WEG: Nutzungsentgelt als Gemeinschaftsanspruch, Mitbenutzung trotz Sondernutzungsrecht verneint

Oberlandesgericht Hamm · 15 W 82/98 · 05.05.1998

KI-Zusammenfassung

Wohnungseigentümer verlangten von zwei Miteigentümern Nutzungsentgelt für Garagen sowie Mitbesitz/Mitbenutzung. Das OLG bestätigte: Der Zahlungsanspruch steht der Gemeinschaft zu und kann ohne ermächtigenden Beschluss nicht vom Einzelnen geltend gemacht werden; eine ablehnende Beschlussfassung ersetzt die Ermächtigung nicht. Ein Individualanspruch auf Mitbenutzung scheitert, weil das Sondernutzungsrecht andere Eigentümer vom Mitgebrauch ausschließt und eine Überschreitung des zulässigen Nutzungsumfangs diesen Ausschluss nicht beseitigt. Die weitere Beschwerde blieb erfolglos.

Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde gegen die Zurückweisung der Anträge auf Nutzungsentgelt und Mitbenutzung ohne Erfolg.

Abstrakte Rechtssätze

Ansprüche, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen und ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum haben, können von einem einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich nur aufgrund ermächtigenden Beschlusses der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend gemacht werden.

Die Ablehnung eines Beschlussantrags zur Anspruchsverfolgung nimmt dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht die Möglichkeit, ordnungsgemäße Verwaltung zu verlangen, ersetzt aber nicht die erforderliche Ermächtigung zur eigenen Anspruchsdurchsetzung; diese ist ggf. im Verfahren auf Zustimmungsersetzung durchzusetzen.

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 3 WEG) ist ein Individualanspruch und bedarf zu seiner gerichtlichen Geltendmachung keiner Beschlussfassung der Eigentümerversammlung.

Ein Sondernutzungsrecht enthält einen Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch (negative Komponente) sowie die Einräumung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an den Begünstigten (positive Komponente).

Eine Überschreitung des zulässigen Nutzungsumfangs durch den Sondernutzungsberechtigten lässt den Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch nicht entfallen; diese können nur die Rückführung der Nutzung auf den zulässigen Umfang verlangen, nicht aber Beteiligung an der (für unzulässig gehaltenen) Nutzung.

Vorinstanzen

Landgericht Bochum, 7 T 712/97

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie haben die in dieser Instanz den Beteiligten zu 2) und 3) entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Gegenstandswert des Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 16.520,00 DM festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) bis 4) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage; der Beteiligte zu 5) ist der Verwalter.

Die im Jahre 1986 errichtete Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Doppelhaushälften mit jeweils zwei Wohnungen. Dem Miteigentumsanteil der Beteiligten zu 1) zugeordnet ist das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan Nr. 4 bezeichneten Wohnung, gelegen im Erd—, Ober— und Dachgeschoß des Hauses W.-straße 71. Das Sondereigentum der Beteiligten zu 2) bezieht sich auf die im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnete Wohnung im Erd— und Obergeschoß des Hauses W.-straße 73. Im Sondereigentum des Beteiligten zu 3) steht die im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnete Wohnung im Erd— und Obergeschoß des Hauses W.-straße 71.

Die Wohnungsgrundbücher von Z. Blatt 1639 bis 1672 wurden am 02.05.1986 angelegt. Dabei wurde hinsichtlich des Inhalts des Sondereigentums Bezug genommen auf die Bewilligung vom 15.04.1986 und einen Nachtrag vom 25.04.1986. Die Teilungserklärung vom 15.04.1986 enthält in § 3 folgende Regelung über ein Sondernutzungsrecht:

„Die Nutzung des Gartens und damit auch dessen Pflege und Instandhaltung und Instandsetzung obliegt den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentumsrechte Nr. 1) und 3) für die jeweils auf dem Lageplan mit den Ziffern 1 und 3 gekennzeichneten Grundstücksflächen.

