Prospekthaftung: Kein Prospektfehler und Verjährung bei Hinweis auf Mindererträge

Oberlandesgericht Düsseldorf · I-6 U 189/09 · 02.03.2011

KI-Zusammenfassung

Der Anleger verlangte von der Gründungskommanditistin Schadensersatz wegen behaupteter Prospektfehler beim Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds. Streitpunkt waren u.a. angeblich unzureichende Risikoaufklärung, fehlerhafte Kosten- und Einnahmendarstellungen sowie ein nicht berücksichtigtes Mietausfallrisiko. Das OLG wies die Berufung zurück: Die gerügten Punkte begründeten überwiegend keinen Prospektfehler; zudem waren Ansprüche wegen Abweichungen der Indexsteigerung jedenfalls verjährt, nachdem Rechenschaftsberichte wiederholt die Minderentwicklung aufgezeigt hatten. Eine nichtanlegergerechte Beratung durch den Bankmitarbeiter war in der Berufung nicht mehr Streitgegenstand.

Ausgang: Berufung gegen die klageabweisende Entscheidung ohne Erfolg; geltend gemachte Prospektmängel greifen nicht durch bzw. sind teilweise verjährt.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Gründungskommanditist haftet aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen für Prospektfehler, die bei den Aufnahmeverhandlungen verwendet werden; ihm ist das Verschulden von Vertriebsbeauftragten nach § 278 BGB zurechenbar.

Prospektangaben und Prognosen sind nicht deshalb fehlerhaft, weil sich die wirtschaftliche Entwicklung später anders realisiert; maßgeblich ist, ob die Prognose ex ante durch Tatsachen gestützt und vertretbar ist.

Personelle und kapitalmäßige Verflechtungen sind im Prospekt darzustellen, soweit sie für die Anlageentscheidung wesentlich sind; eine zusätzliche Detailangabe ist entbehrlich, wenn sie für den Anleger nicht entscheidungserheblich ist und die Darstellung sonst hinreichend verständlich bleibt.

Geringfügige Unrichtigkeiten in Einzelklauseln oder Parametern eines Prospekts begründen keinen Prospektfehler, wenn die Kosten im Prospekt insgesamt zutreffend ausgewiesen sind und die Abweichung für die Anlageentscheidung nicht wesentlich ins Gewicht fällt.

Für die Verjährung nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB genügt die Kenntnis (oder grob fahrlässige Unkenntnis) der anspruchsbegründenden Umstände; wiederholte Hinweise in Rechenschaftsberichten auf das Zurückbleiben prospektierter Indexsteigerungen können diese Kenntnis begründen.

Vorinstanzen

Landgericht Düsseldorf, 9 O 133/08

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 13.11.2009 verkündete Ur-teil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelas-sen, die Vollstreckung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte als Gründungskommanditistin auf Schadensersatz wegen seines im Jahr 1993 erfolgten Beitritts zu der Fondsgesellschaft in Anspruch, die mit steuerlicher Förderung durch Sonderabschreibungen ein Geschäftshaus mit ca. 22.800 qm Nutzfläche in Magdeburg errichtet hat und vermietet. Die Beklagte ist an diesem Projekt in verschiedenen Funktionen beteiligt, u.a. als Initiatorin, Gründungskommanditistin, Prospektherausgeberin, Finanzierungsvermittlerin, Baubetreuerin und Mietgarantiegeberin. Die A-Bank übernahm die Zwischenfinanzierung, die Mittelverwendungskontrolle und den Mitvertrieb. Schon vor dem Vertrieb des Zeichnungskapitals ist die noch zu errichtende Immobilie gegen einen indexierten Mietzins für die Dauer von jeweils 10 Jahren und der zweimaligen Option zur Verlängerung um 5 Jahre vermietet gewesen. Mieter waren die B-AG hinsichtlich einer Teilfläche von 16.900 qm und die C-GmbH hinsichtlich der restlichen Fläche. Für die letztgenannte Mieterin übernahm die Beklagte für die Dauer von 10 Jahren eine Mietgarantie.

Der Kläger beteiligte sich bereits vor dem Jahr 1993 an einem im Jahr 1991 aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds D, der mit einem Kommanditkapital von ca. 78 Mio. DM ein Bürogebäude in Bonn errichtet hat. Mit Schreiben vom 27.06.1993 zeigte der Kläger bei der A-Bank Interesse an einer Beteiligung in "offenen oder geschlossenen Fonds". Der Zeuge E., ein Mitarbeiter der A-Bank, übersandte daraufhin dem Kläger den am 20.06.1993 von der Beklagten herausgegebenen Prospekt über die Fondsgesellschaft (Anlage K1). Der in dem Prospekt abgedruckte Gesellschaftsvertrag enthält zwei Fehler. Zum einen wurde in § 3 Nr. 4 angegeben, dass auf das von der Beklagten erhobene Initiierungsentgelt in Höhe von 0,5 % des Gesamtaufwandes, der laut S. 30 des Prospekts DM 158,4 Mio. beträgt, Umsatzsteuer erhoben wird. Tatsächlich fiel keine Umsatzsteuer an. Ferner wird in § 12 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages die Komplementärhaftungsvergütung mit 0,5 % der vereinbarten Fremdfinanzierung angegeben, die gemäß S. 31 des Prospektes DM 42. Mio. beträgt. Tatsächlich ist jedoch eine Komplementärhaftungsvergütung in Höhe von 0,5 % der vereinbarten Zwischenfinanzierung in Höhe von DM 50 Mio. angefallen. In der Darstellung der Gesamtkosten auf S. 30 des Prospektes werden allerdings die sich aus dem Initiierungsentgelt und der Komplementärhaftungsvergütung ergebenden Kosten in Höhe von TDM 1.042 korrekt ausgewiesen.

