Klage auf Maklercourtage wegen Internetangebot: Anspruch abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 10.444 € für die Vermittlung eines Wohnungseigentumsanteils. Das OLG Düsseldorf verneint einen provisionspflichtigen Maklervertrag, da die Internetanzeige keinen unmissverständlichen Provisionsverlang enthielt und kein Angebot/keine Annahme nach §§145 ff. BGB vorlag. Unklarheiten gehen zu Lasten der Maklerin.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Maklercourtage in Höhe von 10.444 € abgewiesen; Berufung der Beklagten stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Ein Maklervertrag kommt nur durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande (§§145 ff. BGB).
Eine Werbeanzeige (Zeitung/Internet) enthält nicht ohne weiteres ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages; ein klarer Provisionshinweis ist erforderlich, damit ein Anruf des Interessenten als Angebot gewertet werden kann.
Ist nach den Umständen damit zu rechnen, dass der Makler für den Verkäufer tätig ist, obliegt es dem Makler, dem Kaufinteressenten ausdrücklich mitzuteilen, dass er auch von diesem eine Provision verlangt; sonst ist das Interesse des Kaufinteressenten nur sachlich informiert zu werten.
Von einer konkludenten Annahme des Provisionsangebots ist nur auszugehen, wenn der Interessent nach einem hinreichend deutlichen Provisionsverlangen weitere wesentliche Maklerleistungen in Anspruch nimmt; bloße Besichtigung oder Aushändigung eines Exposés reicht nicht aus.
Vorinstanzen
Landgericht Wuppertal, 4 O 454/05
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21. Juni 2006 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits fallen der Klägerin zur Last.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten keine Maklercourtage in Höhe von 10.444 € wegen Vermittlung des Kaufs eines Wohnungseigentumsanteils auf dem Hausgrundstück X-Straße 28 in Erkrath verlangen, weil unter Zugrundelegung ihrer eigenen Sachdarstellung zwischen den Parteien ein zu Lasten der Beklagten provisionspflichtiger Maklervertrag nicht zustande gekommen ist.
Wie jeder andere zivilrechtlicher Vertrag kommt ein Maklervertrag nur durch übereinstimmende, auf den Vertragsabschluss gerichtete Willenserklärung, nämlich Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB), zustande.
Die Klägerin hat u.a. im Internetportal Immobilien Scout 24 eine detaillierte Objektbeschreibung der später von dem Beklagten angekauften Immobilie veröffentlicht. Dieses Internetangebot der Klägerin hat die Beklagte zu 2) entdeckt. Sie hat am 25.02.2005 bei der Klägerin angerufen und ihr Interesse an dem Objekt bekundet. Mithin liegt hier ein Fall vor, in dem die Vermittlungsinitiative von der Klägerin ausging. Dabei kann es keinen Unterschied machen, ob ein Makler mittels Zeitungsinserat oder Internetanzeige werbend im Kundenverkehr auftritt, so dass auf die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur vom Makler geschalteten Zeitungsannonce zurückgegriffen werden kann.
Die Zeitungsanzeige, in der der Makler ein oder mehrere Objekte zum Kauf anbietet, stellt rechtlich noch keinen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages dar. Ruft der Interessent aufgrund einer solchen Anzeige beim Makler an und bekundet Kaufinteresse, so kann das nur dann als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gewertet werden, wenn der Makler in der Zeitungsanzeige oder aber in dem aufgrund des Telefongesprächs übersandten Exposé oder aber auch auf andere Weise schriftlich oder mündlich seine Provisionserwartung deutlich zum Ausdruck gebracht hat. Der Kaufinteressent darf sonst davon ausgehen, der Makler sei bereits von dem Verkäufer mit Maklerdiensten betraut und werde von diesem für seine Tätigkeit entlohnt (BGHZ 95, 393 = NJW 1986, 177, BGH NJW 2005, 3379 ff.). Das Interesse des Kaufinteressenten ist ausschließlich auf die Erlangung einer Sachinformation gerichtet (OLGR Düsseldorf 1999, 370, 371; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 368; OLGR Düsseldorf 1997, 224). Er hat keinen Anlass anzunehmen, seine Erklärungen würden von dem Makler als eine rechtsgeschäftliche Verpflichtungserklärung, nämlich als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages aufgefasst werden. Um gleichwohl zum Abschluss eines Maklervertrages zu gelangen, muss der Makler klar stellen, dass er ungeachtet der bestehenden Vertragsbeziehungen zu dem Verkäufer auch für den Anrufenden als Makler tätig werden will, dass er auch ihm Maklerdienste erbringen will und erwartet im Hinblick auf diese Dienste von dem Kunden das Versprechen zu erlangen, im Falle eines Kaufabschlusses von ihm durch Zahlung einer Provision entlohnt zu werden. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Makler aufgrund eines Auftrags des Verkäufers tätig wird, ist es Sache des Maklers, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, dass er auch mit ihm in Vertragsbeziehung treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet. Das geeignete Mittel hierfür ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (BGH NJW-RR 1996, 1495; NJW-RR 1999, 361, 362 = NZM 1999, 39; BGH WM 1986, 1390; BGH WM 2002, 243, 244).
Jede in diesem Bereich verbleibende Unklarheit geht zu Lasten des Maklers (BGH BB 1971, 1124; NJW 1981, 1444; BGH NJW 1986, 177 = WM 1985, 1344; BGH WM 1986, 1390, 1391).
