Rechtsschutzversicherung: Baurisikoausschluss bei Immobilienfonds-Prospekttäuschung

Oberlandesgericht Düsseldorf · I-4 U 110/02 · 20.01.2003

KI-Zusammenfassung

Die Kläger verlangten von ihrer Rechtsschutzversicherung Deckung für Schadensersatzklagen gegen Initiator, Vermittler und finanzierende Banken wegen irreführender Renditeangaben zu einem vollfinanzierten Immobilienfondsbeitritt. Streitpunkt war, ob der Baurisikoausschluss des § 4 (1) k ARB 75 greift. Das OLG Düsseldorf verneinte Deckung, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung in qualifiziertem, unmittelbarem Zusammenhang mit Planung/Errichtung des Fondsobjekts stand, u.a. wegen fehlender Baugenehmigung für die prospektierte Bebauung. Der Ausschluss erfasst auch Ansprüche gegen Vermittler sowie – aufgrund enger sachlicher Verknüpfung (verbundenes Geschäft/Einwendungsdurchgriff) – gegen die Banken.

Ausgang: Berufung der Kläger gegen die klageabweisende Deckungsentscheidung wegen § 4 (1) k ARB 75 zurückgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Der Ausschluss nach § 4 (1) k ARB 75 setzt einen qualifizierten Zusammenhang voraus, der neben einem zeitlichen auch einen inneren sachlichen Bezug zwischen der Rechtswahrnehmung und der Planung bzw. Errichtung eines Gebäudes verlangt.

Für die Anwendung des § 4 (1) k ARB 75 kommt es nicht auf die Anspruchsgrundlage (z.B. Delikt/Prospekthaftung statt Werkvertragsrecht) oder die Rolle des Anspruchsgegners am Bau an, sondern auf den sachlichen Bezug der geltend zu machenden Interessen zur Bauverwirklichung.

Regressansprüche wegen arglistiger Täuschung über Rendite-, Miet- oder Steuervorteilsprognosen im Rahmen eines Immobilienfonds können vom Baurisikoausschluss erfasst sein, wenn die Nichterfüllung der Erwartungen maßgeblich auf bau- bzw. genehmigungsbezogenen Umständen beruht.

Die Einordnung einer Immobilienfondsbeteiligung als Kapitalanlage schließt die Anwendung des § 4 (1) k ARB 75 nicht aus, wenn das Anlageziel typischerweise durch Planung und Errichtung eines konkreten Gebäudes verwirklicht werden soll und der Versicherungsnehmer als Erwerber/Partner der Bauverträge eingebunden ist.

Der Baurisikoausschluss kann auch Ansprüche gegen finanzierende Banken erfassen, wenn Kreditvertrag und (vom Ausschluss erfasste) Fonds-/Bauträgerverträge als wirtschaftliche Einheit eng verknüpft sind, etwa bei verbundenen Geschäften mit Einwendungsdurchgriff.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 26. März 2002 verkündete Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf - Einzelrichter - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 1) zu 41 %, der Kläger zu 2) zu 32 % und der Kläger zu 3) zu 27 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger, die bei der Beklagten Rechtsschutzversicherungsverträge unter Einschluss des Vertragsrechtsschutzes unterhalten, nehmen diese auf Deckungsschutz für eine beabsichtigte Schadensersatzklage gegen den Initiator des WGS Immobilien-Fonds Nr. 35, Klaus Neuschwander, die Vermittler bzw. die Vermittlungsunternehmen der Fondsbeteiligung sowie die finanzierenden Banken (L.-B.-W. und V.bank-R.bank M.-L.) in Anspruch, weil sie durch unrichtige Angaben über die zu erwartende Rendite zum - durch die Banken vollfinanzierten - Beitritt zur Fonds-GbR veranlasst worden sind. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kläger erstrebten Versicherungsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Planung und Errichtung eines Gebäudes. Dafür sei die Eintrittspflicht der Beklagten durch § 4 (1) k ARB 75 ausgeschlossen. Wegen der Einzelheiten wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Dagegen wenden sich die Kläger mit der Berufung. Sie bemängeln, das Landgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, dass der von der Beklagten geltend gemachte Risikoausschluss nur dann eingreife, wenn zwischen den rechtlichen Interessen, die sie wahrnehmen wollten, und der Planung und Errichtung des Gebäudes ein qualifizierter Zusammenhang bestehe. Das Risiko, durch falsche Angaben zur Renditeerwartung zur Beteiligung an einem Immobilienfonds verleitet zu werden, möge zwar mit dem Erwerb einer Immobilie im zeitlichen Zusammenhang stehen, weil es die finanzielle Gestaltung betrifft, die sich auch auf die Anlageberatung auswirken könne. Es handele sich dabei aber nicht um ein typisches Baurisiko, bei dem sich Risiken der Planung und Errichtung eines Gebäudes im Allgemeinen verwirklichten. Der Umstand, dass die Kläger bei Abschluss eines Anlagegeschäftes Opfer einer Betrugsstraftat geworden seien, sei vielmehr Ausfluss des allgemeinen Lebensrisikos. Im Übrigen verweisen die Kläger erneut auf das Urteil des BGH vom 18. Dezember 2000 (NJW 2001, 1203).

