Landpacht: Konkludenter Ausschluss der ordentlichen Kündigung bei unbefristeter Fortsetzung

Oberlandesgericht Hamm · I-10 U 141/10 · 09.11.2011

KI-Zusammenfassung

Die Erben einer Verpächterin verlangten nach Kündigung die Räumung und Herausgabe einer landwirtschaftlichen Besitzung. Streitpunkt war, ob der durch Vergleich unbefristet fortgesetzte Nutzungsüberlassungsvertrag ordentlich nach § 594a BGB oder nur außerordentlich nach der vertraglichen Klausel kündbar war. Das OLG Hamm wies die Berufung zurück: Die Kündigung war weder als außerordentliche Kündigung mangels Unzumutbarkeit wirksam noch als ordentliche Kündigung, weil diese durch den Vergleich konkludent ausgeschlossen wurde. Ein Herausgabeanspruch scheiterte deshalb an einem fortbestehenden Besitzrecht der Beklagten (§ 986 BGB).

Ausgang: Berufung gegen die Abweisung der Räumungs- und Herausgabeklage zurückgewiesen; Kündigung unwirksam, Besitzrecht besteht fort.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Herausgabeanspruch des Eigentümers gegen den Besitzer (§ 985 BGB) ist ausgeschlossen, soweit dem Besitzer aus einem fortbestehenden Pacht-/Nutzungsverhältnis ein Besitzrecht (§ 986 BGB) zusteht.

Die außerordentliche Kündigung eines landpachtähnlichen Nutzungsverhältnisses aus wichtigem Grund setzt eine objektiv zu beurteilende Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung unter Würdigung beiderseitiger Interessen voraus; frühere Konflikte begründen sie nicht ohne Weiteres, wenn die Parteien das Vertragsverhältnis später einvernehmlich fortsetzen.

Langjährig geduldete Nutzungsmodalitäten können regelmäßig keinen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung tragen, solange keine neuen, gravierenden Umstände hinzutreten.

Wird ein befristetes landpachtähnliches Nutzungsverhältnis durch Vergleich ohne Befristung fortgesetzt, ist eine ordentliche Kündigung nach § 594a BGB grundsätzlich eröffnet, sofern sie nicht wirksam (auch konkludent) abbedungen ist.

Der Inhalt eines durch Prozessbevollmächtigte geschlossenen Vergleichs bestimmt sich maßgeblich nach dem übereinstimmenden Willen der Vertreter (§§ 133, 166 BGB); dieser kann einen konkludenten Ausschluss gesetzlicher ordentlicher Kündigungsrechte ergeben, wenn erkennbar nur die vertraglich geregelten Kündigungsgründe fortgelten sollen.

Vorinstanzen

Amtsgericht Unna, 6 Lw 50/08

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 10.11.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Unna wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten der Berufung nach einem Streitwert von 1.692 €.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger und der Beklagte zu 2. sind Geschwister; die Beklagte zu 1. ist die Ehefrau des Beklagten zu 2. und Schwägerin der Kläger. Neben ihrem am Rechtsstreit nicht beteiligten Bruder W sind die Kläger und der Beklagte zu 2. die Kinder der am ####2008 verwitwet verstorbenen W3 (nachfolgend: Erblasserin). Diese war Eigentümerin einer in I gelegenen landwirtschaftlichen Besitzung mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden sowie ca. 5 ha LWNF.

Der verfahrensgegenständliche Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe der landwirtschaftlichen Besitzung war noch von der Erblasserin im Jahr 2008 gegen die Beklagten eingeleitet worden; er ist nach dem Tod der Mutter von den jetzigen Klägern als deren Erben aufgenommen worden, nachdem sie durch notarielles Testament vom 26.01.2004 (GA 101 ff.) zusammen mit dem Bruder W zu ihren Erben eingesetzt waren. Der Bruder W hatte zuvor die Erbschaft nach seiner Mutter ausgeschlagen. Ein Erbschein zugunsten der Kläger ist erteilt.

Die Erblasserin W3 hatte in ihrem 65. Lebensjahr stehend den Beklagten durch einen „Nutzungsüberlassungsvertrag“ vom 11.05.1988 das alleinige Nutzungsrecht über ihr land- und forstwirtschaftliches Vermögen auf 10 Jahre überlassen, wobei die Beklagten als „Bewirtschafter“ monatliche Zahlungen i.H.v. zunächst 250 DM sowie „Verpflegung und Fürsorge in gesunden und kranken Tagen“ zu leisten hatten und zunächst das vorhandene (von beiden Vertragsteilen bewohnte) Wohnhaus des landwirtschaftlichen Betriebes von dem Vertrag ausgenommen war.

Der von den Beteiligten als Eigentümerin und Bewirtschafter unterzeichnete Vertrag vom 11.05.1988, wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage zur Klageschrift (GA 4 ff.) Bezug genommen wird, enthielt bei einer vereinbarten Nutzungsdauer bis zum 31.05.1998 unter § 8 folgende Regelung:

„Der Besitzüberlasser kann den Besitzüberlassungsvertrag fristlos oder fristgemäß mit Fristangaben kündigen, wenn der Besitzübernehmer so schlecht wirtschaftet, dass dem Besitzüberlasser die Fortsetzung des Nutzungsüberlassungsvertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Jede Vertragspartei kann den Nutzungsüberlassungsvertrag kündigen, wenn durch das Verhalten der einen Partei das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien so nachhaltig zerrüttet ist, dass der anderen Partei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (§§ 581 II i.V.m. 542, 553, 554 BGB).

