Nachforderung von Wertvortrag bei Verdacht auf sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung
KI-Zusammenfassung
Der Senat stellt fest, dass die Darlehnsanfrage einen Kaufpreis von ca. 134.000 € und eine Monatsnettomiete von 394 € angibt, was den Vertragsangaben entspricht. Zur groben Wertermittlung kann das 14‑fache der Jahresnettomiete herangezogen werden; das Verhältnis legt einen Verdacht auf sittenwidrige Überteuerung nahe. Eine objektive Feststellung erfordert jedoch substantiierten Vortrag zu den wertbildenden Faktoren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Dem Antragssteller wird aufgegeben, binnen 4 Wochen hierzu vorzutragen und Beweis anzubieten; über das weitere Verfahren wird nach Fristablauf entschieden.
Ausgang: Antragssteller zur Nachholung substantiierten Vortrags über wertbildende Faktoren binnen 4 Wochen aufgegeben; weitere Beschlussfassung nach Fristablauf vorbehalten
Abstrakte Rechtssätze
Zur groben Einschätzung des Wertes einer Immobilie kann das 14‑fache der Jahresnettomiete herangezogen werden.
Liegt der Kaufpreis in deutlichem Missverhältnis zum nach dieser Näherungsrechnung ermittelten Wert (etwa rund doppelt so hoch), kann dies einen Verdacht auf sittenwidrige Überteuerung begründen.
Die bloße Relation zwischen Kaufpreis und Mietwert begründet jedoch keine objektive Feststellung der Sittenwidrigkeit; hierfür ist ein substantiiertes Vorbringen zu wertbildenden Faktoren im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erforderlich.
Bei auf Immobilienfinanzierung spezialisierten Kreditinstituten können Indizien dafür sprechen, dass ein Wissensvorsprung und damit positive Kenntnis über eine mögliche Überteuerung besteht.
Der Antragssteller hat die Pflicht, wertbildende Umstände zu benennen und — im Streitfall — unter Beweis zu stellen, wenn er eine sittenwidrige Überteuerung geltend macht.
Vorinstanzen
Landgericht Münster, 114 O 51/12
Tenor
1. Die Parteien werden auf Folgendes hingewiesen:
a) In der Darlehnsanfrage des Antragsstellers vom 19.05.2006 wurde der Kaufpreis der streitgegenständlichen Immobilie mit 134.000,- € und die monatliche Nettomiete mit 394,- € angegeben. Dies entspricht in etwa den tatsächlichen Beträgen, wie sie sich aus dem später abgeschlossenen Kaufvertrag vom 22.05.2006/21.08.2006 ergeben (Kaufpreis: 133.900,- € und Kaltmietzins: 395,- €).
Der Senat hat bereits in vergleichbaren Entscheidungen ausgeführt, dass zur groben Einschätzung des Wertes einer Immobilie das 14-fache der Jahresnettomiete herangezogen werden kann. Ferner liegt die Annahme einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung nahe, wenn der Kaufpreis rund doppelt so hoch ist, wie der tatsächliche Wert des Verkaufsobjekts (vgl. BGH, Urteil v. 19.01.2001, V ZR 437/99).
Der aus der Darlehensanfrage für die Antragsgegnerin ersichtliche 14-fache Jahresmietwert von 66.360,- € liegt unter der Hälfte des angegebenen Kaufpreises von 134.000,- € (= 67.000,- €). Aus diesem Umstand könnte sich ergeben, dass sich eine – mögliche sittenwidrige Überteuerung – einem Bankmitarbeiter hätte aufdrängen müssen und dieser die Augen vor diese Erkenntnis verschlossen hat. In diesem Falle könnte die bloße Erkennbarkeit der möglichen Sittenwidrigkeit einer positiven Kenntnis gleichgesetzt werden (vgl. dazu BGH, Urteil v. 29.04.2008, XI ZR 221/07).
Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Antragsgegnerin auf das Immobilienfinanzierungsgeschäft spezialisiert war und sämtliche Wohnungen in dem streitgegenständlichen Objekt finanziert hat, könnten die subjektiven Voraussetzungen eines Wissensvorsprungs der Antragsgegnerin in dem vorliegenden Fall gegeben sein.
b) Eine objektiv gegebene sittenwidrige Überteuerung lässt sich mit der vorgenannten Verhältnisrechnung jedoch nicht begründen. Denn diese ersetzt – zumal die tatsächlich erzielte Miete nicht der objektiv erzielbaren Marktmiete entsprechen muss - nicht einen substantiierten Vortrag zum Minderwert der Immobilie, insbesondere zu den wertbildenden Faktoren der Immobilie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Entsprechende wertbildende Faktoren (z.B. Bausubstanz, Erhaltungszustand, Ausstattungsmerkmale jeweils Bezogen auf Sonder- und Gemeinschaftseigentum) die als Anknüpfungstatsachen für sachverständige Feststellungen geeignet wären, hat der Antragssteller bisher nicht vorgetragen.
2. Dem Antragssteller wird aufgegeben, binnen 4 Wochen ab Zugang dieses Beschlusses zu den wertbildenden Faktoren entsprechend den vorstehenden Ausführungen vorzutragen und diese – für den Fall eines Bestreitens durch die Antragsgegnerin – unter Beweis zu stellen.
3. Weitere Beschlussfassung nach Fristablauf von Amts wegen.
Die Beschlussfassung datiert vom 25.02.2013.