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil abzuändern und

1. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin zu 1) aufgrund des Versicherungsvertrages mit der Versicherungs-Nr.: ... Versicherungsschutz für die Geltendmachung von Ansprüchen aus einer Immobilienfondsbeteiligung an dem WGS-Fonds Nr. ... gegen die L.-bank B.-W., den Initiator K. N. und den Vermittler G. S. zu gewähren;

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger zu 2) aufgrund des Versicherungsvertrages mit der Versicherungs-Nr.: ..., Versicherungsschutz für die Geltendmachung von Ansprüchen aus einer Immobilienfondsbeteiligung an dem WGS-Fonds Nr. ... gegen die V.-bank/R.-bank M.-L. eG, den Initiator K. N. und den Vermittler M. G. zu gewähren;

3. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger zu 3) aufgrund des Versicherungsvertrages mit der Versicherungs-Nr.: ... Versicherungsschutz für die Geltendmachung von Ansprüchen aus einer Immobilienfondsbeteiligung an dem WGS-Fonds Nr. ... gegen die L.-bank B.-W., den Initiator K. N. und die Vermittlerin, die Firma P., zu gewähren.

Die Beklagte, die das angefochtene Urteil verteidigt, bittet um

Zurückweisung der Berufung.

II. Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Mit Recht hat das Landgericht einen Rechtsschutzanspruch der Kläger verneint, da die Beklagte sich auf die Ausschlussklausel des § 4 (1) k ARB 75 berufen kann. Die dagegen vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.

1. Nach § 4 (1) k ARB 75 bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Wahrnehmung rechtlicher Interessen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteiles stehen. Ein qualifizierter Zusammenhang zwischen der Wahrnehmung von rechtlichen Interessen und der Planung und Errichtung eines Gebäudes liegt vor, wenn neben einem gewissen zeitlichen Zusammenhang ein innerer sachlicher Bezug vorhanden ist. Dabei kommt es nicht auf die Art der Beteiligung der anderen Seite am Bau an, sondern auf den vorhandenen oder nicht vorhandenen Zusammenhang der wahrgenommen rechtlichen Interessen mit der Planung oder Errichtung eines Gebäudes. (BGH VersR 1986, 132, 134; 1989, 470, 471; 1990, 485; 1994, 44, 45)

2. Ein solcher Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens ist bei den Regressansprüchen zu bejahen, die die Kläger gegen den wegen Betruges und Untreue zu einer langjährigen Freiheitsstrafe verurteilten Initiator N. geltend machen wollen. Dabei spielt keine Rolle, dass es sich bei diesen Forderungen nicht um werkvertragliche Gewährleistungsansprüche handelt, sondern um die Haftung für - so die Kläger - falsche Angaben über die zu erwartende Miete, zum Wertzuwachs des Anlageobjekts, zur Seriosität der Mietgarantie und den von den Klägern zu 2) und 3) zu erwartenden Steuerersparnissen (GA 23, 7 f.). Denn - wie ausgeführt - kommt es nach § 4 (1) k ARB 75 allein darauf an, ob zwischen der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen und der Errichtung des Gebäudes ein qualifizierter Zusammenhang besteht. Ein solcher Zusammenhang ist aber auch dann gegeben, wenn der Initiator des Immobilien-Fonds als Geschäftsführer des Bauträgers und Herausgeber des Prospekts die Anleger arglistig über die zu erwartende Rendite und die durch die Anlage bedingten Steuervorteile täuscht (vgl. BGH VersR 1986, 132, 134 für den Fall der arglistigen Täuschung über Steuervorteile durch einen Baubetreuer), wie dies die Kläger mit der Behauptung geltend machen, die prospektierten Mieteinnahmen seien bei allen WGS-Fonds "schön" gerechnet worden" (GA 18), und wie das auch die 11. Wirtschaftsstrafkammer des LG Stuttgart im Urteil vom 7. Februar 2001 festgestellt hat (GA 85 R ff.).

