Beschwerde: Eintragung vorrangigen Wohnungsrechts neben Nießbrauch
KI-Zusammenfassung
Die Grundstücksübergeberin übertrug das Eigentum unter Vorbehalt eines Nießbrauchs und bestellte zugleich ein Wohnungsrecht. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, es fehle an einem Rechtsschutzinteresse für ein nebenstehendes Wohnungsrecht. Der Senat hob die Zwischenverfügung auf: Eine notarielle Rangbestimmung rechtfertigt die Eintragung eines vorrangigen, nicht übertragbaren Wohnungsrechts neben dem Nießbrauch, da letzterer pfändbar ist.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde stattgegeben; Eintragung eines vorrangigen Wohnungsrechts neben Nießbrauch ist möglich aufgrund notarieller Rangbestimmung.
Abstrakte Rechtssätze
Ein vorrangiges Wohnungsrecht kann neben einem Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine ausdrückliche Rangbestimmung vorliegt.
Die Nichtübertragbarkeit eines Wohnungsrechts führt dazu, dass es grundsätzlich nicht pfändbar ist (§ 857 Abs. 3 ZPO), weshalb ein schutzwürdiges Interesse an seiner vorrangigen Eintragung bestehen kann.
Der Nießbrauch gewährt umfassende Nutzungsrechte (§§ 100, 1030 BGB) und ist grundsätzlich übertragbar und pfändbar; daraus folgen unterschiedliche Rechtsfolgen gegenüber einem vorrangigen Wohnungsrecht.
Eine in notarieller Form getroffene Rangbestimmung begründet regelmäßig ein Rechtsschutzinteresse für die Eintragung des vorrangigen Rechts im Grundbuch; die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist demnach zulässig und begründet.
Vorinstanzen
Amtsgericht Recklinghausen, HE-8890-5
Leitsatz
Ein vorrangiges Wohnungsrecht kann neben einem Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden.
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I.
Mit notariell beurkundetem Übertragungsvertrag vom 18.03.2013 (UR-Nr. 39/2013 des Notars C in H) übertrug die Beteiligte zu 1) das eingangs genannte Grundstück auf ihre zu 2) beteiligte Tochter. In § 7 behielt sich die Beteiligte zu 1) auf Lebensdauer das unentgeltliche Nießbrauchsrecht am Vertragsgrundbesitz einschließlich Zubehör vor, in § 8 bestellte sich die Beteiligte zu 1) ein Wohnungsrecht an der im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung des Hauses verbunden mit dem Recht auf Mitbenutzung aller gemeinschaftlichen Anlagen und dem Recht Dritte in die Wohnung aufzunehmen, die Ausübung des Wohnrechts durch Dritte sollte aber ausgeschlossen sein.
Mit Schreiben vom 18.03.2013 überreichte der Notar den Übertragungsvertrag und beantragte u.a. aufgrund der Eintragungsbewilligungen der Beteiligten die Eintragung des Nießbrauchsrechts und des Wohnungsrechts.
Das Grundbuchamt wies mit Zwischenverfügung vom 04.04.2013 darauf hin, dem Antrag stehe entgegen, dass kein Rechtsschutzinteresse bestehe, neben dem Nießbrauch auch ein Wohnungsrecht einzutragen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, mit der sie eine notarielle Ergänzungsurkunde vorlegen (UR-Nr. 61/2013 des Notars C in H1), in der die in § 11 des notariellen Vertrages vom 18.03.2013 bevollmächtigte Notariatsangestellte Frau X namens der Beteiligten eine Rangerklärung abgab, nach der das Wohnungsrecht im Rang vor dem Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen werden soll. Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und legte sie dem Senat zur Entscheidung vor.
II.
Die namens der Beteiligten vom Urkundsnotar (§ 15 GBO) eingelegte Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig (vgl. Bauer/von Oefele/Budde, GBO, 3. Aufl., § 71 Rn 11).
Sie hat auch in der Sache Erfolg, nachdem die Beteiligten in der Urkunde vom 11.04.2013 eine Rangbestimmung dahin getroffen haben, dass das Wohnungsrecht im Rang vor dem Nießbrauch eingetragen werden soll. Mit dieser Rangbestimmung konnte die Auffassung des Grundbuchamts, es fehle an einem Rechtsschutzinteresse der Beteiligten zu 2), ihr neben dem Nießbrauch auch ein Wohnungsrecht einzutragen, nicht mehr aufrecht erhalten werden.
