WEG: Umdeutung unwirksamer Fensterzuordnung – Teileigentümer trägt Glasbruchkosten

Oberlandesgericht Hamm · 15 W 166/91 · 21.08.1991

KI-Zusammenfassung

In einer gemischt genutzten WEG verlangte die Gemeinschaft vom Teileigentümer Ersatz für den Austausch mutwillig zerstörter Schaufensterscheiben sowie für polizeiliche Sicherungskosten. Die Teilungserklärung ordnete Fenster dem Sondereigentum zu, was wegen § 5 Abs. 2 WEG unwirksam ist. Das OLG hielt jedoch eine Umdeutung (§ 140 BGB) für zulässig, wonach die Instandhaltungspflicht (und damit Kostenlast) für Schaufensterscheiben den jeweiligen Teileigentümer trifft. Die weitere Beschwerde wurde zurückgewiesen; Schadensersatz bzw. Gesamtschuldnerausgleich wurde zugesprochen.

Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde des Teileigentümers gegen Kostenerstattungsverpflichtung zurückgewiesen

Abstrakte Rechtssätze

Fenster sind jedenfalls mit ihrer Außenseite notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums und können nicht wirksam durch Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden (§ 5 Abs. 2 WEG).

Eine Teilungserklärung, die einen nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteil dem Sondereigentum zuweist, kann nach § 140 BGB in eine zulässige Regelung umgedeutet werden, wenn der objektive Regelungszusammenhang eine gewollte, interessengerechte Lasten- und Pflichtenzuweisung erkennen lässt.

Bei der Umdeutung grundbuchlichen Inhalts ist auf den objektiven Sinn des Eingetragenen abzustellen; außerhalb der Urkunde liegende subjektive Vorstellungen bleiben unberücksichtigt.

Wird einem Wohnungseigentümer durch wirksam umgedeutete Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungspflicht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums zugewiesen, kann die ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft auslösen.

Werden alle Miteigentümer als Gesamtschuldner für behördlich veranlasste Kosten in Anspruch genommen, trägt im Innenverhältnis derjenige den Gesamtschuldnerausgleich, dem die einschlägige Instandhaltungspflicht nach der Gemeinschaftsordnung allein zugewiesen ist (§ 426 Abs. 1 BGB).

Vorinstanzen

Landgericht Essen, 7 T 730/90

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in dieser Instanz nicht statt.

Der Gegenstandwert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 2.733,25 DM festgesetzt.

Gründe

Bei der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um das Einkaufszentrum A, das aus 205 Wohnungs- und 30 Teileigentumseinheiten besteht. Die Beteiligte zu 2) ist Miteigentümerin mehrerer Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Im vorliegenden Verfahren streiten die Beteiligten darüber, ob die Kosten der Instandhaltung der Schaufensterscheiben der Ladenlokale von der Beteiligten zu 2) als Teileigentümerin oder von der Gemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer zu tragen sind. Die Teilungserklärung vom 29.07.1975 regelt dazu das folgende:

Ziffer 2.3.1 enthält eine nähere Regelung des Umfangs des Sondereigentums. Als Gegenstand des Sondereigentums sind dabei im Rahmen eines umfangreichen Katalogs unter Buchstabe 1) auch die Außenfenster und Rolläden aufgeführt. Nach Ziffer 3.6.1 sind die Raumeigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen auf ihre Kosten soweit instand zu setzen, daß das gemeinschaftliche Eigentum nicht beeinträchtigt wird und keinem der anderen Raumeigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Hingegen sind die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen, das Grundstück und der Außenanstrich der Türen, Fenster, Rolläden und Fassaden nach Ziffer 3.6.2 der Teilungserklärung auf Kosten der Raumeigentümergemeinschaft instand zu halten. Der Außenanstrich für die Abschlußtüren der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten wird auf Kosten des jeweiligen Betroffenen instand gehalten.

