GNotKG § 47: Bauverpflichtung/Veräußerungsbeschränkung erhöht Geschäftswert nicht ohne Einfluss auf Kaufpreis
KI-Zusammenfassung
Gegenstand war die Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung für eine Eigentumsumschreibung nach Grundstückskauf. Streitig war, ob neben Kaufpreis und übernommenen Erschließungs-/Anschlusskosten auch eine Bauverpflichtung sowie eine schuldrechtliche Verfügungsbeschränkung nach § 47 S. 2 GNotKG werterhöhend hinzuzurechnen sind. Das OLG Hamm wies die Beschwerde zurück und bestätigte den Wert aus Kaufpreis plus konkret übernommene Zahlungsleistungen. Bauverpflichtung und Veräußerungsbeschränkung bleiben ohne nachweisbaren Einfluss auf die Kaufpreisbildung außer Ansatz.
Ausgang: Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung für die Eigentumsumschreibung als unbegründet zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Bei der Wertfestsetzung für die Eigentumsumschreibung nach § 47 GNotKG ist neben dem Kaufpreis die Summe der vom Käufer zusätzlich übernommenen unmittelbaren Zahlungsverpflichtungen zu berücksichtigen.
Eine Hinzurechnung nach § 47 Satz 2 GNotKG setzt bei nicht in Geld bestehenden Verpflichtungen voraus, dass sie für den Veräußerer einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert haben und nicht nur der Sicherung des Vertragszwecks dienen.
Bauverpflichtungen und schuldrechtliche Verfügungsbeschränkungen sind bei der Geschäftswertbemessung im Grundbuchverfahren nicht werterhöhend anzusetzen, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für eine Auswirkung auf die Kaufpreisbemessung feststellbar sind.
Für die Wertbemessung im Grundbuchverfahren ist die Orientierung am Verkehrswert des Grundstücks maßgeblich, der regelmäßig durch den vereinbarten Kaufpreis abgebildet wird; zusätzliche Verpflichtungen ohne Bezug zur Kaufpreisbildung rechtfertigen keine automatische Werterhöhung.
Eine in Grundbuchsachen nach § 83 Abs. 1 Satz 2 GNotKG zugelassene Beschwerde ist unabhängig vom Wert des Beschwerdegegenstands statthaft.
Vorinstanzen
Amtsgericht Soest, LB-131-304
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Das Beschwerdeverfahren ist gerichtsgebührenfrei.
Außergerichtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erstattet.
Gründe
I
Die Beteiligte zu 1) war Eigentümerin des 5.338 m² großen Grundstücks Gemarkung B. Flur #9 Flurstück ##2. Das Grundstück war unter laufender Nummer ##4 des Bestandsverzeichnisses gebucht im Grundbuch von B. Blatt ##1.
Die Beteiligte zu 1) veräußerte das unbebaute Grundstück als Gewerbegrundstück mit notariell beurkundetem Grundstückskaufvertrag vom 31. März 2022 (UVZ-Nr. #3#/2022 der Notarin C. D. in A.) (Bl. 3 ff. der Grundakte von A. Blatt ###6) zu je 1/2-Anteil an die Beteiligten zu 2) und 3). Der vereinbarte Kaufpreis betrug 45.940,- €. Die Beteiligten zu 2) und 3) verpflichteten sich weiter zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen in Höhe von 89.399,24 €, Kanalanschlussbeiträgen in Höhe von 23.475,34 € sowie weiteren 5.487,63 € an die Beteiligte zu 1). Die Beteiligten zu 2) und 3) verpflichteten sich zudem in § 7 des notariellen Vertrages vom 31. März 2022, das Eigentum am Grundstück auf die Beteiligte zu 1) zurück zu übertragen, wenn sie – die Beteiligten zu 2) und 3) - es nicht persönlich innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss mit einem gewerblichen Objekt – vorgesehen war die Errichtung einer Werkhalle mit angeschlossenem Bürotrakt – bebauen würden. Die Beteiligten zu 1) bis 3) bewilligten die Eintragung einer entsprechenden Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1).
Zudem vereinbarten die Beteiligten zu 1) bis 3) in § 7 des Vertrages vom 31. März 2022 schuldrechtlich u.a., dass die „Übertragung des unbebauten Vertragsobjektes an Familienangehörige und/oder Verwandte“ der Zustimmung der Beteiligten zu 1) bedürfe.
Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die zu den Akten gereichte Ausfertigung verwiesen (Bl. 3 ff. der Grundakte von A. Blatt ###6).
Das Grundstück wurde im Grundbuch von B. Blatt ##1 abgeschrieben und im Grundbuch von A. Blatt ###6 neu gebucht. Die Beteiligten zu 2) und 3) wurden dabei als Miteigentümer zu je 1/2-Anteil im Grundbuch eingetragen. In Abteilung II des Grundbuchs wurde zu laufender Nummer 1 unter Bezugnahme auf die Bewilligung im notariellen Vertrag vom 31. Juli 2022 eine Rückauflassungsvormerkung für die Beteiligte zu 1) eingetragen.
Mit Kostenrechnung vom 9. Juni 2022 wurden dem Beteiligten zu 2) u.a. Gerichtsgebühren in Höhe von 165,- € für die Eigentumseintragung (KV GNotKG Nr. 14110 Ziff 1.) und in Höhe von 57,50 € für die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung (KV GNotKG Nr. 14150) in Rechnung gestellt. Dabei wurde für die Eigentumseintragung ein Wert von 45.940,- € und für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung ein Wert von 22.970,- € zugrunde gelegt. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 23 der Grundakte von A. Blatt ###6 verwiesen.
Die Beteiligte zu 4) hat mit Schreiben vom 16. Februar 2023 beim Grundbuchamt beantragt, den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf 195.726,43 € und den Geschäftswert für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung auf 82.151,11 € festzusetzen. Sie hat die Auffassung vertreten, bei der Wertfestsetzung für die Eigentumsumschreibung sei nicht nur der vereinbarte Kaufpreis zu berücksichtigen, sondern gemäß § 47 Satz 2 GNotKG seien auch die in § 3 des Vertrages vom 31. März 2022 eingegangenen Zahlungsverpflichtungen für Erschließungs- und Anschlussbeiträge, ein Fünftel des Betrages der in § 12 des Vertrages angegebenen voraussichtlichen Baukosten sowie zusätzlich ein Zehntel der Summe der Zahlungsverpflichtungen aus § 3 des Vertrages im Hinblick auf die Verfügungsbeschränkung in § 7 des Vertrages werterhöhend zu berücksichtigen. Als Geschäftswert für die Rückauflassungsvormerkung sei die Hälfte der Summe der Zahlungsverpflichtungen aus § 3 des Vertrages, also 82.151,11 €, anzusetzen. Wegen der Einzelheiten wird auf. Bl. 185 der Grundakte von B. Blatt ##1 verwiesen.
Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss (Bl. 187 ff. der Grundakte von B. Blatt ##1) den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf 164.302,21 € und den Geschäftswert für die Rückauflassungsvormerkung auf 82.151,11 € festgesetzt. Zur Begründung der Wertfestsetzung für die Eigentumsumschreibung hat es ausgeführt, dass nach einer Literaturmeinung die Verpflichtungen gemäß §§ 50, 51 GNotKG – hier: die schuldrechtliche Verfügungsbeschränkung und die Verpflichtung zur Errichtung des gewerblichen Objekts (§ 50 Nr. 1, Nr. 3 GNotKG) - keine Hinzurechnungsverpflichtungen im Sinne des § 47 Satz 2 GNotKG darstellten und deswegen bei den Gerichtskosten unberücksichtigt bleiben müssten.
Das Amtsgericht hat gemäß § 83 Abs. 1 Satz 2 GNotKG die Beschwerde zugelassen.
Die Beteiligte zu 4) hat gegen die Wertfestsetzung für die Eigentumsumschreibung mit Schreiben vom 2. März 2023 Beschwerde eingelegt (Bl. 192 der Grundakte von B. Blatt ##1). Sie hat weiterhin die Auffassung vertreten, dass im Hinblick auf die vertraglich übernommene Verfügungsbeschränkung und die voraussichtlichen Baukosten eine Hinzurechnung gemäß § 47 Satz 2 GNotKG zu erfolgen habe.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 28. September 2023 nicht abgeholfen und die Akten dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 207 f. der Grundakte von B. Blatt ##1).
Die Einzelrichterin des Senats hat das Verfahren gemäß §§ 83 Abs. 1 Satz 5, 81 Abs. 6 Satz 2 GNotKG wegen grundsätzlicher Bedeutung auf den Senat übertragen
Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt verwiesen.
II
Die Beschwerde der Beteiligten zu 4), die nur die Wertfestsetzung für die Eigentumsumschreibung betrifft, bleibt ohne Erfolg.
