Dingliches Vorkaufsrecht: Einbringung in KG und Share Deal löst keinen Vorkaufsfall aus
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangten nach Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts die Übertragung eines Miteigentumsanteils am Erbbaugrundstück, nachdem dieses unentgeltlich in eine GmbH & Co. KG eingebracht und anschließend deren Anteile an eine AG veräußert wurden. Streitpunkt war, ob dadurch ein Kauf-/Vorkaufsfall (§ 463 BGB) oder ein gleichzustellendes Umgehungsgeschäft vorliegt. Das OLG verneinte beides: Weder lag ein Kaufvertrag über das Grundstück mit einem Dritten vor noch war die Gestaltung einem Grundstückskauf wirtschaftlich gleichzustellen. Die Berufung blieb daher erfolglos.
Ausgang: Berufung gegen klageabweisendes Urteil erfolglos; kein Vorkaufsfall und kein Umgehungstatbestand bejaht.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Vorkaufsfall nach § 463 BGB setzt einen Kaufvertrag mit einem Dritten über den vorkaufsbelasteten Gegenstand voraus; eine unentgeltliche Übertragung löst das Vorkaufsrecht nicht aus.
Die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft begründet für sich genommen keinen Vorkaufsfall hinsichtlich der zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücke.
Eine Vertragsgestaltung kann einem Verkauf im Sinne des Vorkaufsrechts nur dann gleichgestellt werden, wenn sie einem Kaufvertrag wirtschaftlich so nahekommt, dass der Vorkaufsberechtigte in die Veräußerungsvereinbarung eintreten kann, ohne deren Konditionen zu beeinträchtigen.
Ob ein Umgehungstatbestand vorliegt, ist nach materieller, interessengerechter Betrachtung zu beurteilen; eine Umgehungsabsicht oder sittenwidrige Gesinnung ist hierfür nicht erforderlich.
Ein Vorkaufsverpflichteter ist nicht gehalten, den Eintritt des Vorkaufsfalls herbeizuführen, und darf Gestaltungen wählen, die den Vorkaufsfall vermeiden, solange kein wirtschaftlich gleichwertiger Verkauf des belasteten Gegenstands vorliegt.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der Einzelrichterin der 3. Zivil-kammer des Landgerichts Wuppertal vom 16.12.2009 wird zurückgewie-sen.
Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des von ihnen zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger machen noch gegen die Beklagten zu 1 und 3 Ansprüche infolge der Ausübung eines Vorkaufsrechts geltend.
Die Kläger erwarben mit notariellem Vertrag vom 01.07.1986 in der Form eines Wohnungs- und Teilerbbaurechts eine Eigentumswohnung nebst PKW-Tiefgaragenstellplatz im Objekt H... in E.... Zur Wohnung gehört ein 92/10.000 dinglicher Miterbbaurechtsanteil, eingetragen im Wohnungserbbaugrundbuch von H..., Blatt ... und zum Tiefgaragenstellplatz ein 17/10.000 dinglicher Miterbbaurechtsteil, eingetragen im Teilerbbaugrundbuch von H..., Blatt .... Mit den Wohnungs- und Teilerbbaurechten belastet ist das Grundstück eingetragen im Grundbuch von H..., Blatt .... Die Erbbaurechtsbestellung erfolgte mit notarieller Urkunde vom 01.10.1985. Dabei ist in deren § 8 geregelt, dass dem jeweiligen Erbbauberechtigten – mehreren gemeinschaftlich, bei Wohnungs- und Teilerbbaurechten mehreren Berechtigten in einer Einheit gemeinschaftlich - für die Dauer des Erbbaurechts (31.12.2183) ein Vorkaufsrecht für alle Fälle des Verkaufs an dem Erbbaugrundstück eingeräumt wird (Anlage K 6).
Im Jahr 2001 fiel die damalige Bauherrin und Eigentümerin des mit den Erbbaurechten belasteten Grundstücks, die Firma B... GmbH (nachfolgend: Schuldnerin) in Insolvenz. Zum Insolvenzverwalter wurde der Beklagte zu 3 bestellt. Der Beklagte zu 3 bot den Klägern mehrmals einen ihrem Wohnungseigentum entsprechenden Miteigentumsanteil an dem zur Insolvenzmasse gehörenden und mit den Erbbaurechten belasteten Grundstück an. Den Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages lehnten die Kläger, die den geforderten Kaufpreis für zu hoch hielten ab, während einige andere Wohnungseigentümer entsprechende Angebote des Beklagten zu 3 akzeptierten.