In allen Fällen, in denen eine fristlose Kündigung berechtigt ist, kann sie auch mit einer Frist bis zu 3 Monaten oder auch zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres ausgesprochen werden. … „

Der Beklagte zu 2. - gelernter Landmaschinenmechaniker - war auf der landwirtschaftlichen Besitzung aufgewachsen und auch nach seiner Heirat im Jahr 1984 dort im selben Hause wie die Mutter wohnen geblieben; er bewirtschaftete den ihm von der Mutter überlassenen Betrieb im Nebenerwerb.

Bei Ablauf der Vertragszeit zum 31.05.1998 war kein Einvernehmen über die weitere Nutzung erzielt worden. Es kam zu verschiedenen gerichtlich ausgetragenen Auseinandersetzungen der Vertragsbeteiligten mit umfangreichem anwaltlichem Schriftwechsel sowie gerichtlichen und außergerichtlichen Gesprächen über Konfliktlösungsmöglichkeiten.

In dem landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren 6 Lw 66/98 - AG Unna verlangte die Beklagte zu 1. aus eigenem und abgetretenem Recht des Beklagten zu 2. „zur Vermeidung eines Verjährungseintritts“ wegen des abgelaufenen Nutzungsverhältnisses von der Mutter der Kläger die Zahlung von 184.340 DM Aufwendungsersatz. Zur Geschäftsnummer 6 Lw 66/02 des AG Unna verlangte die Erblasserin von dem Beklagten zu 2. die Fortzahlung des vertraglich vereinbarten Altenteilsgeldes seit September 2002. Zuvor hatte sie vor den Amtsgerichten Hamm (23 C 338/99) und Unna (6 Lw 51/99) ab dem Jahr 1999 wegen der faktischen Wohnungsnutzung durch die Beklagten für die Zeit seit Februar 1999 monatliche Nutzungsentgeltzahlungen für die von ihnen bewohnte Wohnung verlangt.

Mit einem in dem Verfahren 6 Lw 66/02 vor dem AG Unna geschlossenen Vergleich vom 14.09.2004 vereinbarten die Erblasserin und der Beklagte sodann die „Fortsetzung des Nutzungsüberlassungsvertrages über den 31.05.1998 hinaus“ ohne weitere Zeitbestimmung; der Beklagte übernahm in dem Vergleich eine höhere Nutzungsentgeltzahlung in Höhe von 141 € beginnend mit dem Oktober 2004. Man einigte sich ferner, dass er für die von ihm bewohnten Räumlichkeiten auf der landwirtschaftlichen Besitzung kein weitergehendes Entgelt schulde und die Nutzung dieser Wohnung an den Bestand des Nutzungsvertrages vom 11.05.1988 gekoppelt sein solle.

Nach dem vorgenannten Vergleichsabschluss ließ die Erblasserin die Beklagten im Jahre 2005 mit anwaltlichen Schreiben zur Beseitigung verschiedener „Mängel“ bzw. „Schäden“ an der überlassenen Besitzung auffordern. Hieran schloss sich das von ihr vor dem Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Unna zu 6 Lw 27/06 eingeleitete weitere Gerichtsverfahren auf Zahlung von Kostenvorschüssen für bestimmte Instandsetzungsarbeiten durch den Beklagten zu 2. an, das die Kläger als Erben fortsetzten und mit dem diverse Beeinträchtigungen der Pachtsache durch nachlässige Bewirtschaftung und Pflege seitens der Beklagten geltend gemacht wurden. Diese Klage ist mittlerweile durch Urteil des Amtsgerichts Unna vom 10.11.2010 (6 Lw 27/06) sowie durch Berufungsurteil des Senates vom 05.07.2011 (10 U 136/10) rechtskräftig zurückgewiesen worden.

Die mit jenem Verfahren gerügten Zustandsbeanstandungen waren auch Anlass dafür gewesen, dass die verstorbene Mutter der Kläger durch ihren seinerzeit bevollmächtigten Rechtsanwalt H den Beklagten mit Schreiben vom 29.06.2006 die Kündigung des Nutzungsüberlassungsvertrages vom 11.05.1988 zum 31.05.2008 erklären ließ. Das Kündigungsschreiben, wegen dessen Inhalt auf die Anlage zur Klageschrift (GA 9 ff.) Bezug genommen wird, wurde auf § 8 des Nutzungsüberlassungsvertrages gestützt, weil „für die Mandantin nicht mehr tolerierbare Zustände an den Nutzungsobjekten, die Gegenstand des Überlassungsvertrages sind“, eingetreten seien.

Eine Räumung und Herausgabe der landwirtschaftlichen Besitzung durch die Beklagten erfolgte nach der Kündigung vom Juni 2006 nicht.

Mit Klageschrift vom 23.06.2008 - zugestellt am 03.07.2008 - hat zunächst noch die Mutter der Kläger beide Beklagten vor dem Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Unna auf Räumung und Herausgabe der ihnen überlassenen landwirtschaftlichen Besitzung in Anspruch genommen. Die Kläger haben später als Rechtsnachfolger auf Klägerseite den Rechtsstreit aufgenommen und das Klagebegehren weiter verfolgt, dem die Beklagten entgegen getreten sind. Der Beklagte zu 2. hat für den Fall der Klagestattgabe Hilfswiderklage erhoben, mit der er Verwendungsersatzansprüche - äußerst hilfsweise schließlich Pflichtteilsansprüche nach seiner Mutter - geltend gemacht hat.

