Kleiner Schadensersatz bei ungenehmigtem Dachgeschossausbau und Vorteilsausgleichung

Oberlandesgericht Düsseldorf · I-9 U 19/03 · 21.12.2003

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin begehrte nach Berufung weiteren Schadensersatz aus einem Grundstückskauf wegen arglistig verschwiegenen, baurechtswidrigen Ausbaus einer Spitzbodenwohnung sowie Ersatz von Kosten für Soloschaltungen. Streitpunkt war u.a., ob der Schaden nach Herstellungskosten bemessen werden darf und wie „gemeinschaftliche“ Brandschutzkosten zu berücksichtigen sind. Das OLG sprach höheren Schadensersatz zu, verteilte brandschutzbedingte Kosten anteilig im Wege der Vorteilsausgleichung und lehnte Positionen ohne zurechenbaren Schaden (u.a. Vorschuss ohne Gegenleistung) ab. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos; Zinsen wurden als Prozesszinsen mit 4 % zugesprochen.

Ausgang: Berufung der Klägerin teilweise erfolgreich (höherer Schadensersatz und Zinsen); Berufung der Beklagten zurückgewiesen, im Übrigen Klage abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Wird eine Teilklage auf mehrere selbständige Einzelforderungen gestützt, muss zur Bestimmung des Streitgegenstands und der Rechtskraft erkennbar sein, in welcher Reihenfolge die Einzelforderungen bis zur Gesamtsumme geltend gemacht werden; eine nachträgliche Klarstellung kann die Zulässigkeit herstellen.

Behält der Käufer bei arglistig verschwiegenem Mangel die Sache, kann er im Wege des kleinen Schadensersatzes den Minderwert verlangen; dieser kann zur Schadensschätzung anhand der Kosten der Herstellung eines genehmigungsfähigen Zustands bemessen werden, ohne dass Naturalrestitution geschuldet ist.

Sind zur Genehmigungsfähigkeit einer einzelnen, baurechtswidrig ausgebauten Wohnung brandschutzrechtliche Maßnahmen erforderlich, die zugleich anderen Einheiten zugutekommen, sind die dadurch vermittelten Vorteile im Rahmen der Vorteilsausgleichung wertend und regelmäßig durch anteilige Kostenverteilung zu berücksichtigen.

„Sowieso“- bzw. „Ohnehin“-Kosten schließen Schadensersatz nicht aus, wenn die Genehmigungsfähigkeit der betroffenen Einheit bauordnungsrechtlich nur bei Herstellung eines insgesamt funktionstauglichen Rettungs- bzw. Brandschutzkonzepts erreicht werden kann.

Aufwendungen, die keinen Gegenwert geschaffen haben (z.B. verlorene Vorschüsse an einen insolventen Unternehmer), sind bei der Bemessung des Nichterfüllungsschadens, der lediglich als Maßstab der Wertminderung über Herstellungskosten geschätzt wird, grundsätzlich nicht ersatzfähig.

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 17.12.2002 (1 O 249/97) - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläge-rin 19.579,86 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 09.07.1997 aus 13.629,35 EUR sowie aus weiteren 5.950,51 EUR seit dem 03.12.2002 zu zahlen. Die Beklagte zu 2) wird weiter verurteilt, Zin-sen in Höhe von 4 % aus 13.629,35 EUR für die Zeit vom 05.07. bis 08.07.1997 an die Klägerin zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 36% und die Beklagten zu 64%.

Die Kosten der Berufungsinstanz werden der Klägerin zu 27% und den Beklagten zu 73% auferlegt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Rubrum

I.

Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung der Klägerin hat teilweise Erfolg; hingegen ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

1. Die Klage ist nunmehr zulässig. Zwar hat die zum 03.12.2002 erfolgte erstinstanzliche Klageerweiterung durch Einbeziehung der Kosten für den Einbau der sogenannten Soloschaltungen in mehreren Wohnungen der Häuser F... in W..., die ausweislich des landgerichtlichen Protokolls vom 23.06.1998 zunächst zurückgestellt waren, zu einer unzulässigen Teilklage geführt. Die Summe aller Einzelforderungen, die die Klägerin zur Stützung ihres Klagebegehrens herangezogen hat, überschritt den im Klageantrag aufgeführten Betrag von 26.842,82 EUR. Bei der Teilklage muß aber erkennbar sein, welcher Teil des Gesamtanspruchs Gegenstand der Klage sein soll; insbesondere wenn sich der Gesamtspruch aus mehreren selbständigen Einzelforderungen zusammensetzt, muß zur Bestimmung der Rechtskraft der Entscheidung zumindest die Reihenfolge angegeben werden, in welcher die Ansprüche bis zu der geltend gemachten Gesamtforderung gefordert werden (BGH NJW 1990, 2068, 2069). Die Klägerin hat im Termin vom 24.11.2003 vor dem Senat klargestellt, in welcher Reihenfolge die einzelnen Forderungen bei der Ermittlung des Gesamtschadensbetrages berücksichtigt werden sollen, nämlich vorrangig die Forderung bezüglich der Soloschaltung und sodann in der Reihenfolge der Nennung in der landgerichtlichen Entscheidung.