Im Laufe des Jahres 1989 traten an den Schaufensterscheiben zweier Ladenlokale, die im Sondereigentum der Beteiligten zu 2) stehen, Schäden auf, die auf mutwillige Beschädigungen Dritter zurückzuführen waren. Diese beiden Ladenlokale standen nach Beendigung der Mietverhältnisse betreffend ein Schuhgeschäft und eine Pizzeria leer. Die Beteiligte zu 1) forderte die Beteiligte zu 2) schriftlich auf, die Beschädigungen dieser Schaufensterscheiben beheben zu lassen. Die Beteiligte zu 2) lehnte dies ab mit der Begründung, die Fenster seien nach dem Gesetz notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums, so daß die Instandhaltung von der Gemeinschaft zu tragen sei.

Nachdem die Schaufensterscheibe des Ladenlokals, in dem früher eine Pizzeria betrieben worden war, eingeschlagen worden war, wurde die Gemeinschaft zu Händen der Beteiligten zu 1) durch Leistungsbescheid des Polizeipräsidenten Essen vom 04.10.1989 in Höhe von 302,44 DM zu den Kosten einer von der Polizei veranlaßten provisorischen Fensterabsicherung herangezogen.

Die Auseinandersetzung über die Instandhaltungspflicht für die Fenster war Gegenstand der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung vom 31.03.1990. Die Miteigentümer hielten in ihrer Mehrheit an der Auffassung fest, daß die Kosten für die Instandhaltung beschädigter Glasscheiben von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen seien. Es wurde sodann beschlossen, daß die Beteiligte zu 2) im Hinblick auf ihre Instandhaltungspflicht in Verzug gesetzt werden solle. Nach fruchtlos erfolgter Fristsetzung solle eine entsprechende Ersatzvornahme vorgenommen werden und "Klage" auf Kostenerstattung eingereicht werden. Die Beteiligte zu 1) hat die Beteiligte zu 2) mit Schreiben vom 17.04.1990 unter Hinweis auf diesen Beschluß der Eigentümerversammlung aufgefordert, die Schaufensterscheiben bis zum 30.04.1990 ersetzen zu lassen. Dies hat die Beteiligte zu 2) ausdrücklich abgelehnt. Die Beteiligte zu 1) hat daraufhin die Firma Glas B GmbH & Co. KG mit der Ausführung der Arbeiten beauftragt. Der Beteiligten zu 1) ist von dieser Firma unter dem 21.05.1990 eine Rechnung zum Gesamtbetrag von 2.430,81 DM erteilt worden.

In dem vorliegenden Verfahren nimmt die Beteiligt zu 1), aufgrund des Verwaltervertrages in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungs und Teileigentümer handelnd, die Beteiligte zu 2) auf Erstattung der beiden vorgenannten Beträge in Höhe von zusammen 2.733,25 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit in Anspruch. Sie vertritt die Auffassung, gegen die Wirksamkeit der Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung bestünden jedenfalls im Hinblick auf die Besonderheiten der vorliegenden Wohnungs- und Teileigentumsanlage keine Bedenken. Im übrigen sei die Teilungserklärung zumindest dahin zu verstehen, daß die Kosten für die Instandhaltung der Fenster unabhängig von ihrer Sondereigentumsfähigkeit von dem jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümer zu tragen seien.

Die Beteiligte zu 2) ist dem Antrag unter Aufrechterhaltung ihres schon in der vorgerichtlichen Korrespondenz vertretenen Rechtsstandpunktes entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat mit den Beteiligten am 16.10.1990 mündlich verhandelt und durch Beschluß vom 19.10.1990 den Antrag zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluß hat die Beteiligte zu 1) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, der die Beteiligte zu 2) entgegengetreten ist. Das Landgericht hat mit den Beteiligten am 22.04.1991 mündlich verhandelt und durch den am Schluß der Sitzung verkündeten Beschluß unter Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung dem Antrag der Beteiligten zu 1) stattgegeben.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2), die durch einen bei dem Landgericht am 24.05.1991 eingegangenen Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom Vortag eingelegt ist. Die Beteiligte zu 1) beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 Abs. 2 FGG form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2) folgt daraus, daß das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts zu ihrem Nachteil abgeändert hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel indessen unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG).

