Beschwerde gegen Ordnungsgeld wegen Berufung auf Schönheitsreparaturklausel abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungsbaugesellschaft wehrt sich gegen die Festsetzung eines Ordnungsgeldes nach § 890 ZPO, weil sie sich bei einer Wohnungsabnahme auf eine formularmäßige Klausel zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen berufen habe. Das OLG bestätigt, dass dadurch nicht geschuldete Schönheitsreparaturen auf Mieter übertragen wurden und die Unterlassungsverpflichtung aus einem Anerkenntnisurteil verletzt wurde. Die Beschwerde wird zurückgewiesen, Kosten trägt die Schuldnerin.
Ausgang: Sofortige Beschwerde gegen die Festsetzung eines Ordnungsgeldes wegen Verstoßes gegen ein Unterlassungsurteil als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine aus einem Anerkenntnisurteil folgende Unterlassungsverpflichtung ist verletzt, wenn die Verpflichtete sich gegenüber Mietern auf die untersagte Formularklausel beruft und dadurch nicht geschuldete Verpflichtungen auf die Mieter überträgt.
Tapetenwechsel sowie Abschleifen und Neulackieren von Türen sind als Schönheitsreparaturen anzusehen, sofern die Arbeiten nicht auf von Mietern verursachte Beschädigungen zurückzuführen sind.
Die Darlegung und gegebenenfalls der Beweis, dass eine individuelle Vergleichsvereinbarung zur Beilegung eines zuvor bestehenden Streitpunktes getroffen wurde, obliegt demjenigen, der sich darauf beruft.
Bei der Festsetzung eines Ordnungsgeldes nach § 890 ZPO gelten die allgemeinen Darlegungs- und Beweislastregeln; schuldhaftes Organisationsversagen der Vertretungsorgane kann als Verschulden bewertet werden.
Vorinstanzen
Landgericht Düsseldorf, 12 O 142/10
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Schuldnerin vom 10. Oktober 2011 gegen den Beschluss der 12. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 22. Septem-ber 2011 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Schuldnerin.
Streitwert für das Beschwerdeverfahren: 2.500,00 €
Gründe
I.
Durch das ihren Prozessbevollmächtigten am 08. März 2011 zugestellte Anerkenntnisurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 02. März 2011 ist die Schuldnerin - eine Wohnungsbaugesellschaft - rechtskräftig verurteilt worden, die Verwendung der aus dem Urteilstenor im Einzelnen ersichtlichen Klausel über die Abwälzung ihrer Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieter in den von ihr benutzten Formularmietverträgen bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes in Höhe von bis zu 250.000,00 € oder ersatzweise Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten zu unterlassen oder sich bei der Abwicklung bestehender Mietverhältnisse auf die streitgegenständliche Klausel zu berufen.
Durch den angefochtenen Beschluss vom 22. September 2011 hat das Landgericht auf Antrag der Gläubigerin gemäß § 890 ZPO gegen die Schuldnerin ein Ordnungsgeld in Höhe von 2.000,00 € festgesetzt, weil diese ihrer Verpflichtung aus dieser Entscheidung nicht nachgekommen sei.
Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Schuldnerin habe gegen die Verpflichtung aus dem Anerkenntnisurteil verstoßen, weil sie sich anlässlich eines Abnahmetermins vom 17. März 2011 im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses mit den Eheleuten A. auf eine mit der streitgegenständlichen inhaltlich im wesentlichen identische Vertragsklausel berufen und es auf diese Weise erreicht habe, dass sich die Mieter zur Entfernung von Decken- und Wandtapeten und somit zur Übernahme von nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen bereit erklärt hätten.
Gegen diesen, ihren Prozessbevollmächtigten am 30. September 2011 zugestellten Beschluss wendet sich die Schuldnerin mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 10. Oktober 2011, die bei dem Landgericht am gleichen Tage eingegangen ist. Sie macht geltend:
Sie habe weder im Vorfeld des Abnahmetermins vom 17. März 2011 noch im Verlaufe dieses Termins gegen ihre Verpflichtung aus dem Anerkenntnisurteil vom 02. März 2011 verstoßen. Im Vorfeld des Termins habe sie lediglich durch ihr Schreiben vom 01. März 2011 (Anlage B 1) - das im Übrigen noch vor dem Erlass des Anerkenntnisurteils abgefasst worden sei - exemplarisch auf etwaige Schäden wie z.B. fehlende Anstriche oder Tapeten an den Wänden hingewiesen. In dem Abnahmetermin selbst habe man sich dann mit den Eheleuten A. im Wege des Vergleichs darauf geeinigt, dass diese die Beseitigung der Decken- und Wandtapeten übernähmen und sie als Vermieterin im Gegenzug auf das Abschleifen und Lackieren der Türen sowie ihr Recht zur Beseitigung von weiteren, in dem Protokoll nicht aufgeführten Mängeln verzichte. Eine Berufung auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrages liege in einer derartigen Individualvereinbarung nicht, ebenso - erst recht - auch nicht die erneute Verwendung einer unzulässigen Formularklausel.