Den Wohnungseigentümern Nr. 2) und 4) obliegt die Nutzung der auf dem Lageplan mit den Ziffern 2 und 4 bezeichneten Grundstücksflächen. Diese Flächen sind jeweils durch den Wohnungseigentümer der entsprechen— den Wohnung zu pflegen, instandzuhalten und instand— zusetzen.

Der der Teilungserklärung beigefügte Lageplan sieht in den Bereichen zwischen dem Baukörper und den seitlichen Grundstücksgrenzen jeweils schraffierte Flächen mit der Abkürzung „ST" und „ABST“ vor. Auf diesen Flächen hat der Bauträger während der Bauerrichtungsphase auf Wunsch der Beteiligten zu 2) und 3) jeweils Fertiggaragen auf Punktfundamenten errichtet, die von der Vorderseite des Hauses etwas zurückspringen und ca. 1 bis 1,5 Meter über die hintere Hauswand hinaus in den Garten hineinragen.Ihrer Größe nach bieten die beiden Garagen jeweils für 2 Pkw Platz.

Die Beteiligten zu 1) halten die Errichtung der beiden Garagen und ihre ausschließliche Nutzung jeweils durch die Beteiligten zu 2) und 3) für unrechtmäßig. In dem vorliegenden Verfahren haben sie die Beteiligten zu 2) und 3) auf Zahlung eines Entgelts für die Nutzung der Garagen an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen, und zwar in Höhe von jeweils 5.760,00 DM nebst Zinsen, berechnet nach einem Monatsbetrag von 120,00 DM „für den zurückliegenden und nicht verjährten Zeitraum von 4 Jahren“. Sie haben ferner von den Beteiligten zu 2) und 3) die Einräumung des Mitbesitzes bzw. der Mitbenutzung an den genannten beiden Garagen verlangt.

Die Beteiligten zu 2) und 3) sind dem Antrag mit der Begründung entgegengetreten, das in der Teilungserklärung begründete Sondernutzungsrecht erstrecke sich auch auf die beiden Garagen. Die Errichtung dieser Garagen sei bereits in den Erwerbsverträgen alternativ vorgesehen gewesen und dementsprechend von ihnen, den Beteiligten zu 2) und 3), ausschließlich bezahlt worden. Sie haben ferner darauf hingewiesen, daß am 12.06.1986 eine Änderung des Inhalts des Sondereigentums unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 02.05.1986 im Grundbuch eingetragen worden sei. In dieser Erklärung ist in § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung folgender Satz hinzugefügt worden:

„Nachträglich von einem Miteigentümer geschaffene sondereigentumsfähige Anlagen fallen in das Sondereigentum desjenigen, der sie geschaffen hat.“

Diese Änderung des Inhaltes des Sondereigentums sei, so haben die Beteiligten zu 2) und 3) behauptet, erfolgt, um die auf den Sondernutzungsflächen errichteten Garagen ihrem Sondereigentum zuzuordnen.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 10.06.1997 die Anträge der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluß haben die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 20.06.1997 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, der die Beteiligten zu 2) und 3) entgegengetreten sind. Das Landgericht hat mit den Beteiligten am 12.12.1997 mündlich verhandelt und durch Beschluß vom selben Tage die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) , die sie mit einem bei dem Landgericht am 13.02 1998 eingegangenen Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom Vortag eingelegt haben.

Die Beteiligten zu 2) und 3) beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels .

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den SS 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form— und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) folgt bereits daraus, daß ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (S 27 Abs. I Satz 1 FGG) .

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen.