Dabei verkennt der Senat nicht, dass der BGH einen qualifizierten Zusammenhang zwischen dem Kauf und der Bebauung eines Grundstücks verneint (BGH VersR 1989, 470, 471; 1990, 485, 486) und daran selbst für den Fall festgehalten hat, dass der Verkäufer im Kaufvertrag zugleich die Planung und Errichtung des Gebäudes übernimmt (VersR 1994, 44, 45). Maßgebend dafür war indes die Erwägung, dass in dem entschiedenen Fall das wahrzunehmende Interesse dem Erwerbsvorgang und nicht dem Baurisiko zuzuordnen war, weil sich die Täuschung auf Eigenschaften des Grundstücks bezog, die keinen Baumangel zur Folge hatten (BGH VersR 1994, 44, 45). Das ist im Streitfall jedoch anders, wie bereits das OLG Köln (r+s 2002, 510) im Parallelprozess entschieden hat. Bei dem WGS-Fonds Nr. ... war die Nichterfüllung der Renditeerwartung nämlich ganz maßgeblich darauf zurückzuführen, dass für das prospektierte zwölfstöckige Bauwerk die erforderliche Baugenehmigung nicht zu erhalten war. Darauf beruht auch die Verurteilung des Initiators wegen Betruges, weil er mit Renditeaussichten geworben hat, bei denen eine zwölfgeschossige Bebauung zugrundegelegt worden ist, obwohl eine Baugenehmigung nur für die Errichtung von sieben Obergeschossen erteilt worden war und er seine Prognosen selbst dann nicht berichtigt hat, nachdem der Bauantrag für die weiteren fünf Stockwerke im November 1994 abgelehnt worden war (GA 86 R, GA 116 R). Dass der Initiator - wie die Kläger geltend machen (GA 181) - im Nachhinein Ersatzflächen ausgewiesen hat, ändert am Tatbestand des Betruges, der mit dem Beitritt der unter falschen Voraussetzungen angelockten Anleger bereits vollendet war, nichts. Im Übrigen war die angesprochene Nutz- und Mehrflächenberechnung nach den Feststellungen der Strafkammer gleichermaßen falsch, da dabei selbst öffentliche Verkehrsflächen mit einbezogen wurden, die keinen Mietertrag erwarten ließen (GA 87).

Ebenso wenig steht dem Baurisikoausschluss der Einwand der Kläger entgegen, es habe sich bei ihrem Beitritt zum WGS Immobilien-Fonds - ähnlich wie bei einer Beteiligung an Aktien- oder Rentenfonds - nur um eine reine Kapitalanlage gehandelt, bei der es ihnen überhaupt nicht um die Errichtung eines Gebäudes, sondern nur um die prospektierte Rendite gegangen sei(GA 341). Diese Argumentation kann nämlich nicht überzeugen. Auch der Kapitalanleger, der ganz allein auf seine Rechnung ein Mietshaus plant, tut dies im Allgemeinen nicht aus Freude am Bauen, sondern weil es ihm ebenfalls um den erhofften Gewinn geht. Bei der Prüfung des Baurisikos darf daher nicht allein auf die Motivation abgestellt werden. Entscheidend kann nur sein, ob dieses Ziel durch Planung und Errichtung eines Gebäudes verwirklicht werden soll. Ist das der Fall, greift der Risikoausschluss auch dann ein, wenn der Rechtsschutzversicherer für andere Investments keine gleichgelagerten Beschränkungen vorgesehen hat. Dass die Kläger gemeinsam mit anderen Gesamtheitseigentum an dem noch zu errichtenden Sillenbuchermarkt in Stuttgart erwerben wollten, ergibt sich hier aber zweifelsfrei aus §§ 1 und 2 des Bauträgervertrages, dessen Abschluss die WGS Wohnungsbaugesellschaft mbH ihnen und allen anderen Gesellschaftern des Fonds angeboten hat (Notar A., UR-Nr.: WGS Immobilien-Fonds Nr. ..., Prospektteil I, lose, S. 37 ff.). Damit steht auch in Einklang, dass die Kläger nach ihrem eigenen Vortrag durch die Aussicht auf durch Steuerersparnisse mitfinanzierten "sicheren Immobilienbesitz" bzw. auf eine "wertstabile Immobilie" (GA 5) zum Beitritt zur Fonds-GbR verleitet worden sind. Dass sie in letzter Konsequenz - trotz gegenteiliger Versprechungen (GA 148) - nicht als Anteilserwerber namentlich im Grundbuch eingetragen worden sind, steht dem nicht entgegen, da es nach § 4 (1) k) ARB 75 ausreicht, wenn - wie hier - eine solche Erwerbsabsicht besteht.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Urteilen des 2. Zivilsenats des BGH vom 18. Dezember 2000 (NJW 2001, 1203) und 21. Januar 2002 (NJW 2002, 1642 = ZIP 2002, 851), auf die sich die Kläger berufen. Zwar hat der BGH dort keine Parallelen zwischen einem Bauherrenmodell und einem Immobilienfonds gesehen und den Erwerb einer Fonds-Beteiligung bei typisierter Betrachtung als reine Kapitalanlage eingestuft. Dabei ging es jedoch nicht um den Risikoausschluss des § 4 (1) k) ARB 75, sondern um die Frage der Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen bzw. die Beschränkung der Haftung für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten der Fonds-Gesellschaft. Die Auslegung der Baurisikoklausel wird dadurch nicht präjudiziert, zumal im Streitfall - anders als bei der dem BGH vorschwebenden Konzeption (NJW 2001, 1203) - die Kläger tatsächlich Partner des Bauträgervertrages geworden sind (ebenso OLG Köln r+s 2002, 510).

