Beschwerde gegen Zwischenverfügung: Zustimmung bei Veräußerung von WEG-Anteil durch Verwalter
KI-Zusammenfassung
Der Urkundsnotar legte Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung zur Veräußerung eines Miteigentumsanteils ein, in dessen Bestandsverzeichnis Zustimmungsbedingungen vermerkt waren. Streitpunkt war, ob die Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder nur die des Verwalters erforderlich ist. Der Senat wertet die Klausel so, dass grundsätzlich die Zustimmung der Miteigentümer (Mehrheitsbeschluss) erforderlich ist, es sei denn, ein Verwalter ist bestellt; dann genügt dessen Zustimmung. Weil die Beteiligte 1 zugleich formgerecht bestellte Verwalterin war, konnte ihre Zustimmung die Veräußerung wirksam ermöglichen, sodass die Zwischenverfügung aufgehoben wurde.
Ausgang: Beschwerde des Urkundsnotars gegen Zwischenverfügung als begründet; Zwischenverfügung aufgehoben
Abstrakte Rechtssätze
Eine im Bestandsverzeichnis eingetragene Verfügungsbeschränkung ist dahin auszulegen, dass die Formulierung der Zustimmung des ‚anderen Raumeigentümers‘ die Zustimmung der übrigen Miteigentümer in der für Beschlussfassungen erforderlichen Stimmenmehrheit meint, sofern nicht strafweg ein Verwalter bestellt ist.
Ist ein Verwalter bestellt, genügt nach der Auslegung einer entsprechenden Eintragung im Bestandsverzeichnis grundsätzlich allein dessen Zustimmung zur Veräußerung eines Miteigentumsanteils; die Zustimmung der übrigen Miteigentümer ist dann nicht zusätzlich erforderlich.
Ein als Verwalter bestellter Wohnungseigentümer kann seine in dieser Eigenschaft erforderliche Zustimmung auch für die Veräußerung eines ihm gehörenden Wohnungsanteils wirksam gegenüber einem Erwerber erteilen.
Wohnungseigentümer können nach § 12 WEG Verfügungsbeschränkungen vereinbaren; von diesen Vereinbarungen abweichende zusätzliche Beschränkungen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie von den Wohnungseigentümern selbst getroffen wurden und sich aus der Vereinbarung ergeben.
Vorinstanzen
Amtsgericht Kamen, KA-12597-11
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
Die namens der Beteiligten vom Urkundsnotar (§ 15 GBO) eingelegte Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig und begründet.
Nach dem im Bestandsverzeichnis eingetragenen Inhalt des eingangs genannten Miteigentumsanteils bedarf dessen Veräußerung
„der Zustimmung des anderen Raumeigentümers, der Zustimmung des Verwalters, falls ein solcher bestellt ist“.
Der Senat legt diese Regelung dahin aus, dass die Zustimmung der anderen Miteigentümer erforderlich ist (und zwar die für Mehrheitsbeschlüsse erforderliche Stimmenmehrheit, vgl. Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 23 m.w.N.), es sei denn, es ist ein Verwalter bestellt; in diesem Fall ist nur dessen Zustimmung erforderlich.
Letztere Voraussetzung ist hier erfüllt, weil die Beteiligte zu 1) gleichzeitig Verwalterin der Anlage ist, was sie formgerecht nachgewiesen hat. Sie konnte in dieser Eigenschaft die ihr obliegende Zustimmung auch bei Veräußerung eines ihr gehörenden Wohnungseigentums (gegenüber dem Erwerber) erteilen. Der Senat folgt insoweit der gefestigten obergerichtlichen Rechtsprechung (BayObLG MittBayNot 1986, 180; OLG Düsseldorf NJW 1985, 390; ebenso für den Fall, dass der Verwalter Erwerber ist: KG FGPrax 2004, 69; MüKoBGB/Commichau, 6. Aufl., § 12 WEG Rn. 13; Palandt/Bassenge, BGB 72. Aufl., § 12 WEG Rn. 6; a.A. Bärmann/Klein a.a.O. § 12 Rn. 27). Dabei ist in den Blick zu nehmen, dass § 12 WEG in Abweichung von § 137 S. 1 BGB den Wohnungseigentümern ausnahmsweise die Vereinbarung einer Verfügungsbeschränkung gestattet; wenn sie hiervon Gebrauch machen, steht es ihnen frei, den Fall der Veräußerung durch oder an den Verwalter besonders zu regeln. Es ist kein Grund ersichtlich, zusätzliche Beschränkungen vorzunehmen, die die Wohnungseigentümer selber nicht vereinbart haben.