1. Die vom Grundbuchamt zitierte Rechtsprechung des Senats (FGPrax 1997, 168 = NJW-RR 1998, 304) betraf einen Fall, in dem ohne eine Rangbestimmung zu treffen beantragt wurde, neben einen Nießbrauch auch ein Wohnungsrecht einzutragen. Hierzu hat der Senat ausgeführt, der Nießbrauch, der seinem Wesen nach als persönliche Dienstbarkeit anzusehen ist, gewähre gem. § 1030 Abs. 1 BGB grundsätzlich das umfassende Recht, die gesamten Nutzungen (das sind die Sach- und Rechtsfrüchte sowie die Gebrauchsvorteile, § 100 BGB) des mit ihm belasteten Vermögensgegenstandes zu ziehen (vgl. Senat FGPrax 1997, 168 = NJW-RR 1998, 304; BayObLGZ 1979, 361). Dieser Nießbrauch erfasse alle die Rechte, die dem Inhaber eines Wohnungsrechts auch zustehen würden. Beide Rechte gäben dem Berechtigten eine Befugnis zur Benutzung der belasteten Sache. Während der Nießbrauch einer bestimmten Person das volle Nutzungsrecht gewährt, gewähre das Wohnungsrecht einer bestimmten Person nur das Recht zur Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles unter Ausschluss des Eigentümers. Auch hinsichtlich der Pflichten gelte, dass die des Nießbrauchers umfassender seien als die des Inhabers eines Wohnungsrechts und dass dessen sämtliche Pflichten auch dem Nießbraucher oblägen. Beim Nießbrauch müsse der Inhaber die Sache in ihrem Bestand erhalten, ihn treffe die Versicherungspflicht gegen Brandschäden und sonstige Unfälle, er müsse die öffentlichen Lasten der Sache (z.B. Steuern und Abgaben) und diejenigen privatrechtlichen Lasten tragen, die schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten (z.B. Zinsen von Grundpfandrechten), vgl. § 1041 bis 1047 BGB. Auch den Wohnungsrechtsinhaber treffe gem. § 1093 BGB die Unterhaltungspflicht aus § 1041 BGB, nicht aber die Versicherungspflicht aus § 1045 BGB und nicht die Lastentragungspflicht aus § 1047 BGB.
2. Anders stellt sich aber die Lage dar, wenn dem Nießbrauch ein Wohnungsrecht im Rang vorgeht. Denn ein entscheidender Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht liegt in der Frage der Übertragbarkeit und damit einhergehend der Pfändbarkeit dieser Rechte. Ein Wohnungsrecht kann nach §§ 1092 Abs. 1 S. 1, 1093 BGB nicht übertragen und gemäß § 857 Abs. 3 ZPO nicht gepfändet werden, es sei denn, der Eigentümer hat die Ausübung des Rechts durch einen Dritten gestattet, § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB; diese Ausnahme ist vorliegend bei der Bestellung des Wohnungsrechts ausdrücklich ausgeschlossen worden. Da das Wohnungsrecht nicht übertragbar und die Überlassung nicht gestattet ist, ist es nicht pfändbar, § 857 Abs. 3 ZPO. Dagegen kann der Nießbrauch bereits kraft Gesetzes gemäß § 1059 S. 2 BGB einem anderen überlassen werden, so dass er uneingeschränkt gemäß § 857 Abs. 3 pfändbar ist, wobei die Pfändbarkeit nach der Rechtsprechung des BGH auch nicht durch einen mit dinglicher Wirkung vereinbarten Ausschluss der Überlassung der Nießbrauchsausübung umgangen werden kann (BGH NJW 1985, 2827). Mit der Pfändung kann das Vollstreckungsgericht nach § 857 Abs. 4 ZPO besondere Anordnungen erlassen, die an die §§ 147 ff ZVG anzulehnen sind (BGH NJW 2006, 1124); hierzu gehört die Anordnung der Verwaltung und Ermächtigung des Verwalters, sich den Besitz des mit dem Nießbrauch belasteten Grundstücks zu verschaffen (BGH NJW 2006, 1124). Ein Wohnungsrecht, das dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht, steht zwar der Anordnung der Zwangsverwaltung nicht entgegen. Das Besitzrecht des rangbesseren Wohnungsrechtsinhabers wird dadurch jedoch nicht geschmälert, weil die Übergabe des Grundstücks an einen bestellten Zwangsverwalter (§ 150 Abs. 2 ZVG) nicht erfolgen kann (BGH NJW 1995, 2846; Stöber, ZVG, 17 Aufl. § 146 Rn. 10.10).
Ein schutzwürdiges Interesse der Beteiligten zu 1) an der Eintragung eines vorrangigen Wohnrechtes ist daher hier zu bejahen, weil das Wohnrecht - wie hier im notariellen Vertrag vereinbart - nicht übertragbar und damit der Pfändung nicht unterworfen ist, so dass sie auch geschützt ist, wenn das nachrangige Nießbrauch gepfändet wird (ebenso LG Frankfurt/Oder NotBZ 2010, 153; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1093, Rn. 1; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1237 Fn. 10; DNotI Dokumentennummer 11282; vgl. auch BGH NJW 2011, 3517, wonach für den vergleichbaren Fall der Bestellung eines Eigentümernießbrauchs am eigenen Grundstück der Nachweis eines berechtigten Interesses nicht erforderlich ist und die bloße Möglichkeit eines solchen Interesses ausreicht).
Eine Wertfestsetzung ist wegen des Erfolgs der Beschwerde nicht veranlasst.