Wegen des weitergehenden Sach- und Streitstandes sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf die Darstellung des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 I 1 Zif. 1 ZPO, 48 LwVG).

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Unna hat die Räumungs- und Herausgabeklage durch Urteil vom 10.11.2010 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das zwischen den Parteien bestehende - auf die Nutzungsüberlassungsvereinbarung vom 11.05.1988 zurückgehende - Pachtverhältnis sei durch die Kündigung der Mutter der Kläger vom 29.06.2006 nicht beendet worden. Weil durch den Vergleich vom September 2004 das ursprünglich befristete Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt worden sei, müsse man davon ausgehen, dass die Vertragsfortsetzung ohne die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung gewollt gewesen sei. Das entspreche auch der beiderseitigen Interessenlage - weil der Beklagte zu 2. bereits seit früher Jugend den Hof durchgängig mit bewirtschaftet habe, letztlich keine Bewirtschaftung durch eine andere familienzugehörige Person in Betracht gekommen sei und die Mutter wegen ihres Altenteilrechtes ein Interesse an der dauerhaften Fortsetzung gehabt habe. So habe man die Regelung in § 594 a BGB zur ordentlichen Kündigung konkludent abbedungen. Im Übrigen seien die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach § 8 des Vertrages ersichtlich nicht gegeben. Eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses sei klägerseits nicht konkret vorgetragen worden, ergebe sich insbesondere nicht aus den diversen geführten Rechtsstreitigkeiten, die mit dem Vergleich vom September 2004 allesamt beigelegt worden seien, und auch nicht aus den Mängelrügen des Verfahrens 6 Lw 27/06, die weitgehend unbegründet seien und im Übrigen keine gravierenden Pflichtverstöße der Beklagten ergeben hätten. Die nun beanstandete Nutzung der „Scheune“ als Kuhstall und das Befahren der Hofeinfahrt mit Milchlastern habe einer jahrelangen Übung entsprochen, die die Mutter als Kündigende ebensolang geduldet habe, so dass dies kein Kündigungsrecht nach § 8 begründen könne.- Weil schon die Klage unbegründet sei, bedürfe die Hilfswiderklage keiner Entscheidung.

Mit ihrer gegen diese Entscheidung form- und fristgerecht eingelegten Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Klageziel auf Räumung und Herausgabe der vormals mütterlichen Besitzung weiter.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels tragen sie im Kern vor:

Das Landgericht habe seiner Annahme, dass hinsichtlich des auf unbestimmte Zeit verlängerten Nutzungsüberlassungsvertrages eine ordentliche Kündigung nach den Umständen ausgeschlossen gewesen sei, unzureichende Tatsachenfeststellungen zugrunde gelegt. Die Mutter der Kläger habe in demselben Verfahren 6 Lw 66/02 zu Protokoll erklärt, den Hof sicher nicht auf ihren Sohn, den Beklagten zu 2., übertragen zu wollen. Das stehe der dem Urteil zugrunde gelegten Annahme eines Ausschlusses der Kündigung auf ordentlichem Wege mit dem Vergleich vom September 2004 entgegen. Auch enthalte der Vergleichstext keine Formulierung eines solchen Kündigungsausschlusses, was aber angesichts der gesetzlichen Regelung in § 594 a I BGB erforderlich gewesen sei. Zum Ausschluss einer ordentlichen Kündigungsmöglichkeit sei - was zwischen den Parteien unstreitig ist - anlässlich des Vergleiches auch nichts besprochen worden. Die außerordentliche Kündigungsmöglichkeit in § 8 des ursprünglichen Vertrages sei gerade dem Umstand geschuldet gewesen, dass es sich zunächst um ein auf 10 Jahre befristetes Pachtverhältnis gehandelt habe, welches eben nur durch außerordentliche Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung zu beenden sei.

Im Übrigen habe das Amtsgericht richtigerweise davon ausgehen müssen, dass auch die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 8 des Vertrages wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung in der Person der Mutter objektiv gegeben gewesen seien. Das Amtsgericht habe versäumt, mit Hinweisen auf ein etwaig erforderliches weiteres Vorbringen der Klägerseite hinzuwirken. Es sei hierzu in erster Instanz hinreichend zur vertragswidrigen Verwendung von Gebäudeteilen, zur Vielzahl der zwischen den Vertragsparteien geführten Rechtsstreitigkeiten und zur Schädigung von Gebäudeteilen - die auch Gegenstand des im Verfahren 6 Lw 27/06 ergangenen Vorbehaltsverurteilung gewesen sei - vorgetragen worden.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Unna abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, den mit Nutzungsüberlassungsvertrag vom 11.05.1998 überlassenen Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hamm von I Bl. X, Flur X, Flurstücke X und X mit einer Größe von 9.602 m² und 18.702 m² sowie Flur X, Flurstück X mit einer Größe von 23.337 m² zu räumen und geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

hilfsweise die Kläger als Widerbeklagte zu verurteilen, an den Beklagten zu 2. als Widerkläger 97.170 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Zustellung der Hilfswiderklage am 19.09.2008 zu zahlen.

Die Kläger beantragen,

die Hilfswiderklage zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen die landgerichtliche Entscheidung, die sie für zutreffend halten, unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie halten eine ordentliche Kündigung des Pachtvertrages schon deshalb für ausgeschlossen, weil eine solche Kündigungsmöglichkeit bei der vergleichsweisen Verlängerung des Nutzungsüberlassungsvertrages auf unbestimmte Zeit im September 2004 nicht erörtert und nicht als möglich ins Auge gefasst worden sei. Sie vertreten die Auffassung, eine ordentliche Kündigung widerspreche der Rechtsnatur des im Mai 1988 vereinbarten Vertrages, der für beide Seiten – nämlich für den auf dem Hof seit der Kindheit wirtschaftenden Beklagten zu 2. und für die dort im Alter absehbar versorgungsbedürftig lebende Mutter – „Versorgungs- und Existenzsicherungscharakter“ gehabt habe; die Vereinbarung sei von Anfang an für länger als 10 Jahre konzipiert gewesen, was sich an einzelnen Reglungen zeige; deshalb sei ihm immanent gewesen, nur unter den vereinbarten besonderen Umständen des § 8 gekündigt werden zu können. Der Vergleich habe diese vertragliche Kündigungsmöglichkeit nicht erweitert. Die nach dem Vergleich fortgeltenden Vertragsregelungen zum Altenteil, zum relativ niedrigen Pachtzins bei umfassender Lastentragung durch die Beklagten und zu weiteren Punkten hätten keinen Sinn gemacht, wenn es der Mutter tatsächlich hätte ermöglicht werden sollen, mit einer Frist von max. 2 Jahren dem langjährig wirtschaftenden Sohn den Hof zu entziehen.

Die Beklagten behaupten, bei dem Abschluss des Vergleiches zwischen der späteren Erblasserin W3 und dem Beklagten zu 2. im September 2004 seien die beidseits tätig gewordenen anwaltlichen Vertreter übereinstimmend davon ausgegangen, dass für den mit Ziffer 1 des Vergleiches über den 31.05.1998 hinaus unbefristet fortgesetzten Nutzungsüberlassungsvertrag lediglich die Kündigungsmöglichkeit nach Maßgabe der schriftlichen Vertragsregelung unter § 8 vom 11.05.1988 gegeben sein sollte.

Die Beklagten halten im Übrigen für den Fall, dass der Klage stattzugeben sei an der erstinstanzlich geltend gemachten Widerklageforderung des Beklagten zu 2. - gestützt auf Ersatzansprüche wegen getätigter Verwendungen - fest.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Der Senat hat die Parteien in den Verhandlungsterminen am 05.07.2011 und 18.10.2001 persönlich angehört. Er hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 05.07.2011 (GA 375 f.) Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen Dr. X und L; wegen des Ergebnisses der Parteianhörung und der Beweisaufnahme wird auf die zu den genannten Senatsterminen gefertigten Berichterstattervermerke vom 07.07.2011 (GA 377 f.) und vom 20.10.2011 (GA 452 ff.) Bezug genommen.

Die Verfahrensakten AG Unna 6 Lw66/02 und 6 Lw 27/06 = 10 U 136/10 - OLG Hamm haben zur Unterrichtung des Senates vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger gegen das ihre Räumungs- und Herausgabeklage zurückweisende landwirtschaftsgerichtliche Urteil vom 10.11.2010 bleibt ohne Erfolg.

1. Die Beklagten, die sich infolge der ihnen mit Vertrag vom 11.05.1988 überlassenen Nutzungsmöglichkeit nach wie vor im Besitz der streitgegenständlichen landwirtschaftlichen Besitzung in I befinden, sind unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, den Klägern als Erben der vormaligen Grundeigentümerin die Besitzung herauszugeben. Ein solcher Herausgabeanspruch ergibt sich insbesondere weder aus den landpachtvertraglichen Regelungen in §§ 596 I, 985 BGB i.V.m. §§ 1922, 2039 S. 1 BGB noch gemäß den §§ 985, 1922, 2039 S. 1 BGB aufgrund des den Klägern als Erben zugefallenen Eigentums.

Den Beklagten steht - wie das angefochtene Urteil im Ergebnis zu Recht angenommen hat - wegen des mit der Voreigentümerin W3 am 11.05.1988 abgeschlossen und durch Vergleichsregelung vom 14.09.2004 vor dem Amtsgericht Unna ohne zeitliche Befristung unter Einbeziehung der Wohnung fortgesetzten Nutzungsüberlassungsvertrages ein Besitzrecht an den streitgegenständlichen Gebäuden und Flächen zu; wegen der so mit der Rechtsvorgängerin der Kläger vereinbarten Nutzungsberechtigung können die Beklagten auch ihnen gegenüber die Herausgabe verweigern (§§ 986 I 1, 1922 BGB).

Das von der Erblasserin und den Beklagten mit der schriftlichen Nutzungsvereinbarung vom 11.05.1988 begründete und durch den Vergleich vom September 2004 modifiziert fortgesetzte Nutzungsverhältnis mit Landpachtcharakter (§ 585 I BGB) ist durch die in Rede stehende Kündigung namens der Mutter der Kläger vom 29.06.2006 nicht wirksam beendet worden.

2. Zutreffend führt die angefochtene Entscheidung vom 10.11.2010 zunächst aus, dass sich bereits nach dem Vortrag der Kläger keine hinreichenden Umstände feststellen lassen, wonach bei Ausspruch der Kündigung im Juni 2006 der Erblasserin W3 die Fortsetzung des Nutzungsüberlassungsvertrages nicht mehr zugemutet werden konnte, weil die Besitzübernehmer zu schlecht wirtschafteten oder weil sie durch ihr Verhalten das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien so nachhaltig zerrütteten (vgl. § 8 des Nutzungsüberlassungsvertrages vom 11.05.1988).

