Enteignungsentschädigung für vermietetes Gewerbegrundstück: Qualitätsstichtag und Mietausfall

Oberlandesgericht Hamm · 16 U 1/20 (Baul) · 06.07.2021

KI-Zusammenfassung

Der Grundstückseigentümer begehrte im Baulandsachenverfahren eine höhere Enteignungsentschädigung sowie Ersatz von Mietausfällen nach § 96 BauGB. Der Senat kündigt an, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die erstinstanzliche Zurückweisung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung keinen Rechtsfehler zeigt. Der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag (Teileinigung 04.07.2012) liege deutlich unter der bereits gezahlten Mindestentschädigung; Vorwirkungen seien nur differenziert und hier insbesondere nicht gebäudebezogen anzusetzen. Entgangene Mieten seien regelmäßig nicht gesondert nach § 96 BauGB zu entschädigen, da Erträge bereits in die Verkehrswertermittlung einfließen und zudem keine enteignungsbedingte Unvermietbarkeit feststand.

Ausgang: Berufung soll gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen werden.

Abstrakte Rechtssätze

Der Wertermittlungsstichtag für die Enteignungsentschädigung kann bei einer Teileinigung über die Eigentumsübertragung der Tag der Teileinigung sein, wenn ein förmlicher Enteignungsbeschluss nicht mehr erforderlich ist (§ 95 Abs. 1 S. 2 BauGB).

Ein von dem Wertermittlungsstichtag abweichender Qualitätsstichtag wegen enteignungsrechtlicher Vorwirkungen (§ 2 Abs. 5 ImmoWertV) ist nicht pauschal für alle wertbildenden Faktoren anzusetzen, sondern nur insoweit, als sich Vorwirkungen ursächlich auf einzelne Bewertungsparameter auswirken.

Zurückstellung eines Baugesuchs oder Veränderungssperre begründen für sich genommen regelmäßig keine enteignungsrechtlichen Vorwirkungen; maßgeblich ist, ob nach dem Stand der Planarbeiten mit einer eigentumsentziehenden Plandurchführung ernsthaft zu rechnen ist.

Übliche Freilegungskosten sind bei der Bodenwertermittlung abzuziehen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mit einem (auch aufgeschobenen) Abriss in absehbarer Zeit zu rechnen ist (§ 16 ImmoWertV).

Eine Entschädigung für nicht vereinnahmte Mietzinsforderungen nach § 96 BauGB ist im Regelfall ausgeschlossen, wenn die Ertragsmöglichkeiten bereits im Verkehrswert (insb. im Ertragswertverfahren) berücksichtigt werden und die Mietausfälle nicht auf enteignungsrechtliche Vorwirkungen zurückzuführen sind.

Vorinstanzen

Landgericht Arnsberg, 6 O 10/15 (Baul)

Bundesgerichtshof, III ZR 231/21 [NACHINSTANZ]

Leitsatz

Zur Höhe der Enteignungsentschädigung, wenn die Enteignung ein Grundstück betrifft, das mit überwiegend gewerblich genutzten Gebäuden bebaut ist, deren Räumlichkeiten der Eigentümer vermietet hat.

Bei der Ermittlung des Grundstückswertes kann es im Hinblick auf die Vorwirkungen der Enteignung geboten sein, ein vom Wertermittlungsstichtag abweichenden Qualitätsstichtag anzusetzen (§ 2 Abs. 5 ImmoWertV). Dieser Qualitätsstichtag ist jedoch nicht pauschal auf sämtliche wertbildenden Faktoren einheitlich anzuwenden. Nach den Umständen des Einzelfalls kann es geboten sein, einen vom Wertermittlungsstichtag abweichenden Qualitätsstichtag lediglich bezüglich des Bodenwertes anzusetzen und hinsichtlich des objektiven Verkehrswertes der aufstehenden Gebäude auf den Wertermittlungsstichtag (§ 2 Abs. 4 ImmoWertV) abzustellen.

Eine Enteignungsentschädigung für nicht vereinnahmte Mietzinsforderungen gem. § 96 BauGB (Entschädigung für andere Vermögensnachteile) ist im Regelfall nicht begründet, weil Erträge bereits bei der Bestimmung der Höhe des Verkehrswertes des Grundstücks berücksichtigt werden.

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beteiligten zu 1. gegen das am 19.11.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Arnsberg – Kammer für Baulandsachen gemäß §§  221 BauGB, 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil er davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses gegeben.

