Maklerhaftung: Keine Wissenszurechnung städtischer Altlastenkenntnisse bei Privatvermarktung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte von einer städtischen Wirtschaftsförderungsgesellschaft als Maklerin Schadensersatz wegen unterbliebener Aufklärung über Altlasten und Fundamente eines Gewerbegrundstücks. Das OLG wies die Berufung insoweit zurück: Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da Vertragspartnerin des Maklervertrags die Mieterin (GmbH) war und weder Drittschutz noch Abtretung dargetan seien. Zudem habe die Maklerin keine Aufklärungspflicht verletzt, weil ihr weder eigene positive Kenntnisse noch zurechenbares Wissen der Stadt über vergrabenen Müll/Bodenverunreinigungen nachgewiesen seien. Eine allgemeine Pflicht, bei privater Grundstücksvermittlung stadtinterne Fachämter abzufragen, bestehe aus Gleichstellungsgründen nicht.
Ausgang: Berufung gegen die Klageabweisung gegenüber der Beklagten zu 3) zurückgewiesen; kein Schadensersatzanspruch aus Maklervertrag.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus einem Maklervertrag steht grundsätzlich nur dem Vertragsgläubiger zu; eine Aktivlegitimation eines Dritten setzt eine wirksame Einbeziehung in den Schutzbereich oder eine Abtretung voraus.
Die Einbeziehung Dritter in den Schutzbereich eines Vertrags erfordert neben Leistungsnähe insbesondere erkennbare Gläubigernähe und Erkennbarkeit der Drittbezogenheit für den Schuldner; an die Einbeziehung sind strenge Anforderungen zu stellen.
Drittschadensliquidation kommt in Betracht, wenn sich ein vertraglich geschütztes Interesse aufgrund besonderer Rechtsbeziehungen zufällig auf einen Dritten verlagert; die Geltendmachung durch den Gläubiger bzw. eine Abtretung muss jedoch dargelegt werden.
Der Makler hat über ihm bekannte, für die Entschließung des Auftraggebers wesentliche Umstände aufzuklären; eine Aufklärungspflicht scheidet aus, wenn der Makler weder positive eigene Kenntnis hat noch ihm fremdes Wissen zurechenbar ist.
Eine Wissenszurechnung bzw. organisatorische Informationsabfragepflicht über Organisationsgrenzen hinweg besteht bei der Vermittlung privater Grundstücke durch ein stadtnahes Unternehmen nicht allein wegen der Nähe zur Kommune, wenn dadurch Vertragspartner gegenüber privaten Maklern besser gestellt würden und kein naheliegender Anlass zur Abfrage besteht.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 26.02.2003 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer – Einzelrichter - des Landgerichts Wup-pertal (4 O 201/01) wird hinsichtlich der Abweisung der Klage gegen die Beklagte zu 3) zurückgewiesen.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 3) werden der Klägerin auferlegt.
Im übrigen bleibt die Kostenentscheidung dem Schlussurteil vor-behalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 3) wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus einem Maklervertrag auf Schadensersatz in Anspruch.
Die Klägerin ist eine Besitzgesellschaft, deren wesentlicher Zweck der Erwerb des hier streitgegenständlichen Gewerbegrundstücks E... Weg ... in W... sowie dessen Bebauung mit Betriebsgebäuden und technischen Einrichtungen für die Zwecke der Firma D... GmbH als Mieterin und die langfristige Vermietung und Verwaltung dieses Objektes ist. Die Geschäftsführer der Klägerin sind mit den geschäftsführenden Gesellschaftern der D... GmbH personen-identisch.
Im Jahre 1998 suchte die D... GmbH ein größeres Betriebsgrundstück in W.... Sie bat den damaligen Oberbürgermeister der Stadt W..., ihr bei der Suche zu helfen. Die Stadt schaltete die Beklagte zu 3) ein und empfahl der D... GmbH, sich zwecks Vermittlung eines geeigneten Gewerbegrundstücks an diese zu wenden.