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) ausgegangen. Seiner Verpflichtung zur mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten mit Schlichtungsversuch vor der vollbesetzten Zivilkammer gemäß § 44 Abs. 1 WEG hat das Landgericht genügt. Die erstinstanzlichen Voraussetzungen eines Verfahrens nach dem WEG liegen vor. Die Beteiligten streiten im Sinne des § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG über die Rechte und Pflichten der Wohnungs- bzw. Teileigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis.

Die sachlichen Ausführungen des Landgerichts halten rechtlicher Nachprüfung stand.

Dabei geht das Landgericht zunächst rechtsfehlerfrei davon aus, daß die Bestimmung der Ziffer 2.3.1 der Teilungserklärung, die unter Buchstabe 1) unter anderem die Fenster dem Sondereigentumsbereich des jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümers zuweist, rechtlich unwirksam ist. Nach § 5. Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Die Vorschrift setzt damit eine zwingende Grenze für die Regelung einer Vereinbarung bzw. der ihr nach § 8 WEG gleichstehenden Teilungserklärung: Ein nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähiger Gebäudeteil kann auch nicht durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Daß Fenster jedenfalls mit ihrer Außenseite gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, entspricht nahezu einhelliger Auffassung (OLG Köln, NJW 1981, 585; OLG Frankfurt, Rpfleger 1983, 64; LG Lübeck, NJW 1986, 2514; LG Frankenthal, DWE 1988, 31; OLG Oldenburg, WEZ 1988, 281; OLG Hamburg, OLGZ 1989, 164, 166; Weitnauer, DNotZ 1977, Sonderbeilage S. 31, 39 sowie WEG, 7. Aufl., § 5 Rdnr. 9; Palandt-Bassenge, BGB, 50. Aufl., § 1 BGB, Rdnr. 11, Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 3/S. 27). Soweit im Kommentar von Bärmannn/Pick/Merle (WEG, 6. Aufl., Rdnr. 36) die Auffassung vertreten wird, die Schaufensterscheiben von Läden könnten zum Sondereigentum gehören, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen, weil die Fenster auch in diesem Fall Bestandteil der Außenfassade des Gebäudes sind und damit notwendig im gemeinschaftlichen Eigentum stehen müssen. Im übrigen wird lediglich die Frage streitig behandelt, ob und in welchem Umfang die Innenseite der Fenster und der Innenanstrich zum Sondereigentum gehören können (so insbesondere Bärmann/Pick/Merle, a. a. 0.). Diese Frage kann hier jedoch offenbleiben. Denn im vorliegenden Fall handelte es sich um Verbundglasscheiben, die wegen einer von außen erfolgten Beschädigung insgesamt ersetzt werden mußten. Nach dem Wortlaut der Bestimmung Ziffer 3.6.1 der Teilungserklärung obliegt danach die Instandhaltungspflicht hinsichtlich der ersetzten Fensterscheiben nicht der Beteiligten zu 2), weil diese nicht zum Sondereigentum gehören.

Daran anknüpfend hat das Landgericht ausgeführt, die Regelung der Teilungserklärung sei gemäß § 140 BGB dahin umzudeuten, daß die Beteiligte zu 2) jedenfalls die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen an den Schaufensterscheiben der Ladenlokale zu tragen habe. Die näher begründete Auffassung des Landgerichts unterliegt unter diesem Gesichtspunkt der uneingeschränkten Nachprüfung durch das Gericht der weiteren Beschwerde. Denn die Regelungen der Teilungserklärung sind nach den §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 WEG, 874 BGB durch Bezugnahme bei der Anlegung der Wohnungsgrundbücher zum dinglichen Inhalt des mit den jeweiligen Miteigentumsanteil erbundenen Sondereigentums geworden. Die Feststellung des im Grundbuch Eingetragenen unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung des Rechtsbeschwerdegerichts (BGHZ 59, 205, 208).