Gründe

I.

Der Beteiligte zu 1. begehrt eine höhere als die mit Beschluss der Beteiligten zu 3. vom 12. November 2015 (GA Bl. 317 ff) festgesetzte Entschädigung in Höhe von 394.800,00 Euro für den im Zusammenhang mit dem Bau einer Bahnhofshinterfahrung verbundenen Eingriff durch die Beteiligte zu 2. in sein ehemaliges Eigentum an den Grundstücken Gemarkung J., Flur #7, Flurstück 73 und 74, das mit den überwiegend gewerblich genutzten Gebäuden S.-straße 16,18 und 18a bebaut war, sowie für andere durch die Enteignung eingetretene Vermögensnachteile.

Der Beteiligte zu 1. hatte das Grundstück mit Mietvertrag vom 20. August 1994 an Herrn N. D. vermietet, der unter anderem das Gebäude S.-straße 16 bis zum Ablauf des Jahres 2003 an die Beteilige zu 2., die es als Asylbewerberunterkunft nutzte, untervermietet hatte.

Mit Bescheid vom 28. August 2003 (GA Bl. 124) stellte die Beteiligte zu 2. ein Baugesuch des Mieters für eine Nutzungsänderung des Gebäudes S.-straße 18a in eine Versammlungsstatte mit Räumen für mehr als 200 Personen zurück, nachdem der Rat am 12. Dezember 2002 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. ##/02 beschlossen hatte, weil damit zu rechnen sei, dass Teile des Grundstücks im Bereich der Trasse der geplanten Bahnhofshinterfahrung lägen.

Der Bebauungsplan Nr. #/07 (##5), der Festsetzungen im obigen Sinne enthält, trat am 21.12.2008 in Kraft. Nachdem Kaufvertragsverhandlungen der Beteiligten zu 1. und 2. zu keiner Einigung geführt hatten, beantragte die Beteiligte zu 2. bei der Beteiligten zu 3. die Einleitung eines Enteignungs- und Entschädigungsfestsetzungsverfahrens. In diesem Verfahren erzielten die Beteiligten zu 1. und 2. in der von der Beteiligten zu 3) anberaumten mündlichen Verhandlung vom 04.07.2012 eine teilweise Einigung hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an den Grundstücken gegen Zahlung eines Mindestentschädigungsbetrages von 394.800 Euro (GA Bl. 294 ff.)

Mit dem Entschädigungsfestsetzungsbeschluss vom 12. November 2015 setzte die Beteiligte zu 3. die Gesamtentschädigung für den Eingriff in das Grundeigentum sowie für andere durch die Enteignung eingetretene Vermögensnachteile auf 394.800 Euro fest. Zur Begründung führte sie nach Einholung eines Wertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt J. aus, dass dem Beteiligten zu 1. eine Entschädigung in Höhe von 293.000 Euro zustehe, die Festsetzung jedoch in Höhe des vereinbarten Mindestentschädigungsbetrages erfolge.

Der Beteiligte zu. 1 hat daraufhin den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt und eine höhere Entschädigung für den Rechtsverlust und darüber hinaus eine Entschädigung für anderweitige Vermögensnachteile insbesondere Mietausfälle begehrt.

Er hat beantragt,

Die Beteiligten zu 2. und 3. haben beantragt,

Das Landgericht hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach Einholung eines Verkehrswertgutachtens des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Lande Nordrhein-Westfalen durch das angefochtene Urteil vom 19. November 2019 zurückgewiesen und ausgeführt, dass kein Anspruch auf eine höhere Entschädigungsfestsetzung bestehe. Für das enteignete Grundstück des Beteiligten zu 1. sei entsprechend den Feststellungen und Berechnungen des Oberen Gutachterausschusses zum maßgeblichen Wertermittlungszeitpunkt am 4. Juli 2012 ein Verkehrswert in Höhe von 241.000 Euro anzunehmen. Dieser Betrag liege erheblich unter der gemäß der Teileinigung der Beteiligten festgesetzten Mindestentschädigungssumme. Ein Anspruch auf die geltend gemachte Entschädigung für andere Vermögensnachteile im Sinne von § 96 BauGB bestehe nicht.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen 1. Instanz und der rechtlichen Ausführungen des Landgerichts wird auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Mit der Berufung begehrt der Beteiligte zu 1. die Zurückverweisung der Sache und verfolgt hilfsweise seinen erstinstanzlichen Antrag weiter (GA Bl. 583).