Nicht zu beanstanden ist der Ausgangspunkt des Amtsgerichts, wonach wegen der Inbezugnahme der entsprechenden gesetzlichen Regelungen zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 542 BGB a.F.) in § 8 des Nutzungsüberlassungsvertrages die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses nach den Einzelfallumständen unter Einbeziehung der Möglichkeiten zu einer regulären Beendigung aus objektiver Sicht und bei verständiger Würdigung der beiderseitigen Interessen zu beurteilen ist (vgl. etwa zur Nachfolgeregelung in § 543 BGB : Palandt, BGB, 70. Aufl., § 543, Rz. 35; Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 4. Aufl., § 543 , Rz. 2).

Der mit der Berufung wiederholte Hinweis auf die „Vielzahl der gerichtlichen Verfahren“ unter den Vertragsbeteiligten rechtfertigt auf dieser Grundlage die Annahme einer nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses durch das Verhalten der Beklagten nicht. Zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches im Juni 2006 waren die nach dem Ende der primär vereinbarten Nutzungszeit (wechselseitig) eingeleiteten landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren sämtlich durch den Vergleich vom 14.09.2004 gütlich beigelegt worden (vgl. Ziffern 4. und 5. des Vergleichsprotokolls zu 6 Lw 66/02). Die Mutter der Kläger als „Nutzungsüberlasserin“ hatte sich in Kenntnis all dieser Verfahren mit dem Beteiligten zu 2. am 14.09.2004 rechtsverbindlich darauf verständigt, dass man den zunächst befristeten Nutzungsüberlassungsvertrag vom 11.05.1988 über den ursprünglich vereinbarten Endzeitpunkt hinaus und ohne eine erneute Befristung fortsetzen wollte. Selbst eine mit diesen damaligen Gerichtsverfahren womöglich einhergehende Zerrüttung des Verhältnisses der Vertragsbeteiligten war daher jedenfalls nicht so „nachhaltig“, dass die Parteien sich an einer - sogar unbefristeten - Fortsetzung ihres Vertragsverhältnisses gehindert sahen, sondern sich positiv auf eine solche verständigten. Der Berufungsvortrag setzt diesem vom Amtsgericht zu Recht betonten Gesichtspunkt nichts Erhebliches entgegen.

Entsprechendes gilt für die zutreffenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung, wonach die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung vom 29.06.2006 sich auch nicht aus der von den Beklagten gehandhabten Nutzung der Baulichkeiten ergeben könne, weil die Mutter der Kläger eben diese Nutzungen ohne entsprechende Abmahnungen langjährig geduldet hatte.

Schließlich rechtfertigt auch der mit der Berufung aufgegriffene Hinweis zu den im Verfahren 6 Lw 27/06 = 10 U 136/10 streitgegenständlichen Instandhaltungsversäumnissen bzw. Zustandsverschlechterungen des Objektes es nicht, zugunsten der für den Kündigungsgrund darlegungs- und beweisbelasteten Kläger anzunehmen, dass im Juni 2006 ihrer Mutter die Fortsetzung des Nutzungsüberlassungsvertrages nicht mehr zugemutet werden konnte, weil die Besitzung schlecht bewirtschaftet wurde oder weil durch die Notwendigkeit des erneuten Klageverfahrens das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien nachhaltig zerrüttet war. Wie sich aus den ergangenen und den Parteien bekannten Entscheidungen des Amtsgerichts Unna vom 10.11.2010 zu 6 Lw 27/06 und des Senates vom 05.07.2011 zu 10 W 136/10 ergibt, konnten auch nach sachverständiger Überprüfung der Vorwürfe jedenfalls keine solchen Instandhaltungspflichtverletzungen seitens der Beklagten festgestellt werden, die nennenswerte Schädigungen der ihnen überlassenen Bausubstanz zur Folge gehabt hätten. Der Senat ist in jenem Verfahren zu der Feststellung gelangt, dass die noch im erstinstanzlichen Urteil beanstandeten schadhaften Gebäudeteile - unabhängig von etwaigen nicht ordnungsmäßigen Pflegemaßnahmen - zwischenzeitlich ihre materialspezifische und –immanente Lebensdauer erreicht hatten und schon deshalb ausgetauscht werden müssen – was nicht in die Bewirtschaftersphäre fällt. Die Mehrheit der klägerseits mit dem Verfahren 6 Lw 27/06 erhobenen Vorwürfe hatte sich überdies schon in erster Instanz als ungerechtfertigt erwiesen und zur Klageabweisung geführt. Dieses im Ergebnis für die Beklagten als Bewirtschafter erfolgreich ausgegangene Verfahren kann daher - weder was die vermeintliche „Notwendigkeit“ seiner Einleitung, noch was die ihm inhaltlich zugrunde liegenden Vorgänge betrifft - nicht der Vorwurf rechtfertigen, der Eigentümerseite sei die Fortsetzung des unbefristeten Nutzungsüberlastungsverhältnisses objektiv unzumutbar gewesen.