2. Die Klage ist in Höhe von insgesamt 38.294,88 DM = 19.579,86 EUR - anstelle der vom Landgericht zuerkannten 18.075,71 EUR - begründet.

a) Die Klägerin kann zunächst Erstattung der jetzt vorrangig geltend gemachten Kosten für den Einbau von Soloschaltungen in Höhe von insgesamt 11.638,19 DM verlangen. Ohne Zweifel - und von der Klägerin auch nie behauptet - stehen diese Kosten nicht im Zusammenhang mit der Beseitigung des ungenehmigten Ausbaus der Spitzbodenwohnung durch die Beklagten. Die Haftung steht vielmehr aufgrund des Teilurteils des Landgerichts Wuppertal vom 31.10.1991 (7 O 49/91) fest. Danach sind der Klägerin diejenigen Kosten zu erstatten, die dieser dadurch entstehen, dass die Beklagten in den im Urteil nach den damaligen Mietern gekennzeichneten Wohnungen behördliche Auflagen zur Herstellung des Raumluftverbandes der Heizungen nicht hergestellt hatten.

Bereits mit Schreiben vom 16.01.1991 haben die Beklagten zur Abwehr teurerer Ausführungsvarianten in den benannten Wohnungen auf den Einbau von Soloschaltungen gedrängt. Diesem Vorschlag ist die Klägerin grundsätzlich gefolgt; sie hat nur darauf verzichtet, den Einbau durch die Beklagten selbst vornehmen zu lassen, sondern eine Fachfirma eingeschaltet. Dazu war sie grundsätzlich berechtigt, weil die Beklagten nicht Naturalrestitution schuldeten.

Beim Einbau von Soloschaltungen in die entsprechenden Wohnungen sind ihr Kosten in Höhe von 1.866,34 DM (Rechnung vom 18.12.1996), 1.225,18 DM (Rechnung vom 01.08.1997) und 8.546,07 DM (Rechnung vom 15.07.1998

- jeweils Rechnungen der Firma ...) entstanden, insgesamt also 11.638,19 DM. Gegen diese Forderung haben die Beklagten nichts Erhebliches vorgetragen, worauf im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat bereits hingewiesen wurde. Wann diese Forderung, wie in der Berufungserwiderungsschrift angedeutet, erfüllt worden sein könnte, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht.

b) Aufgrund des weiteren Teilurteils des Landgerichts Wuppertal vom 03.02.1994 (7 O 49/91) schulden die Beklagten wegen des ohne Baugenehmigung erfolgten Ausbaus der Wohnung im Spitzboden des Hauses F... ... Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages in Höhe von 34.156,69 DM abzüglich der von den Beklagten bereits erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 8.100DM.

aa) Der Käufer kann verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der arglistig verschwiegene Fehler bei Gefahrübergang nicht vorhanden gewesen wäre. Behält der Käufer wie im vorliegenden Fall die minderwertige Sache, kann er im Wege des sogenannten kleinen Schadensersatzes den Minderwert liquidieren, also den Wertunterschied zwischen mangelfreier und mangelhafter Sache (vgl. BGHZ 108, 156, 159). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes lässt es dabei zu, dass diese Differenz nach den Kosten für eine Herrichtung des verkauften Gegenstandes in einen mangelfreien Zustand berechnet wird, auch wenn der Anspruch als solcher nicht auf Naturalrestitution gerichtet ist (vgl. BGH NJW 1998, 2905; NJW 1963, 34, 35).

Für die Berechnung des Nichterfüllungsschadens der Klägerin gemäß § 287 ZPO sind nach Auffassung des Senats die Kosten für eine Herrichtung der mangelhaften Sache als Maßstab heranzuziehen, denn die ca. 66 qm große Wohnung im Spitzboden ist nach Aufwendung dieser Mittel ohne weiteres genehmigungsfähig und ihr Verkehrswert wird dadurch nicht aufgezehrt. Diesem Umstand würde ein Vergleich der Werte der Gesamtimmobilie mit und ohne genehmigter Spitzbodenwohnung nicht gerecht. Gemäß § 254 BGB ist die Klägerin gehalten, bei ihrer Schadensberechnung diesem Umstand Rechnung zu tragen.

bb) Die Genehmigung für die Spitzbodenwohnung war zu erlangen, indem die Bestimmungen der BauO NW beachtet und die Voraussetzungen an den Brandschutzes erfüllt wurden. Dazu gehört insbesondere die Schaffung eines zweiten Rettungsweges (§ 17 Abs. 3 BauO NW 1984 und 1995), jedenfalls soweit die Wohnungen auf der Rückseite nicht durch Rettungsgeräte der Feuerwehr zu erreichen sind, aber ebenso der Einbau einer Rauchabzugsvorrichtung innerhalb eines durchgehenden Treppenhauses (vgl. § 33 Nr. 10, 7, 8 BauO NW 1984, § 37 Abs. 10, 7, 8 BauO NW 1995).

