Wirksamkeit fristloser Kündigung eines Pachtvertrags wegen Unterverpachtung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger kündigte den Pachtvertrag fristlos, weil der Beklagte die Ackerflächen angeblich an einen Dritten zur Nutzung überlassen habe. Das OLG nimmt zwar eine Pflichtverletzung nach § 589 I Nr. 1 BGB an, hält die Kündigung aber für unwirksam. Die Kündigung erfolgte nicht binnen angemessener Frist und ohne vorherige Abmahnung; bloße Verhandlungen mit Dritten genügen nicht. Der Pachtvertrag bleibt bestehen und die Klage auf Herausgabe wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Herausgabe der Pachtflächen abgewiesen; fristlose Kündigung des Klägers wegen Verwirkung und fehlender Abmahnung unwirksam.
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung in Dauerschuldverhältnissen ist innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund zu erklären; bei längerer Untätigkeit verwirkt das Kündigungsrecht.
Bei vertragswidriger Nutzung der Pachtsache ist eine außerordentliche Kündigung grundsätzlich erst nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB zulässig.
Die Abmahnung kann nur ausnahmsweise entbehrlich sein, wenn die Vertrauensgrundlage derart schwerwiegend erschüttert ist, dass eine Abmahnung oder Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht.
Bloße Verhandlungen des Pächters mit Dritten über eine Nutzungsüberlassung stellen noch keine tatsächliche Überlassung/Unterverpachtung dar und rechtfertigen regelmäßig keine sofortige fristlose Kündigung.
Vorinstanzen
Amtsgericht Schwelm, 90 Lw 20/09
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 12. März 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Schwelm abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung eines Pachtvertrages. Der Kläger hat mit Schreiben vom 26.05.2009 den zwischen ihm und dem Beklagten bestehenden Pachtvertrag fristlos gekündigt, weil der Beklagte die angepachteten Ackerflächen seiner Ansicht nach unter Verstoß gegen § 589 I Nr. 1 BGB bzw. einer entsprechenden Vereinbarung im Pachtvertrag unbe-rechtigt an einen Dritten unterverpachtet hat. Der Beklagte bestreitet eine entsprechende Unterverpachtung; er habe die Ackerflächen lediglich durch einen Lohnunternehmer bestellen lassen.
Von einer weiteren Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 540 II, 313 a I ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Schwelm ist begründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegenüber dem Beklagten auf Herausgabe der streitgegenständlichen, verpachteten Ackerflächen aus § 596 I BGB oder §§ 985, 986 BGB. Der Pachtvertrag zwischen den Parteien vom 25.04.1996 in Verbindung mit dem Nachtrag vom 31.01.2003 besteht weiterhin fort. Der Vertrag ist nicht durch fristlose Kündigung beendet worden.
1.
Zwar geht der Senat – im Ergebnis wie das Amtsgericht – davon aus, dass der Beklagte tatsächlich gegen § 8 des Pachtvertrages bzw. § 589 I Nr. 1 BGB verstoßen hat, d.h. ein Kündigungsgrund i.S.d. § 9 2. b) des Pachtvertrages bzw. §§ 594e I, 543 II Nr. 2, 2. Alt. BGB vorgelegen hat. Er hat die vom Kläger angepachteten Ackerflächen ohne Erlaubnis des Klägers einem Dritten, nämlich dem Zeugen M zur Nutzung überlassen.
Die hierauf gestützte Kündigung des Klägers vom 26.05.2009 war jedoch nicht wirksam.
Zum einen hat der Kläger die fristlose Kündigung nicht rechtzeitig erklärt. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist eine fristlose Kündigung zwar nicht innerhalb einer bestimmten Frist zu erklären, insbesondere ist die Zweiwochenfrist nach § 626 II BGB nicht allgemein anwendbar (OLG Nürnberg MDR 2009, 737 juris-Rn 26). Die Kündigung muss jedoch binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund erklärt werden, vgl. § 314 III BGB (Staudinger-Emmerich, BGB 2006, § 543 Rn 93); insofern ist allgemein anerkannt, dass das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund verwirkt wird, wenn es über längere Zeit hinweg nicht ausgeübt wird (OLG München NJW-RR 2002, 631; Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn 45). Die Angemessenheit der Frist richtet sich im Einzelfall nach dem einzelnen Dauerschuldverhältnis und der Art und Schwere der Pflichtverletzung bzw. des sonstigen Kündigungsgrundes unter Abwägung der Interessen des Kündigenden (Gewicht der Entscheidung, organisatorischer Aufwand) gegen das Interesse des Kündigungsgegners an alsbaldiger Klärung (BeckOK-Unberath, BGB, Edition: 18, Stand: 01.02.2009, § 314 Rn 22).
Vorliegend hatte der Kläger nach seinen eigenen Angaben bereits im Herbst 2007 davon erfahren, dass der Beklagte die streitgegenständlichen Ackerflächen dem Zeugen M unberechtigterweise zur Nutzung überlassen hat. Dennoch hat er hierauf zunächst nicht weiter reagiert, sondern erst gut eineinhalb Jahre später, Ende Mai 2009 den Pachtvertrag – ohne vorherige Abmahnung oder sonstige Beanstandung gegenüber dem Beklagten – fristlos gekündigt, also zu einem Zeitpunkt, als der Zeuge M bereits insolvent war und die vertraglichen Beziehungen zwischen ihm und dem Beklagten bereits beendet waren. Hiermit musste der Beklagte nicht (mehr) rechnen.