3. Die mit Schreiben vom 29.06.2006 ausgesprochene Kündigung des Nutzungsüberlassungsverhältnisses konnte auch nicht deshalb zur Beendigung der Besitz- und Nutzungsrechte der Beklagten führen, weil ein Landpachtvertrag gemäß § 594 a I BGB bis zum 3. Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres ordentlich gekündigt werden kann, wenn „die Pachtzeit nicht bestimmt ist“.

a) Zwar spricht nach Auffassung des Senates Vieles dafür, das Nutzungsüberlassungsverhältnis, welches die Mutter der Kläger mit den Beklagten im Vertrag vom 11.05.1988 vereinbart hatte, angesichts der mit ihm vereinbarten entgeltlichen Überlassung von Grundstücken einschließlich der zu ihrer Bewirtschaftung dienenden Gebäude zum Zwecke der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung durch die Beklagten als Landpachtvertrag zu qualifizieren (§ 585 I, II BGB). Davon ausgehend erhielt das zunächst befristete Überlassungsverhältnis durch den Vergleich vom 14.09.2004 den Charakter eines Landpachtvertrags „von nicht bestimmter Dauer“ i.S.v. § 594 a BGB.

Auch sieht das Gesetz für diejenigen Fälle, in denen ein zunächst befristetes Landpachtverhältnis im Verfahren nach § 594 BGB sich auf unbestimmte Zeit verlängert, vor, dass vom Ende der zunächst bestimmten Pachtdauer an jeder Vertragsteil nach § 594 a BGB fristgemäß (ordentlich) kündigen kann (vgl. Palandt, aaO, § 594 BGB, Rz. 5; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 594 BGB, Rz. 16). Nichts anderes dürfte grundsätzlich anzunehmen sein, wenn sich ein zunächst befristetes Landpachtverhältnis – wie vorliegend – zwar nicht im Wege des Fortsetzungsverlangens, sondern durch einvernehmliche Vergleichsregelung in ein unbefristetes (ohne bestimmte Pachtzeitdauer) verwandelt.

b) Keine Kündigungsmöglichkeit besteht - auch bei Unterstellung des Nutzungsverhältnisses unter die Regelungen des Landpachtrechtes – allerdings dann, wenn die Vertragsparteien die Möglichkeit zu einer ordentlichen (frístgemäßen) Kündigung vertraglich ausgeschlossen haben. Eben dies ist vorliegend - wie die durchgeführte Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates ergeben hat - mit dem Vergleichsabschluss vom 14.09.2004 geschehen.

c) Eine Vereinbarung über den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit für das mit dem Vergleich vom September 2004 ohne Befristung fortgesetzte Nutzungsverhältnis betreffend die landwirtschaftliche Besitzung in I ist allerdings nicht ausdrücklich getroffen worden. Denn darüber, welche Kündigungsmöglichkeiten für die Eigentümer- oder Bewirtschafterseite nunmehr gelten sollten, ist unstreitig weder bei den Vergleichsverhandlungen noch im Zuge der Vergleichsprotokollierung am 14.09.2004 gesprochen worden.

d) Auch vermochte der Senat – abweichend von des Ausführungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil – nicht schon wegen der beiderseitigen Interessenlage einen solchen Ausschluss für das auf unbestimmte Zeit verlängerte Pachtverhältnis als dem Vergleichsschluss zwingend immanent anzusehen:

Wertsteigernde Verwendungen des Sohnes, die er bzw. seine Frau aus abgetretenem Recht schon damals geltend gemacht hatten, können im Kündigungsfall ausgeglichen werden; der „Hof“ war auch als Nebenerwerb des Beklagten zu 2. bei Berufstätigkeit der Beklagten zu 1. nicht die alleinige unabdingbare Lebensgrundlage der Familie; die Mutter konnte sich die Altenteilsfürsorge im Falle der von ihr selbst veranlassten ordentlichen Kündigung mit mind. 2 Jahren Zeitvorlauf grundsätzlich auch anderweitig beschaffen.

e) Die Rechtsvorgängerin der Kläger und die Beklagten haben jedoch als Vergleichsparteien am 14.09.2004 zur Überzeugung des Senates unter Einschaltung ihrer damaligen Prozessbevollmächtigten mit diesem Vergleich konkludent eine ordentliche Kündigung infolge der Gesetzesregelung in §§ 594, 549 a BGB ausgeschlossen.

Die Beklagten haben auf die entsprechenden Hinweise des Senates zu seiner insoweit von der erstinstanzlichen Entscheidung abweichenden Beurteilung der Rechtslage in erheblicher Weise vorgetragen, dass die auf beiden Seiten am Vergleichsschluss des Jahres 2004 beteiligten Prozessvertreter - auf dem Hintergrund der seinerzeit bestehenden Interessenlage - übereinstimmend ausschließlich eine Kündigung der fortgesetzten Nutzungsvertragsverhältnisses nach Maßgabe der Vertragsregelung zu § 8 gewollt und die von ihrem Einverständnis getragene Vergleichsregelung unter Ziffer 1 zur unbefristeten „Fortsetzung des Nutzungsüberlassungsvertrages vom 11.05.1988“ in dieser Weise verstanden hätten. - Maßgeblich für den Inhalt der die Parteien des Rechtsstreites (ver)bindenden Vergleichsregelungen ist insoweit gemäß § 166 BGB, was die von den vergleichsschließenden Parteien bevollmächtigten Prozessvertreter mit den von ihnen abgegebenen Willenserklärungen sagen wollten. Denn bei einem mittels Vertretereinschaltung zustande gekommenen Rechtsgeschäft ist der rechtsgeschäftlich Handelnde allein der Vertreter; für Inhalt und Wirksamkeit des Geschäftes kommt es nur auf seinen Willen an ( vgl. Palandt, aaO, Einf. § 164, Rz. 2 und § 166, Rz. 1) - auch wenn die Rechtsfolgen des Geschäftes den Vertretenen treffen. Besteht ein übereinstimmender Wille der Parteien eines Rechtsgeschäfts - oder der sie im Willen Vertretenen - so ist dieser dann rechtlich allein maßgeblich, auch wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vgl. Palandt, aaO, § 133, Rz. 8 m.w.N.).