In Ansehung dieser Grundsätze, die der Senat in ständiger Rechtsprechung vertritt, gilt vorliegend folgendes:
In der Internetanzeige Scout 24 heißt es im Anschluss an die Objektdaten und den Kaufpreis "Provision: 3,48 %" (Bl. 18 GA). Eine solche Erklärung reicht nicht aus, um eine unmissverständliche Offenlegung einer Provisionserwartung gegenüber den Beklagten annehmen zu können.
Aus dem dargestellten Provisionshinweis konnten die Beklagten allerdings erkennen, dass der Erwerber bei dem Kauf der Immobilie mit Maklerkosten belastet werden würde. Offen bleibt jedoch die entscheidende Frage, ob den Beklagten selbst dadurch der Abschluss eines eigenständigen Maklervertrages angetragen werden sollte. Wie bereits dargelegt, hatten die Beklagten begründeten Anlass zu der Annahme, dass die Maklerfirma für den Verkäufer als Makler tätig sei, was auch tatsächlich der Fall war. Sie durften daher davon ausgehen, der Verkäufer habe seinerseits der Maklerfirma bereits eine Provision versprochen. Bei dieser Sachlage aber war aus der Sicht der Beklagten zu fragen, wie sich im Falle eines Kaufabschlusses das Versprechen einer Käuferprovision auf den Inhalt des Kaufvertrages auswirken würde. Insoweit war die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, dass der Verkäufer versuchen würde, seine eigene Provisionsbelastung versteckt – durch Erhöhung der Kaufpreisforderung – oder offen durch eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag – auf den Käufer abzuwälzen. Dies konnte entweder durch Zahlung einer entsprechenden Summe an den Verkäufer neben dem eigentlichen Kaufpreis oder durch eine Schuldübernahme- oder Erfüllungsübernahmevereinbarung erreicht werden. In einem solchen Fall stellt der Hinweis auf die neben dem Kaufpreis zu zahlende Provision lediglich eine Mitteilung rein tatsächlicher Art über anfallende und im Verhältnis zum Verkäufer von den Erwerbern zu tragende zusätzliche Kosten und somit über einen bei den Kaufpreisverhandlungen zu berücksichtigenden Faktor dar (vgl. BGH WM 1971, 1098; WM 1981, 495; WM 1983, 764, 765; NJW 1986, 177).
Nach alledem beinhaltet die Internetanzeige Scout 24 kein hinreichend klares Provisionsverlangen.
Dementsprechend konnte der Anruf der Beklagten zu 2) bei der Klägerin nicht als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gewertet werden. Bei dieser Sachlage oblag es der Klägerin, anlässlich des geführten Telefonats ihre Provisionserwartung gegenüber den Beklagten unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass dies geschehen ist.
Die weiteren von der Klägerin geschalteten Internetanzeigen brauchen nicht dahingehend überprüft zu werden, ob sie einen hinreichend deutlichen Provisionshinweis enthielten. Zwischen den Parteien ist nämlich unstreitig, dass die Beklagte zu 2) telefonisch aufgrund der Internetofferte Immobilien Scout 24 das Interesse an dem Objekt bekundet hat. Mithin war ausschließlich darauf abzustellen, ob diese Internetanzeige einen hinreichend deutlichen Hinweis auf eine zu zahlenden Käuferprovision enthielt.
Die Klägerin hat sich weiter darauf berufen, ihr Angestellter Tang habe nach ausgiebiger Besichtigung der Wohnung den Beklagten anlässlich der Verabschiedung vor der Haustür des Hauses X-Straße 28 das Exposé mit dem Inhalt Bl. 6, 7 GA ausgehändigt. Selbst wenn dies zutreffend sein sollte, was die Beklagten bestreiten – sie behaupten, die Besichtigung sei ohne Mitwirkung des Angestellten Tang von Statten gegan-gen –, führt dies nicht zur Annahme des Abschlusses eines provisionspflichtigen Maklervertrages zu Lasten der Beklagten.
Zwar beinhaltet das Exposé einen deutlichen Hinweis auf eine zu zahlende Käuferprovision. Das damit anzunehmende Vertragsangebot haben die Beklagten aber jedenfalls nicht angenommen. Eine ausdrückliche Annahme des Angebots ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Von einer konkludenten Annahme des Vertragsangebotes kann nur ausgegangen werden, wenn der Kaufinteressent nach diesem an ihn gerichteten ausreichend deutlichen Provisionsverlangen weitere relevante Maklerdienste in Anspruch genommen hat. Dies behauptet die Klägerin selbst nicht.
Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Fax des Beklagten zu 1) vom 08.08.2005 (Bl. 172 GA). In diesem Schreiben hat der Beklagte zu 1) zwar lediglich darauf hingewiesen, dass ein schriftlicher Maklervertrag nicht abgeschlossen worden sei. Daraus kann aber nicht entnommen werden, dass der Beklagte zu 1) damit zum Ausdruck bringen wollte, eine entsprechende mündliche Vereinbarung habe vorgelegen. Abgesehen davon sind Mitteilungen in einem solchen Schriftstück lediglich Rechtsauffassungen. Sie sind keineswegs als Anerkenntnis zugunsten des Maklers auszulegen.
Nach alledem ist der Berufung der Beklagten mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO stattzugeben.
Die Kostenentscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 ZPO).
Beschwer für die Klägerin und zugleich Streitwert für die Berufungsinstanz: 10.444 €