Bei der Beklagten zu 3) handelt es sich um eine im Handelsregister des Amtsgerichts W... eingetragene Gesellschaft für Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung, die sich zu 100 % im Besitz der Stadt W... befindet. Sie wurde als Nachfolgerin des ehemaligen Wirtschaftsförderungsamtes der Stadt gegründet und betätigt sich als konzessionierte Maklerin u.a. auf dem Gebiet der Vermittlung von Gewerbegrundstücken. Die D... GmbH und die Beklagte zu 3) schlossen im Frühjahr 1998 einen Maklervertrag. Im Mai 1998 wies die Beklagte zu 3) der D... GmbH u.a. das von der Beklagten zu 1) angebotene streitgegenständliche Grundstück nach. Die Beklagte zu 1) hatte das Grundstück im Dezember 1988 von ihrer Mutter, der Beklagten zu 2), erhalten. Diese hatte das Grundstück im August 1978 als Industriegelände mit einer noch aufstehenden, aber bereits stillgelegten Ziegelei erworben.
Anfang der 80er Jahre vermietete die Beklagte zu 2) das Grundstück an den Mieter Werner R..., der in den folgenden Jahren sowohl innerhalb wie außerhalb der beiden noch vorhandenen Hallen der alten Ziegelei große Mengen Abfall lagerte, verarbeitete und sortierte. Nachdem diese Vorgänge dem Tiefbauamt der Stadt W... durch Beschwerden der Anwohner bekannt geworden waren, erließ die Stadt am 20.08.1982 eine erste Ordnungsverfügung gegen Herrn R..., mit der ihm aufgegeben wurde, die Abfälle abzuräumen bzw. abräumen zu lassen. Bis zum Jahre 1988 ergingen – sowohl gegen Herrn R... wie auch gegen die Beklagte zu 2) - weitere Ordnungsverfügungen, mittels derer die Stadt W... die Nutzung des Grundstücks zur Ablagerung und Weiterverarbeitung von Müll untersagte. Auch nachdem die Stadt im Dezember 1984 die Hallen geschlossen und versiegelt hatte, lagerte Herr R... weiterhin Abfälle auf dem Grundstück. Nach deren Abtransport im Jahre 1985 kam es Anfang 1988 wiederum zu Ablagerungen von Bauschutt und Müll. Erst im Frühjahr 1988 stellte Herr R... die Nutzung des Grundstücks endgültig ein. Sodann beauftragte die Beklagte zu 2) den Abbruchunternehmer Humbert mit der Räumung des Grundstücks und der Beseitigung der noch aufstehenden Aufbauten. Die Bodenplatte einschließlich der Fundamente der ehemaligen Ziegelei verblieb auf dem Grundstück. Sie liegt teilweise bis zu 2 m unter der Grundstücksoberfläche und weist bei einer Länge von ca. 122 m eine Breite von ca. 35 m auf.
Am 10.02.1999 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1) einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück zu einem Kaufpreis von 680.000 DM. In einem weiteren notariellen Vertrag vom 12.07.1999 wurde der Kaufpreis um 10.000 DM verringert.
Die Beklagte zu 3) stellte der D... GmbH mit Rechnung vom 10.03.1999 einen Betrag von 23.316 DM als Vermittlungsprovision in Rechnung.
Im Frühjahr 2000 begann die Klägerin mit den Erdarbeiten an dem streitgegenständlichen Grundstück.
Erstinstanzlich hat sie behauptet, sie habe erst nach dem Erwerb im Rahmen der Aufschürfungsarbeiten festgestellt, dass unter der Grundstücksoberfläche noch das gesamte Fundament der ehemaligen Ziegelei vorhanden sei. Eine diesbezügliche Aufklärung vor Vertragsschluss habe nicht stattgefunden.
Des weiteren habe sich herausgestellt, dass in tiefergelegenen Bereichen des Grundstücks, in alten Sickergruben, Kellergewölben, insbesondere großvolumigen sogenannten Kaminfüchsen und in dem sich auf dem Grundstück befindenden Erdwall insgesamt mehr als 2.110 t Müll illegal abgelagert und vergraben gewesen seien. Wasser aus undichten Rohrleitungen und Niederschlagswasser habe sich in den mit Müll angefüllten Kavernen gesammelt, sei dort kontaminiert worden und habe sich schließlich in das umgebende Erdreich ergossen, das dadurch im Laufe der Zeit mit erheblichen Schadstoffmengen verunreinigt worden sei. Bei der durchgeführten Grundstückssanierung seien nahezu 4.000 Tonnen kontaminiertes Erdreich, vergrabener Mischabfall, Eisen, Bleche, kontaminiertes Holz und Asbestbruch ausgehoben, sortiert und ordnungsgemäß entsorgt bzw. deponiert worden, um das Grundstück überhaupt gebrauchen zu können.