3. Was für das Verhältnis zwischen den Klägern und dem Initiator gilt, gilt in gleicher Weise im Verhältnis zu den Vermittlern, da es sich bei ihnen - selbst nach der Darstellung der Kläger - nur um den "verlängerten Arm" der W. und des Initiators gehandelt hat. Auch wenn die Vermittler nicht durchschaut haben mögen, dass die von N. geweckten Gewinnerwartungen nicht realisierbar waren, fiel ihnen doch die Aufgabe zu, die Kläger und die übrigen Anleger durch objektiv falsche Werbeaussagen zum Fonds-Beitritt zu bewegen. Gerade zu diesem Zweck sind sie - so die Kläger (GA 13 - 17) - zu einem intensiven Verkaufs-Training herangezogen und mit werbewirksam gestaltetem Prospektmaterial versorgt worden. Deshalb steht die ihnen - nach dem Vorbringen der Kläger anzulastende - mangelhafte Beratung in demselben qualifizierten Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes wie das vom Initiator entwickelte betrügerische Marketingkonzept.

4. Ebenso greift der Baurisikoausschluss im Verhältnis der Kläger zu den beteiligten Banken ein. Dabei lässt der Senat offen, ob das Baurisiko stets die Baufinanzierung einschließt, wie dies - allerdings mit Unterschieden im Detail - in der Rechtspre- chung überwiegend angenommen wird (OLG Bamberg VersR 1995, 529; OLG Köln r+s 1990, 418; 2002, 510; OLG Karlsruhe Zfs 1984, 15; 1985, 209; VersR 1997, 182; OLG Oldenburg VersR 1998, 1412; OLG Stuttgart MDR 2000, 335). Der BGH hat diese Frage im Urteil vom 16. Oktober 1985 (VersR 1986, 132, 134) offengelassen. Zwar hat er dann in einer späteren Entscheidung für möglich gehalten, dass "die mit der Baufinanzierung zusammenhängenden Fragen unter den Ausschluss fallen können" (BGH VersR 1990, 485, 486). Das kann aber nicht im Sinne einer stillschweigenden Erstreckung der Ausschlussklausel auf Finanzierungsfragen verstanden werden. Auch zuvor hatte er nämlich schon die Eintrittspflicht des Rechtsschutzversicherers verneint, wenn im Einzelfall ein qualifizierter Zusammenhang zwischen der Kreditgewährung und der Planung und Errichtung des Bauvorhabens bestand (VersR 1986, 132, 134). Dass der BGH in seinem Urteil vom 10. November 1993 (VersR 1994, 44, 45) darüber hinausgehen wollte, ist nicht ersichtlich, zumal er zwischen dem Erwerb eines Baugrundstücks - selbst bei gefestigter Bauabsicht - und der Planung und Errichtung eines Gebäudes stets nur einen mittelbaren Zusammenhang gesehen hat (siehe oben). Ohne Grundstück kann man aber genauso wenig bauen wie ohne Geld.

