Berufung: Keine Provision mangels Namhaftmachung durch Nachweismakler
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Provision für die Vermittlung eines Wohnungsverkaufs; der ursprünglich befristete Maklervertrag wurde konkludent fortgesetzt. Streitgegenstand ist, ob die Klägerin die erforderliche Namhaftmachung des Kaufinteressenten erbracht hat. Das OLG verneint die Provisionspflicht, da dem Beklagten der Kaufinteressent aus eigener Initiative bekannt wurde und keine durch die Klägerin kausal bewirkte Namhaftmachung vorlag.
Ausgang: Berufung des Beklagten erfolgreich; Klage auf Zahlung von Maklerprovision abgewiesen wegen fehlender Namhaftmachung
Abstrakte Rechtssätze
Ein Provisionsanspruch nach § 652 BGB setzt beim Nachweismakler voraus, dass dieser dem Auftraggeber die zur Aufnahme konkreter Vertragsverhandlungen erforderlichen Angaben, insbesondere Name und Anschrift des Interessenten (Namhaftmachung), vermittelt.
Erfolgt die Kenntnisnahme des potenziellen Vertragspartners durch den Auftraggeber aus eigener Initiative vor oder unabhängig von der Mitteilung des Maklers, fehlt es an der kausalen Maklerleistung und damit am Provisionsanspruch.
Wenn ein Interessent, der dem Makler ebenfalls Provision versprochen hat, den Verkäufer von sich aus kontaktiert, kann diese Kontaktaufnahme nur unter strengen Voraussetzungen als Tätigkeit des Maklers (Botentätigkeit) und damit als Namhaftmachung gewertet werden; in der Regel reicht ein eigennütziges Handeln des Interessenten nicht aus.
Ein nach Ablauf eines befristeten Maklervertrags fortgesetztes Zusammenwirken kann konkludent einen neuen Maklervertrag begründen, wenn der Auftraggeber durch wiederholte Nachfrage und Auftragserteilung die Fortführung der Vermittlungstätigkeit billigt.
Vorinstanzen
Landgericht Duisburg, 8 O 470/07
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 28. Juli 2008 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg abgeändert und wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Klägerin, ein Maklerunternehmen, begehrt von dem Beklagten die Zahlung einer Provision im Zusammenhang mit dem Verkauf der Eigentumswohnung des Beklagten in Düsseldorf, Xstraße. Im Februar 2006 schlossen die Klägerin und der Beklagte einen Maklervertrag bzgl. des Verkaufs der Eigentumswohnung. Dieser Vertrag war auf drei Monate befristet. Innerhalb dieser Zeit kam ein Verkauf nicht zustande.
Am 04.09.2006 meldete sich bei der Klägerin die Interessentin A., mit der die Klägerin ebenfalls einen Maklervertrag schloss. Sie erhielt von der Klägerin ein Exposé übersandt und besichtigte mit dem Mitarbeiter der Klägerin B. am 06.09.2006 die Wohnung. Dieser nannte ihr den Namen und die Anschrift des Beklagten. Die Interessenten vereinbarte mit dem Mitarbeiter B. einen weiteren Termin für den 07.09.2006, 10.30 Uhr. Sodann setzte sie sich mit dem Beklagten in Verbindung und vereinbarte mit diesem einen Besichtigungstermin für den 07.09.2006, 09.00 Uhr. Der Beklagte sagte den Besichtigungstermin mit dem Zeugen B. ab. Der Sohn der Interessentin erwarb die Wohnung am 19.10.2006 zu einem Kaufpreis von 160.000 €.
Das Landgericht hat der auf Zahlung von 5.568 € nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Wegen der Begründung wird auf das landgerichtliche Urteil verwiesen.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der im wesentlichen geltend macht, nach Ablauf des ursprünglichen Drei-Monats-Vertrages habe kein Vertragsverhältnis mehr zu der Klägerin bestanden. Er habe nur vergessen, den der Klägerin überlassenen Generalschlüssel zurückzufordern. Im Übrigen habe die Klägerin dem in dem ursprünglichen Maklervertrag geforderten Mindestkaufpreis von 165.000 € zzgl. Verkäu-ferprovision nicht erzielt.
Er beantragt,
das Urteil des Landgerichts Duisburg abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil als richtig. Auf einen entsprechenden Hinweis des Senats in der Ladungsverfügung trägt sie vor, der Zeuge B. habe dem Beklagten in einem Telefonat vom 07.09.2006 den Namen und die Anschrift der Interessentin genannt. Auf Nachfrage trägt sie vor, dass das Telefonat am 07.09.2006 um 10.00 Uhr geführt worden sei. Im Übrigen sei die Interessentin A. als Botin der Klägerin bezüglich der Namhaftmachung als Interessentin gegenüber dem Beklagten anzusehen. Sie habe auf Nachfrage des Beklagten im Termin vom 07.09.2006, wie sie denn auf die Wohnung und ihn gekommen sei, erklärt, die entsprechenden Informationen von der Klägerin erhalten zu haben. Der Makler werde auch gleich kommen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist begründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch aus § 652 BGB i.V.m. einem zwischen ihnen geschlossenen Maklervertrag zu, da es am Vorliegen einer wesentlichen Maklerleistung der Klägerin dem Beklagten gegenüber, nämlich der Namhaftmachung der Interessentin, fehlt.
Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen, dies dadurch, dass nach Ablauf des ursprünglich auf drei Monate befristeten Maklervertrages, der im Februar 2006 geschlossen worden war, ein weiterer Maklervertrag, wenn auch nicht zu den ursprünglichen Bedingungen, durch die weitere Zusammenarbeit zwischen den Parteien konkludent zustande gekommen ist. Insbesondere steht dabei zur Überzeugung des Gerichts, dem Landgericht folgend, fest, dass der Beklagte auch nach Ablauf der Drei-Monats-Frist von sich aus Kontakt zu der Klägerin aufgenommen hat und sie über den Stand der Vermittlungsbemühungen befragt und damit beauftragt hat, ihre Bemühungen fortzusetzen. Letztendlich bestreitet auch dies der Beklagte nicht, der dazu bekundet hat, dass er zunächst der Ansicht gewesen sei, die Provision zahlen zu müssen, weil dies im Vertrag ja so drin gestanden habe.
Die weitere erforderliche Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs, nämlich dass die Klägerin als Nachweismaklerin die ihr obliegende Leistung, den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages gegenüber dem Beklagten erbracht hat, liegt hingegen nicht vor. Der Maklerkunde muss durch den Nachweis in die Lage versetzt werden, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Daher ist es regelmäßig notwendig, dass auch der Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Vertragsverhandlungen geführt werden können, benannt werden, sog. Namhaftmachung. Eine solche Namhaftmachung ist nicht anlässlich des am 07.09.2006 zwischen dem Zeugen B. und dem Beklagten geführten Telefonats erfolgt. Selbst wenn der Zeuge B., was hierbei unterstellt werden kann, dem Beklagten den Namen und die Anschrift der Interessentin übermittelt haben sollte, geschah dies jedoch, nachdem die Interessentin von sich aus den Kontakt zu dem Beklagten aufgenommen hatte und so auf andere Art als durch die Leistung der Klägerin der Beklagte von der Interessentin Kenntnis erlangt hat.
Eine Namhaftmachung ist auch nicht dadurch erfolgt, dass die Klägerin, vertreten durch den Mitarbeiter B., der Interessentin A. den Namen des Beklagten mitgeteilt hat und diese sodann, als Botin der Klägerin, dem Beklagten, indem sie sich von sich aus an ihn wandte, die Namhaftmachung vermittelt hat.
Die einem Nachweismakler obliegende Mitteilung über eine Vertragsgelegenheit kann zwar nicht nur durch persönliche Mitteilung des Maklers gegenüber dem Kunden, sondern auch dadurch erfüllt werden, dass die nachgewiesenen Interessenten sich bei der Veräußererseite melden und sich – gleichsam als Mitteilungsbote – als vom Makler geworben zu erkennen geben (Fischer, NJW 2007, 183; OLG München RDM-Rspr. A 105 Bl. 8; Staudinger/Reuter, § 652 BGB Rdnr. 37; Palandt/Sprau, § 652 BGB, Rdnr. 25). An die Botenfunktion des Kaufinteressenten sind dann jedoch besondere Anforderungen zu stellen, wenn, wie im vorliegenden Fall, sich der Makler sowohl von dem Veräußerer als auch von dem Interessenten eine Maklerprovision hat versprechen lassen. Dann nämlich kann dem Handeln des nur seine eigenen Interessen verfolgenden Interessenten gegenüber dem Verkäufer in der Regel kein darauf gerichteter und vom Verkäufer so zu verstehender Erklärungswert entnommen werden, dass die durch die Initiative des einen Maklerkunden, hier die Interessentin A., initiierte Kontaktaufnahme eine Leistung des Maklers gegenüber seinem anderem Kunden, hier dem Beklagten, darstellen soll. Darüberhinaus gehende Erklärungen hat die Interessentin A. auch nach dem Sachvortrag der Klägerin gegenüber dem Beklagten nicht abgegeben. Sie war nach der Darstellung der Klägerin auch nicht beauftragt, dieses zu tun.
Eine Namhaftmachung ist auch nicht in dem Schreiben der Klägerin vom 08.09.2006 zu sehen. Zum Zeitpunkt, in dem dies den Beklagten erreichte, hatte er den Namen und die Adresse der Interessentin schon erfahren. Ein solches Tätigwerden der Klägerin ist daher nicht kausal geworden.
Der Schriftsatz der Klägerin vom 07.08.2009 ändert diese Beurteilung nicht. Die Klägerin übersieht, dass der Senat der diesbezüglichen Rechtsprechung (s.o.) folgt, vorliegend jedoch die tatsächlichen Voraussetzungen nicht gegeben sind.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Eine Zulassung der Revision kommt nicht in Betracht, weil die gesetzlichen Voraussetzungen dafür nicht gegeben sind: Die vorliegende Rechtssache, die einen reinen Einzelfall betrifft, hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, § 543 Abs. 2 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 5.568 €.