Es seien sofortige Sanierungsmaßnahmen erforderlich gewesen. Der von der mit der Grundstückssanierung beauftragten Firma S... GmbH in Rechnung gestellte Gesamtbetrag in Höhe von 1.370.679,25 DM sei erforderlich und angemessen. Der abgerechnete Leistungsumfang sei für die ordnungsgemäße Mängelbeseitigung unabweisbar gewesen.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass ihr neben den Beklagten zu 1) und 2), auch die Beklagte zu 3) auf Schadensersatz hafte. Dieser umfasse über die Sanierungskosten hinaus auch die Kosten des eigenen Einsatzes ihrer Geschäftsführer in Höhe von 45.000 DM, die Finanzierungskosten für den Schadensaufwand in Höhe von 35.162,24 DM und die Rechtsverfolgungskosten in Höhe von insgesamt 34.548 DM.
Im Hinblick auf die Müllhistorie des Grundstücks, die Grundlage für einen schon im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestehenden massiven Altlasten -verdacht gewesen sei, habe eine Aufklärungspflicht bestanden. Insofern müsse sich die Beklagte zu 3) das Wissen der Stadt W... zurechnen lassen. Dort sei das Vorhandensein von Müllbergen auf dem Grundstück bekannt gewesen. Der zwischen der D... GmbH und der Beklagten zu 3) geschlossene Maklervertrag entfalte Schutzwirkung auch zu ihren Gunsten. Jedenfalls könne sie die Beklagte zu 3) unter dem Gesichtspunkt der Drittschadensliquidation in Anspruch nehmen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens wird gemäß § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen.
Im Hinblick auf eine Haftung der Beklagten zu 3) hat es ausgeführt, dass eine Zurechnung bei der Stadt W... vorhandenen Wissens auf die Beklagte zu 3) nicht möglich sei. Die in den Jahren 1982 bis 1988 gewonnenen Erkenntnisse der Stadt hätten nach ihrer erkennbaren Bedeutung nicht über die Beendigung der damaligen Angelegenheiten hinaus gespeichert werden müssen, da es sich nicht um Giftmüll u.ä. gehandelt habe.
Dahinstehen könne, ob die Stadt seinerzeit ihre Amtspflichten verletzt habe, weil sie nach 1988 die Vergrabung von Müll nicht bemerkt habe. In dem gegebenen rechtlichen Zusammenhang gehe es nur um wirkliche Kenntnisse. Insoweit stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aber fest, dass das Grundstück 1988 gesäubert worden sei. Die Behauptung der Klägerin, der Stadt W... sei positiv bekannt gewesen, dass sich auf dem Grundstück nach wie vor Müll befände, sei nicht bestätigt worden.
Gegen dieses Urteil hat die Klägerin form- und fristgerecht Berufung eingelegt.
Zur Begründung macht sie geltend, dass das Landgericht eine Informationsspeicherungs- und entsprechende Aufklärungspflicht der Stadt W... zu Unrecht verneint habe. Die Tatsache der jahrelangen Nutzung als wilde Müllkippe sei als solche immer und auch noch nach Jahren für einen potentiellen Käufer entscheidungserheblich, so dass jeder Grund für die Annahme des Landgerichts, diese Information dürfe gleichsam "gelöscht werden", entfalle. Der Stadt W... sei bekannt gewesen, dass das Grundstück über Jahre hinweg von einem unzuverlässigen Betreiber, gegen den Ordnungsverfügungen hätten erlassen werden müssen, als wilde Müllkippe benutzt worden sei. Diese Umstände allein seien so erheblich, dass sie gespeichert und bei Bedarf, hier anlässlich des bevorstehenden Verkaufes des Grundstücks und seiner zukünftigen gewerblichen Nutzung, zur Verfügung hätten stehen müssen.
Als ehemaliger Eigenbetrieb der Stadt müsse sich die Beklagte zu 3) die Kenntnisse und Informationen zurechnen lassen, die für ihre Tätigkeit von Bedeutung seien. Zu diesen zähle zweifelsfrei die Nutzung des Grundstücks als illegale Müllkippe. Die Beklagte zu 3) genieße als städtisches Unternehmen besonderes Vertrauen. Insbesondere sei zu erwarten gewesen, dass die Beklagte zu 3) die Interessen der Klägerin in besonderer Weise berücksichtige und das spezielle Wissen der Stadt W... einbringe.
Im Hinblick auf die Beklagte zu 3), beantragt die Klägerin,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Wuppertal vom 26.02.2003
1.
die Beklagten zu 1) bis 3) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 759.567,54 EUR (=1.485.389,40 DM) nebst 12 % Zinsen ab dem 01.04.2001 zu zahlen;
2.
festzustellen, dass die Beklagten zu 1) bis 3) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihr allen Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden ist oder noch entsteht, dass die Beklagten zu 1) bis 3) ihr die Altlasten und sonstigen Mängel des Grundstückes S.../E... Weg in W..., insbesondere die illegalen Müllablagerungen sowie den nicht ordnungsgemäß durchgeführten Abriss der alten Ziegelei, verschwiegen haben.
Die Beklagte zu 3) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie macht geltend, dass eine Zurechnung von Wissen der Stadt W... schon grundsätzlich scheitere, weil diese Konstruktion nur innerhalb einer in sich aus-differenzierten, aber ansonsten einheitlichen juristischen Person anwendbar sei. Eine Wissenszurechnung sei allenfalls zulässig, wenn die tatsächlich handelnde selbständige juristische Person in der Sache Aufgaben der anderen juristischen Person wahrnehme. Ein solcher Fall liege aber gerade nicht vor, da sie mit der Vermittlung des Grundstücks der Beklagten zu 1) gegenüber der D... GmbH keine Vermarktung eines städtischen Grundstückes vorgenommen und somit gerade keine kommunale Aufgabe wahrgenommen habe. Die Vermittlung eines privaten Grundstücks habe keinerlei Bezug zu kommunalen Aufgaben, sie sei demnach allein als normales Rechtssubjekt aufgetreten und als solches zu bewerten. Bei der erforderlichen wertenden Betrachtung bestehe kein Anlass für eine Wissenszurechnung aus dem hoheitlichen, ordnungsrechtlichen Bereich der Stadt.
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist insoweit unbegründet, als das Landgericht die Klage gegen die Beklagte zu 3) abgewiesen hat.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 3) ein Anspruch aus positiver Forderungs-verletzung des Maklervertrages wegen Verletzung von Aufklärungspflichten nicht zu.
1.
Die Klägerin ist zur Geltendmachung dieses Anspruchs bereits nicht aktiv legitimiert. Vertragspartner der Beklagten zu 3) war unstreitig nicht sie, sondern die Firma D... GmbH.
a.
Der Rechtsansicht der Klägerin, sie sei als Dritte in den Schutzbereich des Maklervertrages zwischen den Parteien einbezogen gewesen, ist nicht zu folgen.
An die Einbeziehung von Dritten in den vertraglichen Schutz sind strenge Anforderungen zu stellen (BGHZ 51, 96). Der Dritte muss bestimmungsgemäß mit der Leistung in Berührung kommen und den Gefahren von Schutzpflichtverletzungen ebenso ausgesetzt sein wie der Gläubiger selbst (BGHZ 49, 354; 70, 929; 129, 168).
Darüber hinaus muss das Kriterium der "Gläubigernähe" erfüllt sein. Nachdem dieses Merkmal ursprünglich nur angenommen wurde, wenn der Gläubiger für das "Wohl und Wehe" des Dritten mitverantwortlich war (vgl. BGHZ 51, 96; 56, 273), ist nach inzwischen herrschender Auffassung der Kreis der in den Vertragsschutz einbezogenen Dritten ausgedehnt. Über die Fälle hinausgehend, in denen der Gläubiger Schutz und Fürsorge schuldet (vgl. BGHZ 77, 2208), besteht Drittschutz auch dann, wenn der Gläubiger an der Einbeziehung des Dritten in den Schutzbereich des Vertrages ein besonderes Interesse hat und der Vertrag dahingehend ausgelegt werden kann, dass der Vertragsschutz in Anerkennung dieses Interesses auf den Dritten ausgedehnt werden soll (BGHZ 127, 378; 128, 168, 173). Allerdings haftet der Schuldner nur dann, wenn die Drittbezogenheit der Leistung und die Gläubigernähe des Dritten für ihn erkennbar sind (BGH NJW 1985, 489; 1996, 2929).
Da die Klägerin erst gegründet wurde, nachdem die Beklagte zu 3) der
D... GmbH das Grundstück nachgewiesen hatte, kann bereits nicht davon ausgegangen werden, dass der Gläubiger an der Einbeziehung der noch nicht existierenden Klägerin in den Schutzbereich des Vertrages ein besonderes Interesse hatte. Jedenfalls wäre aber die Drittbezogenheit der Leistung und die Gläubigernähe der gegebenenfalls schon in Planung befindlichen Klägerin für die Beklagte zu 3) keineswegs erkennbar gewesen.
Dieses gilt auch, wenn – wie die Klägerin in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 12.11.2003 vorträgt - die Beklagte zu 3) sich vorbehalten hat, den Maklerlohn auch beanspruchen zu können, falls nicht der Auftraggeber, sondern eine der D... hinreichend nahestehende Person das nachgewiesene Grundstück erwerben sollte. Durch diese Regelung wollte die Beklagte zu 3) verhindern, dass die Klägerin sich ihrer Provisionsverpflichtung entzieht, indem sie eine von ihr formal unabhängige dritte Person zum Abschluss des Kaufvertrages veranlasst. Dass die Beklagte zu 3) aber bereits während der Erbringung der vertraglich geschuldeten Leistungen erkannt hat bzw. für sie jedenfalls erkennbar war, dass eine von der Klägerin noch zu gründende Besitzgesellschaft in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden sollte, ergibt sich aus dieser allein der erleichterten Erbringung des Kausalitätsnachweises der Maklerleistung dienenden Regelung nicht.
b.
Die Klägerin hat ihre Aktivlegitimation auch nicht durch eine Abtretung der Ansprüche der D... GmbH gegen die Beklagte zu 3) herbeigeführt.
Nach den Grundsätzen über die Drittschadensliquidation könnte der D... GmbH – die Voraussetzungen des Anspruchsgrundes im übrigen unterstellt - ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 3) zustehen. Zwar wäre in diesem Fall der Schaden nicht bei der D... GmbH, sondern bei der Klägerin eingetreten, doch wäre die D... GmbH berechtigt, den bei der Klägerin eingetretenen Schaden ersetzt zu verlangen. In besonderen Fällen sind Ausnahmen von dem Grundsatz zuzulassen, dass aufgrund eines Vertrages nur derjenige Ersatz eines Schadens erlangen kann, bei dem der Schaden tatsächlich eingetreten ist und dem er rechtlich zur Last fällt. Wenn das durch den Vertrag geschützte Interesse infolge besonderer Rechtsbeziehungen zwischen dem aus dem Vertrag berechtigten Gläubiger und dem Träger des Interesses dergestalt auf den Dritten "verlagert" ist, dass der Schaden rechtlich ihn und nicht den Gläubiger trifft, muss der Schädiger, der keinen Vorteil zum Nachteil des Dritten aus dieser Konstellation ziehen darf, dem Gläubiger den Drittschaden ersetzen (BGHZ 40, 100; 51, 93; BGH NJW 1996, 2753). Dabei setzt die Drittschadensliquidation voraus, dass ein Schaden entstanden ist, der sich, wäre
nicht "zufällig" ein Dritter Träger des geschützten Rechtsgutes, bei dem Gläubiger ausgewirkt hätte.
Obwohl ein typischer Anwendungsfall der Drittschadensliquidation, nämlich ein Fall der mittelbaren Stellvertretung oder des Bestehens einer Obhutspflicht zwischen Gläubiger und Drittem nicht vorliegt, ist eine solche Verlagerung des Schadens gegeben, da der Schaden nur deswegen bei der Klägerin eingetreten ist, weil diese den Grundstückskaufvertrag anstelle der D... GmbH geschlossen hat. Somit hätte die D... GmbH den Schaden der Klägerin liquidieren und diesen Anspruch an die Klägerin abtreten können. Dass eine solche Abtretung erfolgt ist, hat die Klägerin aber nicht dargetan.
2.
Der geltend gemachte Anspruch der Klägerin scheitert unabhängig von der Frage der Aktivlegitimation letztlich daran, dass die Beklagte zu 3) keine vertragliche Aufklärungspflicht verletzt hat.
Grundsätzlich muss der Makler den Auftraggeber über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können; die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (BGH WM 2001, 92, 93; BGH NJW-RR 2003, 700 ff.).
Eine Aufklärungspflicht der Beklagten zu 3) im Hinblick auf das Vorhandensein der Bodenplatte und der Müllvergrabungen bzw. Bodenverunreinigungen entfällt aber, weil sie insoweit weder über eigenes Wissen verfügte noch ihr das Wissen der Stadt W... zuzurechnen ist.
Unstreitig waren positive eigene Kenntnisse bezüglich des Vorhandenseins der Bodenplatte bei der Beklagten zu 3) nicht vorhanden. Auch eine Zurechnung fremden Wissens der Stadt W... kommt insoweit nicht in Betracht. Die Klägerin hat schon nicht substantiiert dargelegt, dass bei der Stadt W... Kenntnisse im Hinblick auf das Vorhandensein des Fundamentes bestanden.
Dass die für die Beklagte zu 3) tätigen Organe und Mitarbeiter von den Müllvergrabungen bzw. Bodenverunreinigungen wussten, hat die Klägerin bereits nicht vorgetragen. Im Ergebnis scheitert auch die Zurechnung von bei dem Tiefbauamt der Stadt W... vorhandenen Wissen.
Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Klägerin der Beweis ihrer Behauptung, bei dem Tiefbauamt der Stadt W... oder an anderen Stellen der Verwaltung seien positive Kenntnisse im Hinblick auf die Müllablagerungen im Erdreich und die Bodenverunreinigungen vorhanden gewesen, nicht gelungen. Die erstinstanzlich vernommenen Zeugen haben den diesbezüglichen Sachvortrag bereits nicht bestätigt.
Obgleich der Zeuge M... bekundet hat, der Zeuge T... habe ihm gegenüber gesagt, bei der Stadt sei man über das Vorhandensein von Müll informiert, kann allein aus dem Inhalt dieser Aussage nicht gefolgert werden, dass bei der Stadt W... positive Kenntnis bezüglich der Müllvergrabungen bestand. Auch wenn unterstellt wird, dass der Zeuge M... den Zeugen T... insoweit richtig zitiert hat, kann dessen Aussage durchaus in dem Sinne verstanden werden, dass nur das Vorhandensein von Müll in der Vergangenheit und die Nutzung des Geländes als Müllablagerungsstätte bei der Stadt bekannt gewesen seien.
Die ausweislich der Bekundungen des Zeugen M... von dem Zeugen T... gewählte Formulierung lässt dagegen nicht den Schluss zu, dass der Zeuge T... zum Ausdruck bringen wollte, die Stadt W... verfüge über positive Kenntnisse hinsichtlich des aktuellen Vorhandenseins von vergrabenem Müll in dem Erdreich des Grundstücks.
Der Zeuge T... selbst hat den Vortrag der Klägerin nicht bestätigt. Vielmehr hat er ausgesagt, dass er allenfalls erklärt habe, dass man bei einem so alten Grundstück immer mit Müllablagerungen etc. rechnen müsse.
Der Zeuge Z... hat bekundet, der ursprünglich bei der Stadtverwaltung W... tätige Zeuge H... habe ihm gegenüber sinngemäß erklärt, es sei in der Verwaltung der Stadt allgemein bekannt gewesen, dass auf dem Grundstück eine wilde Deponie bestanden habe.
Die Richtigkeit dieser Aussage unterstellt, kann ihr ebenfalls nicht entnommen werden, dass bei der Stadt W... darüber hinausgehende Kenntnisse von Müllvergrabungen und Bodenverunreinigungen vorhanden waren.
Auch der Zeuge M... hat den Vortrag der Klägerin, bei der Stadt W... seien die Vergrabungen bekannt gewesen, nicht bestätigt. Er hat ausgesagt, der Zeuge T... habe ihm gegenüber eingeräumt, es sei bekannt gewesen, dass auf dem Grundstück Müll behandelt worden sei. Der Zeuge hat aber zugleich bekundet, dass der Zeuge T... ihm gegenüber betont habe, dieser Müll sei entsorgt worden.