Die Kammer hat sachlich zutreffend den von den Beteiligten zu 1) geltend gemachten Zahlungsantrag als unzulässig erachtet. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des BGH, daß ein Anspruch, der den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht, von einem einzelnen Wohnungseigentümer ohne eine ermächtigende Beschlußfassung der Eigentümerversammlung nicht geltend gemacht werden kann. Die Vorschrift des § 432 BGB wird im Wohnungseigentumsrecht durch die Verwaltungszuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 WEG überlagert (BGHZ 115, 253, 257 = NJW 1992, 182; 121, 24 = NJW 1993, 727). Zur Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 1 WEG gehören nicht nur die in Absatz 5 der Vorschrift aufgeführten, sondern alle Maßnahmen, die in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht auf eine Änderung des bestehenden Zustandes abzielen oder sich als Geschäftsführung zugunsten der Wohnungseigentümer in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum darstellen. Unter diesem Gesichtspunkt hat der BGH (BGHZ 121, 22, 26 = NJW 1993, 727, 728) die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches wegen einer Zerstörung eines Bestandteils des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 823 Abs. 1 BGB) der vorrangigen Verwaltungszuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 BGB zugeordnet, und zwar unabhängig davon, ob der Ersatzanspruch auf Naturalrestitution oder Geldersatz abzielt. Nichts anderes hat zu gelten, wenn ein Anspruch auf Nutzungsentgelt wegen einer unberechtigten Überbauung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend gemacht wird, den die Beteiligten zu 1) hier aus § 812 Abs. 1 Satz 1 zweite Variante BGB herleiten. Denn dieser Anspruch hat ebenso wie ein Schadensersatzanspruch seine Grundlage in dem gemeinschaftlichen Eigentum und wird deshalb ebenso von der gemeinschaftlichen Verwaltungszuständigkeit der Wohnungseigentümer umfaßt.

Die Befugnis der Beteiligten zu 1) zur Geltendmachung des Anspruchs auf Zahlung eines Nutzungsentgelts folgt entgegen den Ausführungen der sofortigen weiteren Beschwerde nicht daraus, daß die übrigen Wohnungseigentümer es zuletzt zu Tagesordnungspunkt 5 der Eigentümerversammlung vom 23.05.1996 abgelehnt haben, entsprechend dem von den Beteiligten zu 1) gestellten Antrag einen Beschluß zur Geltendmachung eines Anspruchs auf Nutzungsentgelt zu fassen. Die mehrheitliche Ablehnung berührt den Anspruch der Beteiligten zu 1) auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (S 21 Abs. 4 WEG) nicht , Dieser Gesichtspunkt ändert jedoch nichts daran, daß die erforderliche Ermächtigung zur Geltendmachung des Anspruchs und damit die Antragsbefugnis der Beteiligten zu 1) fehlt, solange sie einen etwa bestehenden Anspruch auf Ersetzung der Zustimmung der widerstrebenden Wohnungseigentümer in dem Verfahren nach S 43 Abs. 1 Nr. I WEG nicht durchgesetzt haben (BGHZ 121, 22, 27 = NJW 1993, 727, 728) .

Zu Recht hat das Landgericht die Antragsbefugnis der Beteiligten zu 1) zur Geltendmachung des Anspruchs auf Einberäumung des Mitbesitzes bzw. der Mitbenutzung der Garagen bejaht. Dieser Anspruch betrifft das aus dem Miteigentum der Beteiligten zu 1) fließende Recht zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 3 WEG) . Es handelt sich deshalb um einen dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehenden Individualanspruch, zu dessen Geltendmachung es einer Beschlußfassung der Eigentümerversammlung nicht bedarf (BGHZ 121, 22, 27 = NJW 1993, 727, 728).

Die insoweit getroffene Sachentscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand. Durch die in § 3 Abs. 1 und 2 der Teilungserklärung getroffene Regelung und die darauf bezugnehmende Eintragung bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§§ 7 Abs. 3 WEG, 874 BGB) ist das Sondereigentum mit dem Inhalt entstanden, daß für die jeweiligen Berechtigten der Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 und 3 ein Sondernutzungsrecht an den im Bereich zwischen dem Baukörper und den jeweiligen seitlichen Grundstücksgrenzen gelegenen Flächen einschließlich der sich rückwirkend daran anschließenden Gartenflächen begründet worden ist. Dies ziehen auch die Beteiligten zu 1) nicht in Zweifel. Ihre Schlußfolgerung, die Unzulässigkeit der Errichtung der Garagen auf den seitlich neben den Baukörper gelegenen Grundstücksflächen führe zum Wegfall des insoweit begründeten Sondernutzungsrechtes der Beteiligten zu 2) und 3), ist indessen unrichtig.

