Zustimmung eines Miteigentümers bei Ausübung des Vorkaufsrechts für Eintragung des Erbbaurechts erforderlich
KI-Zusammenfassung
Die Beschwerde gegen die Beanstandung des Grundbuchamts wurde zurückgewiesen. Streitgegenstand war, ob die Zustimmung eines Miteigentümers nach § 5 ErbbauRG auch dann nachzuweisen ist, wenn nach Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts der Erwerb durch Miteigentümer erfolgt. Das OLG bestätigt die Verpflichtung zur gesonderten Zustimmung, da die Zustimmung auf den konkreten Erwerbsvorgang und Erwerber abzielt und die Vorkaufsausübung einen neuen Vertrag begründet.
Ausgang: Beschwerde gegen Beanstandung des Grundbuchamts wegen fehlender Zustimmung eines Miteigentümers als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Erfordert die Eintragung des Rechtsübergangs nach § 15 ErbbauRG die Zustimmung des Eigentümers gemäß § 5 ErbbauRG, so hat das Grundbuchamt deren Nachweis zu verlangen.
Die Zustimmung des Eigentümers bezieht sich auf den konkreten Erwerbsvorgang und den konkreten Erwerber; sie dient insbesondere dem Schutz vor mangelnder persönlicher Zuverlässigkeit eines neuen Erbbauberechtigten.
Die Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts führt nicht zum Eintritt in den ursprünglichen Kaufvertrag, sondern kraft Gesetzes zur Entstehung eines neuen Vertrags mit den zuvor vereinbarten Konditionen.
Auch wenn das Vorkaufsrecht durch Miteigentümer ausgeübt wird, ersetzt dies nicht die gesonderte Zustimmung eines anderen, nicht ausübenden Miteigentümers.
Die Bestellung eines Vorkaufsrechts stellt nach herrschender Auffassung keine Belastung im Sinne des § 5 ErbbauRG dar, weshalb die Zustimmungsbefreiung hierdurch umgangen werden könnte und zu verhindern ist.
Vorinstanzen
Amtsgericht Lünen, Lü-650-31
Leitsatz
Die nach § 5 ErbbauRG erforderliche Zustimmung eines (Mit-) Eigentümers des Grundstücks ist auch dann nachzuweisen, wenn die Veräußerung des Erbbaurechts nach Ausübung des Vorkaufsrechts an andere Miteigentümer des Grundstücks erfolgt.
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Gründe
I.)
Als Berechtigte des in dem o.a. Grundbuch eingetragenen Erbbaurechts sind die Beteiligten zu 1) bis 3) in ungeteilter Erbengemeinschaft eingetragen. Eigentümer des belasteten Grundstücks sind die Beteiligten zu 4) bis 6) jeweils zu einem Bruchteil.
Im Bestandsverzeichnis ist vermerkt, dass die Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Eigentümers bedarf. Außerdem ist in Abteilung II ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks eingetragen.
Mit Vertrag vom 27.04.2016 verkauften die Beteiligten zu 1) bis 3) das Erbbaurecht an die Eheleute L2. Die Beteiligten zu 4) und 5) stimmten der Veräußerung durch notariell beglaubigte Erklärungen zu, erklärten hierbei jedoch zugleich, das ihnen zustehende Vorkaufsrecht ausüben zu wollen. Der Beteiligte zu 6) hat der Veräußerung ebenfalls zugestimmt, sein Vorkaufsrecht aber ausdrücklich nicht ausgeübt.
Mit Rücksicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ein weiterer Vertrag zwischen den Beteiligten zu 1) bis 5) und den Erstkäufern beurkundet worden, durch welchen die Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts einvernehmlich geregelt und die Einigung hinsichtlich des Rechtsübergangs auf die Beteiligten zu 4) und 5) erklärt wurde. Diese Urkunde ist u.a. mit dem Antrag auf Eintragung des Übergangs des Erbbaurechts zum Vollzug vorgelegt worden. Das Amtsgericht hat den Antrag mit der angefochtenen Zwischenverfügung beanstandet und die Vorlage einer Zustimmungserklärung des Beteiligten zu 6) zu der nunmehr zwischen den Beteiligten zu 1) bis 3) einerseits und den Beteiligten zu 4) und 5) andererseits abzuwickelnden Veräußerung verlangt. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1) bis 5) mit der Beschwerde.