Er beanstandet eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör. Das Landgericht habe in der mündlichen Verhandlung angekündigt, dass es den Beteiligten seine vorläufige Rechtsansicht mitteilen und Gelegenheit zur Stellungnahme geben werde. Gleichwohl sei noch am selben Tag das angefochtene Urteil verkündet worden. Das Urteil beruhe auf einer fehlerhaft festgestellten Tatsachengrundlage. Bei richtiger Anwendung des materiellen Rechts hätte das Landgericht zu seinen Gunsten entscheiden müssen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 9.4.2020 (GA Bl. 582 ff.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Beteiligten zu 1. ist offensichtlich unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere, dem Beteiligten zu 1. günstigere Entscheidung, § 513 ZPO.

Das Landgericht hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu Recht zurückgewiesen.

Die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts gebieten erneute Tatsachenfeststellungen des Senats nach Maßgabe der §§ 529, 531 ZPO nicht, die auch im Baulandverfahren gem. § 221 BauGB Anwendung finden (BGH, Urteil v. 4. November 2004 – III ZR 372/03, ZfBR 2005, 388). Zudem enthält die angefochtene Entscheidung keine Rechtsfehler, die sich entscheidungsrelevant zu Lasten des Beteiligten zu 1. auswirken.

Im Einzelnen:

1.

Entschädigung für den Rechtsverlust:

Es ist auch in Würdigung der Berufungsbegründung ausgeschlossen, dass dem Beteiligten zu 1. eine höhere als die festgesetzte Mindestentschädigung von 394.000 Euro zusteht. Das Landgericht ist von einem Verkehrswert der Grundstücke zum Wertermittlungsstichtag am 4.7.2012 von 241.000 Euro ausgegangen. Die Einwände des Beteiligten zu 1. gegen das angefochtene Urteil, geben nichts dafür her, dass der Verkehrswert abweichend von den Feststellungen des Oberen Gutachterausschusses auch nur annähernd der Höhe der dem Beteiligten zu 1. gezahlten Entschädigung entsprechen, geschweige denn darüber hinaus gehen könnte.

a.

Wertermittlungszeitpunkt

Das Landgericht hat zutreffend als Wertermittlungsstichtag nach § 95 Abs. 1 S. 2 BauGB den Tag der Teileinigung vom 04.07.2012 festgelegt, weil wegen dieser ein förmlicher Enteignungsbeschluss nicht mehr ergehen musste.

Hiergegen erinnert die Berufung nichts.

b.

Qualitätsstichtag

Der Verkehrswertfestsetzung (§ 194 BauGB) der streitgegenständlichen Grundstücksflächen hat das Landgericht einen Zustand des Grundstücks (§§ 93 Abs. 4 BauGB, 4 ImmoWertV) zugrunde gelegt, der sich im Ergebnis nicht zu Lasten des Beteiligten zu 1. auswirkt.

aa)

Der 28.8.2003 ist als Qualitätsstichtag nicht, wie der Beteiligte zu 1. ausführt, in dem Entschädigungsfestsetzungsbeschluss bestandskräftig (einheitlich für alle wertbildenden Faktoren) festgesetzt worden. Die Bestandskraft dieses Beschlusses erstreckt sich auf die im Tenor festgesetzte Höhe der Entschädigung, aber nicht auf die Berechnungsgrundlagen, die in den Gründen im Einzelnen dargelegt worden sind, auch wenn auf Bl. 9 des Beschlusses in Fettdruck von einer Festsetzung des Qualitätsstichtages die Rede ist. Die Bindungswirkung der materiellen Bestandskraft eines Verwaltungsakts betrifft nur den Entscheidungssatz und nicht die wesentlichen Gründe der Entscheidung oder sonstige Vorfragen und präjudizielle Rechtsverhältnisse, sofern und soweit nicht kraft Gesetzes ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, vgl. HK-VerwR/Kyrill-Alexander Schwarz, 5. Aufl. 2021, VwVfG § 43 Rn. 24. Für Letzteres ist hier nichts ersichtlich.

bb)

Entgegen der Auffassung der Berufung ist in dem Gutachten des Oberen Gutachterausschusses vom 28.05.2018 der vom Landgericht vorgegebene Qualitätsstichtag (28.08.2003) zutreffend nur bei der Bewertung des Bodenwerts (Entwicklungszustand des Grund und Bodens) berücksichtigt worden, nicht aber bei der baulichen Qualität der baulichen Anlagen i.S. § 6 Abs. 6 ImmoWertV (vgl. S. 16, 17 des Gutachtens).

Wie das Landgericht richtig ausgeführt hat, ist die Vorwirkung einer Enteignung nicht pauschal bezüglich sämtlicher wertbildender Faktoren zu bestimmen, sondern differenziert nur, wenn und soweit sich eine (bevorstehende) Enteignung ursächlich auf den Verkehrswert des Objekts auswirkt. Denn wie sich aus den §§ 93 Abs. 3, 95 Abs. 2 BauGB ergibt, soll der Rechtsinhaber unbeeinflusst von dem Enteignungsverfahren für den Rechtsverlust entschädigt werden, also weder Vorteile noch Nachteile durch das vorgeschaltete Verfahren haben. Dieses gesetzgeberische Ziel kann nur durch eine differenzierte Betrachtung der einzelnen wertbildenden Umstände erreicht werden.

Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn bezüglich der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer und des Gebäudezustandes auf den Wertermittlungsstichtag abgestellt wird; es handelt sich insoweit nämlich um Veränderungen rein tatsächlicher Art, die durch Vorwirkungen der Enteignung nicht beeinflusst werden können.

Gegen die auf dem o.g. Gutachten fußenden Feststellungen des Landgerichts bezüglich des Gebäudezustandes zum Wertermittlungsstichtag ist nichts zu erinnern. Wie der obere Gutachterausschuss im Einzelnen dargestellt hat, ist der Gebäudestatus auf der Grundlage umfassender und detaillierter Dokumentationen schriftlicher und visueller Art der Städtischen Bewertungsstelle (GA Bl. 150 ff.) und des Gutachterausschusses der Stadt J. (Gutachten vom 22.09.2011) erfolgt.

Es bestand kein Anlass, die vom Berufungsführer hierzu erstinstanzlich benannten Zeugen zu hören. Denn die von ihm vorgetragenen und unter Beweis gestellten Investitionen, welche in den neunziger Jahren erfolgt sein sollen (Schriftsatz vom 25.01.2018, GA Bl. 368), haben für den Verkehrswert nur insoweit Bedeutung, als sie zum Wertermittlungsstichtag (verkehrswertrelevant) fortwirken. Diesbezüglich hat sich der Obere Gutachterausschuss im Rahmen der Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude sehr sorgfältig vollständig, widerspruchsfrei und nachvollziehbar mit den vom Beteiligten zu 1. vorgetragenen Investitions- und Modernisierungsmaßnahmen und den verkehrswertrelevanten Auswirkungen derselben auseinandergesetzt (S. 65 ff. des Gutachtens).

cc)

Im Übrigen merkt der Senat an, dass die Auffassung des Landgerichts, wonach auf den 28.08.2003 als Qualitätsstichtag abzustellen sei, den Berufungskläger ungerechtfertigt bevorzugt hat.

Denn zu seinen Lasten ist vielmehr – wie bereits der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt J. angenommen hatte – von dem 21.12.2008 (Datum des Inkrafttretens des anlassgebenden Bebauungsplans) als Qualitätsstichtag auszugehen.

Nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB (= § 8 Abs. 4 Satz 1 EEG NRW) ist für die Bemessung der Entschädigung der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Hier war nach der Teileinigung der Beteiligten am 4. Juli 2012 nicht mehr über die Enteignung zu entscheiden, sodass auf den Zeitpunkt der Teileinigung als Wertermittlungsstichtag abzustellen ist.

Eine Ausnahme von diesem Stichtag für die Qualitätsbestimmung des Grundstücks kann sich aus dem Institut der enteignungsrechtlichen Vorwirkungen ergeben, vgl. dazu Groß, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 93 BauGB, Rn. 69 ff.

Im angefochtenen Urteil heißt es hierzu auf Seite 10, dass der Obere Gutachterausschuss entsprechend der Vorgabe des Landgerichts den 28.8.2003 als grundsätzlich zu berücksichtigenden Qualitätsstichtag bei der Verkehrswertbestimmung zugrunde gelegt habe. Ausnahmsweise könne eine Vorverlagerung des Qualitätszeitpunktes erfolgen, wenn und soweit die Enteignung Vorwirkungen auslöse und damit das Grundstück von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen werde. Aufgrund des Bescheides der Beteiligten zu 2) vom 28.8.2003 (GA Bl. 124), mit dem dem Hauptmieter des Grundstücks des Beteiligten zu 1. die Aussetzung seines Bauantrages mitgeteilt worden sei, sei für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr erkennbar geworden, dass eine auf Dauer uneingeschränkte Nutzung des Grundstücks nicht gesichert sei.

Dieser Argumentation folgt der Senat nicht. Allein die Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 BauGB oder Veränderungssperren nach § 14 BauGB können Grundstücke grundsätzlich nicht von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausschließen. Der Gesetzgeber räumt dem Plangeber insoweit bereits in einem sehr frühen Stadium des Aufstellungsverfahrens die Möglichkeit ein, Grundstücksveränderungen und Vorhaben zu verbieten, die der künftigen Planung zuwiderlaufen und ihre Verwirklichung erschweren oder verhindern würden. Beide Instrumente stellen keine vorbereitende Planung dar, sondern dienen lediglich der Sicherung der regelmäßig noch nicht weiter konkretisierten planerischen Ziele während des Planverfahrens und sind Ausdruck zulässiger Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Grundeigentums.

Schon aus den Bestimmungen des BauGB ergibt sich, dass die enteignungsrechtlichen Vorwirkungen grundsätzlich nicht auf den Zeitpunkt der Zurückstellung oder den Erlass einer Veränderungssperre vorverlagert werden können. Nach der Sonderregelung in § 95 Abs. 2 Nr. 4 BauGB bleiben (nur) wertsteigernde Veränderungen, die während einer Veränderungssperre ohne Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde vorgenommen worden sind, bei der Festsetzung der Entschädigung unberücksichtigt. Zudem regelt § 18 BauGB die Entschädigung für die Vermögensnachteile, die der Betroffene durch eine Veränderungssperre oder Zurückstellung eines Baugesuchs erleidet, sodass für eine darüber hinaus gehenden Entschädigungsanspruch kein Raum ist. Dieser Entschädigungsanspruch umfasst gerade auch den Fall, dass einer Sperre ein Bebauungsplan mit einem hier in Rede stehenden Inhalt nachfolgt. Für diesen Planungsschaden hat der Gesetzgeber pauschalierend und typisierend die Grenze der entschädigungslos zu duldenden Sozialbindung mit einer 4-Jahres-Frist gezogen, vgl. zur Rechtsprechung des BGH und BVerwG Breuer, in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 18 Rn. 30 ff.

Unabhängig davon genügt für die Annahme einer enteignungsrechtlichen Vorwirkung nicht die pauschale Behauptung, dass wegen der Zurückstellung eine auf Dauer uneingeschränkte Nutzung des Grundstücks erkennbar nicht mehr gesichert gewesen sei. Entscheidend ist, dass die genannten Institute die Planung nur vorläufig sichern sollen. Enteignende Vorwirkungen können sie nicht aus sich heraus auslösen, sondern nur dann, wenn nach dem Stand der Planarbeiten, das heißt nach den für unverbindliche Planungen geltenden Maßstäben, mit einer eigentumsentziehenden Plandurchführung fest gerechnet werden muss. So hat der BGH in seinem Urteil vom 18.9.1986 – III ZR 83/85 –, juris, Rn. 9, die Annahme der Vorinstanz, es sei für die enteignungsrechtliche Vorwirkung auf den Zeitpunkt der Auslegung einer landesrechtlichen Straßenplanung abzustellen nicht beanstandet und lediglich bekräftigend auf die damit nach dem Gesetz bestehende Veränderungssperre hingewiesen, vgl. zum Ganzen Groß, a.a.O, Rn. 81.

Danach ist hier für die Annahme, dass das Grundstück durch die Zurückstellung im August 2003 von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen worden ist, nichts ersichtlich. Diese Zurückstellung erfolgte vor dem Hintergrund des Aufstellungsbeschlusses des Rates für den Bebauungsplan Nr. ##/02 im Dezember 2002. Für diesen Zeitpunkt lässt sich nicht die Feststellung treffen, dass mit einer eigentumsentziehenden Plandurchführung fest gerechnet werden musste. Mangels anderer Anhaltspunkte waren 2003 sowohl das Zustandekommen als auch die spätere Realisierung des zu sichernden Bebauungsplans noch völlig offen. Hier kommt hinzu, dass das Verfahren für die Aufstellung des im Zurückstellungsbescheid in Bezug genommenen Bebauungsplans Nr. ##/02 gar nicht weiter betrieben wurde. In seiner Sitzung am 31. August 2007 beschloss der Rat, insoweit ein gemeinsames Verfahren mit dem Bebauungsplan Nr. #/98 als Bebauungsplan Nr. #/07 weiterzuführen. Erst im Mai 2008 beschloss er, den Planentwurf öffentlich auszulegen vgl. zu den Einzelheiten des Verfahrens den Tatbestand des auf den Antrag des Beteiligten zu 1. ergangenen Urteils des OVG NRW vom 7. Juli 2011 – 2 D 137/09.NE –.