Soweit nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme als auch ausweislich des eigenen Vorbringens der Beklagten zu 3) dagegen davon auszugehen ist, dass im Tiefbauamt der Stadt Kenntnisse im Hinblick auf die Nutzung des Grundstücks als Müllablagerungsstätte vorhanden waren, hätte sie – im Falle der Zurechenbarkeit dieses Wissens - ihrer Aufklärungspflicht nur durch die Weitergabe entsprechender Informationen an die Klägerin genügt.
In Rechtsprechung und Literatur besteht weitgehende Einigkeit darüber, dass das Problem der arbeitsteiligen Wissensaufspaltung, das bei juristischen Personen und allen sonstigen Organisationsformen auftritt, die zu einer Wissenszersplitterung führen können, unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der Kommunikation zu lösen ist. Diese Pflicht gründet, ähnlich wie eine Verkehrspflicht, auf der Beherrschung eines selbst eröffneten Verkehrsbereichs: Eine am Rechtsverkehr teilnehmende Organisation muss, gerade auch nach den berechtigten Erwartungen des Rechtsverkehrs, so organisiert sein, dass Informationen, deren Relevanz für andere Personen innerhalb dieser Organisation bei den konkret Wissenden erkennbar ist, tatsächlich an jene Personen weitergegeben werden.
Umgekehrt muss ebenfalls sichergestellt sein, dass gegebenenfalls nach erkennbar anderswo innerhalb der Organisation vorhandenen und für den eigenen Bereich wesentlichen Informationen nachgefragt wird (vgl. Taupitz, Wissenszurechnung nach
englischem und deutschem Recht, Karlsruher Forum 1994, Beilage zum "Versicherungsrecht", S. 16 ff., 828 ff.; Medicus, Probleme der Wissenzurechnung, a.a.O., S. 4 ff., 11 ff.; BGHZ 132, 30 ff.; BGH NJW 1999, 3777; OLG Düsseldorf, OLGR 2002, 268, 270).
Die Beklagte zu 3) könnte sich somit nicht auf die Unwissenheit des für sie handelnden Mitarbeiters N... berufen, wenn sie vorliegend unter dem genannten Gesichtspunkt der Informationsabfragepflicht als Ausprägung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der Kommunikation verpflichtet gewesen wäre, sich relevante Informationen über die Grundstücksvergangenheit bei dem Tiefbauamt der Stadt W... zu verschaffen und dadurch sicherzustellen, dass die für sie handelnden Personen diese Informationen zur Kenntnis nehmen und weitergeben können.
Da die vorgenannten Grundsätze entwickelt worden sind, um das Problem der Wissensaufspaltung innerhalb einer Organisation zu bewältigen, setzt die Annahme einer die Beklagte zu 3) treffenden Informationsabfragepflicht des weiteren voraus, dass sie im Rahmen einer wertenden Betrachtung als Teil der Stadt W... anzusehen ist.
Dafür spricht, dass es sich bei der Beklagten zu 3) um das frühere Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt W... handelt. Die Beklagte zu 3) ist als 100 %ige Tochter der Stadt gegründet und wird als solche geführt. Sie nimmt jedenfalls auch die kommunale Aufgabe der Wirtschaftsförderung wahr. Hinzu kommt, dass der Zeuge Z... die Beklagte zu 3) als Teil des "Konzerns Stadt W..." bezeichnet hat. Seiner Aussage zufolge hat es in der Vergangenheit häufig direkten Kontakt zwischen der Beklagten zu 3) und den Fachämtern der Stadt, insbesondere bei Altlastenfragen, gegeben. Dieses hat auch der Zeuge H... bestätigt.
Daraus folgt aber nicht zugleich, dass die Beklagte zu 3) verpflichtet ist, für den von ihr auch wahrgenommenen Geschäftsbereich der kommerziellen Vermittlung privater Grundstücke einen übergreifenden Informationsaustausch mit den Fachämtern der Stadt zu organisieren. Vielmehr scheidet unter Berücksichtigung des Gleichstellungsargumentes, das die materielle Grundlage für die Entwicklung der Wissenszurechnung bildet, eine Wissenszurechnung auf die Beklagte zu 3) aus, soweit sie als Maklerin und Vermittlerin privater Grundstücke im Geschäftsleben auftritt.