II.)
Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.
Das Grundbuchamt hat den Antrag zu Recht beanstandet. Nach § 15 ErbbauRG darf das Grundbuchamt den Rechtsübergang erst dann eintragen, wenn ihm die Zustimmung des Grundstückseigentümers nachgewiesen ist, soweit deren Notwendigkeit – wie im vorliegenden Fall - nach § 5 ErbbauRG zum Inhalt Erbbaurechts gemacht worden ist. Sinn der Vereinbarung der Notwendigkeit der Eigentümerzustimmung ist, wie der Umkehrschluss aus § 7 ErbbauRG zeigt, den Eigentümer vor einer Gefährdung der ordnungsgemäßen Erfüllung der Pflichten des jeweiligen Erbbauberechtigten zu schützen. Da § 7 Abs.1 ErbbauRG in diesem Zusammenhang ausdrücklich auch die persönliche Zuverlässigkeit eines neuen Berechtigten anspricht, versteht es sich von selbst, dass sich die Zustimmung des Eigentümers stets auf den konkreten Erwerbsvorgang und den konkreten Erwerber beziehen muss.
Hieraus folgt für den vorliegenden Fall der Ausübung eines Vorkaufsrechts, dass auch der durch dieselbe zustandekommende Vertrag mit dem Vorkaufsberechtigten der (erneuten) Zustimmung durch den Eigentümer bedarf. Hinzu kommt die bereits durch das Amtsgericht zutreffend angeführte Überlegung, dass es andernfalls relativ leicht wäre, die Zustimmungsnotwendigkeit zu umgehen, da die Bestellung eines Vorkaufsrechts nach h.A. keine Belastung im Sinne des § 5 ErbbauRG darstellt.
Gegen die sich hieraus ergebende Sichtweise lassen sich auch keine konstruktiven Bedenken anführen. Denn die Ausübung des Vorkaufsrechts führt nicht dazu, dass der Berechtigte in den beurkundeten Vertrag „eintritt“, vielmehr kommt kraft Gesetzes ein neuer Vertrag mit den Konditionen des zuvor abgeschlossenen zustande (vgl. Bauer/v.Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl. III Rdn.115).
Auch die Argumentation der Beschwerde, dass dem Eigentümer durch die hier vertretene Auffassung die Möglichkeit eröffnet werde, den Vertrag zu unterlaufen, auch wenn er diesem bereits zustimmt habe, überzeugt den Senat nicht. Zunächst besteht diese Möglichkeit immer, da die Eigentümerzustimmung nach h.A. bis zur Grundbucheintragung frei widerruflich ist (BGH NJW 1963, 36). Davon abgesehen erscheint es auch nicht unbillig, den Erbbauberechtigten auf den Schutz des § 7 Abs. 1 ErbbauRG zu verweisen, wenn ein sachlicher Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung an den Vorkaufsberechtigten nicht vorliegt.
An dem oben gefundenen Ergebnis ändert auch der Umstand nichts, dass das Vorkaufsrecht vorliegend durch zwei der drei zustimmungsberechtigten Miteigentümer ausgeübt worden ist. Selbstverständlich bedarf der Eigenerwerb des Erbbaurechts durch den Eigentümer nicht seiner gesonderten Zustimmung. Vorliegend geht es jedoch um die Rechtsposition des Beteiligten zu 6), der selbst sein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt und auch im Übrigen keine Erklärung gemeinsam mit seinen Miteigentümerinnen abgegeben hat, die sich ggf. im Sinne einer Zustimmung auslegen ließe. Alleine der Umstand, dass er mit diesen in einer Miteigentümergemeinschaft steht, führt nicht zwingend zu einer Gleichrichtung der Interessen hinsichtlich des Erbbaurechts. So kann im Einzelfall der das Vorkaufsrecht nicht ausübende Miteigentümer ein berechtigtes Interesse haben, dass ihm ein unzuverlässiger Miteigentümer nicht auch noch als Erbbauberechtigter gegenüber tritt.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 70 Abs.2 FamFG) liegen nicht vor.