Nachdem der Zeuge E. die Ehefrau des Klägers und auch den Kläger selbst telefonisch beraten hatte, zeichnete der Kläger am 26.07.1993 seinen direkten Beitritt als Kommanditist zu der Fondsgesellschaft mit einer Zeichnungssumme DM 40.000,- zzgl. 5 % Agio an dem Kommanditkapital der Fondsgesellschaft in Höhe von insgesamt DM 95 Millionen zzgl. 5 % Agio. Ferner zeichnete er auch noch einen L-Reservefonds mit DM 20.000,-. Der Kläger erhielt jährlich die Rechenschaftsberichte der Geschäftsführung zu dem jeweils vorangegangenen Geschäftsjahr. Jedenfalls in den Rechenschaftsberichten der Geschäftsjahre 1998 bis 2003 wurde der Kläger darüber informiert, dass die in dem Prospekt prognostizierten Indexsteigerungen der Miete nicht erreicht werden. Ferner ist der Kläger in den Rechenschaftsberichten zum Geschäftsjahr 2002 darüber informiert worden, dass die B-AG von ihrem Optionsrecht zur Verlängerung des Mietverhältnisses keinen Gebrauch machen werde und deren Mietvertrag damit zum 31.08.2004 ende. Zudem ist der Kläger darüber informiert worden, dass der von der B-AG gezahlte Mietzins in Höhe von € 14 pro qm nach der derzeitigen Vermietungssituation in Magdeburg nicht mehr erzielt werden könne, sondern allenfalls € 6 – 7 pro qm möglich seien. Schließlich berichtete die Geschäftsführung in dem Rechenschaftsbericht des Geschäftsjahres 2003, den der Kläger im Jahr 2004 erhielt, dass die Immobilie wegen des Auslaufens des Generalmietvertrages mit der B-AG ab dem Geschäftsjahr 2005 nur zu ca. 50 % vermietet sein werde. Weiter heißt es wörtlich:

"In Abstimmung mit dem Beirat schlägt die Geschäftsführung vor, für das Geschäftsjahr 2003 keine Ausschüttungen vorzunehmen, sondern das erwirtschaftete liquide Ergebnis in Höhe von rund € 2.433.000,- (= rd. 5 % bezogen auf die Nominalbeteiligung) den Rücklagen zuzuführen und eine weitere Sondertilgung bis zu € 2.500.000,- auf das Fremdkapital vorzunehmen.

Die Erhöhung der Sondertilgung ist notwendig, damit die Annuitätenbelastung weiter gesenkt werden kann. Die Gesellschaft muss - aufgrund des Auslaufs der Generalmietverhältnisse und der nicht mehr zu erzielenden bisherigen Mieten - hierfür weitere Vorsorge treffen."

Bis zum Jahr 2005 erhielt der Kläger Barausschüttungen und Steuergutschriften in Höhe von insgesamt € 7.029,24. Ferner brachte ihm die Vorgesellschaft in der Zeit von 1993 bis 2006 Steuervorteile in Höhe von insgesamt € 4.695,97 ein.

Der Kläger hat unter Bezug auf das von ihm als Anlage K2 vorgelegte Privatgutachten des Dipl. Volksw. H. vom 14.04.2007 behauptet, der Prospekt vom 20.06.1993 stelle die Kapitalanlage in vielen Punkten, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen erst weiter unten noch näher eingegangen wird, falsch dar und prognostiziere die zu erwartenden Mieteinnahmen nicht richtig. Darüber hinausgehend hat er geltend gemacht, der Prospekt sei fehlerhaft, weil in der Prognoserechnung das Mietausfallrisiko für die Zeit nach dem Ende der Mietgarantie nicht einkalkuliert worden sei. Ferner hat er gemeint, dass der Prospekt weder auf die Gefahr des Totalverlustes noch auf die Gefahr der nur eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung, noch auf das Risiko hinweise, möglicherweise Nachschüsse leisten zu müssen. Ferner sei der Beklagten das Verhalten des Zeugen E. zurechenbar. Dieser habe ihn weder nach seinen Anlagezielen befragt, noch ihn über die vorgenannten Risiken aufgeklärt. Stattdessen habe der Zeuge E. ihn betrogen, indem er seiner Ehefrau versichert habe, es handele sich um eine Kapitalanlage, die zur Altersvorsorge geeignet sei, da er das investierte Kapital unter allen Umständen zurückerhalte. Er habe ihm zudem zugesichert, die Kapitalanlage werfe jährlich Barausschüttungen in Höhe von mindestens 5,25% ab. Sein Schaden belaufe sich auf € 26.470,61, da er die Beteiligung an der Fondsgesellschaft (investierter Betrag € 21.474,26 abzüglich Ausschüttungen und Steuergutschriften in Höhe von € 7.029,24) nicht gezeichnet, sondern in eine andere steuersparende Kapitalanlage mit einer jährlichen Verzinsung von mindestens 4% (entgangene Anlagezinsen in Höhe von € 12.025,59) investiert hätte, wenn der Prospekt keine Fehler enthalten hätte und er durch den Zeugen E. richtig beraten worden wäre.

Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben und gemeint, dass weder der Prospekt die von dem Kläger gerügten Fehler aufweise noch der Zeuge E. ihn falsch beraten habe. Die ausdrückliche Kalkulation eines Mietausfallrisikos für die Zeit nach dem Ende der Generalmietverträge sei nicht erforderlich gewesen, da die prospektierte Prognoserechnung für das Geschäftsjahr 2005 eine Rücklage von DM 5,2 Mio. vorsehe, die ausreiche, um für die Dauer von 10 Jahren einen Mietausfall in Höhe von 5% zu kompensieren.

In der mündlichen Verhandlung vom 05.05.2009 hat das Landgericht den Kläger darauf hingewiesen, dass sein Vortrag in dem Schriftsatz vom 28.04.2009 verspätet sei. Der Klägervertreter hat daraufhin keinen Antrag gestellt. Gegen das klageabweisende Versäumnisurteil vom 05.05.2009 hat der Kläger mit Schriftsatz vom 19.05.2009 Einspruch eingelegt. Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht das vorgenannte Versäumnisurteil aufrechterhalten. Eventuelle Schadensersatzansprüche des Klägers seien jedenfalls verjährt. Durch die Rechenschaftsberichte der Geschäftsführung sei dem Kläger spätestens im Jahr 2004 bekannt gewesen, dass sich die Fondsgesellschaft anders als prospektiert wirtschaftlich negativ entwickelt habe. Er hätte deshalb anwaltlichen Rat wegen der sich ihm aufdrängenden fehlerhaften Prospektangaben einholen müssen. Dies habe er grob fahrlässig unterlassen.

Einen von dem Kläger gestellten Tatbestandsberichtigungsantrag hat das Landgericht mit Beschluss vom 28.04.2010 zurückgewiesen. Gegen die rechtliche Würdigung des landgerichtlichen Urteils richtet sich die Berufung des Klägers. Die Verjährung sei aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen nicht eingetreten. Das Landgericht habe zu Unrecht festgestellt, dass die Fondsgesellschaft im Jahr 2003 aus wirtschaftlichen Gründen zu einer Barausschüttung wirtschaftlich nicht mehr in der Lage gewesen sei. Tatsächlich sei eine Barausschüttung in Höhe von 5% möglich gewesen und nur unterblieben, um eine Sondertilgung der Darlehensverbindlichkeiten vornehmen zu können. Ferner sei es wegen der positiven Tendenz, die der Rechenschaftsbericht des Geschäftsjahres 2003 vermittelt habe, von ihm nicht grob fahrlässig gewesen, keinen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Angelegenheit zu beauftragen. Im Übrigen verkenne das Landgericht, dass die Verjährung hinsichtlich jeder Pflichtverletzung der Beklagten gesondert zu prüfen sei. Daher habe sich das Landgericht zu Unrecht nicht mit den von ihm bereits erstinstanzlich gerügten Pflichtverletzungen der Beklagten befasst, die der Kläger in der Berufungsbegründungsschrift mit folgender Aufzählung umschreibt:

"

keine ausreichende Aufklärung über das Fondskonzept; keine ausreichende Aufklärung über personelle Verflechtungen; irreführende Darstellung der Investitionskosten; fehlerhafte Darstellung der zu erwartenden Einnahmen; fehlerhafte Prognoserechnung; keine Berücksichtigung des Mietausfallrisikos; fehlerhafte wirtschaftliche Beurteilung der Vermögensanlage; unzureichende Aufklärung über die mit der Beteiligung verbundenen Risiken."

• keine ausreichende Aufklärung über das Fondskonzept;
• keine ausreichende Aufklärung über personelle Verflechtungen;
• irreführende Darstellung der Investitionskosten;
• fehlerhafte Darstellung der zu erwartenden Einnahmen;
• fehlerhafte Prognoserechnung;
• keine Berücksichtigung des Mietausfallrisikos;
• fehlerhafte wirtschaftliche Beurteilung der Vermögensanlage;
• unzureichende Aufklärung über die mit der Beteiligung verbundenen Risiken."

Der Kläger beantragt abändernd,

unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 05.05.2009 die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 26.470,61 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte und Freistellung von den Pflichten aus seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft, Düsseldorf, im Nominalwert von € 21.474,26.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte meint, die Berufung sei teilweise unzulässig, da der Kläger mit seinem Vortrag, es habe im Jahr 2003 keine wirtschaftliche Schieflage der Fondsgesellschaft vorgelegen, durch den Hinweis des Landgerichts in der mündlichen Verhandlung vom 05.05.2009 präkludiert sei und er nicht Tatsachen vorgetragen habe, aufgrund derer dieser verspätete Tatsachenvortrag doch noch zuzulassen sei. Ferner habe das Landgericht völlig zu Recht die Verjährung angenommen. Schließlich seien die von dem Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprüche ohnehin nicht begründet.

Ergänzend wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Entgegen der Meinung der Beklagten ist die Berufung zulässig. Die Frage, ob ein Tatsachenvortrag gemäß § 531 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zurückzuweisen ist, betrifft nicht die Zulässigkeit, sondern die Begründetheit der Berufung. Abgesehen davon liegt keine Zurückweisung des angeblich verspäteten Vortrags im Sinne dieser Vorschrift vor, da das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 05.05.2009 lediglich auf die angebliche Verspätung des Tatsachenvortrags des Klägers in seinem Schriftsatz vom 28.04.2009 hingewiesen hat.

Die Berufung ist jedoch unbegründet.

