Form der Mehrheitszustimmung bei Veräußerungsbeschränkung in Teilungserklärung
KI-Zusammenfassung
Der Beteiligte beantragte die Eintragung als Wohnungseigentümer und legte notariell beglaubigte Zustimmungen von 16 von 30 Berechtigten vor. Die Teilungserklärung verlangte Mehrheitszustimmung, regelte aber nicht die Form; strittig war, ob einfache Unterschriften genügen. Das OLG entschied, dass Zustimmung als Beschluss der Wohnungseigentümer zu erfolgen hat (Mehrheitsbeschluss in der Versammlung nach §23 Abs.1 WEG oder einstimmiger schriftlicher Beschluss nach §23 Abs.3 WEG). Die Beschwerde wurde zurückgewiesen, die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen.
Ausgang: Beschwerde gegen Zwischenverfügung des Grundbuchamts zurückgewiesen; Rechtsbeschwerde nicht zugelassen
Abstrakte Rechtssätze
Enthält die Teilungserklärung eine Mehrheitszustimmungspflicht ohne Formangabe, ist die erforderliche Zustimmung als Beschluss der Wohnungseigentümer zu erklären.
Die Zustimmung kann durch einen Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 23 Abs. 1 WEG oder durch einen einstimmigen schriftlichen Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG erfolgen.
Einzelne, notariell beglaubigte Unterschriften von Wohnungseigentümern, die außerhalb eines nach § 23 Abs. 3 WEG initiierten schriftlichen Beschlussverfahrens erfolgen, ersetzen keinen Beschluss und genügen nicht.
Bei uneindeutigen Formulierungen der Teilungserklärung ist auf Wortlaut und Sinn aus Sicht eines unbefangenen Betrachters abzustellen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Lünen, LÜ-2491-20
Leitsatz
Zu der Frage, auf welche Art und Weise die Mehrheit von Wohnungs- und Teilerbauberechtigten dem Verkauf einer Wohnung zustimmen müssen, wenn die Teilungserklärung hierzu keine ausdrückliche Regelung enthält.
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Lünen ist in der Sache unbegründet.
Das Grundbuchamt hat die von dem Beteiligten beantragte Eintragung als neuer Wohnungseigentümer und Teilerbbauberechtigter zu Recht davon abhängig gemacht, dass der Beteiligte die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und Teilerbbauberechtigten zu der Veräußerung entweder durch einen auf einer Wohnungseigentümerversammlung ordnungsgemäß gefassten Mehrheitsbeschluss (§ 23 Abs. 1 WEG) oder durch einen einstimmig gefassten Beschluss im Rahmen eines schriftlichen Beschlussverfahrens (§ 23 Abs. 3 WEG) nachweist (§ 12 Abs. 1 WEG).
Nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung darf ein Wohnungseigentümer und Teilerbbauberechtigter sein Wohnungs- und Teileigentum nur mit Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten verkaufen (§ 6 der Teilungserklärung). Eine ausdrückliche Regelung dazu, auf welche Art und Weise die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten erklärt werden soll, enthält die Teilungserklärung nicht.
Die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten kann vorliegen, entweder, wenn so viele Wohnungs- und Teileigentümer ihre Zustimmung zur Veräußerung erklärt haben, dass sie die Mehrheit bilden, oder aber, wenn in einer Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Beschlussverfahren ein Eigentümerbeschluss gefasst wird, mit dem der Veräußerung zugestimmt wird.
Da die Bestimmungen der Teilungserklärung, welche Zustimmung erforderlich ist, nicht eindeutig sind, ist diese Frage im Wege der Auslegung zu klären. Dabei gelten die allgemein für Grundbucheintragungen geltenden Grundsätze: Es ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BayObLGZ 1982, 69).
Danach ist nach Auffassung des Senats nur die Auslegung möglich, dass die Zustimmung der Wohnungseigentümer im Wege eines von den Wohnungseigentümern zu fassenden Beschlusses erklärt werden muss (so auch Bärmann-Klein, WEG, 12. Auflage, § 12 Rn.23 für die in der Teilungsanordnung getroffene Vereinbarung „Zustimmung der (anderen) Wohnungseigentümer“). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft die Entscheidungen über die gemeinsamen Rechte durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer, den Verwaltungsbeirat oder den Verwalter (so ausdrücklich auch § 16 der Teilungserklärung). Die Entscheidung über die Ausübung der Ver-äußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG ist eine Angelegenheit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 1 WEG, über die die Wohnungseigentümer beschließen können. Da § 6 der Teilungsanordnung gerade den Wohnungseigentümern die Entscheidung überlässt, ob sie der Veräußerung zustimmen oder nicht, kann diese Entscheidung nur im Wege eines Beschlusses der Wohnungseigentümer getroffen werden. § 23 WEG regelt, auf welche Weise Beschlüsse im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen werden können. Dieses ist zum einen die Beschlussfassung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG). Für die Zustimmung reicht insoweit nach der Teilungserklärung die Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten aus. Zum anderen kann nach § 23 Abs. 3 WEG auch außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden, wenn a l l e Wohnungseigentümer dem Beschlussentwurf zustimmen.
Die von 16 der 30 Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten mit notariell beglaubigter Unterschrift erklärte Zustimmung zu der Veräußerung, die zudem nicht einmal im Rahmen einer schriftlichen Initiative zur Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 WEG (vgl. insoweit Juris-PK BGB = Reichel-Scherer, 7. Auflage, § 23 WEG Rn.116) erklärt worden ist, reicht somit entgegen der Rechtsauffassung des Beteiligten nicht aus.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO sind nicht gegeben. Soweit das BayObLG im Beschluss vom 29.01.1987 (MittBayNot 1987, 96) zu einer abweichenden Beurteilung gekommen ist, tragen dessen Ausführungen die Entscheidung, die zur Aufhebung der dort angefochtenen amtsgerichtlichen Zwischenverfügung geführt hat, nicht.