Eintragungsfähigkeit eines Löschungserleichterungsvermerks bei verdinglichtem Geldersatzanspruch
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten beantragen die Eintragung eines Löschungserleichterungsvermerks (§ 23 Abs. 2 GBO) zu einem eingetragenen Wohnungsrecht; Amtsgericht und Landgericht hatten die Eintragung abgelehnt. Zentrale Frage ist, ob ein schuldrechtlich vereinbarter Geldersatzanspruch durch analoge Anwendung von Art.15 §9 PrAGBGB dinglichen Charakter gewinnt und somit Rückstände i.S.d. §§23,24 GBO möglich sind. Das OLG Hamm hebt die Vorentscheidungen auf und weist das Amtsgericht an, den Vermerk einzutragen, weil der Geldanspruch als verdinglichter Anspruch Rückstände begründen kann.
Ausgang: Beschwerde der Beteiligten erfolgreich; angefochtener Beschluss aufgehoben und Eintragung des Löschungserleichterungsvermerks angeordnet
Abstrakte Rechtssätze
Der Löschungserleichterungsvermerk nach § 23 Abs. 2 GBO ist eintragungsfähig, wenn das eingetragene Recht auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt ist und Rückstände von Leistungen im Sicherungsbereich des dinglich gesicherten Rechts möglich sind.
Rückstände im Sinne der §§ 23, 24 GBO umfassen grundsätzlich nicht rein schuldrechtliche Ansprüche, die nicht Teil der Verdinglichungswirkung der Grundbucheintragung sind.
Schuldrechtliche Ansprüche gelten als Rückstände i.S.d. §§ 23, 24 GBO, wenn sie durch vertragliche oder gesetzliche Gestaltungen verdinglicht werden und dadurch dinglichen Charakter gegenüber dem Rechtsnachfolger erlangen.
Eine Vereinbarung, die dem Berechtigten bei Aufgabe des Wohnungsrechts Zug-um-Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung einen Geldersatzanspruch zuspricht, kann nur eine Fälligkeitsregelung darstellen; der daraus entstehende Anspruch kann dennoch verdinglicht sein und die Eintragungsfähigkeit des Löschungserleichterungsvermerks begründen.
Vorinstanzen
Landgericht Arnsberg, 6 T 11/01
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.
Auf die Erstbeschwerde der Beteiligten vom 28. Dezember 2000 wird der Beschluß des Amtsgerichts - Rechtspfleger - vom 20. Dezember 2000 aufgehoben.
Das Amtsgericht wird angewiesen, den Löschungserleichterungsvermerk bei dem in Abteilung II. unter Ziffer 6 (lastend auf laufende Nummer 30 des Bestandsverzeichnisses) eingetragenen Wohnungsrecht miteinzutragen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1) war Eigentümerin des im Grundbuch von Z1 Blatt 271 verzeichneten Grundbesitzes. Hierzu gehörte auch das Grundstück laufende Nummer 30 des Bestandsverzeichnisses G1 8 Flurstück Nr. 274. Durch notariellen Vertrag des Notars B vom 04.05.2000 (Urkundenrolle Nr. xxx/00) übertrug die Beteiligte zu 1) dem Beteiligten zu 2) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge den gesamten vorbezeichneten Grundbesitz. Als Gegenleistung räumte der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) und ihrem Ehemann als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB ein Wohnungsrecht ein an sämtlichen Räumen im Erdgeschoß des Wohnhauses E-Straße in einer Größe von ca. 100 m². Unter Ziffer 2 e wurde folgendes vereinbart:
"Sollten die Erschienenen zu 1) das Wohnungsrecht aufgeben, steht ihnen als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB in analoger Anwendung des Artikel 15 § 9 Abs. 2 und 3 des PrAGBGB nur ein Geldersatzanspruch zu, wenn nicht andere Paragraphen dieses Artikels einschlägig sind, und zwar Zug-um-Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung für das vorstehend eingeräumte Wohnungsrecht. Dieser Geldersatzanspruch bezieht sich ausdrücklich nur auf das dinglich gesicherte Recht."
Darüber hinaus übernahm der Beteiligte zu 2) weitere Gegenleistungen schuldrechtlicher Natur. Insoweit wird auf den notariellen Vertrag Bezug genommen.
Bezüglich des Wohnungsrechtes wurde unter Ziffer IV 2 b) des notariellen Vertrages die Eintragung bewilligt und beantragt mit dem Vermerk,
"dass zur Löschung des Rechtes der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt."
Mit Begleitschreiben vom 30.08.2000 beantragte der beurkundende Notar und Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten die Eintragung des Wohnungsrechtes mit dem Löschungserleichterungsvermerk gemäß Ziffer IV. 2 b) des Vertrages.
Das Amtsgericht – Rechtspfleger – hat den Antrag der Beteiligten betreffend die Eintragung des Löschungserleichterungsvermerkes (§ 23 Abs. 2 GBO) mit der Begründung zurückgewiesen, daß bei dem hier einzutragenden Wohnungsrecht aus der zugrundeliegenden Bewilligung keine Rückstände von Leistungen ersichtlich seien. Der Vermerk sei daher gemäß § 23 Abs. 2 GBO nicht eintragungsfähig. Das Wohnungsrecht selber – ohne den Löschungserleichterungsvermerk – wurde am 28.12.2000 im Grundbuch eingetragen. Gegen diesen Beschluß haben die Beteiligten mit Schrift-satz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 28.12.2000 Beschwerde eingelegt. Der Rechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Durch Beschluß vom 11. Januar 2001 hat das Landgericht die Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen.
Hiergegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer weiteren Beschwerde, die sie mit Schriftsätzen ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 01.02.2001/08.02.2001 beim Landgericht eingelegt haben.
II.
Die weitere Beschwerde der Beteiligten ist statthaft, formgerecht eingelegt und auch sonst zulässig (§§ 78, 80 GBO). Die Beteiligten sind zur Einlegung dieses Rechtsmittels schon deshalb befugt, weil ihre erste Beschwerde erfolglos geblieben ist. Die weitere Beschwerde ist – mit der Folge der Aufhebung des angefochtenen Beschwerdebeschlusses und auf die Erstbeschwerde der Beteiligten der Aufhebung der amtsgerichtlichen Entscheidung und Anweisung der Eintragung an das Grundbuchamt – auch begründet, weil die Entscheidung auf einer Gesetzesverletzung beruht (§ 78 GBO).
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten ausgegangen. Die Beschwerdeführer sind durch die vom Amtsgericht abgelehnte Eintragung in ihren Rechten beeinträchtigt. In der Sache halten die vorinstanzlichen Entscheidungen der recht-
lichen Nachprüfung durch den Senat nicht stand. Der Löschungserleichterungsvermerk ist gemäß §§ 23 Abs. 1, Abs. 2 GBO eintragungsfähig.
Das Landgericht billigt die Auffassung des Grundbuchrechtspflegers, wonach bei dem hier einzutragenden Wohnungsrecht aus der zugrundeliegenden Bewilligung keine Rückstände von Leistungen ersichtlich seien. Die in dem Vertrag genannten Leistungspflichten des Erwerbers seien nicht Inhalt der Bewilligung. Rein schuldrechtliche Aspekte könnten nicht berücksichtigt werden.
Diese Begründung ist nicht frei von Rechtsfehlern, da sie den unter IV. 2 e) des notariellen Vertrages in analoger Anwendung des Artikel 15 § 9 Abs. 2 und 3 des PrAGBGB vereinbarten Geld-
ersatzanspruch nicht berücksichtigt hat.
Allerdings ist der Auffassung des Landgerichts zunächst im Ausgangspunkt zuzustimmen.
Die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts setzt grundsätzlich die Bewilligung des Betroffenen voraus (§ 19 GBO). Ist das Recht (außerhalb des Grundbuchs) erloschen, so kann es auch gelöscht werden, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). Die Möglichkeit der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO ist bei Rechten, die auf Lebenszeit des Berechtigten beschränkt sind, nach Maßgabe des § 23 Abs. 1 GBO erschwert; der dort vorgesehenen Bewilligung des Rechtsnachfolgers bedarf es indes dann nicht, wenn im Grundbuch eingetragen ist, daß zur Löschung des Rechtes der Nachweis des Todes des Berechtigten genügen soll (§ 23 Abs. 2 GBO). Die Löschungserleichterung des § 23 Abs. 2 GBO setzt also, wie aus der Verweisung auf § 23 Abs. 1 GBO hervorgeht, voraus, daß es sich um ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht handelt und Rückstände von Leistungen möglich sind. Nur unter diesen beiden Voraussetzungen kann die Löschungsklausel in das Grundbuch eingetragen werden (vgl. OLG Köln Rpfleger 1985, 290; Kuntze/Ertl, Grundbuchrecht, 5. Auflage, § 23 Rdnr. 38).
Der Begriff des Rückstandes im Sinne der §§ 23,24 GBO wird durch den Sicherungsbereich des eingetragenen Rechts begrenzt. Dementsprechend sind nach allgemeiner Ansicht Rückstände aus rein schuldrechtlichen Ansprüchen, die an der Verdinglichungs-wirkung der Grundbucheintragung nicht teilhaben, keine Rückstände im Sinne der §§ 23,24 GBO (vgl. Kohler in Bauer/von
Oefele, GBO, §§ 23,24 Rdnr. 31).
Dem Landgericht ist daher zuzustimmen, daß bei einem reinen Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB Rückstände in der Regel ausgeschlossen sind, weil es für den Grundstückseigentümer nur die Verpflichtung begründet, die Ausübung des Rechtes durch den oder die Berechtigten zu dulden, nicht aber auch die Pflicht, den Gebrauch der Wohnung zu gewähren und diese in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten (vgl. BayObLG JurBüro 1980, 376; OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 146; Haegele Rpfleger 1975, 153, 155 mwN).
