Zurückverweisung bei Wohnungsvermittlungsanzeige: Mietpreisangabepflicht und Verantwortlichkeitsfeststellung
KI-Zusammenfassung
Die Staatsanwaltschaft legte Rechtsbeschwerde gegen Freispruch in einem Bußgeldverfahren nach § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ein. Das OLG hebt das Urteil auf und verweist die Sache zurück, weil unklar ist, inwieweit der Betroffene für eine von einer juristischen Person aufgegebene Anzeige verantwortlich ist. Zugleich stellt das OLG klar, dass die Pflicht zur Mietpreisangabe grundsätzlich besteht und nicht durch den Auftrag zur Höchstpreisermittlung verdrängt wird; die Bezeichnung als Wohnungsvermittler kann jedoch auch durch sonstige Umstände ersichtlich sein.
Ausgang: Rechtsbeschwerde begründet; Urteil aufgehoben und zur neuen Verhandlung an das Amtsgericht zurückverwiesen
Abstrakte Rechtssätze
Wer Wohnraum öffentlich anbietet, hat gemäß § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz den Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind; das Gesetz kennt für Aufträge zur Höchstpreisermittlung keine Ausnahme.
Die Pflicht zur Angabe der Bezeichnung als Wohnungsvermittler ist nicht auf die wörtliche Formulierung beschränkt; sie ist auch dann erfüllt, wenn aus Firmenbezeichnung, Hinweis auf Mitgliedschaften oder der Formulierung der Anzeige für jedermann erkennbar hervorgeht, dass ein gewerbsmäßiger Wohnungsvermittler handelt.
Kann der Mietpreis zum Zeitpunkt der öffentlichen Anzeige nicht bestimmt werden, ist von einer Zeitungsanzeige als öffentlichem Angebot abzusehen; die Anzeige darf nicht als Mittel zur Ermittlung des Mietpreises verwendet werden.
Für die Zurechnung einer Anzeige, die von einer juristischen Person aufgegeben ist, auf eine natürliche Person sind konkrete Feststellungen zur Stellung der Person (z. B. Geschäftsführer, Prokurist, Inhaber) erforderlich; bloße Aussagen, die Person stehe "hinter" der Anschrift, genügen nicht.
Vorinstanzen
Amtsgericht Dortmund, 93 OWi 272/73
Tenor
1)
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
2)
Das angefochtene Urteil wird mit den Feststellungen aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Amtsgericht Dortmund zurückverwiesen.
Gründe
Das Rechtsamt der Stadt Dortmund hat gegen den Betroffenen wegen Verstoßes gegen §§ 6 Abs. 2; 8 Abs. 1 Ziff. 3 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung einen Bußgeldbescheid erlassen und eine Geldbuße von 90,- DM festgesetzt. Es legt ihm zur Last, in Zeitungsanzeigen am 11.3.1972, 15.3.1972 und 1.11.1972 Wohnraum angeboten zu haben, ohne hierbei die Bezeichnung als Wohnungsvermittler und den geforderten Mietpreis einschließlich etwaiger Nebenkosten anzugeben. Auf den Einspruch des Betroffenen hat das Amtsgericht in der Hauptverhandlung am 12.9.1973 das Verfahren hinsichtlich der Inserate vom 11.3. und 15.3.1972 vor der Urteilsverkündung wegen Verjährung eingestellt und den Betroffenen sodann von dem Vorwurf der Ordnungswidrigkeit wegen der Anzeige vom 1.11.1972 freigesprochen.
Nach den Feststellungen des Amtsgerichts hat der Betroffene am 1.11.1972 in der Tageszeitung ... in ... folgende Anzeige einrücken lassen:
"Bungalow, ... 150 qm, sofort zu vermieten durch: ...".
Der Betroffene stehe hinter der in der Anzeige angegebenen Anschrift. Nach Auffassung des Amtsgerichts hat der Betroffene mit diesem Inserat nicht gegen § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz verstoßen. Soweit er nach dieser Bestimmung bei einem Wohnungsangebot durch Zeitungsinserat die Bezeichnung als Wohnungsvermittler anzugeben habe, sei dieser Verpflichtung dadurch Genüge getan, daß er durch die Angabe ... ausreichend darauf hingewiesen habe, als Wohnungsvermittler tätig zu werden. Da ein Mietpreis für die angegebene Wohnung noch nicht bestimmt gewesen sei, weil sie auftragsgemäß zum höchsterzielbaren Mietpreis ausgehandelt werden sollte, habe dies den Betroffenen von der Verpflichtung, den Mietpreis zu benennen, befreite. Der Betroffene wäre sonst in eine Zwangssituation gebracht worden, die sich weder mit seiner kaufmännischen Betätigung noch mit den vom Gesetz eigentlich zu schützenden Interessen der Mieter in Einklang bringen lasse. Er wäre vor die Alternative gestellt gewesen, entweder einen möglichst niedrigen Preis zu benennen, um überhaupt Interessenten zu bekommen oder den Preis so hoch anzusetzen und damit den Interessen seines Auftraggebers entgegen zu können, daß möglicherweise keine oder nur wenig Interessenten kommen würden. Beide Möglichkeiten hätten nicht zu zufriedenstellenden Ergebnissen geführt. Nach dem Gesetzeswortlaut könne davon ausgegangen werden, daß nur der Mietpreis angegeben werden solle, der nach den Vorstellungen des Inserenten bereits feststehe. Da dies hier nicht der Fall gewesen sei, sei in dem Verhalten des Betroffenen eine Ordnungswidrigkeit nicht zu erkennen. Weil der Mietpreis nicht habe angegeben werden können, hätten auch die von diesem als Hauptleistung abhängigen Nebenleistungen nicht mitgeteilt werden können.