Das Landgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und diese mit Beschluss vom 10. November 2011 dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die sofortige Beschwerde der Schuldnerin ist gemäß §§ 793, 567 ff. ZPO statthaft und auch in sonstiger Hinsicht zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist jedoch nicht begründet.
1. Das Landgericht ist zu Recht und aus zutreffenden Gründen davon ausgegangen, dass sich die Schuldnerin anlässlich der Abwicklung des Mietverhältnisses mit den Eheleuten A. jedenfalls auch noch in dem Abnahmetermin vom 17. März 2011 - und somit zu einem Zeitpunkt, als ihre Unterlassungsverpflichtung aus dem Anerkenntnisurteil vom 02. März 2011 bereits feststand und ihr auch bekannt war - auf die in ihren Allgemeinen Vertragsbedingungen (Fassung D 1963) zu Ziffer 5 enthaltene und mit der in dem Tenor des angefochtenen Urteils unstreitig im Wesentlichen inhaltsgleiche Vertragsklausel berufen und auf diese Weise die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf die Eheleute A. erreicht hat, zu deren Übernahme diese gesetzlich nicht verpflichtet waren.
a) Selbst schon ohne Hinzunahme des Anschreibens der Schuldnerin an die Eheleute A. vom 01. März 2011 wird nämlich aus dem Abnahmeprotokoll vom 17. März 2011 hinreichend deutlich, dass die Schuldnerin die gesamten dort jeweils in der Spalte "M" angekreuzten Maßnahmen - mithin also unter anderem das Entfernen der Wand- und Deckentapeten sowie das Abschleifen und Lackieren der Türblätter und der Türzargen - als "Schäden" angesehen hat, zu deren Beseitigung sie die Eheleute A. für verpflichtet hielt. Dies ergibt sich nämlich bereits aus der ausdrücklichen - wenn auch sprachlich etwas verunglückten - Formulierung in dem Abnahmeprotokoll
"Der Mieter verpflichtet sich hiermit ausdrücklich bis zum Ablauf des Mietverhältnisses die unter "M" aufgeführten Schäden fachgerecht auszuführen und zu beseitigen".
Das gleiche Begriffsverständnis wird darüber hinaus aber auch durch das genannte Schreiben vom 01. März 2011 zusätzlich bestätigt, in dem unter den "Schäden", die bis zur Rückgabe der Mietsache zu beseitigen sind, beispielhaft wiederum auch die "Tapeten an den Wänden" und "fehlende Anstriche und/oder Lackschäden an den Türen und Zargen" aufgezählt sind.
b) Tatsächlich handelt es sich aber bei den so von der Schuldnerin als "Schäden" der Pflicht des Mieters zur Beseitigung von über die bloße Abnutzung hinausgehendenden Mängeln der Mietsache zugeordneten Maßnahmen um Schönheitsreparaturen im Sinne der in dem Anerkenntnisurteil vom 02. März 2011 in Bezug genommenen Formularklausel und der weitestgehend inhaltsgleichen Vorgängerbestimmung der mit den Eheleuten A. vereinbarten "Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung D 1963)", die beide wiederum eng an die gesetzliche Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 4 der zweiten Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. BV) angelehnt sind. Denn wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich jedenfalls bei dem Austausch der Tapeten an den Wänden stets und bei dem Abschleifen und Neulackieren der Türen jedenfalls dann um Schönheitsreparaturen in dem Sinne der genannten Vertragsklauseln, wenn diese nicht von den Mietern beschädigt worden sind. Dass die Eheleute A. solche etwa ersatzpflichtigen Beschädigungen an den Türen im konkreten Fall verursacht hätten, ist nicht einmal von der Schuldnerin selbst auch nur behauptet worden.