Am 24.03.2005 gründete die Schuldnerin die Beklagte zu 1 und deren Komplementärin. Mit notarieller Urkunde vom selben Tag, UR-Nr. 753/2005 übertrug die Schuldnerin, vertreten durch den Beklagten zu 3, das Eigentum an 87 mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken, u.a. auch das mit dem Erbbaurecht zu Gunsten der Kläger belastete Grundstück, auf die Beklagte zu 1 (Anlage K 4), wobei die Übertragung gemäß § 3 Ziff. 1 des Vertrags unentgeltlich erfolgen sollte.
Mit einer weiteren notariellen Urkunde vom selben Tag übertrug die Schuldnerin, vertreten durch den Beklagten zu 3 als Insolvenzverwalter, die Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 1 sowie deren Komplementärin auf die V... AG zum Preis von 25.000,00 € für die GmbH-Anteile und von 7,44 Mio. € für die Kommanditbeteiligung. Dabei ist in Ziff. 3 des Vertrags geregelt, dass der auf die KG übertragene Grundbesitz das einzige Gesellschaftsvermögen der KG darstellt und dass die Übertragung des Grundbesitzes nach Auffassung der Vertragsbeteiligten der Urkunde Nr. 753/05 die Übertragung eines Betriebsteils darstellt (Anlage K 5).
Nach erfolgter Übertragung erhöhte die Beklagte zu 1 mit Schreiben vom 16.09.2005 den Erbbauzins von ursprünglich insgesamt 109,57 € auf 125,57 € (Anlagen K 7 und K 8), was die Kläger zurückwiesen. Gleichzeitig bat die Beklagte zu 1 die Kläger, der Firma T..., ... mbH eine Einzugsermächtigung für die künftige Einziehung der Erbbauzinsen zu erteilen.
Mit Schreiben vom 22.06.2006 (Anlage K 11) erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten zu 3, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausüben. Ebenfalls erklärten sie die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber der Beklagten zu 1 mit Schreiben vom 17.08.2006 (Anlage K 14).
Die Kläger sind der Auffassung, dass mit der Übertragung des Grundstücks auf die Beklagte zu 1 und der anschließenden Anteilsübertragung auf die V... AG der Vorkaufsrechtsfall ausgelöst worden sei und dass die Beklagten entsprechend zur Übertragung eines ihrem Wohnungseigentum entsprechenden Miteigentumsanteils an dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück auf sie und zur Freistellung von Lasten und Erbbauzinsszahlungen verpflichtet seien. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen.
Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung, ein Vorkaufsfall oder ein Umgehungstatbestand sei nicht eingetreten, abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren gegen die Beklagten zu 1 und 3 weiter verfolgen.
Die Kläger machen geltend, es liege ein Vorkaufsfall vor. Die von den Beklagten zu 1 und 3 gewählte rechtliche Konstruktion stelle einen Umgehungstatbestand zu deren Lasten dar. Dabei sei § 25 HGB nicht einschlägig, da eine Fortführung des Unternehmens der Schuldnerin und eine Fortführung der Firma zu keiner Zeit beabsichtigt gewesen seien. Zweck der gewählten rechtlichen Konstruktion sei lediglich eine Verwertung der mit Erbbaurechten belasteten Grundstücke gewesen. Auch sei § 471 BGB nicht einschlägig. Der Verkauf der Grundstücke sei nicht aus der Insolvenzmasse erfolgt. Vielmehr sei die Übertragung der Grundstücke aus der Insolvenzmasse unentgeltlich erfolgt, es habe lediglich eine Vermögensverschiebung von Vermögen der Schuldnerin auf die Beklagte zu 1 stattgefunden. Die daraufhin erfolgte Veräußerung der Gesellschaftsanteile sei aber entgeltlich gewesen. Ohnehin sei aber § 471 BGB nicht einschlägig, da – unstreitig – ein dingliches Vorkaufsrecht vorläge. Dabei seien in anderen Fällen freihändige Verkäufe von Miteigentumsanteilen erfolgt.