c.

Freilegungskosten

Der Beteiligte zu 1. rügt darüber hinaus ohne Erfolg, dass Freilegungskosten in Höhe von 76.500,00 Euro nicht von dem ermittelten Verkehrswert abzusetzen gewesen seien.

Nach § 16 ImmoWertV ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden, wenn alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen ist. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder

2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Der Beteiligte zu 1. trägt vor, dass die genannten Regelbeispiele nicht erfüllt seien, tatsächlich die Gebäude vor der Inbesitznahme durch die Beteiligte zu 2. im Jahre 2012 abgerissen worden seien und zum Qualitätsstichtag eine weitere Vermietung nach dem geltenden Mietvertrag bis ins Jahr 2014 vorgesehen gewesen sei. Unter „alsbald“ könne ein Zeitraum von mehr als elf Jahren nicht verstanden werden.

Dieser Einwand ist unzutreffend. Die mit § 16 Abs. 3 ImmoWertV vorgegebene Berücksichtigung eines „alsbald“ anstehenden Abrisses bei der Bodenwertermittlung betrifft ganz allgemein die Fälle, in denen die vorhandene bauliche Nutzung in einem Missverhältnis zum Bodenwert nach Abs. 1 Satz 1 dieser Bestimmung steht, das heißt im Missverhältnis zum Bodenwert, der sich für das unbebaute Grundstück ergibt. Der Begriff der „alsbaldigen“ Freilegung ist dabei weit auszulegen. Darunter kann sowohl eine unmittelbar anstehende Freilegung bis hin zu einer aufgeschobenen Freilegung, zum Beispiel, wenn eine unwirtschaftliche Nutzung aufgrund wohnungs- und mietrechtlicher Bindungen oder aus sonstigen Gründen möglicherweise sogar noch über eine längere Zeit nicht aufgegeben werden kann, verstanden werden, vgl. EZBK/Kleiber, 140. EL Oktober 2020, ImmoWertV § 16 Rn. 55 und 69.

Nach diesen Grundsätzen bestehen keine Zweifel an der Richtigkeit der Minderung des Bodenwertes um die – abgezinsten - Freilegungskosten, wie sie in dem angefochtenen Urteil vorgenommen wurde. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, es komme entscheidend darauf an, ob im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Sinne des § 194 BauGB mit den Freilegungskosten zu rechnen ist. Dies ist bei – wie hier - in absehbarer Zeit (zum Wertermittlungsstichtag) nicht mehr nutzbarer Bausubstanz auf Gewerbegrundstücken der Fall.

d.

Mietzins

Auch die Einwände des Beteiligten zu 1. hinsichtlich einer fehlerhaften Berücksichtigung der Mietvertragssituation können zu keiner höheren Entschädigung führen. Er macht geltend, dass eine Einbeziehung des „wahren Mietverhältnisses“ den Ertragswert auf bis zu 49.000 Euro pro Jahr erhöht hätte. Das Landgericht ist entsprechend den Annahmen des Oberen Gutachterausschusses von einer am Markt erzielbaren Gesamtjahresmiete von 34.308 Euro zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag 4.7.2012 ausgegangen. Es hat hierzu im Einzelnen nachvollziehbar ausgeführt, dass die Verlängerung des Hauptmietvertrages um 10 Jahre infolge der unterbliebenen Kündigung Ende 2003 weder einem wirtschaftlichen Marktverhalten noch einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprochen habe, sodass diese Verlängerung des Mietvertrages bei der Wertbestimmung gemäß § 194 BauGB nicht zugrunde zu legen sei. Eine entsprechende Vermietung für eine Asylbewerberunterkunft waren nach den Feststellungen des Oberen Gutachterausschusses zu dem im erstinstanzlichen Verfahren angenommenen Qualitätsstichtag am 28. August 2003 – und erst recht am 21. Dezember 2008 – wegen der rückläufigen Zahl von Asylbewerbern und Zuwanderern nicht mehr zu erzielen. Entsprechendes gilt auch, wie das Landgericht bereits ausgeführt hat, soweit der Beteiligte zu 1. weiterhin pauschal an seinem Vortrag festhält, dass aufgrund der rechtlichen Unsicherheit in Bezug auf die Mietdauer kein neuer Mieter habe gefunden werden können und ab 2011 monatliche Mieten in Höhe von über 3700 Euro hätten erzielt werden können.

