Aufhebung der Zwischenverfügung: Eintragung von Gemeinschaftseigentum ohne Zugangsnachweis
KI-Zusammenfassung
Die Parteien beantragten die Eintragung der Aufhebung eines Sondernutzungsrechts zugunsten des Gemeinschaftseigentums (Garten). Das Grundbuchamt verlangte eine Erläuterung, wie ein Zugang ohne Betreten von Sondereigentum möglich sei. Das OLG hob die Zwischenverfügung auf und stellte klar, dass die Eintragung nicht von einem Zugangsnachweis oder einer neuen Gebrauchsregelung abhängig gemacht werden darf. Eine bloße Erläuterung wäre zudem nicht geeignet gewesen, ein Eintragungshindernis zu beseitigen.
Ausgang: Beschwerde gegen Zwischenverfügung des Grundbuchamts stattgegeben; Aufhebung der Auflage, keinen Zugangsnachweis zu verlangen
Abstrakte Rechtssätze
Die Eintragung von Gemeinschaftseigentum als solche ist nicht davon abhängig, dass der Antragsteller nachweist, dass kein Sondernutzungsrecht besteht oder eine Gebrauchsregelung vorlegt.
Die einvernehmliche Aufhebung eines Sondernutzungsrechts durch Bewilligung des Berechtigten stellt das uneingeschränkte Gemeinschaftseigentum wieder her; das Grundbuchamt kann den verfahrensrechtlichen Vollzug hierauf nicht deshalb verweigern, weil ein Zugang ohne Durchgang durch Sondereigentum baulich nicht ersichtlich ist.
Die Pflicht des Sondereigentümers, Zugang für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ermöglichen (§14 Ziffer 4 WEG), begründet keine allgemeine Voraussetzung für die Eintragung von Gemeinschaftseigentum oder für dessen Nutzung durch alle Miteigentümer.
Eine bloße Erläuterung, wie ein Zugang möglich sein soll, ist im Regelfall nicht geeignet, ein vermutetes Eintragungshindernis zu beseitigen; allenfalls kann ein konkreter Nachweis tatsächlicher Zutrittsmöglichkeiten gefordert werden.
Vorinstanzen
Amtsgericht Düsseldorf
Tenor
Auf das Rechtsmittel wird die vorbezeichnete Zwischenverfügung aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die nachgesuchte Eintragung nicht von der Einreichung einer Erläuterung, wie ein Zugang zu dem Gemeinschaftseigentum möglich ist, ohne durch das Sondereigentum der Einheit Nr. 1 zu gehen, abhängig zu machen.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind Eigentümer der in den Grundbüchern des Amtsgerichts Düsseldorf von Lierenfeld Blätter 000 und 001 eingetragenen Wohnungseigentumseinheiten.
Die Beteiligte zu 1 war ursprünglich Eigentümerin des Hausgrundstücks in Düsseldorf. Zu UR.-Nr. 1513/2002 vom 23. Dezember 2002 des Notars F. –N. B. in Düsseldorf teilte sie den Grundbesitz in zwei Wohnungseigentumseinheiten zu je 50/100 Miteigentumsanteil und veräußerte die Wohneinheit Nr. 2 (Dachgeschoss nebst einem Raum im Kellergeschoss) an die Beteiligten zu 2 und 3, während sie selbst die Wohneinheit Nr. 1 (Erdgeschoss, zwei Abstellräume im Kellergeschoß sowie Garage) behielt.
Nach Ziffer 12 der Gemeinschaftsordnung erhält der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an der gesamten hinter dem Haus und der Garage gelegenen Garten- und Terrassenfläche, während der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 2 das Sondernutzungsrecht am gesamten Spitzboden erhält.
Zu Urk.-R.-Nr. 1520/2012 vom 16. Oktober 2012 des Notars F. –N. B. in Düsseldorf erklärten die Beteiligten, Ziffer 12. der Gemeinschaftsordnung dahin ändern zu wollen, dass das Sondernutzungsrecht für die Wohnung Nr. 1 an der hinter dem Haus und der Garage gelegenen Garten – und Terrassenfläche aufgehoben wird und bewilligten und beantragten die Eintragung dieser Änderung in die vorgenannten Grundbücher.
Unter dem 18./19 Oktober 2012 beantragte der Notar unter Bezug auf die vorgenannte Urkunde den grundbuchlichen Vollzug.