Der missverständlich formulierte Berufungsantrag des Klägers ist entsprechend seinem gesamten Vorbringen so auszulegen, dass er im Wege des Schadensersatzes die Zahlung von € 26.470,61 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit begehrt, Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte und Pflichten aus seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft. Demgegenüber begehrt er nicht, die Beklagte darüber hinausgehend auch zu verurteilen, ihn von seinen Pflichten aus der vorgenannten Beteiligung freizustellen, auch wenn er das Wort "Freistellung" in der von ihm angebotenen Zug-um-Zug-Leistung verwendet.

Wie die von dem Kläger in der Berufungsbegründung vorgenommene, oben zitierte abschließende AufzähIung der noch in zweiter Instanz geltend gemachten Klagegründe zeigt und er auch in der mündlichen Verhandlung zu erkennen gegeben hat, stützt der Kläger seine Berufung nicht mehr auf die von ihm in erster Instanz noch geltend gemachte nichtanlegergerechte Anlageberatung durch den Zeugen E., auch nicht auf angeblich falsche Zusicherungen des Zeugen E. über die Sicherheit und Renditestärke der Kapitalanlage und einen dadurch begangenen Betrug zu seinem Nachteil.

Die Berufung stellt nicht in Abrede, dass etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte wegen Prospekthaftung im engeren Sinne jedenfalls analog § 20 Abs. 4 KAGG verjährt sind. Zu Recht greift allerdings die Berufung die rechtliche Würdigung des Landgerichts insoweit an, als dieses unter Verkennung der Vorschrift des § 199 Abs. 1 BGB etwaige andere Schadensersatzansprüche des Klägers ohne Rücksicht auf die im Einzelnen gerügte angeblichen Pflichtverletzungen der Beklagten generell deshalb für verjährt gehalten hat, weil er aufgrund der Rechenschaftsberichte der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft Kenntnis von deren negativen wirtschaftlichen Entwicklung gehabt hat.

Dem Kläger ist auch insoweit Recht zu geben, als dass gegen die Beklagte als Gründungskommanditistin grundsätzlich Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen in Betracht kommen. Da die Kommanditistenstellung durch den Abschluss eines Aufnahmevertrags mit den übrigen Gesellschaftern erlangt wird, haftet gemäß § 278 BGB ein Gründungskommanditist für das Verschulden bei Vertragsverhandlungen, dass der zur Führung der Aufnahmeverhandlungen ermächtigte Komplementär begeht (BGH, Urteil vom 01.10.1984 – II ZR 158/84). Daher haftet der Gründungskommanditist auch für etwaige Fehler des Prospekts, der bei den Aufnahmeverhandlungen verwandt wird (BGH, a.a.O.). Gemäß § 278 BGB ist ihm auch das Verschulden von Vertriebsbeauftragten zurechenbar, da sie in seinem Verantwortungsbereich tätig werden (BGH, Urteil vom 14.07.2003 – II ZR 202/02; OLG Karlsruhe, Urteil vom 03.07.2009 – 14 U 51/08). Dementsprechend ist der Beklagten ein etwaiges Verschulden der A-Bank und ihrer Mitarbeiter, wie der Zeuge E., zurechenbar, da die A-Bank mit dem Vertrieb der Beteiligungen an der Fondsgesellschaft beauftragt war.

Dennoch ist der Berufung kein Erfolg beschieden, da die einzelnen Klagegründe, auf die der Kläger durch seine oben zitierte Aufzählung auch noch in zweiter Instanz Bezug nimmt und die das Landgericht zu würdigen aufgrund seiner fehlerhaften Rechtsauffassung zur Verjährung weitgehend unterlassen hat, schon dem Grunde nach keinen oder jedenfalls keinen durchsetzbaren Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte wegen eines ihr zurechenbaren Verschuldens bei Vertragsverhandlungen rechtfertigen:

"Keine ausreichende Aufklärung über das Fondskonzept":

1. "Keine ausreichende Aufklärung über das Fondskonzept":

Entgegen der Meinung des Klägers liegt kein Prospektfehler wegen "keiner ausreichenden Aufklärung über das Fondskonzept" vor. Unter dieser Überschrift hat der Kläger erstinstanzlich gerügt, dass er nicht darüber aufgeklärt worden ist, dass die Fondsgesellschaft früher anders firmierte. Dem Anleger muss für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, das heißt er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGH, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 22.03.2010 – II ZR 16/09, Rz. 13). Es ist jedoch für den Anleger nicht von wesentlicher Bedeutung, dass die Fondsgesellschaft früherer unter "Fondsgesellschaft XY" firmierte und bereits im Jahr 1989 gegründet worden ist. Der Kläger hat nämlich nicht vorgetragen, dass die Fondsgesellschaft in der Zeit bis zu seinem Beitritt andere als mit dem prospektierten Anlageprojekt zusammenhängende Geschäfte getätigt hat.