Die Fragestellung ist allerdings im Ausgangspunkt nicht dahin zu fassen, ob die Bestimmung der Teilungserklärung in eine von der dispositiven Gesetzesvorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung über die Kostentragung des jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümers für Instandhaltungsmaßnahmen an den Fenstern als Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums umgedeutet werden kann. Die Frage muß vielmehr dahin gehen, ob im Wege der Umdeutung angenommen werden kann, daß in bezug auf die Fenster die Instandhaltungspflicht selbst (mittelbar damit auch die Kostenlast) auf den jeweiligen Wohungs- bzw. Teileigentümer übertragen worden ist. Denn die Umdeutung ist gerade darauf gerichtet, den rechtsgeschäftlich erklärten Willen in einer anderen rechtlichen Gestaltung zur Wirksamkeit zu verhelfen. Die Voraussetzungen einer Umdeutung sind im vorliegenden Fall deshalb in erster Linie im Hinblick darauf zu prüfen, ob der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer in bezug auf die Instandhaltung der Außenfenster so zu stellen ist, als wäre Sondereigentum insoweit wirksam begründet worden. Dies bedeutet aber, daß bereits die Instandhaltungspflicht als solche ihn betrifft. Hätte er lediglich die Kosten zu tragen, bliebe die Bestimmung über das Ob und Wie der Instandhaltung Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die in erster Linie durch Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung wahrzunehmen und von dem Verwalter umzusetzen ist. Auf eine dieser Fragestellung entsprechenden Umdeutung zielt auch das Begehren der Beteiligten zu 1), die gerade einen Schadensersatzanspruch als Sekundäranspruch geltend macht, weil die Beteiligte zu 2) trotz entsprechender Aufforderung ihre Instandhaltungspflicht nicht erfüllt habe.

Der Umdeutung geht allerdings die Auslegung vor (Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 140 Rdnr. 4). Diese kann hier jedoch nich weiterführen. Die Regelung in Ziffer· 3.6.1 der Teilungserklärunng kann nicht dahin ausgelegt werden, daß dem jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümer die Instandhaltungspflicht in bezug auf die Fenster auch unabhängig von ihrer Sondereigentumsfähigkeit auferlegt werden sollte. Denn diese Regelung beschränkt sich inhaltlich auf die Wiedergabe dessen, wozu jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer nach § 14 Nr.1 WEG ohnehin kraft Gesetzes verpflichtet ist. Es kann deshalb nicht angenommen werden, daß durch diese Bestimmung eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelung (§ 10 Abs. 2 WEG) getroffen werden sollte. Dies schließt eine darüber hinausgreifende Auslegung aus.

Da die gesetzlichen Vorschriften der §§ 21, 16 Abs. 2 WEG betreffend die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dispositiver Natur sind, kann eine Vereinbarung oder Teilungserklärung eine davon abweichende Regelung treffen. Im Rahmen der Umdeutung nach § 140 BGB stellt sich deshalb die ausschlaggebende Frage dahin, ob anzunehmen ist, daß eine solche Regelung bei Kenntnis der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts (hier: Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum) gewollt sein würde. Diese Prüfung unterliegt inhaltlich denselben Beschränkungen wie eine Auslegung der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt. Abzustellen ist danach auf den objektiven Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, so wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 59, 205, 209). Umstände außerhalb der Urkunde, insbesondere subjektive Vorstellungen der teilenden Eigentümer, die nicht aus der Urkunde selbst heraus erkennbar sind, müssen deshalb unberücksichtigt bleiben. Sachlich muß bei der Umdeutung die Gemeinschaftsgebundenheit berücksichtigt werden. Daraus folgt, daß bei der Umdeutung auf die mit dem Rechtsgeschäft verfolgten Zwecke unter Berücksichtigung der Interessenlage aller Beteiligten abzustellen ist (BayObLG, MDR 1981, 145). Nach diesen Maßstäben hält auch der Senat die vom Landgericht vorgenommene Umdeutung für gerechtfertigt. Dafür sind die folgenden Erwägungen maßgebend, die weitgehend mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung übereinstimmen:

Die Zuordnung bestimmter Gebäudeteile und Einrichtungen zu Sondereigentum in Ziffer 2.3.1 der Teilungserklärung trägt ihren Sinn nicht in sich selbst, sondern stellt eine zweckgebundene Regelung dar, an die sich eine Abgrenzung der Verantwortungsbereiche des jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümer einerseits und der Gemeinschaft andererseit anknüpft. Diese Zuweisung findet unter anderem ihren Niederschlag in der Regelung der Instandhaltungspflichten in den Ziffern 3.6.1 und 3.6.2. der Teilungserklärung. Diese Zuordnung enthält damit zugleich eine bestimmte, in sich ausgewogene Verteilung der Lasten. Auf diese Weise ist in der vorliegenden, gemischt genutzten Wohnungs- und Teileigentumsanlage dem Umstand Rechnung getragen worden, daß bei den mit Ladengeschäften ausgestatteten Teileigentumseinheiten ein gegenüber den Wohnungseigentumseinheiten erhöhtes Glasbruchrisiko anfällt und Reparaturen im Einzelfall höhere Aufwendungen verursachen. Durch die Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum ist deshalb dieses erhöhte Glasbruchrisiko den Teileigentümern allein zugewiesen worden. Diese Regelung ist sachgerecht, da der Inhaber eines Ladengeschäfts auch über die Schaufensterflächen um Kunden wirbt und das Glasbruchrisiko versicherbar ist. Für den unbefangenen Betrachter ergibt sich aus den Regelungen der Teilungserklärung mit Deutlichkeit, daß das Glasburchrisiko von jedem Wohnungs- bzw. Teileigentümer für sich allein zu tragen ist, so daß Glasbruchschäden nicht aus den gemeinschaftlich aufzubringenden Mitteln zu decken sind. Dafür spricht ferner die Regelung in Ziffer 3.12.1 der Teilungserklärung über die von dem Verwalter für Rechnung der Gemeinschaft abzuschließenden Versicherungen. Diese Bestimmung schließt nämlich eine Glasbruchversicherung nicht ein, die jedoch bei wirtschaftlicher Betrachtung unabdingbar erforderlich gewesen wäre, wenn die Gemeinschaft das Glasbruchrisiko für sämtliche Schaufensterscheiben der Ladengeschäfte hätte tragen sollen. Das Interesse der Gemeinschaft aller Wohnungs- und Teileigentümer spricht deshalb in besonderem Maße dafür, die in sich abgewogene Regelung der Teilungserklärung durch Umdeutung in eine gesetzlich zulässige Regelung im Ergebnis aufrechtzuerhalten (so auch Bielefeld, DWE 1/1989, S. 2, 4).

Dieser Umdeutung steht nicht entgegen, daß sie einerseits dazu führt, daß die wirtschaftliche Belastung der Beteiligten zu 2) unverändert bleibt, während sie andererseits das in der Teilungserklärung vorgesehene Sondereigentum nicht erhalten kann. Denn dies bedeutet nur ein formelles Zurückbleiben hinter dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Rechtszustand, ohne daß der wirtschaftliche Wert des Teileigentums der Beteiligten zu 2) dadurch berührt wird. Denn die Beteiligte zu 2) könnte – insoweit im Gegensatz zu sonstigen Gebäudeteilen, die nach Ziffer 2. 3.1 der Teilungserklärung ihrem Sondereigentum zugewiesen sind – mit den Fenstern nicht nach ihrem Belieben verfahren. Nach Ziffer 3.5.1 der Teilungserklärung bedarf es zu einer Änderung der baulichen und farblichen Gestaltung des Gebäudes der Zustimmung der Eigentümerversammlung mit einer qualifizierten Mehrheit von 2/3. Dies gilt unter anderem auch für den Außenanstrich der Fenster. Dieses Zustimmungserfordernis wird weiter dadurch gesichert, daß Ziffer 3.6.2 der Teilungserklärung die Intandhaltungspflicht in bezug auf den Außenanstrich der Fenster in der Weise modifiziert, daß Maßnahmen in diesem Bereich vom Verwalter auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen sind. Daraus folgt insgesamt, daß nach dem Regelungszusammenhang der Teilungserklärung auch das (vorgesehene) Sondereigentum an den Fenstern gemeinschaftsgebunden ist. Da diese Fenster räumlich dem Sondereigentumsbereich der Beteiligten zu 2) zugeordnet sind, steht ihr daran ohnehin ein ausschließliches Benutzungsrecht zu. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Regelung in Ziffer 2.3.1 der Teilungserklärung gegebenenfalls ergänzend auch dahin umzudeuten ist, daß der Beteiligten zu 2) ein Sondernutzungsrecht an den Fenstern eingeräumt ist.

