Anweisung zur Eintragung einer Reallast (Erbbauzinserhöhung) trotz fehlender Zustimmung
KI-Zusammenfassung
Der Beteiligte beschwerte sich gegen die Ablehnung des Grundbuchamts, eine Reallast (weiterer Erbbauzins in Höhe von 4.586,42 €) einzutragen. Streitpunkt war, ob die Zustimmung der Eigentümerin des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks erforderlich ist. Das OLG Hamm gab der Beschwerde statt: Eine Reallast, die eine erhöhte Zahlung an den Eigentümer zum Inhalt hat, bedarf der vereinbarten Zustimmung nicht. Zudem stützt eine in Abt. II eingetragene Vormerkung das Einverständnis des Eigentümers.
Ausgang: Beschwerde gegen Ablehnung der Eintragung einer Reallast als begründet; Anweisung an das Grundbuchamt zur Eintragung erlassen
Abstrakte Rechtssätze
Die Eintragung einer Reallast, die die Zahlung eines zusätzlichen Erbbauzinses an den Eigentümer zum Inhalt hat, bedarf nicht der Zustimmung des Eigentümers des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks, wenn die vereinbarte Zustimmungsklausel dahin auszulegen ist, dass sie solchen Erhöhungen nicht erfasst.
Eine Zustimmungserfordernis zugunsten des Grundstückseigentümers ist im Zweifel nach dem Sinn und Zweck der Regelung auszulegen; dient die Klausel dem Schutz vor Lasten, die bei einem Heimfall den Eigentümer treffen würden, so erstreckt sie sich nicht auf Reallasten, die lediglich eine Erhöhung des an den Eigentümer zu zahlenden Erbbauzinses begründen.
Eine zu Gunsten des Eigentümers eingetragene Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Reallast kann als Indiz für ein generelles Einverständnis des Eigentümers mit der Erhöhung des Erbbauzinses und deren Eintragung in das Grundbuch gewertet werden.
Ein Grundbuchamt hat einen Eintragungsantrag anzupassen bzw. durchzuführen, sofern keine rechtlich tragfähigen Gründe gegen die Eintragung sprechen; eine bloß formale oder fehlinterpretierte Zustimmungspflicht rechtfertigt die Ablehnung nicht.
Vorinstanzen
Amtsgericht Essen, FRO-1862-54
Tenor
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den in der Urkunde vom 31.07.2023 (UVZ-Nr.453/2023/JM) gestellten Antrag zu vollziehen.
Gründe
Die zulässige Beschwerde ist auch in der Sache begründet und führt zu der aus dem Tenor ersichtlichen Anweisung an das Grundbuchamt.
Das Grundbuchamt hat die von dem Beteiligten beantragte Eintragung einer Reallast (weiterer Erbbauzins) in Höhe von 4.586,42 € zu Unrecht abgelehnt.
Entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamts bedarf die beantragte Eintragung nicht der Zustimmung der Eigentümerin des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks.
Zwar haben der damalige Eigentümer des Grundstücks und die damaligen Erbbauberechtigten bei der Begründung des Erbbaurechts mit dinglicher Wirkung vereinbart (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG), dass die Belastung des Erbbaurechts mit einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese getroffene Vereinbarung ist jedoch so auszulegen, dass sie für eine Belastung des Erbbaurechts mit einer Reallast, die die Zahlung eines weiteren an den jeweiligen Eigentümer des Erbbaugrundstücks zu zahlenden Erbbauzinses vorsieht, nicht gilt (vgl. LG Münster, Beschluss vom 2.12.1993 - 5 T 990/93 - Rpfleger 1994, 207). Sinn und Zweck des Zustimmungserfordernisses ist es, den Eigentümer des Erbbaugrundstücks vor Belastungen des Grundstücks zu schützen, die ihn bei einem Heimfall des Grundstücks treffen würden (Münchener Kommentar zum BGB/Weiß, 9. Auflage, § 5 ErbbauRG Rn.1). Dieses ist bei einer Reallast, die einen gerade an den Eigentümer zu zahlenden - erhöhten - Erbbauzins zum Inhalt hat, gerade nicht der Fall.
Zudem ist zugunsten des jeweiligen Eigentümers eine Vormerkung zur Sicherung von dessen Anspruch auf Eintragung einer Reallast (Erbbauzinserhöhung) in Abt. II unter lfd. Nr. 6 eingetragen, was ein generelles Einverständnis des jeweiligen Eigentümers mit der Erhöhung des Erbbauzinses und der Eintragung einer diese sichernden Reallast impliziert.
Andere Gründe, die der Eintragung der beantragten Reallast entgegen stehen könnten, bestehen nicht, so dass eine entsprechende Anweisung an das Grundbuchamt zu erlassen war.
Aufgrund des Erfolgs der Beschwerde bedarf es keiner Entscheidung zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens, zum Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens und zur Zulassung der Rechtsbeschwerde.