Das materielle Bedürfnis für eine Zurechnung fremden Wissens besteht darin, dass der Vertragspartner einer Organisation, bei der es infolge der Organisationsform zu einer Wissenszersplitterung kommt, nicht schlechter gestellt sein soll als derjenige einer natürlichen Person (BGH Z 109, 327, 332 ff.; BGHZ 117 104, 109).
Aus dem Gleichstellungsargument folgt somit zum einen, dass der Wissenszurechnung persönliche und zeitliche Grenzen zu ziehen sind. Das als Wissen Zuzurechnende darf nicht zu einer Fiktion entarten, die juristische Personen oder andere am Rechtsverkehr teilnehmende Organisationen weit über jede menschliche Fähigkeit hinaus belastet. Vielmehr muss für denjenigen, für den die Zurechnung gelten soll, wenigstens eine reale Möglichkeit, aber auch ein Anlass bestehen, sich das Wissen aus dem eigenen Gedächtnis, aus Speichern oder von anderen Menschen zu beschaffen (BGHZ 132, 30, 37).
Zum anderen darf die Wissenszurechnung nicht dazu führen, dass der Vertragspartner der Organisation im Ergebnis besser steht, als wenn er mit einer natürlichen Person abgeschlossen hätte (BGHZ 1117, 104, 109).
Hielte man die Beklagte zu 3) für verpflichtet, sich im Bereich der Vermakelung von privaten, nicht städtischen Grundstücken mit den Fachämtern der Stadt W... in Verbindung zu setzen, um die dort vorhandenen Informationen über diese Grundstücke zu erlangen, stünden ihre Vertragspartner aber grundsätzlich besser als bei Beauftragung einer anderen privaten Maklerfirma, so dass unter Gleichstellungsgesichtspunkten ein Bedürfnis für die Zurechnung des bei dem Tiefbauamt der Stadt vorhandenen Wissens nicht besteht.
Selbst wenn es sich bei der Beklagten zu 3) nicht um ein ausgegliedertes Tochterunternehmen, sondern um das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt W... handeln würde, wäre eine Wissenszurechnung nicht veranlasst.
Auch eine Gemeinde ist nicht verpflichtet, für ihre fiskalischen Grundstücksgeschäfte einen allgemeinen ämterübergreifenden Informationsaustausch zu unterhalten. Allenfalls aus besonderen Gründen kann das nach außen als Verhandlungspartner auftretende Amt gehalten sein, bei einem anderen Amt Erkundigungen einzuholen. Danach kann eine Zurechnung des Aktenwissens eines an dem konkreten
Rechtsgeschäft nicht beteiligten Amtes geboten sein, wenn der sachliche Zusammenhang der in verschiedenen Ämtern angefallenen Vorgänge bekannt, ein Informationsaustausch daher möglich und naheliegend war (BGHZ 117, 104, 109).
Da die Beklagte zu 3) kein städtisches, sondern ein privates Grundstück vermakelt hat, ist ein sachlicher Zusammenhang mit den ordnungsrechtlichen Vorgängen, mit denen das Tiefbauamt befasst war, nicht gegeben. Auch ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass bei den für die Beklagte zu 3) handelnden Personen, insbesondere bei ihrem mit der Angelegenheit befassten Mitarbeiter N..., Hinweise darauf vorlagen, dass bei dem Tiefbauamt der Stadt W... weitere Erkenntnisse über die vergangene Nutzung des Kaufobjektes vorhanden waren.
3.
Auch die mit dem Klageantrag zu 3. erhobene Feststellungsklage ist hinsichtlich der Beklagten zu 3) unbegründet, da ausweislich der voranstehenden Ausführungen ein Anspruch auf Schadensersatz nicht besteht.
Das Vorbringen der Klägerin in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 12.11.2003 bietet keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
Gemäß § 301 ZPO hat der Senat daher hinsichtlich des zur Entscheidung reifen Teiles des Rechtsstreits durch Teilurteil über die Berufung der Klägerin entschieden.
4.
Soweit die Kostenentscheidung nicht dem Schlussurteil vorzubehalten war, folgt sie aus § 97 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Eine Zulassung der Revision kommt nicht in Betracht, weil die hierfür gemäß § 543 Abs. 2 ZPO n.F. erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichtes.
Streitwert: bis zu 810.000 €
P... Dr. W... V...