Der rechtliche Inhalt eines Sondernutzungsrechts enthält zwei voneinander zu unterscheidende Komponenten; zunächst werden alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Begünstigten (negativ) von der ihnen als Miteigentümern kraft Gesetzes (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG) an sich zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen. Zugleich wird dem begünstigten Wohnungseigentümer (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt (vgl. BayOblGZ 1985, 124, 127; Rpfleger 1990, 60; Senat FGPrax 1998, 49, 50). Die positive Komponente der Regelung betrifft zugleich die Art und den zulässigen Umfang der dem begünstigten Wohnungseigentümer übertragenen Nutzungsbefugnis. Daraus folgt zwingend, daß die negative Komponente des Ausschlusses der übrigen Miteigentümer von der Nutzungsbefugnis nicht dadurch berührt wird, daß der begünstigte Wohnungseigentümer die im eingeräumte ausschließliche Nutzungsbefugnis ihrem Umfang nach überschreitet. Ein von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossener Wohnungseigentümer kann deshalb allenfalls eine Zurückführung des Gebrauchs durch die begünstigten Wohnungseigentümer auf den nach der Teilungserklärung zulässigen Umfang, nicht jedoch die Einräumung der Beteiligung an einer Nutzung verlangen, die er selbst nach der Gemeinschaftsordnung für unzulässig hält. Im übrigen ist, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, die Nutzung der seitlich neben dem Baukörper gelegenen Grundstücksflächen als Pkw-Stellplätze im Rahmen des den Beteiligten zu 2) und 3) nach der Teilungserklärung zustehenden Sondernutzungsrechts nicht unzulässig. § 3 Abs. 1 der Teilungserklärung bezeichnet als Gegenstand des Sondernutzungsrechtes sowohl die Nutzung des Gartens als auch die auf dem beigefügten Lageplan mit den Ziffern 1) und 3) gekennzeichneten Grundstücksflächen. Der Lageplan, der auf diese Weise durch weitere Bezugnahme Bestandteil der Teilungserklärung ist, läßt unzweideutig erkennen, daß die jeweils seitlich neben dem Baukörper gelegenen Grundstücksflächen als Pkw—Abstellplätze vorgesehen und deshalb auch für diesen Zweck genutzt werden dürfen, ebenso wie es bei den jeweils zwei Stellplatzflächen der Fall ist, die — bezogen auf das in S 3 Abs. 2 der Teilungserklärung geregelte Nutzungsrecht in dem Lageplan straßenseitig vor dem Gebäude gekennzeichnet sind. Nach der Teilungserklärung zweifelhaft sein kann deshalb nicht die Nutzung der seitlich neben den Gebäude liegenden Flächen durch die Beteiligten zu 2) und 3) als Pkw—Stellplätze, sondern allenfalls die in der genannten Regelung nicht vorgesehene Errichtung der Garagen auf diesen Flächen, also der Vorteil, einen umschlossenen Raum für diese Nutzung zu haben. Dieser Gesichtspunkt kann — wie bereits ausgeführt — den Äusschluß der Beteiligten zu 1) von der Nutzung dieser Grundstücksflächen j edoch nicht berühren.

Da die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg bleibt, haben die Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen (S 47 Satz 1 WEG) . Darüber hinaus entspricht es der Billigkeit, daß die Beteiligten zu 1) die den Beteiligten zu 2) und 3) im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde entstandenen Kosten zu erstatten haben. Für das Verfahren III. Instanz ist eine Ausnahme von dem Grundsatz 'geboten, daß die Beteiligten im Verfahren nach den WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Denn das Landgericht hat seine Entscheidung ausführlich begründet Die Beteiligten zu 1) haben mit ihrem Rechtsmittel keine rechtlichen Gesichtspunkte vortragen könne, die die Gründe der Landgerichtlichen Entscheidung ernsthaft hätten in Zweifel ziehen können. Es ist deshalb sachlich gerechtfertigt, daß die Beteiligten zu 1) auch die außergerichtlichen Kosten der Beschwerdegegner zu erstatten haben, die sie durch ihr Rechtsmittel veranlaßt haben .

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.