Die Kläger beantragen,
1.
abändernd die Berufungsbeklagten zu Ziff. 1 und 2 als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger zu je ½ Anteil den Miteigentumsanteil von 109/10.000, aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und einem Miteigentumsanteil von 92/10.000 am Miteigentumsanteil von 6.814/10.000 an dem Grundstück H..., eingetragen im Grundbuch von H... (Grundbuchamt M...), Blatt ..., zu übereignen und ihre Eintragung als Miteigentümer im Grundbuch zu bewilligen, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 14.860,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2005.
2.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Kläger von Erbbauzinsverpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, Urkundennummer .../1985 des Notars D... L... in D..., seit dem 24.03.2005 freizustellen,
3.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Kläger der weiteren, an dem zu Ziff. 1 benannten Grundstück bestehenden Erbbaurechte Dritter, die Eigentumsrechte gegenüber den Erbbauberechtigten unter ihrer, der Kläger, Freistellung auszuüben, namentlich bei Ausübung von Heimfall- und Vorkaufsrechten bzgl. ihres Miteigentumsanteils.
4.
Die Beklagte zu Ziff. 1 zu verurteilen, Grundpfandrechte auf ihren, der Kläger unter Ziff. 1 genannten Miteigentumsanteilen, grundbuchlich zu löschen.
Hilfsweise,
1.
die Beklagte zu Ziff. 1 zu verurteilen, mit den Klägern einen Kaufvertrag des Inhalts abzuschließen, dass die Beklagte den dies annehmenden Käufern zu je ½ Anteil einen 109/10.000 Miteigentumsanteil – aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und 92/10.000 – zum Teileigentum von 6.814/10.000 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von H... (Grundbuchamt M...), Blatt Nr. ..., anbieten.
2.
Die Beklagte zu 1 zu verurteilen, bis zur gänzlichen Löschung des Erbbaurechts und Überführung der Wohnungs- und Teilerbbaurechte in Wohnungs- und Teileigentum sollen sie, die Kläger, bereits mit Besitzübergang (24.03.2005) von ihren künftigen Erbbauzinsverpflichtungen freigestellt werden.
3.
Die Kläger verpflichten sich gegenüber den Beklagten zu 1 mit unmittelbarer Wirkung auch gegenüber den übrigen Miteigentümern, das Erbbaurecht insgesamt zu löschen, sobald dies durch Vereinigung von Eigentum und Erbbauberechtigung möglich ist.
4.
Solange nicht alle Erbbauberechtigten entsprechendes anteiliges Miteigentum erworben haben, sollen die Eigentumsrechte gegenüber diesen Erbbauberechtigten durch die Beklagte ausgeübt werden, unter Freistellung der Kläger, namentlich bei Ausübung von Heimfall- und Vorkaufsrechten.
5.
Für den Fall der zwischenzeitlichen Veräußerung ihrer Wohnung bzw. Garage oder ihres Stellplatzes verpflichten sich die Kläger, mit unmittelbarer Wirkung auch gegenüber den übrigen Miteigentümern, ihre Erbbaurechtsbeteiligung nur gleichzeitig mit ihrem entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundeigentum zu veräußern und dem Erwerber im Sinne dieses Vertrages weiter zu verpflichten.
6.
Grundpfandrechte in der Abteilung 3 des Grundbuches werden von den Käufern nicht übernommen und sind grundbuchlich auf den Vertragsgegenstand zu löschen.
