Bewilligung nachrangiger Grundschuld erforderlich bei Umwandlung von Gesamt- in Einzelgrundschulden
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten beantragten die Umwandlung zweier als Gesamtgrundschuld eingetragener Rechte in selbständige Einzelgrundschulden. Das OLG hob den Zurückweisungsbeschluss auf und erließ eine Zwischenverfügung, weil die Bewilligung der zwischenzeitlich eingetragenen nachrangigen Grundschuldgläubigerin vorzulegen ist. Die Vorlage nach § 19 GBO wurde binnen zwei Monaten angeordnet; der weitergehende Rechtsmittelantrag wurde zurückgewiesen.
Ausgang: Beschwerde teilweise stattgegeben; Zurückweisungsbeschluss aufgehoben und Zwischenverfügung zur Vorlage der Bewilligung der nachrangigen Grundschuld innerhalb von 2 Monaten erlassen
Abstrakte Rechtssätze
Die einvernehmliche Umwandlung einer als Gesamtgrundschuld eingetragenen Grundschuld in selbständige Einzelrechte ist als Inhaltsänderung i.S.v. § 877 BGB i.V.m. § 873 BGB möglich und nicht als Verteilung nach §§ 1132 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB zu qualifizieren.
Führt die Inhaltsänderung zu einer Verschärfung der Haftung der belasteten Grundstücke, bedarf es der Zustimmung nachrangiger Grundschuldgläubiger; deren Bewilligung ist verfahrensrechtlich nach § 19 GBO vorzulegen.
Ist zwischenzeitlich eine nachrangige Grundschuld eingetragen worden, kann das Grundbuchgericht die fehlende Bewilligung durch Zwischenverfügung anfordern, insbesondere wenn die betreffende Gläubigerin nur mittelbar betroffen ist.
Aus dem Gesamtzusammenhang der vertraglichen Erklärungen kann sich der Wille zur Verselbstständigung der Rechte ergeben; unpräzise Formulierungen im Vertrag schließen eine wirksame Inhaltsänderung nicht aus, wenn der Kontext diese erkennen lässt.
Tenor
Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird der angefochtene Zurückweisungsbeschluss aufgehoben und durch folgende Zwischenverfügung ersetzt:
Der Vollziehung des Eintragungsantrags vom 24.08.2011 zu Ziffer 2. steht entgegen, dass die Bewilligung der Sparkasse A als Inhaberin der im Grundbuch von K. Blatt ###7 in Abteilung III unter der lfd. Nr. 3 eingetragenen Grundschuld noch nicht vorgelegt worden ist.
Zur Behebung des Hindernisses haben die Beteiligten innerhalb einer Frist von 2 Monaten nach Zustellung dieses Beschlusses die Bewilligung der Sparkasse A in der Form des § 29 GBO vorzulegen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird im Umfang der Zurückweisung des Rechtsmittels auf 3.000,- € festgesetzt.
Gründe
Die nach den §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde ist teilweise begründet und führt dazu, dass der amtsgerichtliche Zurückweisungsbeschluss durch eine Zwischenverfügung ersetzt wird.
Die Beteiligten und die Sparkasse B streben in der Sache eine Umwandlung der in den Grundbuchblättern ###4 und ###7 eingetragenen Gesamtgrundschulden III/1 und III/2 in Einzelrechte an, wobei diese Einzelrechte an beiden Grundstücken jeweils in voller Höhe fortbestehen sollen. Hierbei handelt es sich materiell-rechtlich nicht um eine Verteilung des Gesamtrechts nach den §§ 1132 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB durch die Grundschuldgläubigerin (Sparkasse B), sondern um eine zulässige einvernehmliche Inhaltsänderung nach § 877 BGB i.V.m. § 873 BGB (vgl. Bauer/von Oefele/Wegmann, GBO, 3. Aufl., § 48, Rn. 51).
Die dahingehende Rechtsänderung ist von den Beteiligten als Grundstückseigentümern in § 4 Nr. 7 des Kaufvertrags vom 01.07.2011 (UR-Nr. N01 des Notars R.) beantragt und bewilligt worden. Zwar ist dort ungenau nur von einer Löschung der Mithaftvermerke die Rede, jedoch lassen die Erklärungen in ihrem Kontext in § 4 hinreichend erkennen, dass die Haftung der beiden Grundstücke ohne eine Reduzierung des Haftungsumfangs rechtlich verselbstständigt werden soll, indem nur die Rechtsnatur der Grundschulden als Gesamtrechte aufgehoben wird. Dies ergibt sich auch deutlich aus der Bewilligung der Sparkasse B vom 18.08.2011 und dem Antrag des Notars vom 24.08.2011 zu Ziffer 2..
Allerdings bedarf eine derartige Änderung des Inhalts der Grundschulden III/1 und III/2 materiell-rechtlich der Zustimmung nachrangiger Grundschuldgläubiger (vgl. Bauer/von Oefele/Wegmann a.a.O.; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 877, Rn. 7) und damit verfahrensrechtlich deren Bewilligung (§ 19 GBO), da die beiden Grundstücke zukünftig zugunsten der Sparkasse B für die unveränderten Grundschuldbeträge in voller Höhe jeweils allein haften sollen und sich damit die Haftung der beiden Grundstücke verschärft. Dies wird von der Beschwerde auch nicht in Abrede gestellt. Jedoch ist der Hinweis der Beschwerde, dass hier keine nachrangigen Gläubiger vorhanden seien, nicht mehr aktuell, da inzwischen am 13.02.2012 im Grundbuchblatt ###7 eine nachrangige Grundschuld von 650.000 € für die Sparkasse A eingetragen worden ist. Die fehlende Bewilligung kann im vorliegenden Fall mit einer Zwischenverfügung angefordert werden, da die Sparkasse A nur mittelbar betroffen ist (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 18, Rn. 12).
Die Fassung der beantragten Eintragung bleibt dem Grundbuchamt vorbehalten (vgl. hierzu den Vorschlag bei Bauer/von Oefele/Wegmann a.a.O., Rn. 58).
Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO.