Ehegattenhofvermerk bei grenzüberschreitender Besitzung: maßgeblich ist die Hofstelle
KI-Zusammenfassung
Die Ehegatten begehrten die Eintragung eines Ehegattenhofvermerks für eine in NRW belegene landwirtschaftliche Besitzung, deren Betriebsteile teilweise in Hessen liegen. Streitpunkt war, ob die Hofstelle i.S.d. HöfeO in einem Höfeordnungland belegen ist, obwohl das neue Wohnhaus in Hessen errichtet werden soll. Das OLG Hamm gab der Beschwerde statt und wies das Landwirtschaftsgericht an, seine Bedenken gegen die Eintragung aufzugeben. Maßgeblich sei der Schwerpunkt der aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden gebildeten Hofstelle; dieser liege hier in NRW, weil die wesentlichen Wirtschaftsgebäude und der Betriebsablauf dort konzentriert sind.
Ausgang: Beschwerde erfolgreich; Amtsgericht angewiesen, die Eintragung des Ehegattenhofvermerks nicht weiter zu beanstanden.
Abstrakte Rechtssätze
Für die Eintragungsfähigkeit eines Hofes nach § 1 Abs. 1 HöfeO ist bei grenzüberschreitend gelegenen Flächen maßgeblich die Belegenheit der Hofstelle als räumlicher Mittelpunkt des Betriebes, nicht die Belegenheit sämtlicher landwirtschaftlicher Grundstücke.
Eine Hofstelle ist grundsätzlich eine mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaute Fläche, von der aus die zur Besitzung gehörenden Grundstücke bewirtschaftet werden und die den Mittelpunkt der Wirtschaft bildet; ihre Eignung bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls.
Bei der Bestimmung des Ortes der Hofstelle kommt es auf den Schwerpunkt der als Betriebseinheit aufzufassenden Wohn- und Wirtschaftsgebäude an; der Standort der Betriebsleiterwohnung ist dabei gegenüber den Wirtschaftsgebäuden regelmäßig von untergeordneter Bedeutung.
Die Eintragung eines Ehegattenhofvermerks ist zu veranlassen, wenn die im gemeinschaftlichen Eigentum der Ehegatten stehende Besitzung im Geltungsbereich der HöfeO belegen ist, eine geeignete Hofstelle aufweist und der erforderliche Wirtschaftswert erreicht wird.
Dass eine Betriebsleiterwohnung außerhalb des Höfeordnunglandes liegt, steht der Einordnung als im Höfeordnungland belegener Hof nicht entgegen, wenn die maßgebliche Wirtschaftsleistung und Betriebsorganisation von den dort gelegenen Wirtschaftsgebäuden ausgeht.
Vorinstanzen
Amtsgericht Brilon, 6 Lw 4/09
Leitsatz
1. Eintragung eines Ehegattenhofvermerks, wenn die Grundbesitzung teilweise auf dem Gebiet des Landes Nordrhein-Westfalen und teilweise des Landes Hessen liegt.
2. Für die Frage, ob eine landwirtschaftliche Besitzung als Hof im Sinne der Höfeordnung eingetragen werden kann, kommt es maßgeblich auf die Lage der Hofstelle und nicht der landwirtschaftlichen Besitzungen an. Der räumliche Mittelpunkt des Hofes, d.h. die Hofstelle, muss sich in Nordrhein-Westfalen als einem der vier Höfeordnungsländer befinden.
3.Hofstelle ist grundsätzlich eine mit Wohn-und Wirtschaftsgebäuden bebaute Fläche, von der aus die zur Besitzung gehörenden Grundstücke bewirtschaftet werden und die den Mittelpunkt der Wirtschaft bildet.
Tenor
Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Brilon vom 09.06.2009 aufgehoben. Das Amtsgericht wird angewiesen, von den Bedenken gegen die Eintragung des Ehegattenhofvermerks im Grundbuch von Z1 Blatt ### Abstand zu nehmen.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Gründe
I.
Die Antragsteller begehren die Eintragung eines Ehegattenhofvermerks für die landwirtschaftliche Besitzung Z1 Blatt ### im Grundbuch des Amtsgerichts Brilon, die ca. 21 ha groß ist. Sie sind Eigentümer dieser Grundbesitzung zu je ½. Es ist bislang kein Hofvermerk eingetragen.
Die Antragsteller sind weiter zu je ½ Eigentümer angrenzender, jedoch auf dem Gebiet des Landes Hessen gelegener Grundstücke, die im Grundbuch des Amtsgerichts Korbach von T2 Blatt ###1 eingetragen und ca. 9 ha groß sind. Sie beabsichtigen daher weiter zu beantragen, dass diese Grundbesitzungen nach Eintragung des Ehegattenhofvermerks der Grundbesitzung Z1 Blatt ### als hofeszugehörig zugeschrieben werden.
Von der Grundbesitzung Z1 Blatt ### wird auch die dem Sohn der Antragsteller F gehörende Grundbesitzung, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Brilon von Z1 Blatt ###2, ca. 6 ha groß, aus bewirtschaftet. Dieser hat den landwirtschaftlichen Betrieb der Antragsteller seit 1994 gepachtet und betreibt demnach auf einer Fläche von insgesamt ca. 36,5 ha einen landwirtschaftlichen Betrieb.
Die den Antragstellern gehörenden Grundbesitzungen sollen nach dem notariellen Übertragungsvertrag vom 22.12.2008 auf deren Sohn F übertragen werden.
In dem vom Sohn F geführten landwirtschaftlichen Betrieb, dessen Haupteinnahmequelle nach den Angaben der Antragssteller sowie der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen die Milchviehhaltung ist, werden ca. 240 Stck. Rinder gehalten (90 Milchkühe, 120 Tiere weiblicher Nachzucht sowie 30 Mastbullen).
Auf nordrhein-westfälischer Seite befinden sich mehr als 2/3 der zur Grundbesitzung gehörenden Flächen. Weiter stehen hier die Miste und ein neu erbautes Güllelager mit einer Kapazität von 1.900 qm sowie ein Stallgebäude, in dem 90 Milchkühe, 60 Stck. weibliches Jungvieh und 30 Mastbullen untergebracht sind.
In einem nach einem Brandschaden unmittelbar auf der Landesgrenze zu Hessen neu zu errichtenden Stall, der teilweise auf hessischer Seite liegt, werden der Melkstand und weitere 40 trocken stehende Kühe untergebracht. Auch der Melkstand ist auf der "nordrhein-westfälischen Seite" der Stallgebäude gelegen. Auf hessischer Seite steht weiter ein Schuppen mit Garage. Zudem soll hier das neue Wohnhaus errichtet werden, wobei nach Angaben der Antragsteller Hintergrund der Errichtung auf hessischer Seite ausschließlich die geeignete Randlage ist.
Das Amtsgericht hat es abgelehnt, entsprechend dem Antrag der Antragsteller an das Grundbuchamt das Ersuchen auf Eintragung eines Ehegattenhofvermerks zu richten, da es sich bei der im Grundbuch von Z1 Blatt ### eingetragenen landwirtschaftlichen Grundbesitzung nicht um eine solche handle, die im Sinne von § 1 Abs. 1 HöfeO in Nordrhein-Westfalen belegen sei. Der Betrieb werde demnächst von Hessen aus, wo die Hofeigentümer wohnen werden, geleitet. Entscheidend sei vor allem, dass der Wohnsitz der Hofeigentümer somit in Hessen und damit nicht im Geltungsbereich der HöfeO liege.
Mit ihrer (sofortigen) Beschwerde wenden die Antragsteller ein, dass die Lage des Wohnhauses allein kein Kriterium für die Frage sein könne, wo sich die Hofstelle befinde. Es sei anerkannt, dass ein Hof i. S. d. HöfeO schon nicht deshalb seine Hofeigenschaft verliere, weil er keine Hofstelle mehr habe. Es sei – insbesondere in den neuen Bundsländern - mittlerweile Gang und Gäbe, dass der Hof von einem Ort außerhalb des Hofesvermögens geleitet werde. Zudem lägen hier auf westfälischer Seite nicht nur die wichtigsten Betriebsteile, sondern auch die weitaus größten landwirtschaftlichen Nutzflächen. Eine solche Wertung werde auch durch die Regelung in § 91 Abs. IV a des Agrarstatistikgesetzes bestätigt.
Der Senat hat die Antragsteller sowie den Vertreter der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen zu den örtlichen Gegebenheiten im Termin vom 15.12.2009 umfassend angehört und sich durch Inaugenscheinnahme von Lageskizzen und Fotoaufnahmen ein Bild von den Örtlichkeiten verschafft.
II.
Die zulässige (sofortige) Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.
1.)
Soweit das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – es abgelehnt hat, im Hinblick auf die höferechtlichen Erklärungen der Antragsteller gemäß § 3 Abs. 1 Ziffer 2 HöfeVfO das Grundbuchamt um Eintragung des Ehegattenhofvermerks zu ersuchen, ist ein Rechtsmittel statthaft (vgl. Wöhrmann, Das Landwirtschaftserbrecht, 8. Auflage, § 1 HöfeO, Rz. 149; OLG Hamm vom 21.01.1986, 10 WLw 50/85, abgedruckt in: AgraR 1986, 179f.; OLG Celle, AgraR 1980, 342f.), wobei hier dahin stehen kann, ob als einfache oder sofortige Beschwerde, da vorliegend auch eine sofortige Beschwerde rechtzeitig (§ 22 Abs. 1 LwVG a. F.) eingelegt ist.
2.)
Die (sofortige) Beschwerde ist begründet.
Die im Grundbuch von Z1 Blatt ### eingetragene landwirtschaftlichen Besitzung der Antragsteller ist ein Ehegattenhof im Sinne des § 1 Abs. 1 HöfeO, so dass dem Ersuchen der Antragsteller auf Eintragung eines Ehegattenhofvermerks nachzukommen ist.
Ehegattenhof im Sinne der HöfeO ist danach eine im Geltungsbereich des genannten Gesetzes belegene landwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle, die im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten (Ehegattenhof) steht, sofern sie bei entsprechender Erklärung und Eintragung einen Wirtschaftswert von mindestens 5.000 Euro hat.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
Die landwirtschaftliche Besitzung im Grundbuch von Z1 Blatt ### steht im Miteigentum der Antragsteller und hat einen Wirtschaftswert von mehr als 5.000,00€.
Es handelt sich weiter um eine im Gebiet des Landes Nordrhein-Westfalen belegene landwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle. Wie insbesondere auch den Vorschriften der §§ 10 Abs. 1 LwVfG und 18 GrdstVG sowie weiteren Gesetzen, die landwirtschaftliche Grundstücke betreffen, zu entnehmen ist, kommt es insoweit maßgeblich auf die Lage der Hofstelle und nicht der landwirtschaftlichen Besitzungen an, mithin muss sich der räumliche Mitteilpunkt des Hofes, d. h. die Hofstelle, in Nordrhein-Westfalen als einem der vier Höfeordnungsländer befinden (vgl. zu Vorstehendem Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Senat für Landwirtschaftssachen vom 28.11.2006, SchlHA 2007, 193-194; Wöhrmann, Das Landwirtschaftsrecht 8. Auflage, § 1, Rz. 49; Fassbender, Hötzel, von Jeinsen, Pikalo, Kommentar zur Höfeordnung, 2. Auflage, 1991, § 1, Rz. 1; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Kommentar zur Höfeordnung, 9. Auflage, § 1, Rz. 2).
Die zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle der landwirtschaftlichen Besitzung im Grundbuch von Z1 Blatt ### liegt auf dem Gebiet des Landes Nordrhein-Westfalen.
Der Begriff der Hofstelle ist gesetzlich nicht definiert. Darunter ist aber grundsätzlich eine mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaute Fläche zu verstehen, von der aus die zur Besitzung gehörenden Grundstücke bewirtschaftet werden, die den Mittelpunkt der Wirtschaft bildet. Als geeignet ist eine Hofstelle grundsätzlich anzusehen, wenn sie Wohn- und Wirtschaftsgebäude in einem Umfang enthält, der eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der zum Hof gehörenden Ländereien ermöglicht (vgl. Wöhrmann, Das Landwirtschaftsrecht 8. Auflage § 1, Rz. u. H. a. BGHZ 8, 109 = RdL 1953, 16; Rz. 33). Die genaue Beurteilung richtet sich aber nach den Verhältnissen des Einzelfalls.
Es kann dahin stehen, ob eine Hofstelle im vorgenannten Sinne auch heute noch zwingend das Vorhandensein einer Wohnung voraussetzt.
Dies wird zum Teil mit der Begründung angenommen, dass aus dem Gesamtzusammenhang der Regelungen der HöfeO davon auszugehen sei, dass die Wohnung als zwingende Voraussetzung für die Annahme eines Hofes unterstellt werde. Darauf würden insbesondere die Bestimmungen über das Zubehör und über die Einräumung eines Altenteilrechtes schließen lassen. Zudem spreche auch der herkömmliche landwirtschaftliche Charakter einer landwirtschaftlichen Besitzung dafür, d. h. das landläufige Verständnis von der Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes, die Wohnhaus für die Familie des Betriebsinhabers eventuell mit Altenteilerwohnung, Stallungen für Großvieh, Schweine und Geflügel, Unterstellmöglichkeiten für Maschinen und Fuhrpark sowie etwas Gartenland vorsah (vgl. zu Vorstehendem: Wöhrmann, § 1, Rz. 34; OLG Hamm, AgrarR 1988, 197f., 198; Rinck, Muss zu einem Hof oder Landgut ein Wohnhaus gehören, abgedruckt in: AgrarR 1998, 179f.; Fassbender, Hötzel, von Jeinsen, Pikalo, Kommentar zur Höfeordnung, 2. Auflage,1991, § 1, Rz. 12; Lange, HöfeO, 9. Auflage, § 1, Rz. 11, 17; Palandt, BGB, 68. Auflage, 2009, § 2312, Rz. 8 u. H. a. BGHZ 98, 375 ). Gegen eine Aufweichung der Anforderungen an konstitutive Hofeigenschaftsmerkmale bestünden grundsätzliche Bedenken. Denn der insbesondere durch die Schlechterstellung der auf die Abfindungsleistungen beschränkten weichenden Erben gegenüber dem pflichtteilsberechtigten Miterben im Falle einer allgemeinen bürgerlich-rechtlichen Erbfolge geprägte Sonderrechtscharakter des landwirtschaftlichen Erbrechts bedinge eine gerade hinsichtlich der Umschreibungen der Hofmerkmale strenge Orientierung an die durch den Gesetzeswortlaut vorgegebenen Anforderungen des Gesetzgebers. Anderenfalls käme die beschriebene Ungleichbehandlung der Erben in einen Wertungskonflikt mit Art. 3 GG (vgl. OLG Oldenburg, AgrarR 1993, 326f.).
Demgegenüber wird das bisherige Verständnis von der Hofstelle teilweise nicht mehr für zeitgemäß gehalten, weil es den tatsächlichen Verhältnissen nicht mehr entspreche. In der Praxis komme es immer häufiger vor, dass die Hofstelle vom Wohnhaus getrennt gelegen sei. Bei dem Verständnis der Hofstelle seien deshalb großzügigere Maßstäbe anzulegen – dies insbesondere vor dem Hintergrund der Einführung des fakultativen Höferechts und dem dadurch verstärkten Moment der Eigenverantwortlichkeit des Hofeigentümers. Es sei vorstellbar, unter den heutigen Bedingungen, die sich z. B. häufig durch eine gewisse – im Gegensatz zur Vielfältigkeit früher – Einseitigkeit auszeichnen (Ackerbau im großen Stil, nur Milchviehhaltung) der Hofstelle mehr den Charakter einer Betriebsstätte zuzubilligen mit der Folge einer geringeren Anforderung: Für den großen Ackerbau könne die Landmaschinenhalle mit Büro als Betriebsstätte genügen, während die Wohnung des Betriebsinhabers andernorts liege. Das Merkmal "zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle" verlange danach keine gleichzeitige Wohnmöglichkeit (vgl. Wöhrmann, § 1, Rz. 34; OLG Hamm, AgrarR 1988, 197f., 198; Rinck, Muss zu einem Hof oder Landgut ein Wohnhaus gehören, abgedruckt in: AgrarR 1998, 179).
Der Senat neigt dazu, sich der letztgenannten Auffassung anzuschließen; denn seit Inkrafttreten der HöfeO haben sich die Lebensverhältnisse auch im ländlichen Raum erheblich verändert. Das früher übliche Bauernhaus mit integrierten oder angrenzenden Stallungen entspricht nicht mehr den aktuellen Wohngegebenheiten und auch nicht in jedem landwirtschaftlichen Betrieb hat der Betriebsleiter noch seine Wohnung auf der Hofstelle.