Die Stellungnahme der Stadt W... vom 22.03.1993, die bereits im Verfahren 7 O 49/91 eingeholt wurde, wie auch das Schreiben der Stadt vom 24.05.1991 zeigen deutlich, dass die Stadt nicht bereit war, gemäß den §§ 82 Abs. 1, 68 Abs. 3 BauO NW 1984 (bzw. im Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten dann §§ 87 Abs. 1, 68 Abs. 3 BauO NW 1995) einen Dispens von der Einhaltung der Brandschutzbestimmungen zu erteilen. Sowohl das mangelhafte innenliegende Treppenhaus wie auch das Fehlen des zweiten Rettungswegs wurden von Anfang an beanstandet.

Die Beklagten können gegen die Berücksichtigung dieser dadurch erforderlich gewordenen Kosten nicht einwenden, dass es sich überwiegend um "Sowieso"- oder "Ohnehinkosten" handele, weil die Klägerin diese Kosten unabhängig vom ungenehmigten Ausbau des Spitzbodens zur Herbeiführung der Genehmigungsfähigkeit anderer Wohnungen hätte ebenfalls aufwenden müssen und der Klägerin daher allenfalls die Kosten für die Anschlußstücke zum Spitzboden zu ersetzen seien.

Dabei übersehen die für die fehlende Genehmigung dieser Wohnung uneingeschränkt einstandspflichtigen Beklagten in ihrer Argumentation, dass die Wohnung im Spitzboden nicht genehmigt werden konnte, solange das Objekt nicht insgesamt den Brandschutzbestimmungen entsprach, d.h. der zweite Rettungsweg muss vollständig geschaffen werden, um seiner Funktion gerecht zu werden. Es ist deshalb nicht ausreichend, lediglich die Verbindung zwischen dem Dachgeschosswohnung und Spitzboden herzurichten, weil so dem Bewohner die Flucht im Brandfalle über diese Leiter nicht möglich ist. Ebenso muß das Treppenhaus im Haus ..., der erste Fluchtweg aus der Wohnung im Spitzboden, den Brandschutzbestimmungen entsprechen, also über einen Rauchabzug verfügen und auch im übrigen den Brandschutzbestimmungen genügen.

Die Klägerin hat daher grundsätzlich Anspruch auf Ersatz ihres vollen Schadens.

Allerdings muss sich die Klägerin den Vorteil anrechnen lassen, der ihr dadurch entstanden ist, dass sie für weitere, nichtgenehmigte Wohnungen des Objektes, für die den Beklagten keine Arglist nachzuweisen war, zusätzliche Aufwendungen erspart hat. Durch Schaffung eines einheitlichen Rettungswegs, der alle vier rückwärtigen Wohnungen in den Häusern ... und ... a bedient sowie der Herrichtung des Treppenhauses im Haus ..., in dem insgesamt vier nichtgenehmigte Wohnungen vorhanden sind, muß die Klägerin keine weiteren Auflagen der Stadt W... zur Herbeiführung der Genehmigungen mehr erfüllen.

Dieser Umstand führt aber nicht dazu, dass vom Schadensbetrag all diejenigen Kosten abzuziehen wären, die auch anderen Wohnungen zugute kommen; vielmehr hat eine anteilige Kostenaufteilung stattzufinden, um so einen gerechten Ausgleich zwischen Gläubiger und Schuldner zu erreichen.

Die im Bereich des Schadensersatzrechtes entwickelten Grundsätze der Vorteilsausgleichung beruhen auf dem Gedanken, dass dem Geschädigten - jedenfalls in gewissem Umfang - diejenigen Vorteile zuzurechnen sind, die ihm in adäquatem Zusammenhang mit dem Schadensereignis zufließen. Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei einem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden. Der Geschädigte darf nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde; das wäre ein unbilliges Ergebnis. Andererseits sind nicht alle durch das Schadensereignis bedingten Vorteile auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmen, d.h. dem Geschädigten zumutbar ist und den Schädiger nicht unangemessen entlastet. Vor- und Nachteile müssen bei wertender Betrachtungsweise gleichsam zu einer Rechnungseinheit verbunden werden (vgl. BGHZ 91, 206, 209 f.; BGH NJW 1980, 2187, 2188; MünchKomm-Oetker, § 249 BGB a.F., Rdnr. 226 f.; Palandt-Heinrichs, vor § 249 BGB a.F., Rdnr. 120 ff.; vgl. auch Thiele, ACP 167, 193, 194 f., 202).