Das kann aber dahinstehen, da im Streitfall zwischen Gesellschaftsbeitritt, Bauträgervertrag und Kreditgewährung nicht nur ein - von den Klägern eingeräumter (GA 212 a. E.) - zeitlicher, sondern auch ein innerer sachlicher Bezug bestanden hat. Im Falle des Urteils des BGH vom 16.10.1985 (VersR 1986, 132, 134) ergab sich eine solche sachliche Verknüpfung daraus, dass die dortigen Kläger den Baubetreuungsvertrag sowie die dem Betreuer erteilte Vollmacht wegen arglistiger Täuschung angefochten haben und danach nach ihrer Vorstellung - unabhängig von deren Richtigkeit - der auf Grundlage dieser Vollmacht geschlossene Darlehensvertrag in sich zusammenfiel. Wegen der unlösbaren Verbindung mit der vom Versicherungsschutz ausgeschlossenen Rechtsverfolgung gegenüber dem Baubetreuer und der völligen Gleichheit der Streitpunkte gegenüber der Bank sah der BGH einen qualifizierten Zusammenhang als gegeben an. Nicht anders verhält es sich aber hier. Wenngleich die Kläger den GbR-Beitritt und den Abschluss des Bauträgervertrages - soweit ersichtlich - bisher nicht angefochten und die Darlehensverträge selbst abgeschlossen haben, bilden die gesellschaftsbezogenen Verträge und die Vereinbarungen mit den Banken auch hier eine Einheit. Die Kläger selbst berufen sich nämlich darauf, dass es sich um verbundene Geschäfte im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG handelt, bei denen ein Einwendungsdurchgriff gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG stattfindet (GA 11, 12). Deshalb stehen sie auf dem Standpunkt, sie könnten dem Kreditgeber jede Einwendung aus dem finanzierten Vertrag einredeweise entgegenhalten (GA 12). Hierzu berufen sie sich darauf (GA 8 ff., 176, 177), dass die Kreditgeber sich bei der Vorbereitung und dem Abschluss des Kreditvertrages der Mitwirkung des Verkäufers bedient haben (§ 9 Abs. 1 VerbrKrG). Dass soll sogar soweit gegangen sein, dass die W. den Banken nicht nur die Darlehensverträge übermittelte, sondern auch deren Vorprüfung und die EDV-mäßige Erfassung der Kunden sowie die gesamte organisatorische Abwicklung übernahm, so dass es praktisch überhaupt keine Kreditablehnungen mehr gegeben habe (GA 176). Darüber hinaus sollen die Banken in alle Interna der WGS und des Initiators eingeweiht gewesen sein (GA 183 ff.). Dass es im Streitfall tatsächlich eine enge Verknüpfung zwischen Beteiligung und Kreditgewährung gegeben hat, wird auch durch den Inhalt der Darlehensverträge bestätigt. Darin wurde nämlich nicht nur der Verwendungszweck des Darlehens (Finanzierung eines GbR-Anteils am WGS-Fonds Nr. ...), die Sicherstellung (Verpfändung des GbR-Anteils) und - im Falle des Klägers zu 2) - die unwiderrufliche Anweisung, dass Darlehen an den Treuhänder auszuzahlen (GA 58, 63, 65) geregelt, sondern im Zusammenhang mit der Widerrufsbelehrung nach § 7 des VerbrKrG auch ausdrücklich klargestellt, dass im Falle des Widerrufs die mit dem Darlehen verbundenen Geschäfte, nämlich der Erwerb des GbR-Anteils, nicht wirksam zustande kommen (GA 62, 63 R, 67 R). Danach "steht und fällt" wie in dem bereits vom BGH entschiedenen Fall der Kreditvertrag mit der Fondsbeteiligung und dem den Risikoausschluss auslösenden Bauträgervertrag, so dass auch hier ein sachlicher Zusammenhang zwischen Darlehensvertrag und Baurisiko gegeben ist. Dabei ist ohne Belang, dass die Beklagte die in dem Zusammenhang von den Klägern vorgetragenen Einzelumstände mit Nichtwissen bestritten hat (GA 134 ff.). Dass die Banken sich die falschen Versprechungen des Initiators zurechnen lassen müssen, hat sie sich nämlich in der Berufungserwiderung zu eigen gemacht (GA 328).

5. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil der Frage, wie § 4 (1) k ARB 75 auszulegen ist, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Berufungsstreitwert:

Klägerin zu 1): 15.338,76 EUR (= 30.000,- DM) Kläger zu 2): 11.759,71 EUR (= 23.000,- DM) Kläger zu 3): 10.225,83 EUR (= 20.000,- DM)

1. Klägerin zu 1): 15.338,76 EUR (= 30.000,- DM)
2. Kläger zu 2): 11.759,71 EUR (= 23.000,- DM)
3. Kläger zu 3): 10.225,83 EUR (= 20.000,- DM)

37.324,30 EUR

Dr. S. Dr. R. H.