Durch Zwischenverfügung vom 23. November 2012 hat das Grundbuchamt ausgeführt, der Erledigung des Antrags I vom 18. Oktober 2012 stünden Hindernisse dergestalt entgegen, dass durch die beantragte Aufhebung des Sondernutzungsrechtes an den hinter dem Haus und der Garage gelegenen Garten- und Terrassenflächen diese Grundstücksflächen zum "uneingeschränkten" Gemeinschaftseigentum würden. Somit habe auch der Eigentümer der Einheit Nr. 2 gemäß § 13 Abs. 2 WEG ein Recht zum Mitgebrauch dieser Flächen. Aus den aktenkundigen Aufteilungsplänen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 09. April 2002 sei jedoch kein unmittelbarer Zugang zu diesen Flächen erkennbar, insbesondere nicht aus dem Kellergeschoss oder aus einem "Zwischengang" zwischen Haus und Garage. Es werde daher zur Behebung bis einschließlich 30. Dezember 2012 um Einreichung einer Erläuterung gebeten, wie ein Zugang zu dem o. a. Gemeinschaftseigentum möglich ist, ohne durch das Sondereigentum der Einheit Nr. 1 zu gehen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des die Beteiligten zu 1 und 3 vertretenden Notars, mit der er geltend macht, der Garten sei als Grundstück notwendigerweise Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, ob ein Zugang über das übrige Gemeinschaftseigentum möglich ist. Die Pflicht eines Sondereigentümers, durch sein Sondereigentum Zugang zu ermöglichen ergebe sich aus § 14 Ziffer 4 WEG für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, dies unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum bestellt sei oder nicht.
Durch Beschluss vom 17. Dezember 2012 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und hat die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt und ausgeführt, zu Recht werde darauf hingewiesen, dass das Grundstück zwingend gemeinschaftliches Eigentum sei (§ 5 WEG). Gemäß § 13 Abs. 2 WEG sei jeder Wohnungseigentümer zum Miteigentum berechtigt und könne die Gebrauchsvorteile des gemeinschaftlichen Eigentums nutzen. Die Nutzung beschränke sich bei einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Garten nicht auf die notwendige Instandhaltung und Instandsetzung. Ein Zugang zum Garten über das Sondereigentum Nr. 1 sei aber gemäß § 14 Ziffer 4 WEG nur in diesen Fällen zwingend vorgeschrieben. Nach den baulichen Gegebenheiten der Aufteilungspläne sei ein Zugang außerhalb des Sondereigentums Nr. 1 nicht vorhanden. Nach der bisherigen Konstellation - Sondernutzungsrecht für die Wohnungseigentumseinheit (WE) 1 - habe die Regelung gemäß § 14 Ziffer 4 WEG für die übrigen Miteigentümer ausgereicht. Die Aufhebung des Sondernutzungsrechtes setze aber eine neue Gebrauchsregelung der Miteigentümer voraus. Um den Gartenbereich bestimmungsgemäß nutzen zu können - Mitgebrauch sei Teilnahme am Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch Mitbesitz und Mitbenutzung - müsse auch für die Eigentümer der WE 2 generell ein Zugang zum Gemeinschaftseigentum möglich sein. Wenn schon nicht die baulichen Voraussetzungen für einen Zugang gegeben seien so müsse zumindest die Gemeinschaftsordnung eine Regelung treffen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.
II.
Die gemäß §§ 18; 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Das Grundbuchamt hat die nachgesuchten Eintragungen zu Unrecht davon abhängig gemacht, dass die Beteiligten zu 2 und 3 erläutern, wie ein Zugang zu dem, Gemeinschaftseigentum (Garten) möglich ist, ohne durch das Sondereigentum der Einheit Nr. 1 zu gehen; ebenso fehl geht der Hinweis, zumindest müsse eine Gebrauchsregelung in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden.
1.
Die Eintragung von Gemeinschaftseigentum als solchem hängt nicht davon ab, dass der Antragsteller nachweist, dass ein Sondernutzungsrecht nicht besteht oder er eine Gebrauchsregelung beibringt. Anders verhält es sich auch nicht, wenn der Zustand des (uneingeschränkten) Gemeinschaftseigentums dadurch (wieder) herstellt wird, dass ein Sondernutzungsrecht, zu dessen Aufhebung es grundbuchrechtlich nur der Bewilligung durch den Sondernutzungsberechtigten bedarf, da die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt sein können (BGH NZM 2000, 1187; Demharter, GBO, 27. Auflage 2010 Anhang zu § 3 Rn. 82), einvernehmlich beseitigt wird. Auch in diesem Fall gibt es für das Grundbuchamt keine gesetzliche Handhabe, den verfahrensrechtlichen Vollzug der Aufhebung des Sondernutzungsrechts von der Prüfung abhängig zu machen, ob das - nun nicht mehr durch das Sondernutzungsrecht eingeschränkte - Gemeinschaftseigentum auch außerhalb des Rahmens von § 14 Ziffer 4 WEG allen Wohnungseigentümern ohne Weiteres zugänglich ist oder solche Voraussetzungen möglicherweise durch eine Vereinbarung und deren Umsetzung erst noch geschaffen werden.
2.
Überdies wäre hier die vom Grundbuchamt im Wege der Zwischenverfügung geforderte bloße Erläuterung zu dem angesprochenen Thema je nach ihrem Inhalt ohnehin nicht geeignet, das angenommene Eintragungshindernis zu beheben, sondern allenfalls ein (mit der angegriffenen Zwischenverfügung allerdings nicht verlangter) Nachweis einer Zutrittsmöglichkeit der Beteiligten zu 2 und 3 als Inhaber der Wohnungseigentumseinheit 2 zum Gemeinschaftsgarten ohne das Erfordernis des Betretens des Sondereigentums der Wohnungseigentumseinheit 1 der Beteiligten zu 1.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.