c) Zwar nicht nach ihrer Bezeichnung, aber doch in der Sache hat die Schuldnerin daher von den Eheleuten A. auch in dem Abnahmetermin vom 17. März 2011 nach wie vor die Beseitigung von gesetzlich nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen verlangt, wobei als Begründung für die damit verbundene Überwälzung von Vertragspflichten auf die Mieter nur die unwirksame Formularbestimmung in Betracht kommt, deren Verwendung die Schuldnerin aufgrund des Anerkenntnisurteils vom 02. März 2011 gerade zu unterlassen hat. Damit hat die Schuldnerin gegen die Verpflichtung aus diesem Anerkenntnisurteil verstoßen. Dabei hat sie auch schuldhaft gehandelt, denn ihre gesetzlichen Vertreter haben es zumindest fahrlässig unterlassen, durch entsprechende Organisationsmaßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass ihre mit der Abnahme der Wohnung der Eheleute A. betrauten Mitarbeiter diesen gegenüber nicht mehr den Standpunkt vertraten, diese seien zur Durchführung der von ihnen verlangten Schönheitsreparaturen vertraglich oder gesetzlich verpflichtet.
d) Im Ergebnis ohne Erfolg beruft sich die Schuldnerin darauf, ein Verstoß gegen die Unterlassungsverpflichtung aus dem Anerkenntnisurteil liege deshalb nicht vor, weil sich die Parteien des Mietvertrages auf die Entfernung der Wand- und Deckentapeten und das Abschleifen und Neulackieren der Türen durch die Eheleute A. im Gegenzug für einen Verzicht der Schuldnerin auf alle weitergehenden Ansprüche auf Schadensersatz geeinigt und die Eheleute A. die genannten Verpflichtungen daher im Wege einer vergleichsweisen Individualvereinbarung freiwillig übernommen hätten.
aa) Eine derartige Individualvereinbarung käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Eheleute A. erkannt hätten, dass sie zu einer Vornahme der von ihnen verlangten Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet waren und wenn es deswegen vor oder während der Übergabeverhandlung zu Meinungsverschiedenheiten gekommen wäre, die durch eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien hätten beigelegt werden können (AG Hildesheim NJW-RR 2009, 1613 f. = juris Rn 26; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 BGB Rn 282). Eine solche besondere Situation, die den sich ansonsten bereits aus der Urkundenlage ergebenden Verstoß gegen die Unterlassungspflicht ausnahmsweise entfallen lassen könnte, hätte nach den allgemeinen Regeln zur Darlegungs- und Beweislast, die auch in dem Verfahren nach § 890 ZPO Anwendung finden (OLG Frankfurt, GRUR 2006, 520 = juris Rn 16; BeckOK ZPO/Stürner (Stand: 01. Oktober 2011), § 890 ZPO Rn 47), von der Schuldnerin dargelegt und gegebenenfalls auch bewiesen werden müssen.
bb) Für eine solche Vereinbarung gibt der Vortrag der Schuldnerin jedoch nichts her. Dass die Mieter ihre Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bestritten hätten oder dass sie durch die Mitarbeiter der Schuldnerin auf die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Formularklausel hingewiesen worden wären, behauptet nicht einmal die Schuldnerin selbst. Im Übrigen handelt es sich, wie bereits ausgeführt, auch nicht nur bei den Leistungen, zu deren Ausführung sich die Eheleute A. in dem Abnahmeprotokoll verpflichtet haben, sondern auch bei denjenigen, auf deren Durchführung die Schuldnerin dort (scheinbar) verzichtet hat - nämlich bei dem Abschleifen und Lackieren der Türen - zumindest im Zweifel um Schönheitsreparaturen, zu denen die Mieter tatsächlich nicht verpflichtet waren. Die weitere Behauptung der Schuldnerin, es habe noch zusätzliche Mängel der Mietsache gegeben, die in dem Protokoll nicht aufgeführt, aber von ihrem vergleichsweisen Verzicht durch die mit dem Abnahmeprotokoll dokumentierte Vereinbarung mit umfasst seien, ist unsubstantiiert; gegen sie streitet außerdem auch schon die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit des Abnahmeprotokolls. Mangels abweichender Anhaltspunkte gab es daher keinen Streit der Parteien des Mietvertrages, der durch ein gegenseitiges Nachgeben im Sinne einer vergleichsweisen Regelung hätte beigelegt werden können. Wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, hatte das Abnahmeprotokoll daher allenfalls den Charakter eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, durch das aber zusätzliche, nicht bereits ohnehin bestehende Verpflichtungen der Eheleute A. nicht begründet werden sollten.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Ein Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde besteht nicht.