1.
Die Beschwerde ist zwar zulässig.
Sie ist wegen der Zulassung durch das Amtsgericht gemäß § 83 Abs. 1 Satz 2 GNotKG ungeachtet des Wertes des Beschwerdegegenstandes statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere ist die Beschwerde durch das Schreiben vom 2. März 2023 (Bl. 192 der Grundakte von B. Blatt ##1) form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerde musste nicht durch Übermittlung eines elektronischen Dokuments eingelegt werden, weil die Vorschrift des § 14b Abs. 1 Satz 1 FamFG nicht anwendbar ist. Denn die gemäß § 7 GNotKG insoweit maßgebliche Vorschrift des § 73 Abs. 2 Satz 2 GBO verweist nur auf die Regelungen des § 14 Abs. 1 – 3, 5 FamFG, nicht aber auf § 14 b FamFG (vgl. Sternal/Sternal, FamFG, 21. Auflage, § 14b Rn. 7). Die Beteiligte zu 4) hätte die Beschwerde zwar auch durch Übermittlung eines elektronischen Dokuments einlegen können, war aber hierzu nicht verpflichtet.
2.
Die Beschwerde ist jedoch unbegründet.
Das Amtsgericht hat den Wert für die Eigentumsumschreibung zu Recht – nur - auf 164.302,21 € festgesetzt. Für die Wertfestsetzung ist neben dem vereinbarten Kaufpreis, § 47 Satz 1 GNotKG, gemäß § 47 Satz 2 GNotKG auch die Summe der in § 3 des Vertrages vom 31. März 2022 vereinbarten Zahlungsverpflichtungen für Erschließungs- und Abschlussbeiträge zu berücksichtigen. Über den sich daraus ergebenden Betrag von (45.940,- € Kaufpreis zuzüglich Erschließungsbeiträge in Höhe von 89.399,24 €, Kanalanschlussbeiträge in Höhe von 23.475,34 € sowie weiteren 5.487,63 € =) 164.302,21 € hinaus haben keine weiteren Hinzurechnungen zu erfolgen. Insbesondere ist für die Festsetzung des Geschäftswertes für die Eigentumsumschreibung entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 4) weder die Bebauungsverpflichtung noch die schuldrechtliche Verfügungsbeschränkung werterhöhend zu berücksichtigen
Hierzu gilt im Einzelnen Folgendes:
Die Behandlung von Verpflichtungen im Sinne des § 50 GNotKG und mithin auch der hier betroffenen Bauverpflichtung und schuldrechtlichen Veräußerungsbeschränkung im Rahmen des § 47 Satz 2 GNotKG ist streitig. Nach traditioneller Auffassung sind grundsätzlich Hinzurechnungen vorzunehmen (vgl. Soutier in: BeckOK Kostenrecht, 49. Edition, Stand 1. Juni 2025, § 47 Rn. 14 m.w.N.), während eine neuere Auffassung eine Hinzurechnung nur im Fall einer festzustellenden Auswirkung auf die Kaufpreisbemessung vornehmen will (vgl. Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 22. Auflage, § 47 Rn. 1e; Diehn in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 4. Auflage, § 47 Rn. 20).
Der Senat schließt sich jedenfalls für den Fall von Bauverpflichtungen und schuldrechtlichen Verfügungsbeschränkungen der letzteren Auffassung an. Dies entspricht aus folgenden Gründen der Grundkonzeption der § 46 ff. GNotKG am besten:
§ 47 GNotKG geht in seiner Gesamtheit davon aus, dass – wie bei der Grundregel des § 46 GNotKG - der Verkehrswert des Kaufgegenstandes den Sachwert bestimmt. Das ergibt sich insbesondere aus § 47 Satz 3 GNotKG. Im Ausgangspunkt bestimmt § 47 Satz 1 GNotKG, dass der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt wird. Dementsprechend ist ungeschriebene Grundvoraussetzung einer Hinzurechnung gemäß § 47 Satz 2 GNotKG, dass die vom Käufer übernommenen Verpflichtungen oder ihm sonst infolge der Veräußerungen obliegenden Leistungen vom Verkäufer zusätzlich zur Kaufpreiszahlung eingefordert werden können und dass sie für den Verkäufer einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert haben (vgl. Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 22. Auflage, § 22 Rn. 1d; Diehn in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 4. Auflage, § 47 Rn. 20) und nicht lediglich der Sicherung des Vertragszweckes dienen (vgl. Diehn, a.a.O.).