"Keine ausreichende Aufklärung über personelle Verflechtungen":

2. "Keine ausreichende Aufklärung über personelle Verflechtungen":

Der Kläger ist, anders als er meint, auch hinlänglich über die personellen Verflechtungen der an dem Anlageprojekt beteiligten Unternehmen und Personen aufgeklärt worden. Zwar muss der Prospekt eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Emissionsprospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile enthalten (BGH, Urteil vom 21.09.2010 – XI ZR 232/09, Rz. 29). Diesen Anforderungen genügt jedoch der Prospekt, indem er einerseits auf den Seiten 25 ff. die an dem Anlageprojekt beteiligten Unternehmen, deren kapitalmäßige und personelle Verflechtungen sowie ihre projektbezogenen Leistungen in einer übersichtlichen tabellarischen Form darstellt sowie andererseits auf den Seiten 30 f eine tabellarische Übersicht gibt, wie viel des Gesamtkostenaufwandes in Höhe von DM 158.400.000 auf die Vergütung der vorgenannten Unternehmen entfällt. Ohne Erfolg rügt der Kläger in diesem Zusammenhang, dass der letztgenannten tabellarischen Übersicht nicht unmittelbar zu entnehmen ist, welches Unternehmen der Unternehmensgruppe der Beklagten die Zahlungen erhält, sondern dort nur pauschal von der "O-Gruppe" die Rede ist. Zum einen ist der Beklagten Recht zu geben, dass eine weitere Ausdifferenzierung der Zahlungsempfänger der übersichtlichen Darstellung der Gesamtkosten abträglich gewesen wäre. Zum anderen erschließt sich dem sorgfältigen Leser aus dem übrigen Text des Prospekts, insbesondere der zuvor erwähnten, auf S. 25 f des Prospekts abgedruckten Tabelle über die an dem Anlageprojekt beteiligten Unternehmen und die von ihnen abgedeckten Leistungsbereiche, welches Unternehmen der "O-Gruppe" Zahlungsempfänger der auf S. 30 aufgelisteten Vergütungen ist. Zu Unrecht erhebt der Kläger des Weiteren den Vorwurf, die A-Bank werde nicht als Zahlungsempfänger der Zwischenfinanzierung genannt. Auf S. 31 des Prospektes wird unter der Überschrift "Gesamtfinanzierung der Investition" die A-Bank ausdrücklich als zwischenfinanzierendes Kreditinstitut angegeben. Ferner wird die A-Bank in der bereits erwähnten Tabelle auf S. 24 des Prospektes ausführlich dargestellt und auch dort die Zwischenfinanzierung als ein von ihr abgedeckter Leistungsbereich erwähnt.

Ohne Erfolg macht der Kläger in dem Schriftsatz vom 19.01.2011 geltend, der Prospekt sei auch insoweit unrichtig, als dort nicht konkret darauf hingewiesen werde, dass zwischen der Beklagten und der O-Fonds GmbH sowie der O-T-GmbH jeweils ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag bestanden habe. Zum einen liegt eine solche konzernmäßige Verflechtung der Gesellschaften für den verständigen Leser sehr nahe, da der Prospekt die drei Unternehmen unter dem auf einen Konzern verweisenden Begriff "O-Gruppe" zusammenfasst. Im Übrigen fehlt es an einer substantiierten Darlegung und ist dem Senat auch sonst nicht erkennbar, inwieweit die zusätzliche Information, dass die im Prospekt explizit dargestellte kapitalmäßige Verflechtung auch durch Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge flankiert wird, für die Entscheidung eines Anlegers von wesentlicher Bedeutung gewesen sein soll. Auch hier gilt das eben Gesagte, dass die Überfrachtung des Prospekts mit nicht wesentlichen Details dessen Aussagekraft abträglich ist.

Soweit der Kläger in dem Schriftsatz vom 19.01.2011 unter pauschale Bezugnahme auf aktuelle Presseberichte behauptet hat, der Aufsichtsratsvorsitzende F. der Beklagten sei bis zum Sommer 2009 auch Aufsichtsratsvorsitzender der A-Bank gewesen, ist der Vortrag schon nicht substantiiert, weil unklar bleibt, ob Herr F. auch in dem Jahr 1993, in dem der Kläger dem Immobilienfonds beigetreten ist, diese Doppelfunktion innegehabt haben soll.

Beweisfällig bleibt der Kläger für seine gleichfalls in dem Schriftsatz vom 19.01.2011 aufgestellte Behauptung, die Beklagte sei eine 100%ige Tochter der A-Bank. Die Beklagte hat dies in der mündlichen Verhandlung vom 20.01.2011 ausdrücklich bestritten. Mit dem Schreiben der K-AG vom 07.12.1993 (Anlage BK6), in dem diese gegenüber einem anderen Anleger werbend darauf hinweist, die Beklagte sei eine 100 %ige Tochtergesellschaft der A-Bank, wird ein solches Beteiligungsverhältnis nicht nachgewiesen. Es ist nicht ausgeschlossen, wie es die Beklagte behauptet hat, dass sich der Verfasser des Schreibens, ein Vertriebsmitarbeiter der K-AG, bloß ungenau ausgedrückt oder geirrt hat oder falsch informiert gewesen ist.

"Irreführende Darstellung der Investitionskosten":

3. "Irreführende Darstellung der Investitionskosten":