Die Anwendung der Grundsätze der Vorteilsausgleichung bedeuten folglich nicht, dass die Kosten für die Herrichtung der Rettungswege bzw. der Rauchabzugsanlage, soweit sie nicht ausdrücklich und ausschließlich der Spitzbodenwohnung zugeordnet werden könnten, zugunsten der Beklagten nicht anzurechnen wären. Vielmehr gebietet der gerechte Ausgleich zwischen Geschädigtem und Schädiger, die jeweiligen "gemeinschaftlichen" Kosten anteilig zu verteilen.

cc) Hinsichtlich der einzelnen Schadenspositionen gilt unter Berücksichtigung der o.g. Grundsätze folgende Aufteilung:

(1) Rettungstreppe

Zu berücksichtigen sind hier zugunsten der Klägerin 16.336,90 DM.

Die Klägerin hat einen 2. Rettungsweg für die Wohnungen Nr. ... sowie für diejenige im Spitzboden geschaffen. Für die Herrichtung einer solchen einheitlichen Treppe fallen Kosten von rund 44.000 DM an. Diese hat der Sachverständige den einzelnen Wohnungen nachvollziehbar zugeordnet und dabei auch die unterschiedlichen Höhen und Gefahrenlagen berücksichtigt. Er ist zu dem Ergebnis gekommen, dass auf die Herrichtung des 2. Rettungsweges für die Spitzbodenwohnung 17.046,79 DM angerechnet werden können (10,5/32,5 Anteile zuzüglich Gefahrenzulage). Dieser Betrag liegt oberhalb des von der Klägerin für den Fall der nur anteiligen Erstattungsfähigkeit geforderten Betrages entsprechend der Rechnung des von der Klägerin herangezogenen Handwerkers P.... Gemäß § 287 ZPO schätzt der Senat daher den anzusetzenden Betrag auf 16.336 DM.

(2) Gerüst

Von den Gerüstkosten, die die Klägerin geltend macht, sind 5.508,58 DM bei der Ermittlung des Nichterfüllungsschadens zu berücksichtigen.

Der Betrag errechnet sich unter Heranziehung der mathematischen Grundlagen und Mengenangaben, die im Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. W... festgehalten sind, wie folgt:

Von der Rückfront des Hauses ... mussten 146,25 qm eingerüstet werden; die Lichtbilder belegen auch, dass diese Häuserwand entgegen den Beanstandungen der Beklagten in voller Höhe eingerüstet war. Mit diesem Gerüst konnten - insoweit im Gutachten nicht berücksichtigt - allerdings die Dachgeschoßwohnung und die Spitzbodenwohnung erreicht werden; die Gesamtfläche muß daher aufgeteilt werden. Auf die Spitzbodenwohnung entfällt entsprechend dem Verhältnis der beiden Wohnungen und ihrem Anteil am Rettungsweg (10,5 von 19,5 Anteilen) eine Fläche von 77,51 qm bezüglich des Hauses .... Hinzuzurechnen sind weitere 42,16 qm, die der Sachverständige bereits in seinem Gutachten für die einzurüstende Fläche des Hauses ... a errechnet hat. Insgesamt sind daher 139,67 qm der weitern Berechnung zugrunde zu legen.

Bei einem angemessenen Netto-qm-Betrag von 17 DM pro einzurüstender Fläche ergibt dies den Grundpreis von 2.374,39 DM (netto). Darüber hinaus sind zusätzliche Standzeiten für 20 Wochen unter Berücksichtigung der mit Schriftsatz vom 29.11.200 vorgelegten Standzeitberechnung der Klägerin zu schätzen. Der insoweit bereits vom Landgericht vorgenommene Abzug von 5 Wochen ist danach gerechtfertigt. Das Gerüst wurde bereits Mitte Dezember 1997 aufgestellt, ohne dass erkennbar ist, weshalb dies schon zu dieser Zeit geschehen musste. Zwingende Arbeiten wurden nicht ausgeführt, über die Weihnachts/Neujahrszeit ruhten die Arbeiten ebenfalls. Für die zusätzlichen Standzeit ist daher nur folgender Betrag anzusetzen: 2.374,39 DM x 5 % x 20 Wochen = 2.374,39 DM.

Der Gesamtnettobetrag für das Gerüst beträgt mithin 4.748,78 DM; zuzüglich Mehrwertsteuer (759,80 DM) ergibt dies den Gesamterstattungsbetrag von 5.508,58 DM (bei insgesamt vertretbaren Kosten für die Gerüstaufstellung in Höhe von 10.915,62 DM).