Anders als bei im Vertrag zusätzlich zur Kaufpreiszahlungen zusätzlich übernommenen weiteren unmittelbaren Zahlungsverpflichtungen des Käufers, die demnach immer werterhöhend zu berücksichtigen sind (vgl. Soutier a.a.O. Rn. 10), ist daher bei Verpflichtungen anderer Art eine Hinzurechnung gemäß § 47 Satz 2 GNotKG nur dann sachgerecht, wenn und soweit sich konkret eine Auswirkung auf die Bemessung des vereinbarten Kaufpreises feststellen lässt (vgl. Korintenberg/Tiedtke, a.a.O., Rn. 1e; Diehn, a.a.O.). Die Gegenauffassung, wonach sämtliche vom Käufer übernommenen Leistungen gemäß § 47 Satz 2 GNotKG immer werterhöhend zu berücksichtigen sein sollen, entspricht zwar dem Wortlaut der Vorschrift, wird aber der Bedeutung des Verkehrswertes der Sache selbst als Ausgangspunkt für die Wertbestimmung nicht gerecht. Der Verweis auf die vom Gesetzgeber gewünschte Pauschalierung der Wertbemessung (vgl. Soutier a.a.O. Rn.14a) ist zwar grundsätzlich zutreffend, berücksichtigt aber nicht hinreichend, dass gerade das grundsätzliche Abstellen auf den vereinbarten Kaufpreis eine einfache und eindeutige Handhabung gewährleistet.
Der Umstand, dass es als Konsequenz der hier vertretenen Auffassung im Ergebnis zu unterschiedlichen Wertbemessungen für die notarielle Gebührenbemessung einerseits, für die die zusätzlichen Verpflichtungen im Sinne des § 50 GNotKG als eigener Beurkundungsgegenstand gemäß § 86 GNotKG zu berücksichtigen sind (vgl. hierzu Korintenberg/Tiedtke, a.a.O. Rn. 1f), und den Kostenansatz im Grundbuchverfahren andererseits kommt, spricht ebenfalls für die Richtigkeit der hier vertretenen Auffassung. Denn das Grundbuchamt nimmt im hier interessierenden Zusammenhang nur die Eintragung der Eigentumsumschreibung, ggf. auch vorab einer Auflassungsvormerkung vor, so dass es für die Geschäftswertbemessung sachgerecht ist, ausschließlich auf den Verkehrswert des Grundstückes abzustellen. Auch der Gesetzgeber hat betont, dass „das Grundbuchamt bei einer Eigentumsumschreibung, der ein Kaufvertrag zugrunde liegt, den Wert anhand des Kaufpreises bemessen soll“ (BT-Drucksache 17/11471 (neu), Seite 168).
Etwa im Kaufvertrag übernommene Verpflichtungen im Sinne des § 50 GNotKG führen als solche nicht zu einer zusätzlichen Eintragungstätigkeit des Grundbuchamtes, so dass auch aus diesem Grund eine quasi automatische Erhöhung des Geschäftswerts für den Bereich des Grundbuchverfahrens nicht sachgerecht erscheint. Demgegenüber ist die notarielle Tätigkeit bei der Erstellung und Beurkundung des Gesamtvertrages in solchen Fällen umfangreicher als im Falle der Beurkundung eines „einfachen“ Grundstückskaufvertrages, so dass eine entsprechende zusätzliche Wertberechnung durch Annahme gesonderter Beurkundungsgegenstände gemäß § 86 Abs. 2 GNotKG dem Umfang und Haftungsrisiko der notariellen Tätigkeit gerecht wird.
Da jedenfalls im vorliegenden Fall keinerlei konkrete Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die von den Beteiligten zu 2) und 3) übernommene Bauverpflichtung und die Veräußerungsbeschränkung sich auf die Höhe des Kaufpreises ausgewirkt haben, kommt eine werterhöhende Hinzurechnung nicht in Betracht .
Die Kostenentscheidung beruht auf § 83 Abs. 3 GNotKG.
Eine Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst, weil das Beschwerdeverfahren gerichtsgebührenfrei ist, § 83 Abs. 3 Satz 1 GNotKG.
Gegen diesen Beschluss ist ein Rechtsmittel nicht gegeben (§§ 83 Abs. 1 Satz 5, 81 Abs. 3 Satz 3 GNotKG).