Unter diesen Umständen vermag sich der Senat den von Deckert (a. a. O., Gruppe 3/S. 27) geäußerten Bedenken gegen eine Umdeutung einer in bezug auf die Fenster gemäß § 5 Abs. 2 WEG unwirksamen Regelung einer Teilungserklärung nicht anzuschließen. Jedenfalls im vorliegenden Fall läßt der Regelungszusammenhang der Teilungserklärung den mit der unwirksamen Bestimmung verfolgten Zweck so deutlich erkennen, daß eine hinreichende Grundlage für eine Umdeutung gegeben ist.

Auch die von der weiteren Beschwerde erhobenen Bedenken gegen eine Umdeutung greifen nicht durch. Die weitere Beschwerde versucht in willkürlicher Weise, die in Ziffer 2.3.1 der Teilungserklärung unter einem besonderen Buchstaben dem Sondereigentumsbereich zugewiesenen Fenster den unter Buchstabe d) erwähnten nicht tragenden Wänden zuzuordnen und aus dieser Verknüpfung herzuleiten, daß bei einer Umdeutung die Instandhaltungspflicht eines einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentümers sich auch auf das Außenmauerwerk oder das Flachdach über seinem Sondereigentumsbereich erstrecken müßte. Für eine solche Auslegung bietet jedoch die erwähnte Bestimmung der Teilungserklärung überhaupt keinen Anhaltspunkt. Ebensowenig läßt sich aus der Entscheidung des Landgerichs in irgendeiner Weise schlußfolgern, nach Auffassung der Kammer müsse sich die Instandhaltungspflicht eines einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentümers auch auf diese Bereiche erstrecken.

Hinsichtlich des von der Gemeinschaft aufgewendeten Betrages für die Reparatur der Fensterscheiben in Höhe von 2.430,81 DM ist die Beteiligte zu 2) aufgrund positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz wegen Nichterfüllung verpflichtet. Denn sie hat die Erfüllung der ihr nach der Gemeinschaftsordnung obliegenden Instandhaltungspflicht ernsthaft und endgültig verweigert. Hinsichtlich des Betrages von 302,44 DM, zu dem die Gemeinschaft durch den Leistungsbescheid des Polizeipräsidenten Essen vom 04.02.1989 herangezogen worden ist, läßt sich zwar nach dem vorgetragenen Sachverhalt nicht abschließend feststellen, daß die polizeilichen Maßnahmen wegen eines Zustandes getroffen worden sind, hinsichtlich dessen die Beteiligte zu 1) bereits damals die Erfüllung ihrer Instandhaltungspflicht abgelehnt hat. Der Ersatzanspruch der übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer folgt insoweit jedoch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB. Sämtliche Miteigentümer waren polizeirechtlich für den ordnungswidrigen Zustand verantwortlich und schuldeten deshalb den mit Leistungsbescheid angeforderten Betrag als Gesamtschuldner. Da die Instandhaltungspflicht im Innenverhältnis allein die Beteiligte zu 2) trifft, ist sie in voller Höhe zum Gesamtschuldnerausgleich verpflichtet.

Der Zinsanspruch ist nach den §§ 291, 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt.

Da das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2) ohne Erfolg bleibt, entspricht es gemäß § 47 Satz 1 WEG billigem Ermessen, ihr die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es bei dem in § 47 Satz 2 WEG zum Ausdruck gekommenen Grundsatz zu verbleiben, daß im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Besondere Gründe, die eine Abweichung von diesem Grundsatz rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 2 WEG.