Die Frage kann hier aber offenbleiben; denn vorliegend gehört zur Hofstelle auch ein Wohnhaus, in dem der Betriebsleiter mit seiner Familie Wohnung nehmen wird.
Zwar wird die neue Betriebsleiterwohnung auf dem Gebiet des Landes Hessen, aber in unmittelbarer räumlicher Nähe zu den überwiegend auf westfälischer Seite liegenden Wirtschaftsgebäuden errichtet werden, gleichwohl ist von einer auf dem Gebiet des Landes Nordrhein-Westfalen belegenen, zur Bewirtschaftung geeigneten, aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bestehenden Hofstelle der in Rede stehenden landwirtschaftlichen Besitzung auszugehen. Es kommt nämlich nicht darauf an, in welchem Bundesland die Wohnung liegt, sondern wo sich der Schwerpunkt der aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden als Betriebseinheit aufzufassenden Hofstelle im Sinne des § 1 HöfeO befindet (vgl. insoweit auch BGH RdL 57, 72f.). Der Schwerpunkt des Betriebes ist hier auf dem Gebiet des Landes Nordrhein-Westfalen zu sehen, wie nachstehende Gesichtspunkte deutlich machen:
Die Haupteinkommensquelle des landwirtschaftlichen Betriebes ist die Milchviehhaltung. Sowohl die dafür wichtigsten Wirtschaftsgebäude wie der größte Teil der Ställe, der Melkstand, das Güllelager und die Miste als auch der größte Teil des Viehbestandes befinden sich auf westfälischer Seite. Auf hessischer Seite liegen hingegen lediglich ein Teil des neu zu errichtenden Stalles, ein Schuppen mit Garage sowie das neu zu errichtende Wohnhaus des Betriebsleiters und der Antragsteller.
Nach Auffassung des Senats ist der Betriebsleiterwohnung eine geringere Bedeutung beizumessen als den Wirtschaftsgebäuden. Zu berücksichtigen ist insoweit – wie oben bereits ausgeführt - dass sich die Bedeutung der Betriebsleiterwohnung für die Betriebseinheit Hofstelle an sich gewandelt hat. Die Begriffe der Höfeordnung orientieren sich weitestgehend an den Verhältnissen der Landwirtschaft zur Zeit ihres Inkrafttretens und sind nur geringfügig an die Veränderungen in der Landwirtschaft angepasst worden. Das frühere landläufige Verständnis von der Hofstelle als Einheit von Wohnhaus für die Familie des Betriebsinhabers eventuell mit Altenteilerwohnung, Stallungen für Großvieh, Schweine und Geflügel, Unterstellmöglichkeiten für Maschinen und Fuhrpark sowie etwas Gartenland ist nicht mehr zeitgemäß.
Auch vorliegend hat der Ort der Betriebsleiterwohnung selbst keine Bedeutung für die Hofstelle. Vielmehr geht die maßgebliche Wirtschaftsleistung von den Wirtschaftsgebäuden aus. Hier liegt der eigentliche Wirtschaftswert des Betriebes und wird die Wirtschaftsleistung überhaupt erbracht. Die Funktion der Betriebsleiterwohnung beschränkt sich auf die bloße Wohnmöglichkeit und ggf. die Erledigung anfallender Büroarbeiten. Die Wahl des konkreten Standorts der neu zu errichteten Betriebsleiterwohnung beruht hier zudem auf betriebsfremden Erwägungen und fiel nur eher zufällig auf ein Grundstück auf hessischer Seite. Wie der Antragsteller schließlich im Senatstermin anschaulich erläutert hat, liegt die eigentliche "Schaltzentrale" des Betriebes, d. h. auch der Schwerpunkt des Tätigkeitsbereiches des Betriebsleiters, der Ort, an dem die Viehwirtschaft organisiert wird, eindeutig innerhalb der Wirtschaftsgebäude, die sich aber zum größten Teil auf westfälischer Seite befinden, und nicht in der Wohnung.
Der Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – war demnach aufzuheben.
III.
Einer Kostenentscheidung und Wertfestsetzung bedurfte es nicht, da das gerichtliche Verfahren betreffend die Eintragung des Hofvermerkes gebührenfrei ist (vgl. § 18 HöfeVfO und Pikalo, Kommentar zur HöfeO, § 4 HöfeVfO, Rz. 18).