Gegen dieses Urteil hat die Staatsanwaltschaft die Zulassung der Rechtsbeschwerde beantragt und diese auch in zulässiger Weise begründet.
Die Rechtsbeschwerde war gemäß § 80 Abs. 1 OWiG zur Fortbildung des Rechts zuzulassen. Sie ist auch begründet.
Da die beanstandete Anzeige von der ... somit einer juristischen Person, aufgegeben ist und diese der eigentliche Normadressat für die Beachtung des § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist, läßt das Urteil nicht mit, der erforderlichen Klarheit erkennen, inwieweit der Betroffene für die Anzeige verantwortlich ist. Allein die Feststellungen, daß der Betroffene "hinter der in dieser Anzeige angegebenen Anschrift steht", reicht dazu nicht aus. Sie läßt offen, ob der Betroffene z.B. Geschäftsführer oder nur Anteilseigner ist.
Nach § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz darf der Wohnungsvermittler öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen pp., nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnraum anbieten ..., bietet er Wohnraum an, so hat er auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Gegen diese Bestimmung verstößt die Anzeige teilweise.
Dem Amtsgericht ist allerdings zuzugeben, daß es der (genauen wörtlichen) Bezeichnung als Wohnungsvermittler nicht bedarf, wenn in der Anzeige in anderer Weise für jedermann erkennbar deutlich zum Ausdruck kommt, daß das Inserat von einem gewerbsmäßigen Wohnungsvermittler aufgegeben ist und daß diesem Erfordernis in dem beanstandeten Inserat genügt ist. Anbieter ist nach dem Wortlaut des Inserats die ... In dieser Firmenbezeichnung wird ausführlich der Gegenstand der Firma als der eines ... gekennzeichnet. In Verbindung mit dem Hinweis auf die Mitgliedschaft im ... des Inserenten wird seine ... Funktion als Immobilienmakler kenntlich gemacht. Hinzu könnt noch, daß es in dem Inserat heißt: "zu vermieten durch:". Insgesamt betrachtet, kommt so die Bezeichnung als Wohnungsvermittler hinreichend zum Ausdruck, so daß der Zweck des Gesetzes in dieser Hinsicht erfüllt ist.
Andererseits unterliegt das Urteil jedoch rechtlichen Bedenken, soweit es den Betroffenen, obgleich er als Wohnungsvermittler in einer Zeitungsanzeige Wohnraum anbietet, nicht für verpflichtet hält, gemäß § 6 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes den Mietpreis anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenkosten besonders zu vergüten sind, weil er den Auftrag gehabt habe, die Wohnung gegen Höchstpreis zu vermieten. Für eine solche Auslegung gibt das Gesetz keinen Anlaß. Es läßt insbesondere keine Einschränkung nach dem Auftrag des Vermieters zu und verlangt schlechthin die Angabe des Mietpreises und den Hinweis, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind (vgl. auch Bundestagsdrucksache VI/1549, Nr. 24 der Stellungnahme des Bundesrats und Gegenäußerung der Bundesregierung hierzu). Diese Bestimmung dient dem Schutz des potentiellen Mieters, der vor Übervorteilung geschützt werden soll und, ohne mit dem Wohnungsvermittler in näheren Kontakt treten zu müssen, und dann durch ihn beeinflußt zu werden, allein schon auf Grund des in der Anzeige genannten Mietpreises und des Hinweises auf etwaige Nebenleistungen entscheiden können soll, ob das Angebot seinen Vorstellungen entspricht. Wenn der Mietpreis überhaupt nicht abgegeben werden kann, muß der Wohnungsvermittler von einem öffentlichen Angebot durch Zeitungsanzeigen Abstand nehmen. Die Zeitungsanzeige kann daher angesichts der in § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz getroffenen Regelung auch nicht als Mittel zur Mietpreisermittlung benutzt werden, das kann nur außerhalb der in dieser Bestimmung erfaßten Publikationsmöglichkeiten geschehen.
Wegen der aufgezeigten Mängel konnte das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Es war aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Amtsgericht Dortmund zurückzuverweisen.