(3) Rauchabzugsanlage/ Notausstiege zum 2. Rettungsweg

Dieser Posten betrifft die Rechnung Ständer, von der 3.758,40 DM zu erstatten sind.

Der erstmalige Einbau einer Rauchabzugsanlage, die nach § 33 Abs. 10 BauO NW 1984 bzw. nach § 37 Abs. 10 BauO NW 1995 erforderlich war, wurde nicht allein durch den Ausbau im Spitzboden verursacht. Entgegen der lapidaren Feststellung der Stadt W... vom 30.04.1998 (zu Punkt 3) wurde der Einbau des Rauchabzugs im Haus ... nicht nur durch den Spitzbodenausbau "hervorgerufen". Der Rauchabzug ist vielmehr erforderlich, weil das Haus ... insgesamt nur über ein innenliegendes Treppenhaus verfügt. Dementsprechend wären auch die übrigen Wohnungen, die im Haus ... gelegen sind und im Zeitpunkt des Verkaufs an die Klägerin nicht genehmigt waren (d.h. die Wohnungen ..., ... und ..., die im Teilurteil vom 03.04.1994 aufgeführt sind, für die die Beklagten aber keine Einstandspflicht trifft) ohne den Einbau eines Rauchabzuges im Treppenhaus nicht genehmigungsfähig. Dies läßt sich auch schon dem Vermerk der Stadt W... vom 03.05.1991 über die Feststellungen anlässlich des Ortstermins vom17.04.1991 entnehmen, der die gravierenden Mängel des Treppenhauses des Hauses ... aus brandschutztechnischer Sicht anspricht. Wenn dann die Stadt später den Spitzbodenausbau aus Vereinfachungsgründen in den Vordergrund rückt und zum Anlaß nimmt, den entsprechenden Ausbau des Treppenhauses zu fordern, ohne sich mit den übrigen Gegebenheiten auseinander zusetzen, bedeutet dies schadensersatzrechtlich nicht, dass die Klägerin hinsichtlich der übrigen drei nichtgenehmigten Wohnungen im Haus ... keine Aufwendungen erspart hätte. Sie muss sich vielmehr auch hier die Vorteile anteilig anrechnen lassen.

Soweit schließlich nach dem jeweiligen Abs. 10 Satz 3 Ausnahmen für den Fall gestattet werden könnten, dass der Rauch des vorhandenen Treppenhauses auch auf andere Weise abgeführt werden kann, hat die Klägerin nicht dargelegt, an welcher Stelle genau vor dem Spitzbodenausbau eine Möglichkeit bestanden haben soll, von dem innenliegenden Treppenhaus im Brandfalle den Rauch ordnungsgemäß "abzuleiten". Soweit die Klägerin die auf Lichtbild 20 des Sachverständigengutachtens erkennbaren beiden in einiger Höhe befindlichen kleinen, nur von Hand zu öffnenden Dachluken gemeint haben sollte, genügen diese offensichtlich nicht den Anforderungen an Mindestfläche und einfache Bedienung im Brandfalle, die in Abs. 10 aus Sicherheitsgründen angesprochen werden.

Für die Berechnung der Kosten der Rauchabzugsanlage ist auf die Rechnung der Firma Ständer vom 21.04.1998 in Verbindung mit deren Angebot vom 03.04.1996 abzustellen. Für die erforderliche Rauchabzugsanlage nebst Spezialsteuerzentrale und Motor einschließlich Eindeckrahmen und Entsorgung des alten Veluxfensters sowie Einbau des neuen Fensters ins 5.292,38 DM (brutto) berechnet worden (1.020 DM + 1.689 DM + 774 DM + 97 DM + 895.90 DM + 86.50 DM + Mwst.). Davon sind 1/4 der Kosten - entsprechend der Anzahl der Wohnungen, die im Haus ... nicht genehmigt waren - erstattungsfähig, das entspricht einem Betrag von 1.323,10 DM.

In der Rechnung Ständer sind zudem zwei weitere Veluxfenster aufgeführt. Dabei handelt es sich um je ein Fenster als Zugang zu dem von außen geschaffenen 2. Rettungsweg (Fluchtfenster), und zwar zum einen für die Wohnung im Spitzboden und zum anderen für die Wohnung zum Dachgeschoss. Das Fenster, das der Wohnung im Dachgeschoss zuzuordnen ist, hat die Klägerin bereits im Rahmen ihrer eigene Forderungsaufstellung ausgenommen. Die Kosten des Fensters, welches die Ausstiegsmöglichkeit von der Spitzbodenwohnung zum 2. Rettungsweg schafft und diesen daher erst vervollständigt, sind insgesamt zu erstatten; dieses Fenster kommt keiner anderen Wohneinheit zugute. Es ergibt sich dadurch ein weiterer berücksichtigungsfähiger Betrag in Höhe von 2.435,30 DM (1.020 DM + 97 + 895,90 + 86,50 + Mwst.).

Insgesamt sind daher aus der Rechnung Ständer 3.758,40 DM erstattungsfähig.

(4) Umrüstung der Rauchabzugsanlage

Die spätere Umrüstung der Rauchabzugsanlage durch Anbringung von Rauchmeldern bleibt hingegen außer Ansatz. Für Vandalismusschäden, die durch Missbrauch des vorhandenen Rauchmelderschalters im Erdgeschoss entstanden sind, ist die Beklagte nicht verantwortlich. Dieses Risiko hätte die Klägerin auch zu tragen gehabt, wenn ihr ein mangelfreies Objekt seitens der Beklagten übergeben worden wäre. Wenn die Klägerin dem Missbrauch des Rauchabzugsanlage durch die Umrüstung entgegen wirkt, geht dies zu ihren Lasten.

(5) Elektroarbeiten

Insoweit kann die Klägerin Erstattung von 402,76 DM verlangen. Um die Rauchabzugsanlage im Haus ... im Brandfalle automatisch öffnen bzw. diese Funktion auch auslösen zu können, war es erforderlich, Elektroarbeiten auszuführen. Die Klägerin hat insofern entsprechend der Rechnung der Firma B... und E... vom 16.06.1998 1.611,04 DM aufgewandt. Auf die Wohnung im Spitzboden entfallen - entsprechend den insgesamt davon begünstigten vier Wohnungen - 1/4 der Kosten.

Zusätzliche Kosten für die Umlegung des Schalters im Erdgeschoss, die in Höhe von insgesamt 404,84 DM geltend gemacht werden, sind hingegen nicht in Ansatz zu bringen. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es nicht zu Lasten der Beklagten geht, wenn seitens der Klägerin bzw. der von ihr beauftragten Firmen und trotz Bauaufsicht der Schalter an einer unzugänglichen Stelle angebracht wird, so dass dies vom Bauamt im Rahmen der Abnahme beanstandet wird und zusätzliche Kosten erfordert.

(6) Dacharbeiten

Für den Innenausbau infolge des Einbaus des neuen Dachfensters für den 2. Rettungsweg bzw. des Rauchabzugs ist der Klägerin insgesamt ein Betrag von 2.437,64 erstatten.

Die Rechnung der Firma K... über die Innenbauarbeiten im Dachgeschoss ist wegen Überhöhung nach Maßgabe der Berechnung des Sachverständigen W... auf 5.850,34 DM zu reduzieren. Dieser Betrag ist der Klägerin jedoch nicht in voller Höhe zugute zu bringen, denn im Dachgeschossbereich wurden insgesamt drei Veluxfenster eingebaut. Eins dieser Fenster betrifft die Dachgeschoßwohnung Nr. ..., für die die Beklagten nicht einstandspflichtig sind; die Kosten der beiden anderen Fenster fallen den Beklagten mit einem unterschiedlichen Anteil zur Last. 1/3 der Ausbaukosten (1.950,11 DM) sind der Spitzbodenwohnung alleine zuzurechnen und von den Beklagten vollständig zu erstatten. Von einem weiteren Drittel, das auf die Herrichtung des Veluxfensters der Rauchabzugsanlage entfällt, sind der Klägerin wiederum 1/4 zu erstatten (487,53 DM). Insgesamt sind daher 2.437,64 DM zu berücksichtigen.

(7) Malerarbeiten

Durch den Einbau des 2. Rettungsfensters im Spitzboden sind Kosten für Beiputz- und Malerarbeiten entstanden, die mit 600 DM veranschlagt werden. In dieser Größenordnung sind sie von der Klägerin ursprünglich für die Spitzbodenwohnung veranschlagt und vom Sachverständigen W... auch als angemessen bezeichnet worden.

Die Rechnung der Maler M... + D... vom 29.08.2000 in Höhe von 2.654,22 DM kann hingegen nicht (zusätzlich) berücksichtigt werden, sind diese Arbeiten doch erst angefallen sind, nachdem die Rauchabzugsanlage auf Rauchmelder umgestellt wurde. Die Umstellung auf Rauchmelder ist dem Beklagten jedoch, wie bereits ausgeführt, nicht anzulasten.

(7) Entfernung der Tür im Dachgeschoss:

Hier sind 417,60 DM zu berücksichtigen. Für die Entfernung der gesamten Türkonstruktion die, wie auf dem Lichtbild Bl. 19 des Gutachtens des Sachverständigen erkennbar, das Dachgeschoss vom übrigen Treppenhaus des Hauses ... abtrennte, sind ausweislich der Rechnung Johann vom 19. Juni 1998 Kosten in Höhe von 1.670,40 DM entstanden. Die Entfernung der Tür war erforderlich, weil gemäß § 33 Abs. 1 BauO NW 1984 = § 37 Abs. 1 BauO 1995 ein durchgehender Treppenraum vorhanden sein muss, an dessen oberster Stelle die Rauchabzugsvorrichtung angebracht ist. Diese Kosten der Herrichtung des Treppenhauses stehen daher mit der Schaffung des Rauchabzuges unmittelbar in Zusammenhang. Sie sind entsprechend dem Anteil von 1/4 zugunsten der Spitzbodenwohnung zu berücksichtigen. Dies macht den Betrag von 417,60 DM aus.

(8) Abtrennung des Abstellraumes zum Treppenhaus

Schließlich sind Kosten in Höhe von insgesamt 7.121,61 DM durch die Abtrennung des im Spitzboden vorhandenen Abstellraumes mit Materialien der Feuerwiderstandsklasse F90 bzw. T30 erforderlich geworden (Rechnung Dähn vom 09.08.1998). Diese Kosten sind ebenfalls in Höhe von 1/4 = 1.780,40 DM berücksichtigungsfähig. Die Kosten sind dem Bereich der Rauchabzugsanlage zuzurechnen. Die Rauchabzugsanlage ist Teil des Treppenhauses, das bestimmten Anforderungen an den Brandschutz genügen muss. Gemäß § 33 Abs. 8 BauO NW 1984 bzw. § 37 Abs. 8 BauO NW 1995 müssen Öffnungen zu ausgebauten Dachräumen, Lagerräumen oder ähnlichen Räumen mit Türen einer Feuerwiderstandsklasse T30 ausgestattet sein. Darüber hinaus ist der obere Abschluss der Treppenräume in der Feuerwiderstandsklasse F90 herzustellen (jeweils Absatz 7). Ohne Schaffung dieser Maßnahmen wäre ohne Zweifel die Baugenehmigung für die 4 Wohnungen im Haus ... nicht zu erlangen.

(9) Konkursschaden Schröder

Nicht erstattungsfähig sind hingegen die Kosten, die die Klägerin in Form eines Vorschusses in Höhe von 13.000 DM für die Beauftragung des ersten Handwerkers zur Errichtung der Rettungstreppe aufgewandt hat. Dies stellt keinen ersatzfähigen Schaden dar, weil im Rahmen des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung keine Naturalrestitution geschuldet wird, sondern die Berechnung anhand von entstandenen Kosten nur der erleichterten Feststellung der Wertminderung dient. Soweit die Klägerin Mängel beseitigt, fällt dies letztendlich in ihre Risikosphäre und mithin auch Kostenvorschüsse, die ohne Gegenleistung bleiben.

(10) Bauleiterhonorar

Schließlich kann die Klägerin ein Bauleiterhonorar beanspruchen. Tatsächlich hat die Klägerin an den von ihr eingeschalteten Architekten K... 7.444,22 DM gezahlt. Davon ist der Anteil entsprechend den berücksichtigungsfähigen Kosten der Gesamtkosten des Bauvorhabens, als Grundlage des Honorars, zu erstatten.

Gesamtkosten sind:

- Rettungstreppe 43.970,00 DM

- Gerüst 10.915,62 DM

- Rauchabzug/Notausstieg (Rech. Ständer) 8.054,23 DM

- Elektroarbeiten 1.611,04 DM

- Innenausbau Dachfenster 5.850,34 DM

- Malerarbeiten 600,00 DM

- Entfernung der Tür zum Dachgeschoß 1.670,40 DM

- Abtrennung zum Treppenhaus/Abstellraum 7.121,61 DM

79.793,24 DM

Davon sind anrechenbar auf den Bereich der Spitzbodenwohnung:

- Rettungstreppe 16.336,90 DM

- Gerüst 5.508,58 DM

- Rauchabzug/Notausstieg 3.758,40 DM

- Elektroarbeiten 402,76 DM

- Innenausbau Dachfenster 2.437,64 DM

- Malerarbeiten 600,00 DM

- Entfernung der Tür zum Dachgeschoß 417,60 DM

- Abtrennung zum Treppenhaus/Abstellraum 1.780,40 DM

insgesamt: 31.242,28 DM.

Dies entspricht einem Anteil von 39,15 % des Honorars, mithin 2.914,41 DM.

Diese anteiligen Kosten für einen Bauleiter sind zu berücksichtigen, denn auch ein wirtschaftlich denkender Bauherr in der Situation der Klägerin hätte einen Architekten mit der Betreuung des Objekts beauftragt. Die Klägerin ist nicht ortsansässig, sie lebt in Süddeutschland. Es liegt daher nahe einen Bauleiter einzuschalten.

