Rückzahlung von Maklerprovision nach Anfechtung des Kaufvertrags wegen Täuschung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Rückzahlung einer vom Käufer an die Beklagte gezahlten Maklerprovision. Das Gericht prüft, ob die Provision trotz Rückabwicklung des Kaufvertrags zu zahlen bleibt. Wegen Täuschung des Klägers wurde der Kaufvertrag von den Erwerbern angefochten; hieraus folgt, dass die Beklagte ungerechtfertigt bereichert ist und die Provision zurückzuzahlen hat. Die Widerklage der Beklagten ist unbegründet.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung der Maklerprovision als begründet angenommen; Widerklage der Beklagten abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine aufgrund des Kaufvertrags geleistete Maklerprovision ist nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) zurückzuzahlen, wenn der dahinterstehende Hauptvertrag wegen Anfechtung oder sonstiger Mängel aufgehoben wird.
Ist das Zustandekommen des Hauptvertrags durch Täuschung herbeigeführt worden, trägt der Makler das Risiko der Nichtbestandskraft dieses Vertrags; der Provisionserwerb entfällt, wenn die Wiederaufhebung auf einem Mangel des Vertragsschlusses beruht.
Die Anfechtung des Erwerbers stellt ihn so, wie wenn der Vertrag nicht abgeschlossen wäre; daraus folgt die Berechtigung zur Rückforderung von Leistungen, die ohne Rechtsgrund erbracht wurden.
Ein Schuldner kann sich nicht darauf berufen, der Anspruchsgegner habe ihn zuvor zum Abschluss eines Maklervertrags verpflichtet; etwaige Aufwendungsersatzansprüche sind gesondert geltend zu machen und im Streitverfahren substantiiert darzulegen.
Vorinstanzen
Landgericht Münster, 16 O 422/88
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 14. Juli 1989 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten der Berufung.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Es beschwert den Kläger um weniger als 40.000,00 DM.
Tatbestand
Urteil ohne Tatbestand gemäß § 543 I ZPO
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Beklagten ist sachlich nicht gerechtfertigt.
Die Beklagte ist verpflichtet, die Provision von 6.840,00 DM, die sie von den Käufern ... erhalten hat, an den Kläger zurückzuzahlen (§§ 812, 398 BGB). Die Beklagte ist durch die Zahlung der Käufer ohne Rechtsgrund bereichert.
Als Rechtsgrund für den Provisionsanspruch der Beklagten kommt allein § 13 des notariellen Kaufvertrages in Betracht. Dort haben sich die Erwerber verpflichtet, an die Beklagte, die insoweit einen eigenen Anspruch gemäß § 328 BGB erhalten sollte, einen Betrag von 3,42 % des Kaufpreises (6.340,00 DM) zu zahlen. Unstreitig handelt es sich hierbei um eine Maklerprovision, so daß der Kläger als Rechtsnachfolger der Käufer auch gegenüber der drittberechtigten Beklagten alle Einwendungen aus dem Maklerrecht zustehen.
Die Beklagte hat keine Maklerprovision verdient, weil der Kaufvertrag wegen einer Täuschung der Käufer durch den Kläger rückabgewickelt worden ist. Ob der Kläger die Käufer arglistig getäuscht hat, kann dahinstehen. Die Eheleute ... konnten jedenfalls nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluß (c. i. c.) vom Kläger verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Dieses Verlangen haben sie mit ihrer Anfechtung des Vertrages auch zum Ausdruck gebracht.
Nach dem unstreitigen Sachverhalt hat der Kläger die Erwerber über den ihm bekannten Planungsstand nicht aufgeklärt. Zu einer solchen Aufklärung war er wegen der entscheidenden Bedeutung der Planung für den Erwerb des Hauses und weil eine solche Aufklärung auch nach der Verkehrsauffassung zu erwarten war, verpflichtet. Die Erwerber haben sich wegen dieser Täuschung in einem Irrtum befunden; die Beklagte hat nicht substantiiert dargelegt, daß die Erwerber bei einer bestimmten Gelegenheit von der Planung Kenntnis erworben haben. Daß die Erwerber bei richtiger Aufklärung den Vertrag nicht abgeschlossen hätten, ergibt sich daraus, daß sie alsbald nach Kenntniserlangung (durch Schreiben des Notars vom 11.09.1986) durch ihren Prozeßbevollmächtigten den Vertrag anfechten ließen (unter dem 29.09.1986). Das Verschulden des Klägers wird im Rahmen der c. i. c. vermutet.
Diese Situation (Anspruch der Erwerber, so gestellt zu werden, als sei der Vertrag nicht abgeschlossen worden und Rückabwicklung) ist so zu behandeln wie ein Rücktritt, der seinen Grund in einer Unvollkommenheit des Vertrages hat. Grundsätzlich wird der Maklerlohnanspruch von Mängeln der Vertragsdurchführung nicht berührt, er entfällt aber, wenn die Wiederaufhebung auf einem Mangel des Vertrages beruht, denn das Zustandekommen des Hauptvertrages fällt in den Risikobereich des Maklers. In Fällen wie dem vorliegenden leidet der Hauptvertrag von vornherein daran, daß er durch Täuschung zustandegekommen ist. Es ist daher richtig, dem Makler die Provision zu versagen, wenn die Geltendmachtung des Schadensersatzanspruches durch die Erwerber praktisch zur Beseitigung des Vertrages führt. Man kann dies auch so begründen, daß der durch Täuschung zustandegekommene Hauptvertrag nicht identisch (wirtschaftlich gleichwertig) ist mit dem in dem Maklervertrag vorausgesetzten (vgl. Reuter, §§ 652, 653 Randnr. 78 f.).
Die Beklagte kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, daß der Kläger durch die Täuschung der Erwerber sich ihr gegenüber pflichtwidrig verhalten habe. Der Kläger war nicht gehalten, überhaupt einen Maklervertrag abzuschließen. Er durfte daher auch einen mit dem Mangel der Täsuchung behafteten Kaufvertrag abschließen (vgl. Reuter, §§ 652, 653 Randnr. 75). Die Beklagte hat keinen Schaden. Allenfalls käme ein Gegenanspruch auf Aufwendungsersatz in Betracht, der aber - jedenfalls in der Berufungsinstanz - nicht geltend gemacht wird.
Aus den obigen Ausführungen folgt, daß die Widerklage unbegründet ist, weil es keine Anspruchsgrundlage gibt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97, 708 Nr. 10 ZPO.