Zum anderen hätte der Kläger den Beklagten vor Erklärung der fristlosen Kündigung abmahnen müssen. Gem. § 543 III 1 BGB ist eine fristlose Kündigung grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der Kündigungsgrund – wie im vorliegenden Fall – in der Verletzung einer vertraglichen Pflicht besteht. Allein ein vertragswidriges Verhalten des Gegners reicht also in aller Regel für eine fristlose Kündigung noch nicht aus. Vielmehr entspricht es einem allgemeinen Rechtsgrundsatz, wie er etwa in dem Gebot der Nachfristsetzung bei Verzug oder in dem Erfordernis der Abmahnung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache zum Ausdruck kommt, dass bei Dauerschuldverhältnissen eine außerordentliche Kündigung grundsätzlich erst dann in Betracht kommt, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich auf die Folgen seiner Vertragswidrigkeit hingewiesen worden ist (BGH NJW-RR 2004, 873 (874)).
Die Abmahnung war vorliegend auch nicht ausnahmsweise aus wichtigem Grund entbehrlich. Ein besonderer Grund i.S.d. § 543 III 2 Nr. 2 BGB, der eine sofortige fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung oder Fristsetzung rechtfertigen würde, erfordert, dass ein Erfolg von Abhilfefrist oder Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, weil die Vertrauensgrundlage wegen der besonderen Schwere der Vertragsverletzung in so schwerwiegender Weise erschüttert ist, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte (BGH NJW-RR 2000, 717 (718); OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 13 (14); Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rn 49). Das Amtsgericht ist hier zwar von einer so schwerwiegenden Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien ausgegangen, sodass es eine Abmahnung für nicht erforderlich gehalten hat. Hierfür – das rügt die Berufung zu Recht – sind aber tatsächliche Anhaltspunkte nicht ersichtlich. Allein der Verstoß des Beklagten gegen § 8 des Pachtvertrages bzw. § 589 I Nr. 1 BGB wiegt nicht so schwer, als dass sich allein daraus ergeben würde, dass die Beteiligten keinesfalls den streitgegenständlichen Pachtvertrag fortsetzen könnten und müssten. Hier ist zu beachten, dass von einer erfolgreichen Abmahnung auszugehen ist, d.h. anzunehmen ist, der Beklagte würde nach entsprechender Abmahnung eine Nutzungsüberlassung der Fläche an Dritte unterlassen. Dass unter diesen Umständen dem Kläger eine Fortsetzung des Pachtvertrages nicht zuzumuten wäre, ist nicht erkennbar.
Die Abmahnung war auch nicht entbehrlich, weil sie offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte (§ 543 III 2 Nr. 1 BGB). Das ist der Fall, wenn eine Änderung des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters/Pächters unter keinen Umständen zu erwarten ist, wenn er etwa ausdrücklich oder eindeutig durch schlüssiges Verhalten es ernsthaft und endgültig abgelehnt hat, eine noch andauernde Pflichtverletzung einzustellen oder eine künftige zu unterlassen (BGH NJW-RR 2000, 717 (718); OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 13 (14); MüKo-Bieber, BGB, 5. Aufl. 2008, § 543 Rn 65; vgl. auch BGH ZMR 1976, 46 juris-Rn 19). Dies kann vorliegend jedoch nicht festgestellt werden. Es liegen keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass der Beklagte tatsächlich sein vertragswidriges Verhalten nach einer Abmahnung i.S.d. § 543 III 1 BGB nicht eingestellt hätte. Schließlich versuchte er Anfang 2009 erst, einen neuen "Unterpächter" für die streitgegenständlichen Flächen zu finden, wobei die wesentliche Maßnahme – das Inserat im Landwirtschaftlichen Wochenblatt – bereits vor Erklärung der Kündigung erfolgt war. Der Beklagte wäre daher jedenfalls nicht etwa durch irgendwelche Verträge gebunden gewesen, die den Gedanken nahe gelegt hätten, dass sich der Beklagte davon nicht hätte lösen können oder wollen. Der Beklagte hätte damit jederzeit von den vermeintlichen Vertragsverhandlungen mit dem Zeugen L oder einem sonstigen Dritten Abstand nehmen können oder ggf. vom Kläger die zur Überlassung der Flächen an einen Dritten notwendige Erlaubnis einholen können. Allein das (vermeintliche) Verhandeln mit Dritten stellt noch kein vertragswidriges Verhalten dar, sodass von diesem auch nicht darauf geschlossen werden kann, dass der Beklagte sich trotz Abmahnung i.S.d. § 543 III 1 BGB (weiter) vertragswidrig verhalten hätte.
2.
Aus den zuletzt dargestellten Gründen ist das streitgegenständliche Pachtverhältnis auch nicht aufgrund einer etwaig (konkludent) durch Erhebung der Räumungsklage erklärten (weiteren) fristlosen Kündigung wirksam beendet worden. Selbst wenn der Beklagte mit dem Zeugen L über eine mögliche Nutzungsüberlassung der streitgegenständlichen Ackerflächen noch nach Zugang des Kündigungsschreibens vom 26.05.2009 verhandelt hätte, würde dies eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen.
Nach § 8 des Pachtvertrages bzw. § 589 I Nr. 1 BGB ist es dem Beklagten nicht gestattet, die streitgegenständlichen Ackerflächen ohne Erlaubnis des Klägers Dritten zur Nutzung zu überlassen oder diese unterzuverpachten. Erst ein entsprechend tatsächliches Handeln stellt damit eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Das bloße Verhandeln mit Dritten über eine entsprechende Nutzungsüberlassung stellt (noch) keine so erhebliche Vertragsverletzung dar, die das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien so nachhaltig zerrüttet, dass der anderen Partei die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann und daher eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre.
Nach alledem besteht der Pachtvertrag zwischen den Parteien unverändert fort, sodass der Beklagte die Pachtflächen nicht an den Kläger herausgeben muss.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.