Die Beklagten zu 1 und 3 beantragen,
die Berufung der Kläger zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Sie machen geltend, die Voraussetzungen für die Geltendmachung eines Vorkaufsrechts lägen nicht vor. Bei der Einbringung der Grundstücke in die Beklagte zu 1 habe es sich nicht um einen Verkauf gehandelt, sondern um eine – unentgeltliche - gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungsmaßnahme. Durch den anschließenden Verkauf der Gesellschaftsanteile an die V... AG seien keine mit einem Vorkaufsrecht belasteten Gegenstände veräußert worden. Auch liege kein Umgehungsgeschäft vor, da keine Vertragsgestaltung gewählt worden sei, wonach eine entgeltliche Veräußerung des vorkaufsbelasteten Gegenstandes angestrebt worden sei. Die Vertragsgestaltung sei gewählt worden, um die Rechtsfolgen des § 25 HGB zu vermeiden. Es sei ein Teilgeschäftsbetrieb der insolventen B... GmbH veräußert worden. Dies sei nicht anders möglich gewesen. Im übrigen sei das Vorkaufsrecht deshalb nicht wirksam ausgeübt worden, weil eine Veräußerung aus der Insolvenzmasse erfolgt sei. Ein freihändiger Verkauf des Grundstücks aus der Insolvenzmasse sei dagegen nicht erfolgt. Ferner sei die Ausübung des Vorkaufsrechts verfristet. Schließlich seien die Kläger nicht allein dazu berechtigt, das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Ausübung könne vielmehr nur durch alle Erbbauberechtigten gemeinschaftlich ausgeübt werden. Dabei müssten die Kläger auch das gesamte Grundstück erwerben. Hierzu erklärt der Beklagte zu 3 darüber hinaus vorsorglich, dass der Vorkauf auf sämtliche 87 Immobilien gemäß der Anlage (Bl. 23 f der GA) erstreckt werde. Ferner trägt der Beklagte zu 3 vor, er sei nicht mehr passivlegitimiert, da die Schuldnerin nicht mehr als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen sei, sondern die Beklagte zu 1.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache weder hinsichtlich der gestellten Haupt- noch hinsichtlich der Hilfsanträge Erfolg.
1.
Den Klägern stehen die sowohl mit den Haupt- als auch mit den Hilfsanträgen geltend gemachten Ansprüche nicht zu, da ein Vorkaufsfall weder durch die Übertragung der Grundstücke auf die Beklagte zu 1 noch durch die anschließende Veräußerung der Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 1 an die V... AG ausgelöst worden ist.
Zwar sind die Kläger unstreitig Inhaber eines dinglichen Vorkaufsrechts bezüglich des mit den Erbbauwohnungs- bzw. -teilrechten belasteten Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von H..., Blatt ....
Durch die Einbringung von 87 mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken in die Beklagte zu 1 und die anschließende Übertragung der Anteile an der Beklagten zu 1 an die V... AG ist der Vorkaufsfall jedoch nicht ausgelöst worden.
Ein Vorkaufsfall im Sinne von § 463 BGB setzt den Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten bezüglich des belasteten Kaufgegenstandes voraus. Dieser liegt unzweifelhaft nicht vor. Vielmehr wurde das belastete Grundstück mit anderen Grundstücken unentgeltlich in die Beklagte zu 1, einer 100 %-igen Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2, eingebracht, so dass weder eine entgeltliche Übertragung noch eine Übertragung auf einen Dritten vorliegt (vgl. BGH WM 1957, 1162). Sodann wurden die Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 1, und damit nicht das belastete Grundstück selbst, an die V... AG veräußert.
Die von den Beklagten gewählte rechtliche Konstruktion stellt entgegen der Auffassung der Kläger auch keinen Umgehungstatbestand dar, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt eine Verpflichtung der Beklagten zu 1 und 3 zur Übertragung von Miteigentumsanteilen auf die Kläger nicht besteht.
Es entspricht ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass Vertragsgestaltungen, die einem Verkauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahe kommen, dass sie ihm unter Berücksichtigung der Interessen des Vorkaufsberechtigten und des Vorkaufsverpflichteten gleichgestellt werden können, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs- und Abwehrinteresses "eintreten" kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen der Veräußerung zu beeinträchtigen, einem Vorkaufsfall entsprechen. Bei der Frage, ob ein Vorkaufsfall gegeben ist, müssen rein formale Kriterien zurücktreten gegenüber einer materiellen Betrachtungsweise und einem interessengerechten Verständnis. Dabei kommt es auf eine Umgehungsabsicht oder eine sittenwidrige Gesinnung nicht an (vgl. zuletzt BGH NJW 1998, 2136).
Gemessen an diesen Grundsätzen sind die am 24.03.2005 erfolgte Gründung der Beklagten zu 1 durch die Schuldnerin, die Einbringung der Grundstücke in die Beklagte zu 1 sowie die Veräußerung der Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 1 an die V... AG nicht als Umgehungsgeschäft anzusehen.