Im Übrigen steht der vom Beteiligten zu 1. vorgetragene tatsächliche Verlauf der Mietverhältnisse inklusive der erzielten Einnahmen und Schwierigkeiten bei der Eintreibung rückständiger Mieten nicht im Widerspruch zu der Vorgehensweise des Oberen Gutachterausschusses, wonach er modellkonform auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge (§ 17 Abs. 1 ImmoWertV) den Ertragswert bestimmt und insoweit keine Vorwirkung des Enteignungsverfahrens angenommen hat.

Denn der Beteiligte zu 1) vermochte trotz des Bescheides vom 28.8.2003 über die Zurückstellung des Bauantrags die Objekte zu vermieten. Mietausfälle werden bei der Ertragswertberechnung durch das Mietausfallwagnis als Abzugsposition berücksichtigt. Dass der Mietermarkt auf eine (möglicherweise) in einer noch unbestimmten Zeit bevorstehenden Enteignung nicht in Gestalt eines völligen Nachfrageinbruchs reagieren muss, ergibt sich aus den den Markt beeinflussenden rechtlichen Rahmenbedingungen einer Enteignung, wonach auch Mieter als Inhaber von persönlichen Rechten durch diese nicht rechtlos gestellt werden (vgl. § 97 BauGB). Der Beteiligte zu 1) war gehalten, auf Mietrückstände umgehend rechtlich zu reagieren und Neuvermietungen zum marküblichen Mietzins abzuschließen. Eine diesbezügliche, den eigenen wirtschaftlichen Interessen zuwiderlaufende Passivität wirkt sich nach § 194 BauGB nicht auf den objektiven Verkehrswert aus.

In Anbetracht des allgemeinkundigen Umstandes, dass die Nachfrage durch den Preis bestimmt wird, erschließt sich im Hinblick auf die vom Oberen Gutachterausschuss angesetzten niedrigen Mieten nicht, warum der Beteiligte zu 1) die gutachterlich angesetzten Erträge nicht hätte erzielen können.

e .

Die weiteren Rügen des Beteiligten zu 1. hinsichtlich vermeintlich fehlerhafter Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten, dem Liegenschaftszins und eines Leitungsrechts führen ebenfalls nicht zum Erfolg der Berufung.

Die Rüge, die Instandhaltungspflicht der Mieter sei bei den Bewirtschaftungskosten nicht berücksichtigt worden, greift schon deshalb nicht durch, weil in dem Gutachten vom 28.05.2018 dieser Umstand im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) werterhöhend berücksichtigt worden ist (vgl. S. 72 Gutachten).

Das Landgericht hat zu Recht die Ausführungen des Oberen Gutachterausschusses zu den Liegenschaftszinssätzen übernommen; in dem Gutachten wird eingehend und differenziert dargelegt, aus welchen Gründen die Liegenschaftszinssätze angesetzt worden sind. Die dortigen Ausführungen stimmen von den Ansätzen und der Methodik her mit dem überein, was der Senat aufgrund anderer Verkehrsgutachten erfahren hat.

Soweit schließlich die mindernde Berücksichtigung der Versorgungsleitungen (Abzug von 1000 € im Rahmen der boG, S. 76 Gutachten) und eine fehlerhafte Feststellung der Grundfläche des Gebäudes S.-straße 18 a um 200 m² beanstandet wird (in dem Gutachten sind als Rohertrag 673 m² * 1,70 €/m² = 1.144,10 € angesetzt worden, S. 85), kann die Richtigkeit der Auffassung des Beteiligten zu 1. dahingestellt bleiben. Denn in Anbetracht der Differenz von 153.800 € zwischen der festgesetzten Entschädigung (394.800 €) und dem objektiven Verkehrswert (241.000 €) führt die unterstellte Richtigkeit nicht zu einer Abänderung des angefochtenen Bescheides.