Es waren darüber hinaus mehrere Gewerke so zu koordinieren, dass am Ende die Abnahmefähigkeit der Wohnung im Spitzboden durch die Bauordnungsbehörde zu erzielen ist. Die Klägerin braucht sich nicht darauf verweisen zu lassen, dass auch ein Handwerker diese Funktion übernehmen könnte, zumal auch dieser die Bauaufsicht nicht umsonst für die Klägerin ausführen würde.

Zwar mag die der Klägerin von dem Architekten K... erteilte Rechnung nicht in jeder Hinsicht prüffähig im Sinne der HOAI sein; dies hindert die Berücksichtigung eines entsprechenden Anteils der Rechnungssumme zur Ermittlung des Nichterfüllungsanspruchs der Klägerin vorliegend aber nicht. Denn die Honorarforderung des eingeschalteten Bauleiters Architekt K... sprengt nicht die Grenzen der HOAI (§§ 7, 10, 11, 15, 16, 24 HOAI). So spricht nichts dagegen, das Objekt der Honorarzone III zuzuordnen, da es sich um ein Gebäude mit durchschnittlichen Planungsanforderungen gehandelt haben dürfte. Bei einem Gesamtvolumen von ca. 80.000 DM ist dann ein Satz zwischen 9.290 und 11.930 DM gerechtfertigt. Darüber hinaus gestattet § 24 Abs. 1 Satz 3 infolge der Mehrbelastungen eines Architekten durch Umbauten oder Modernisierungsmaßnahmen auch ohne schriftliche Vereinbarung einen Zuschlag von 20 %. Gemäß § 7 HOAI sind Nebenkostenansätze ebenfalls nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Kläger wäre es daher möglich gewesen, einen Bauleiter zu entsprechenden Konditionen zu beauftragen.

dd) Die Klägerin kann für die Wertminderung des Gesamtobjekts infolge baurechtswidrigem Ausbau der Spitzbodenwohnung insgesamt 34.156,69 DM in Ansatz bringen.

Darauf haben die Beklagten unstreitig bereits zu Beginn des Prozesses 7.500 DM gezahlt, was die Forderung auf 26.656,69 DM reduzierte.

Ein weiterer Abzug in Höhe von 600 DM ist jedoch gerechtfertigt. Insofern haben die Beklagten unstreitig aufgrund des Zwischenvergleichs vom 14. November 1995 im Verfahren 7 O 49/91 einen Betrag gezahlt, damit die hölzernen Dachlaufbretter für den Schornsteinfeger durch Metallgitter ersetzt würden. Durch den Bau des zweiten Rettungsweges hat sich jedoch das separate Anbringen von Stufen für den Schornsteinfeger erledigt. Jedenfalls ist auf den Lichtbildern, die der Sachverständige gefertigt hat, nicht ersichtlich, dass neben den Stufen und Umläufen, die dem Rettungsweg zuzuordnen sind, weitere Stufen angebracht wurden, die nur für den Schornsteinfeger gedacht sind. Dementsprechend hat sich die Klägerin auch diesen Vorausempfang anrechnen zu lassen, der entsprechend den Konditionen, die zum Zwischenvergleich geführt haben, auf 600 DM zu bestimmen ist. Es verbleibt damit ein ersatzfähiger Nichterfüllungsschaden in Höhe von 26.056,69 DM.

c) Der Gesamtschadensersatz, der aufgrund der Teilurteile vom 31.10.1991 (11.638,19 DM) bzw. 03.02.1994 (26.056,69 DM) zu leisten ist, beträgt daher insgesamt 38.294,88 DM (= 19.579,86 EUR).

3. Dieser Betrag ist gemäß § 291 BGB zu verzinsen. Die Prozesszinsen betragen nach § 288 BGB a.F. 4 %. Für einen Anspruch auf geforderte Prozesszinsen in Höhe von 8 % hat die Klägerin nichts vorgetragen.

Die Rechtshängigkeit hinsichtlich der Ansprüche betreffend den Spitzboden ist gegenüber dem Beklagten zu 1) am 09.07.1997 und gegenüber der Beklagten zu 2) am 05.07.1997 eingetreten. Der Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Soloschaltung wurde erst durch die entsprechende Verhandlung im Termin vom 03.12.2002 rechtshängig.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92, 91 a,97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Gründe, die Revision gemäß § 543 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor.

Streitwert der Berufungsinstanz 26.842,82 EUR

Beschwer für beide Parteien: unter 20.000,00 EUR

RaOLG Dr. W... ist wegen Urlaubs verhindert zu unterschreiben.

S... P...

1. S... P...