Die vorgenannten Maßnahmen sind nicht mit dem Abschluss eines Kaufvertrages, bei dem ein Gegenstand gegen Zahlung eines bestimmten Kaufpreises auf Dauer in das Vermögen eines Dritten übergehen soll (vgl. BGH NJW 1998, 2136) vergleichbar. Vielmehr entspricht das Vorgehen der Beklagten der Übertragung eines Betriebsteils, bei dem die Fortführung eines Unternehmens unter anderer Rechtsträgerschaft im Vordergrund steht. Zwar ist den Klägern darin zuzustimmen, dass die Schuldnerin nicht mehr unter ihrer Firma fortgeführt werden sollte. Dies sollte jedoch nicht dadurch erfolgen, dass eine Zerschlagung sämtlicher Vermögenswerte der Schuldnerin durch deren Übertragung auf einzelne Erwerber erfolgen sollte. Es sind vielmehr 87 mit Erbbaurechten belastete Grundstücke in eine Tochtergesellschaft der Schuldnerin eingebracht worden. Bei dieser handelt es sich um eine GmbH & Co. KG, d.h. um eine Handelsgesellschaft, deren Zweck auf den Betrieb eines kaufmännisch eingerichteten Gewerbes gerichtet ist. Dieser Zweck wird auch über die Beklagte zu 1, die nach wie vor existiert, ausgeübt. So hat die Beklagte zu 1 eine Erhöhung des Erbbauzinses gefordert und die Verpflichteten aufgefordert, den Erbbauzins über eine Drittfirma an sie zu leisten. Hierdurch hat die V... AG letztlich nicht lediglich ein einzelnes Grundstück, sondern ein Unternehmen erworben. Es ist damit nicht nur eine Änderung in der Rechtsinhaberschaft an dem Grundstück, sondern in der Rechtsträgerschaft des die Erbbaurechte verwaltenden Unternehmens eingetreten. Dadurch hatte die Übertragung der Gesellschaftsanteile auf die V... AG nicht nur den Zweck, die Rechtsinhaberschaft an einem einzelnen Grundstück gegen Entgelt zu verändern, sondern den unternehmerischen Zweck der Gewinnerzielung durch das Generieren von Erbbauzinsen. Dem entspricht auch der Inhalt der Ad-hoc Mitteilung der V... AG vom 21.06.2005 (Anlage K 16). Dass ein Unternehmen durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen auf einen Dritten übertragen wird, entspricht aber der Üblichkeit. Etwas anderes vermag im Hinblick auf das Vorliegen eines Umgehungstatbestandes dann gelten, wenn lediglich ein mit einem Vorkaufsrecht belasteter Gegenstand in eine Gesellschaft eingebracht wird und dessen Verwaltung und Verwertung durch die Gesellschaft nicht bezweckt wird (vgl. hierzu OLG Nürnberg, NJW-RR 1992, 461). Damit ist aber der vorliegende Fall, bei dem die Erbbaurechte durch die Beklagte zu 1 dauerhaft verwaltet und zur Gewinnerzielung eingesetzt werden, nicht vergleichbar, zumal in diesem Fall ein Eintritt in den mit der V... AG abgeschlossenen Vertrag durch die Kläger nicht möglich ist, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen.
Dem steht auch nicht entgegen, dass der Beklagte zu 3 den Klägern, sowie weiteren Inhabern von Wohnungserbbaurechten den Erwerb von Miteigentumsanteilen an dem belasteten Grundstück angeboten hat. Der Vorkaufsberechtigte hat keinen Anspruch darauf, dass der Vorkaufsfall herbei geführt wird. Der Vorkaufsverpflichtete kann dessen Eintritt vermeiden. Entscheidend ist lediglich, dass der von ihm mit einem Dritten abgeschlossene Vertrag nicht mit einem Vertrag, der bei wirtschaftlicher Betrachtung einem Kaufvertrag über den belasteten Gegenstand entspricht, vergleichbar ist (vgl. BGH NJW 1998, 2136; Hagen/Brambring/Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., RdN 978). Dies ist aber vorliegend aus den oben genannten Gründen nicht der Fall. Es ist vielmehr nachvollziehbar, dass der Beklagte zu 3 nach der Ablehnung des Abschlusses des angebotenen Kaufvertrags durch die Kläger zwecks Durchführung des Insolvenzverfahrens das belastete Grundstück nebst anderen Grundstücken durch die Einbringung in ein Unternehmen und der anschließenden Veräußerung der Gesellschaftsanteile verwertet hat.
2.
Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Streitwert für die Berufungsinstanz: bis 22.000,00 €
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Vielmehr handelt sich um eine Entscheidung im Einzelfall.
S... D... Dr. A...