Eine irreführende Darstellung der Investitionskosten ist entgegen der Meinung des Klägers nicht feststellbar. Soweit der Kläger kritisiert, die Darstellung der Gesamtkosten der Investitionen auf S. 30 des Prospektes basiere auf Bruttobeträgen inklusive Umsatzsteuer, ist eine Irreführung des Lesers schon deshalb ausgeschlossen, weil er in der Überschrift der Tabelle ausdrücklich auf die Darstellung inklusive Umsatzsteuer hingewiesen wird. Zudem wäre gerade eine Aufschlüsselung des Gesamtkostenaufwandes ohne Umsatzsteuer irreführend, weil dann ein Teil der Ausgaben der Fondsgesellschaft ausgeblendet werden müsste. Entgegen der Meinung des Klägers führen auch die Prospektfehler in §§ 3 Nr. 4 und 12 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrags - die nicht ganz korrekte Berechnung der Komplementärhaftungsvergütung mit 0,5 % der Fremdfinanzierung in Höhe von DM 42 Mio. statt mit 0,5 % der Zwischenfinanzierung in Höhe von DM 50 Mio. sowie der nicht korrekte Ausweis der Initiierungsgebühr zzgl. USt. statt netto - nicht zu einer Irreführung des Anlegers über einen für seine Anlageentschließung wesentlichen Umstand. Zum einen weist die tabellarische Darstellung des Gesamtkosten auf S. 30 die Summe der richtig berechneten Komplementärhaftungsvergütung und der Initiierungsgebühr zutreffend mit TDM 1.042 aus. Zum anderen würde sich bei einer Berechnung dieser beiden Kostenarten nach den in dem Gesellschaftsvertrag angegebenen Parametern (= DM 1.152.480) auch keine wesentliche Verschiebung der Kosten ergeben, da die Differenz (= DM 110.480) nur 0,07 % des Gesamtkostenaufwands von DM 158.400.000 ausmacht.

Kein für die Anlageentscheidung wesentlicher Umstand stellt es im Übrigen dar, wie in dem Prospekt auf S. 31 der Kostenaufwand pro qm Nutzfläche berechnet wird. Es kann dahinstehen, ob bei einer solchen Kostenbetrachtung das Agio nicht heraus gerechnet werden darf und ob durch den in dem Prospekt vorgenommenen Abzug der Kosten für die Stellplätze und der Umsatzsteuererstattung ein doppelter Abzug der auf die Stellplätze entfallenden Umsatzsteuer vorgenommen worden ist, wie der Kläger meint. Eine Irreführung des Anlegers ist durch solche etwaigen Ungenauigkeiten ausgeschlossen, da der nur wenige Rechenschritte umfassende Rechenweg, der zu der Prospektangabe von einem Kostenaufwand von "ca. DM 5.400 je qm Nutzfläche" geführt hat, gleichfalls dargestellt wird und daher ein verständiger Leser selbst überprüfen kann, ob er diese von dem Prospektherausgeber angestellten Betrachtungsweise des Kostenaufwands pro Nutzfläche teilt.

"Irreführende Darstellung der Finanzierungskosten":

4. "Irreführende Darstellung der Finanzierungskosten":

Die Darstellung der Zwischenfinanzierungszinsen, Avalgebühren und der Notarkosten in einer Summe ist entgegen der Meinung des Klägers nicht zu beanstanden. Diese Zusammenfassung dient der Übersichtlichkeit der tabellarischen Darstellung der Gesamtkosten des Projekts auf S. 30 des Prospekts, ohne dass dem Anleger dadurch für seine Anlageentscheidung wesentliche Informationen vorenthalten werden. Ferner hat die Beklagte durch die Vorlage des Darlehensvertrags vom 02./03.06.1993 nachgewiesen, dass die Endfinanzierung bei der G-Bank zu dem auf S. 31 des Prospekts angegebenen Nominalzinssatz von 5,875 % erfolgt ist.

"Fehlerhafte Darstellung der zu erwartenden Einnahmen" und "fehlerhafte Prognoserechnung":

5. "Fehlerhafte Darstellung der zu erwartenden Einnahmen" und "fehlerhafte Prognoserechnung":

Ohne Erfolg beanstandet der Kläger die Prognoserechnung des Prospekts. Da der Anleger grundsätzlich das Risiko trägt, dass sich seine Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, muss die in dem Prospekt prognostizierte wirtschaftliche Entwicklung nicht tatsächlich eintreten. Die Interessen des Anlegers werden vielmehr dadurch gewahrt, dass die Prognosen im Prospekt durch Tatsachen gestützt und ex ante betrachtet vertretbar sein müssen (BGH, Urteil vom 27.10.2009 – XI ZR 338/08, Rz. 21). Vertretbar bedeutet nicht, dass die Prognose eine realistische, kaufmännischen Erfahrungen entsprechende vorsichtige Kalkulation enthalten muss (BGH, a.a.O., Rz. 24). Dementsprechend ist es nicht zu beanstanden, dass der Prospekt optimistisch die Mieteinnahmen auf Basis einer jährlichen Mietpreisindexsteigerung von 3,75 % zu Grunde legt. Auch braucht nicht geklärt zu werden, ob die Prospektangabe, die durchschnittliche Indexsteigerungen in der letzten 20 Jahre betrage "ca. 3,75 %" zutreffend ist. Zum einen stellt die von dem Kläger behauptete durchschnittliche Mietpreissteigerung von 3,6 % eine noch so geringe Abweichung dar, dass sie von der Prospektangabe "ca. 3,75 %" umfasst ist. Zum anderen ist ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch auch verjährt. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB verjährt ein Anspruch binnen 3 Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis hätte erlangen müssen. In den Rechenschaftsberichten der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft zu den Geschäftsjahren 1998 bis 2003, die dem Kläger in den Jahren 1999 bis 2004 übersandt worden sind, ist er jedes Mal darauf hingewiesen worden, dass die tatsächliche Indexsteigerung hinter der prospektierten Indexsteigerung deutlich zurückbleibt. Ihm war auch die Beklagte als potentieller Schuldner bekannt, da er die Beklagte aufgrund ihrer Funktionen als Prospektherausgeberin und Gründungskommanditistin der Fondsgesellschaft kannte.