Rückstände bei einem Wohnungsrecht sind dann möglich, wenn nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Verpflichteten und den Berechtigten als Nebenleistungspflicht des Eigentümers eine schuldrechtliche Pflicht zum dinglichen Inhalt des Wohnungsrechts gemacht wird. Neben den rein dinglichen, im Sachenrecht begründeten Ansprüchen fallen auch verdinglichte schuldrechtliche Ansprüche unter § 23 GBO (vgl. Kohler, a.a.O. m.w.N.). Solche sind anzunehmen, wenn der Rechtsnachfolger mit dem Rechtserwerb ohne rechtsgeschäftliche Erklärung und selbst ohne Kenntnis in das mit dem dinglichen Recht verknüpfte Schuldverhältnis eintritt.
Dieser Fall ist hier anzunehmen.
Die Beteiligten des Übertragungsvertrages haben ausdrücklich bezogen auf das dinglich gesicherte Wohnungsrecht vereinbart, daß für den Fall der Aufgabe des Wohnungsrechts in entsprechender Anwendung des Art. 15 § 9 Abs. 2 und 3 des PrAGBGB dem Berechtigten eine angemessene Geldrente zu gewähren ist. Damit haben die Beteiligten dem Wohnungsrecht eine Gestaltung gegeben, wie sie gegeben ist, wenn das Wohnungsrecht Teil eines Leibgedinges ist. Für diesen Fall ist anerkannt, daß Rückstände möglich sind (vgl. Gantzer MittBayNot 1972, 6; Haegele Rechtspfleger 1975, 153, 155; Kuntze/Ertl a.a.O. § 23 Rdnr. 22; Eickmann JurBüro 1979, 160; Meikel/Böttcher GBO, 8. Aufl. § 23 Rdnr. 35).
Nach Artikel 15 § 9 Abs. 2 PrAGBGB hat der Verpflichtete, wenn er die Wohnung kündigt, dem Berechtigten eine angemessene Geldrente zu gewähren. Gemäß Artikel 15 § 9 Abs. 3 PrAGBGB findet Abs. 2 auch Anwendung, wenn der Berechtigte durch an-
dere Umstände als durch das Verhalten des Verpflichteten ohne eigenes Verschulden genötigt ist, das Grundstück dauerhaft zu verlassen. Art. 15 § 9 Abs. 2 und 3 PrAGBGB begründet damit ein gesetzliches Schuldverhältnis, das sich auf ein beschränktes dingliches Recht gründet. Dieses gesetzliche Schuldverhältnis gilt zwischen dem jeweiligen Eigentümer und dem jeweiligen Rechtsinhaber (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 60. Aufl., vor § 854 Rdnr. 9). Es trifft daher auch einen Rechtsnachfolger und hat somit dingliche Natur. Für den Fall der Aufgabe des Wohnungsrechtes ergeben sich daher unter Umständen Zahlungspflichten in Form einer Geldrente des jeweiligen Eigen-
tümers als Verpflichteten des Wohnungsrechtes. Mit der Zahlung dieser Geldrente kann er in Rückstand geraten. Ein Löschungserleichterungsvermerk gem. § 23 GBO ist damit im Fall des Leibgedinges eintragungsfähig.
Durch die entsprechende Anwendung des Art. 15 § 9 Abs. 2 und 3 PrAGBGB bezogen auf das dingliche Wohnrecht haben die Beteiligten dieselbe Rechtsfolge für den Fall der Aufgabe des Wohn-
ungsrechts vereinbaren wollen. Die Zahlungspflicht soll auch den jeweiligen Eigentümer treffen und hat damit dingliche Rechtsnatur. Eine andere Betrachtung ergibt sich auch nicht daraus, daß der Geldersatzanspruch den Wohnungsberechtigten nur Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung zustehen soll. Damit haben die Parteien nach Auffassung des Senats nur eine Fälligkeitsregelung getroffen, während der Geldersatzanspruch als verdinglichter Anspruch bereits mit der Aufgabe des Wohnungsrechts entsteht.
Der Löschungserleichterungsvermerk ist daher nach diesen Grundsätzen eintragungsfähig.
Es bedarf somit keiner Entscheidung, ob die Eintragungsfähigkeit sich nicht auch aus dem Grund ergibt, daß das Wohnungsrecht sich nicht auf das gesamte Haus erstreckt, sondern nur auf Teile hiervon. Gemäß § 1093 Abs. 3 BGB erfaßt das Wohn-
ungsrecht auch die Mitbenutzung von Gemeinschaftsanlagen,
deren einwandfreie Beschaffung die unerläßliche Voraussetzung für die ordnungsgemäße Ausübung des Wohnungsrechts ist. Für diesen Fall hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (Rpfleger 1995, 248) gemeint, daß Rückstände mit Leistungen des Grundstückseigentümers im Sinne des § 23 GBO durchaus denkbar sind, wenn nämlich der Eigentümer seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Instandhaltung nicht nachkommt (anderer Ansicht wohl OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 146). Da sich aber die Eintragungsfähigkeit schon aus obigen Grundsätzen ergibt, kann diese Frage hier dahingestellt bleiben.
Der Löschungserleichterungsvermerk ist daher eintragungsfähig. Da der Eintragung auch keine sonstigen Hindernisse entgegenstehen, war das Amtsgericht unter Aufhebung der Vorentscheidungen entsprechend anzuweisen.