2.

Entschädigung über den Rechtsverlust hinaus

a.

Entgangene Mieteinnahmen

Ein Anspruch auf eine Entschädigung für nicht vereinnahmte Mietzinsforderungen in Höhe von 351.373,02 Euro gemäß § 96 BauGB steht dem Beteiligten zu 1. nicht zu.

Die Auffassung des Beteiligten zu 1., ihm könne neben der Enteignungsentschädigung ein Anspruch für entgangene Miete für die Zeit von 2004 bis 2013 zustehen, ist unzutreffend. Er kann sich insbesondere nicht mit Erfolg auf den vom Landgericht zitierten Beschluss des BGH vom 28. November 2007 – III ZR 114/07 –, juris, Rn. 3 f., berufen. Darin heißt es zwar, dass eine Entschädigung wegen der mangelnden Vermietbarkeit im Vorfeld einer bevorstehenden Enteignung nicht von vornherein ausgeschlossen werden könne.

Davon ist auch der Senat in dem dieser Entscheidung vorangegangen Urteil vom 8. Februar 2007 – 16 U (Baul) 6/06 –, juris Rn. 41 ff, ausgegangen und hat ausgeführt, dass grundsätzlich der Verkehrswert als Entschädigung für den Substanzverlust auch die Möglichkeit des Eigentümers abdeckt, etwa aus Vermietungen des Objekts Einkünfte zu erzielen, und zwar für die gesamte sachgerecht zu ermittelnde Restnutzungsdauer (vgl. §§ 16 Abs. 4, 23 Abs. 1 WertV). "Vorwirkende" Wertveränderungen, die infolge der bevorstehenden Enteignung eintreten (vgl. § 10 Abs. 2 Nr. 2 EEG = § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB), sind bei der Festsetzung der Entschädigung nicht zu berücksichtigen, vielmehr wird der Stichtag für die Qualitätsbemessung hypothetisch auf einen Termin vorverlegt, der unmittelbar vor dem Einsetzen dieser Vorwirkungen angenommen wird. Unter welchen besonderen Voraussetzungen eine Entschädigung für den Mietausfall über den Ersatz des Verkehrswertes hinaus nach § 96 BauGB = § 11 EEG NRW in Betracht kommen kann, bedarf hier keiner Vertiefung. Den Ausführungen des Landgerichts dazu, dass das Grundstück während des streitigen Zeitraums durchgängig an den Hauptmieter vermietet gewesen ist, ist nichts hinzuzufügen. Eine Vermietbarkeit ist offensichtlich nicht ausgeschlossen gewesen und etwaige Mietzinsausfälle nicht auf enteignungsrechtliche Vorwirkungen zurückzuführen. Ergänzend wird auf die obigen Ausführungen unter 1. d. verwiesen.

b.

Ausgleichsaufwendungen

Schließlich bleibt der Berufung auch insoweit der Erfolg versagt, als sie rügt, dass das Landgericht eine Entschädigung für weitere Ausgleichsaufwendungen gemäß § 96 BauGB = § 11 EEG NRW nicht zugesprochen hat.

Zu Recht hat das Vordergericht ausgeführt, dass der Beteiligte zu 1. gemäß den Entschädigungsbestimmungen in die Lage versetzt wurde, ein gleichwertiges Grundstück in einem entsprechenden Zustand zu erwerben. Wie dargelegt dürfte die Entschädigung sogar weit darüber hinausgehen. Jedenfalls kommt nach § 96 BauGB = § 11 EEG NRW eine weitere Entschädigung insoweit nicht in Betracht. Das zitierte Urteil des BGH vom 6. Dezember 1965 – III ZR 172/64 –, juris, betrifft eine ganz andere Fallgestaltung, nämlich unter besonderen Voraussetzungen einen Wertausgleich für einen auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbetrieb neben der Entschädigung für die Enteignung. Der BGH hebt hierzu ausdrücklich hervor, dass ein Gewerbebetrieb, der – wie hier – nur äußerlich mit einem Grundstück verbunden ist und in einem anderen Gebäude ebenso wieder eingerichtet werden könnte, bei der Entschädigung für die Enteignung des Grundstücks nicht zu berücksichtigen ist.

III.

Auf die Kostenprivilegierung im Falle der Berufungsrücknahme wird hingewiesen (GK, KV 1222).