Der Senat ist nach Vernehmung der von den Beklagten benannten Zeugen Dr. X und L davon überzeugt, dass sie als die die Parteien beim Vergleichsschluss am 14.09.2004 vertretenden Anwälte stillschweigend, aber übereinstimmend auch für das fortgesetzte Nutzungsvertragsverhältnis eine Kündigungsmöglichkeit nur nach Maßgabe der zuvor vertraglich unter § 8 niedergelegten Regelung wollten - was weitergehende ordentliche gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten denknotwendigerweise ausschloss.

Der Zeuge Dr. X hat hierzu bekundet, er habe die Beklagten seinerzeit als Anwalt auch im Rahmen des Vergleichsschlusses vom 14.09.2004 vor dem Landwirtschaftsgericht Unna anwaltlich vertreten. An den Vergleichstermin habe er noch eine gute Erinnerung, zumal er sich die wesentlichen Punkte der Verständigung auf einem Notizzettel vermerkt habe, den er in Kopie zu den Akten gereicht hat (GA 423).

Der Zeuge hat im Weiteren die Lage in dem landwirtschaftsgerichtlichen Termin vom 14.09.2004 dahin geschildert, dass man erneut die Möglichkeiten eines gedeihlichen Zusam­menlebens der Generationen auf der Besitzung sondiert habe, wobei eine lebzeitige Übertragung für die Mutter W3 nicht in Betracht gekommen sei. - Einziger gemeinsamer Nenner zwischen den beiden Seiten sei für die Zukunft gewesen, dass alles wie bisher nach der Nutzungsüberlassungsvereinbarung weiter laufe, nur eben zeitlich unbegrenzt und mit einer Anpassung des Barbetrages. Zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses im September 2004 sei für die Beteiligten ganz klar gewesen, dass keine Seite zu irgendwelchen inhaltlichen Änderungen des Nutzungsüberlassungsvertrages bereit sei; man habe sich wechselseitig misstraut. Angesichts dieses Misstrauens sei jedwedes Ansinnen einer Änderung der bisherigen Nutzungsüberlassungskonditionen utopisch gewesen. Die einzige Möglichkeit zur Beendigung der seinerzeit schwebenden drei landwirtschaftsgerichtlichen Verfahren habe damals nach der allseitigen Einschätzung darin bestanden, dass „alles so bleibt, wie es ist - nur eben unbefristet“. Niemand habe - in irgendeinem Punkt an den Vertragstext der Nutzungsüberlassungsvereinbarung des Jahres 1988 rühren wollen; denn das Herausgreifen einzelner Punkte zur Disposition würde – auf dem Hintergrund des wechselseitigen Miss­trauens – einen Vergleich zum Scheitern verurteilt haben.

Es ist nach den weiteren Bekundungen des Zeugen Dr. X insbesondere nicht daran gedacht und auch von niemandem erörtert worden, dass mit dem als Vergleichslösung vorgeschlagenen Fortfall der Befris­tung über § 594 a BGB eine „ordentliche Kündigungsmöglichkeit“ eröffnet sein könnte bzw. würde. Dass für die Zukunft hinsichtlich des ohne Befristung fortgesetzten Vertragsverhältnises irgendeine andere Kündigungsre­gelung gelten sollte, als dies konkret in dem Vertrag des Jahres 1988 geregelt war, sei von seiner Seite nicht ins Auge gefasst. worden,- dies eben auf dem Hintergrund der nach den gescheiterten Vorverhandlungen gewonnenen sicheren Überzeugung, dass sich keine Seite auf etwas Derartiges eingelassen würde. Im Übrigen habe es der damaligen erkennbaren beiderseitigen Interessenlage entsprochen, der Mutter der Kläger auf Dauer die Hege und Pflege zu erhalten und seinen Mandanten die Bewirtschaftungs­möglichkeit auf Dauer zu sichern. Mit einer ordentlichen Kündigungsmöglichkeit bzgl. des unbefristet fortgesetzten Nutzungs­vertrages sei im September 2004 deshalb keiner Seite gedient gewesen.

Es sei überhaupt der einzige gemeinsame Nenner für eine seinerzeitige Verständigung beider Seiten gewesen, den 1988 geschlossenen Ver­trag mit exakt demselben Inhalt unbefristet weiterzuführen.

Der Zeuge L hat als seinerzeitiger Prozessbevollmächtigter der Grundstückseigentümerin W3 bekundet, dass die Situation vor dem Vergleichsabschluss im September 2004 so gewesen sei, dass man über Jahre faktisch das eigentlich beendete Nutzungsverhältnis bzgl. der landwirtschaftlichen Besitzung weitergeführt gehabt habe. Seine Mandantin habe keinen anderen Pächter zur Verfügung gehabt. Es sei schließlich zur Verhandlung vor dem Landwirtschaftsgericht Unna gekommen, in deren Rahmen die befasste Landwirtschaftsrichterin von sich aus einen Vergleichsvorschlag unterbreitet habe, wonach der Nutzungs­überlassungsvertrag fortgesetzt werde. Das habe allen als das Sinnvollste erschienen, um den bestehenden „rechtsfreien Zustand“ zu beenden und das faktisch bestehende Nutzungsverhältnis so „wieder in eine rechtliche Form zu fassen“.