Nicht zu beanstanden ist ferner, dass in der Prognoserechnung nur die Summe der zu erwartenden Mieteinnahmen ausgewiesen und nicht zwischen den beiden Generalmietern differenziert wird. Kein Fehler ist auch der Ansatz von Zinseinnahmen in Höhe von DM 902.500 im Jahr 1994. Wie die Beklagte unwiderlegt dargelegt hat, resultiert dieser Ansatz aus der Summe der im Jahr 1993 erhöhten Zinseinnahmen in Höhe von DM 700.000,-, die wegen der eingehenden Beteiligungsgelder und des noch nicht fälligen Werklohns des Generalunternehmers möglich sind, und der Zinseinnahmen des Jahres 1994 in Höhe von DM 202.500,-, die aus der prospektierten Anlage eines Wertpapierdepots in Höhe von DM 3,0 Mio. generiert werden.

Des Weiteren handelt es sich ersichtlich um eine unverbindliche Anpreisung, wenn der Prospekt auf S. 21 die prognostizierten Steuergutschriften mit Barausschüttungen vergleicht. Da an selber Stelle zugleich zutreffend erklärt wird, dass eine Steuergutschrift beim Anleger entweder zu einer Verringerung der Steuernachzahlung oder zu einer höheren Einkommensteuererstattung führt, ist eine Irreführung des Anlegers ausgeschlossen. Unberechtigt ist auch der Vorwurf des Klägers, die ersten Mieteinnahmen würden in der Prognoserechnung zu früh schon im Jahr 1994 angesetzt werden. Wie sich aus der Darstellung der Generalmietverträge auf S. 16 des Prospektes ergibt, sollte die Übergabe an beide Generalmieter bereits im Jahr 1994 stattfinden. Nicht zu beanstanden ist auch, dass die Prognoserechnung für das Jahr 1995 noch mit deutlich weniger Hypothekenzinsen als in den nachfolgenden Jahren kalkuliert, weil die Zwischenfinanzierung nach der Planung der Fondsgesellschaft durch die A-Bank erst in diesem Jahr auslaufen sollte.

"Fehlerhafte wirtschaftliche Beurteilung der Vermögenslage":

6. "Fehlerhafte wirtschaftliche Beurteilung der Vermögenslage":

Zu Unrecht beanstandet der Kläger die Prognoserechnung als zu optimistisch, dass die Mieteinnahmen um mindestens 30% zu hoch angesetzt und die prognostizierten Barausschüttungen aus der Liquiditätsreserve mitfinanziert seien. Wie oben bereits ausgeführt, genügt der Prospekt den rechtlichen Anforderungen, wenn die Prognoserechnung ex ante vertretbar ist. Ihr muss nicht eine kaufmännischen Erfahrungen entsprechende vorsichtige Kalkulation zu Grunde liegen (BGH, Urteil vom 27.10.2009 – XI ZR 338/08, Rz. 24). Es ist daher unerheblich, dass ein vorsichtiger Kaufmann möglicherweise die Mieteinnahmen um 30 % niedriger angesetzt hätte. Wie der Kläger zu diesem Abschlag von 30 % gelangt, legt er allerdings schon nicht näher dar. Selbst nach seinem Vortrag hätte mit Rücksicht auf die in den vergangenen letzten 20 Jahren durchschnittliche Indexsteigerung von 3,6 % eine entsprechend hohe Mietsteigerung prognostiziert werden dürfen, da die mit den Generalmietern abgeschlossenen Mietverträge eine Indexierung des Mietzinses vorsahen. Auch ist es vertretbar gewesen, die fortlaufende Steigerung der Mieteinnahmen nicht nur für die Zeit der 10-jährigen Mietbindung, sondern auch für die Jahre danach zu prognostizieren, da beide Generalmietverträge für die Mieter ein zweimaliges Optionsrecht zur Verlängerung um jeweils 5 Jahre vorsahen und bei einer nicht zu beanstandenden optimistischen Kalkulation auch von einer Ausübung dieser Optionsrechte ausgegangen werden durfte, weil zum Zeitpunkt der Prospekterstellung beide Mieter noch nicht bekundet hatten, von diesen Optionsrechten keinen Gebrauch machen zu wollen. Schließlich weist die Prognoserechnung durch eine direkte Gegenüberstellung des Einnahmenüberschusses mit der geplanten Barausschüttung für jeden Leser deutlich erkennbar aus, dass in verschiedenen Jahren diese jenen übersteigt und folglich aus der Liquiditätsreserve mitfinanziert werden muss.

"Keine Berücksichtigung des Mietausfallrisikos":

7. "Keine Berücksichtigung des Mietausfallrisikos":

Zu Unrecht macht der Kläger geltend, in der Prognoserechnung sei das Mietausfallrisiko nicht angemessen berücksichtigt worden. Wie zuvor dargelegt, hat der Prospektherausgeber im Rahmen einer optimistischen, jedoch vertretbaren Kalkulation annehmen dürfen, dass entweder die beiden Generalmieter von ihren Optionsrechten zur Verlängerung der Mietverträge Gebrauch machen oder aber nach Beendigung der Generalmieterverträge neue Mieter zu vergleichbaren Konditionen gefunden werden. Eine solche Prognose ist jedenfalls unter den damals gegebenen Umständen nicht zu beanstanden. Die B-AG, die 16.900 qm von 22.800 qm anmietete, verfügte als Tochtergesellschaft der Allianz AG über eine sehr gute Bonität. Die Mietverpflichtungen der anderen Generalmieterin C-GmbH war während der Dauer der ersten 10 Jahre durch eine Mietgarantie der Beklagten abgesichert. Ferner weist der Prospekt den Leser gleich zu Beginn des Kapitels "Die wirtschaftlichen Grundlagen", in dem die Prognoserechnung abgedruckt ist, durch Fettdruck besonders hervorgehoben und ausdrücklich auf die Gefahr hin, dass ein Mieter ausfallen kann oder nach Ablauf der ersten Mietperiode eine Neuvermietung zu anderen als den unterstellten Bedingungen erfolgen muss. Schließlich sieht die Prognose während des gesamten Prognosezeitraums eine Rücklage von mindestens DM 4,0 Mio. bis max. DM 5,6 Mio. vor, so dass der gesonderte kalkulatorische Ausweis eines Mietausfallrisikos entbehrlich gewesen ist.

"Unzureichende Aufklärung über die mit der Beteiligung verbundenen Risiken"

8. "Unzureichende Aufklärung über die mit der Beteiligung verbundenen Risiken"

Entgegen der Meinung des Klägers ist er durch den Prospekt hinreichend über die Risiken seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft aufgeklärt worden:

Es ist nicht erforderlich gewesen, ihn besonders auf ein Totalverlustrisiko seiner Beteiligung, auch nicht in Anbetracht der Fremdkapitalquote von ca. 30 %, hinzuweisen. Aus der Fremdfinanzierung eines Immobilienfonds ergibt sich kein strukturelles Risiko, das dem Anleger gegenüber besonders aufklärungsbedürftig ist, da selbst bei unzureichendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der Sachwert der Immobilie gegenüber steht (BGH, Urteil vom 27.10.2009 – XI ZR 337/08, Rz. 25). Solange die mit der Fremdfinanzierung verbundenen Belastungen in dem Prospekt zutreffend dargestellt werden, sind die sich daraus ergebenden Risiken allgemeiner Natur (BGH, a.a.O.). Sie können bei dem Kläger, der bereits vor der Beteiligung an der Fondsgesellschaft schon einem anderen geschlossenen Immobilienfonds beigetreten ist, als bekannt vorausgesetzt werden.

Ferner ist der Kläger entgegen seiner Meinung angemessen auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit seiner Beteiligung hingewiesen worden. Zwar ist es so, dass in dem Prospekt auf diesen Umstand mit hinreichender Deutlichkeit hingewiesen werden muss (BGH, Urteil vom 12.07.2007 – III ZR 145/06, Rz. 11). Dies ist jedoch geschehen, da der Prospekts auf S. 7 unter der Überschrift "Fungibilität" darauf hinweist, dass es sich bei der Beteiligung an einem Immobilienfonds um eine langfristige Beteiligung handelt, für die es keinen institutionalisierten Handel gibt. Abgesehen davon ist anzunehmen, dass die Veräußerbarkeit der Beteiligung für den Kläger bei seiner Anlageentscheidung nicht von wesentlicher Bedeutung war. Da es ihm erklärtermaßen um eine Steuersparanlage ging, ist seine damalige fehlende Veräußerungsabsicht zu unterstellen, da bei einer vorzeitigen Veräußerung seiner Beteiligung während der nach der Prognoserechnung langjährigen Verlustphase die von ihm bis dahin realisierten Steuervorteile Gefahr laufen würden, vom Finanzamt wegen fehlender Überschusserzielungsabsicht (d.h. wegen Liebhaberei) aberkannt zu werden.

Auch ist der Kläger durch den Gesamtzusammenhang des Prospekts angemessen auf das Risiko hingewiesen worden, dass die Gefahr eines Wiederauflebens seiner Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB besteht. Hierfür reicht es aus, wenn die Hinweise in dem Prospekt in ihrer Zusammenschau dem Anleger vor Augen führen, dass während der Startphase, aber auch bei Ausbleiben des erwarteten wirtschaftlichen Erfolgs des Projekts, die Kommanditistenhaftung wieder auflebt (BGH, Beschluss vom 09.11.2009 – II ZR 16/09). Schon auf S. 4 des Prospekts wird der Leser darauf hingewiesen, dass es sich bei der Beteiligung um eine wirtschaftliche Betätigung handelt, die mit Risiken verbunden ist. Ferner wird in der prospektierten Prognoserechnung rechnerisch dargelegt, dass die Barausschüttungen nicht aus dem erzielten Gewinn, sondern aus dem Liquidititätsüberschuss erfolgen sollen. In der Prognoserechnung wird auch ausdrücklich angegeben, dass schon in Folge der planmäßigen Ausschüttungen das Eigenkapital bis zum Jahr 2008 negativ bleiben wird. Für den verständigen Leser ist klar, dass dies erst recht gilt, wenn die wirtschaftliche Entwicklung schlechter als prospektiert verläuft. In dem der Prognoserechnung anschließenden Kapitel zu den steuerlichen Grundlagen wird dann unter der passenden Überschrift "Barausschüttung" dem Leser erklärt, dass durch diese Ausschüttungen die Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB bis zu der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme wieder auflebt. Dem Anleger ist damit hinreichend deutlich vor Augen geführt, worden, dass schon planmäßig für lange Zeit und erst recht, wenn es nicht so gut läuft, wie erhofft, seine Kommanditistenhaftung wieder auflebt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht zugelassen. Das Urteil hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 47, 48 GKG, 3 ZPO auf € 26.740,61 festgesetzt.