Über irgendwelche Kündigungsmöglich­keiten sei dabei seinerzeit nicht gesprochen worden; auch sei das zwischen ihm und seiner Mandantin W3 „überhaupt kein Thema“ gewesen. Er habe damals über die Kündigungsmöglichkeiten eines „auf unbestimmte Zeit fort­gesetzten Landpachtvertrages“ nicht nachgedacht und diese deshalb auch nicht rechtlich nachgeprüft. Niemand habe darüber gesprochen oder thematisiert, was denn mit Kün­digungsmöglichkeiten wäre, wenn man den bisherigen Nutzungsüberlassungsvertrag einfach auf unbestimmte Zeit fortsetze.

Der tragende Gedanke beim Vergleichsschluss im September 2004 sei – so der Zeuge L - derjenige gewesen, das Verhältnis zwischen den Parteien dauer­haft zu befrieden. Dazu habe der bisherige Nutzungsüberlassungsvertrag fortgelten sollen, in dem auch etwas zur Kündigungsmöglichkeit gestanden habe, was ihm damals sicher noch präsent gewesen sein werde. Die von ihm und von Rechtsanwalt Dr. X jeweils vertretenen Parteien hätten sich darauf einlassen wollen, den Nutzungsüberlassungsvertrag so wie bisher – allerdings auf unbestimmte Zeit - fortzusetzen. Er sei damals ganz klar davon ausgegangen, dass mit dem Vergleichsabschluss zwischen den Parteien all dasjenige nur ohne Befristung weiter gelten sollte, was im Nutzungsüberlas­sungsvertrag aus dem Jahr 1988 niedergelegt gewesen sei.

Der Senat hält die beiden Zeugen, die ihre Erwägungen und Vorstellungen zum gewollten Inhalt der Vergleichsregelung vom 14.09.2004 als Parteivertreter im Rahmen ihrer seinerzeitigen anwaltlichen Einschaltung übereinstimmend, anschaulich und nach dem Umständen schlüssig geschildert haben, für glaubwürdig. Beide Zeugen haben glaubhaft eingeräumt, als anwaltliche Willensvertreter ihrer Parteien in der Situation des Vergleichsschlusses nicht daran gedacht zu haben, dass mit dem Fortfall der ursprünglichen Befristung des Nutzungsüberlassungsvertrages über die Gesetzesregelungen in §§ 594, 594 a BGB eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit gegeben sein würde; vielmehr wollten beide Zeugen bekundetermaßen als Vertreter ihrer Mandantschaft mit dem Vergleichsschluss erreichen, dass der am 11.05.1988 fixierte Nutzungsüberlassungsvertrag – mit Ausnahme der ausdrücklich vereinbarten Anpassung des Barleistung - ohne jedwede inhaltliche Abänderung fortgesetzt werden konnte. Dieser gemeinsame Wille der Prozessbevollmächtigten zu einer unbefristeten, aber ansonsten unveränderten Fortsetzung des Nutzungsvertrages mit seinen fixierten Einzelkonditionen beinhalten mit Blick auf die gesetzlichen Möglichkeiten zur ordentlichen Kündigung nach den §§ 594, 594 a BGB eine stillschweigende Abbedingung dahin, nur diejenigen im Vertragstext vom Mai 1988 fixierten außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten weitergelten zu lassen - sich mithin auf sie zu beschränken. Der Senat hält angesichts der unstrittig belasteten familiären Verhältnisse des Zusammenlebens auf der landwirtschaftlichen Besitzung für nachvollziehbar, dass man sich im September 2004 beidseits auf keine weitergehenden Änderungen hinsichtlich der im Jahr 1988 getroffenen Nutzungsregelung einlassen wollte, als ausdrücklich im Vergleichstext formuliert worden sind (nämlich: Wegfall der Befristung und Anpassung der Zahlungshöhe). Es ist plausibel, dass man sich nach dem Scheitern und der Ablehnung anderweitiger Konfliktlösungsmöglichkeiten um überhaupt zu einer Einigung zu kommen lediglich auf die Perpetuierung der Vertragsbedingungen vom 11.05.1988 einlassen mochte und keinerlei Modifikationen derselben – auch nicht durch abdingbare gesetzliche Vorschriften – zulassen wollte.

f) Eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit stand der Rechtsvorgängerin der Kläger nach alledem infolge der sie konkludent ausschließenden Vergleichsregelung nicht zu.

4. Weil der auf Beendigung des Nutzungsüberlassungsvertrages abzielenden Erklärung der Erblasserin W3 vom 29.06.2006 keine rechtfertigenden Kündigungsgründe zugrunde lagen, ist das Herausgabe- und Räumungsbegehren mit dem angefochtenen Urteil zu Recht abgewiesen worden.

Über das Hilfswiderklagebegehren der Beklagten – welches als Eventualwiderklage nur im Falle des Klageerfolges zur Entscheidung des Gerichtes gestellt war – hatte der Senat nicht zu befinden.

Die Kosten des erfolglosen Berufungsverfahrens haben die Kläger nach § 97 I ZPO zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Zif. 10, 713 ZPO, § 26 Zif. 8 EGZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen dafür aus § 574 I Zif. 2, II, III ZPO nicht vorliegen.