Beschwerde gegen nichtige „Zwischenverfügung“ des Grundbuchamts unzulässig
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligte beantragte die Vereinigung zahlreicher Wohnungs- und Teileigentumsrechte nach § 890 Abs. 1 BGB analog. Das Grundbuchamt erließ einen als Zwischenverfügung bezeichneten Beschluss und forderte zur Rücknahme des Antrags auf, weil die Vereinigung aus nicht behebbaren Gründen nicht möglich sei. Das OLG Düsseldorf verwarf die Beschwerde als unzulässig, da eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO nur bei behebbaren Hindernissen ergehen kann und hier lediglich eine unverbindliche Rechtsmeinung vorlag. Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren wurden aus Billigkeitsgründen nicht erhoben.
Ausgang: Die Beschwerde wurde als unstatthaft und damit unzulässig verworfen; Gerichtskosten wurden nicht erhoben.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO ist gegen eine echte Zwischenverfügung nach § 18 GBO statthaft, nicht jedoch gegen Verfügungen ohne Zwischenverfügungscharakter.
Ob eine anfechtbare Zwischenverfügung vorliegt, bestimmt sich nach dem objektiven Erklärungsinhalt der Verfügung und nicht nach ihrer Bezeichnung oder äußeren Form.
Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO kommt nur bei behebbaren Eintragungshindernissen in Betracht; bei nicht behebbaren Hindernissen ist der Eintragungsantrag grundsätzlich sofort zurückzuweisen.
Fordert das Grundbuchamt den Antragsteller unter Fristsetzung zur vollständigen Rücknahme des Eintragungsantrags wegen nicht behebbarer Hindernisse auf, handelt es sich regelmäßig um eine unverbindliche rechtliche Meinungsäußerung, die nicht mit der Beschwerde angreifbar ist.
Vorinstanzen
Amtsgericht Mülheim an der Ruhr
Tenor
Das Rechtsmittel wird als unzulässig verworfen.
Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren ist abzusehen.
Gründe
I.
Am 25. August 2015 erklärten die Vertreter der Beteiligten, notariell beglaubigt, unter anderem:
„Wir bewilligen und beantragen, die vorgenannten Wohnungs- und Teileigentumsrechte gemäß § 890 Abs. 1 BGB zu vereinigen, so dass künftig ein Miteigentumsanteil von 22852/100000stel an dem Grundstück Gemarkung Mülheim, Flur 69, Flurstück 119, Gebäude- und Freifläche …, ..., …, …, groß 7198 qm, besteht, der verbunden ist mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nrn. ….. [es folgen die Bezifferungen von 44 Eigentumswohnungen und 44 Tiefgarageneinstellplätzen]
Diese sollen im Zuge der Vereinigung gebucht werden im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von Mülheim Blatt 13656.“
Mit Schrift ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 1. September 2015 hat die Beteiligte beantragt, dem Vereinigungsantrag zu entsprechen.
Daraufhin hat das Grundbuchamt mit als Zwischenverfügung bezeichnetem Beschluss vom 8. Oktober 2015 ausgesprochen, der Erledigung des Antrages stehe das Hindernis entgegen, dass die Vereinigung nicht erfolgen könne, denn zum einen widerspreche sie in dem beabsichtigten Umfang Sinn und Zweck einer Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentum, zum anderen sei angesichts jenes Umfanges Verwirrung zu besorgen; die Beteiligte erhalte Gelegenheit, ihren Antrag zurückzunehmen, wofür ihr eine Frist bis zum 15. November 2015 gesetzt werde.
Gegen den vorbezeichneten Beschluss wendet sich die Beteiligte mit ihrem Rechtsmittel. Diesem hat das Grundbuchamt mit weiterem Beschluss vom 21. Oktober 2015 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf als Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.
II.
1.
Das Rechtsmittel der Beteiligten ist unzulässig, da unstatthaft.
a)
Nach § 71 Abs. 1 GBO findet gegen Entscheidungen des Grundbuchamtes dasRechtsmittel der Beschwerde statt. Hierbei muss es sich – anders als nach § 58 Abs. 1 FamFG – nicht um Endentscheidungen handeln, so dass mit der Beschwerde auch eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO anfechtbar ist. Nicht anfechtbar hingegen sind Verfügungen, die keine Zwischenverfügungen im Sinne des § 18 GBO sind. Ob eine anfechtbare Zwischenverfügung vorliegt, ist aufgrund des objektiven Erklärungsinhaltes der Verfügung zu beurteilen; ohne Bedeutung ist, ob das Grundbuchamt seine Verfügung als Zwischenverfügung bezeichnet oder der formalen Gestaltung nach als solche aufgebaut hat oder behandelt wissen will.
Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO kann das Grundbuchamt, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses bestimmen; alsdann ist der Antrag nach Fristablauf zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Behebung des Hindernisses nachgewiesen ist, § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO. Aus diesen gesetzlichen Vorschriften folgt zweifelsfrei, dass eine Zwischenverfügung nur bei behebbaren Hindernissen in Betracht kommt; denn in jeder einen Antrag beanstandenden Zwischenverfügung liegt zugleich der Ausspruch, dem Antrag werde nach Beseitigung des Hindernisses entsprochen werden. Deshalb fehlt es an dem Kernerfordernis einer Zwischenverfügung, wenn ein Antragsteller vom Grundbuchamt aufgefordert wird, seinen Eintragungsantrag in vollem Umfang innerhalb einer bestimmten Frist zurückzunehmen, weil ihm ein nicht zu beseitigendes Hindernis entgegenstehe. In diesem Fall liegt überhaupt keine Zwischenverfügung im Rechtssinne des § 18 Abs. 1 GBO vor.
All dies entspricht, soweit ersichtlich, gesicherter Erkenntnis in Rechtsprechung und Schrifttum (statt aller: Demharter, GBO, 29. Aufl. 2014, § 18 Rdnr. 29 und § 71 Rdnr. 19; Meikel-Böttcher, GBO, 11. Aufl. 2015, § 18 Rdnr. 24; jeweils m.w.Nachw.).
b)Gemessen hieran, handelt es sich bei dem Beschluss des Grundbuchamtes vom 8. Oktober 2015 lediglich seiner Bezeichnung und seiner äußeren Form, nicht jedoch seinem objektiven Erklärungsinhalt nach um eine anfechtbare Zwischenverfügung. Das Grundbuchamt hat die Beteiligte aufgefordert, ihren Eintragungsantrag insgesamt zurückzunehmen. Diese Aufforderung steht in Übereinstimmung mit der hierzu vom Gericht gegebenen Begründung, wonach die beantragte Vereinigung aus Gründen nicht erfolgen könne, die weder von der Beteiligten, noch überhaupt behebbar sind. Es handelt sich um eine in Beschlussform gehaltene unverbindliche rechtliche Meinungsäußerung des Grundbuchamtes, die nicht mit einem Rechtsmittel angreifbar ist. Auf der Grundlage der von ihm vertretenen Rechtsansicht hätte das Grundbuchamt den Eintragungsantrag sogleich zurückweisen müssen.
2.
Für die weitere Sachbehandlung merkt der Senat – ohne Bindungswirkung – an:
a)
Grundbuchrechtliche Voraussetzungen dürften dem Eintragungsantrag nicht entgegenstehen.
aa)
Anerkanntermaßen ist die Vereinigung mehrerer Wohnungseigentumsrechte oder Teileigentumsrechte an demselben Grundstück in analoger Anwendung von § 890 Abs. 1 BGB möglich, wenn diese demselben Rechtsträger gehören (eingehend und mit umfassenden Nachweisen: Staudinger-Gursky, BGB, Neubearb. 2013, § 890 Rdnr. 20). Durch die Vereinigung entsteht ein einheitlicher, vereinigter, in seinem Umfang durch die Zusammenrechnung der Miteigentumsanteile der vorhandenen Einheiten berechneter Miteigentumsanteil, verbunden mit mehreren Sondereigentumsrechten (Staudinger-Rapp, BGB, Neubearb. 2005, § 6 WEG Rdnr. 13).
Unbedenklich ist auch die Vereinigung von Wohnungseigentum und Teileigentum; beide Formen des Raumeigentums sind inhaltsgleiche und nur aus begrifflichen Gründen, nämlich zur Kennzeichnung der Nutzungsart, unterschiedene Rechte, so dass bei gemischter Zweckbestimmung von vornherein ein kombiniertes Wohnungs- und Teileigentumsrecht geschaffen werden kann und ein solches deshalb auch durch nachträgliche Vereinigung entstehen können muss (Gursky und Rapp a.a.O.).
bb)
Allerdings – darin ist dem Grundbuchamt durchaus zu folgen – denkt eine sozusagen natürliche Betrachtungsweise in erster Linie daran, dass bei einer Vereinigung die beteiligten Grundstücke aneinandergrenzen; es liegt nahe, diese Vorstellung auf zu vereinigendes Raumeigentum zu übertragen. Diese Betrachtungsweise ist jedoch nicht die ausschlaggebende.
Schon das Reichsgericht hat ausgesprochen, eine Vereinigung sei auch bei Grundstücken möglich, „zwischen denen ein örtlicher Zusammenhang überhaupt nicht besteht“ (RGZ 51, 213/215). Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts ist zunächst geklärt, dass trotz des Wortlauts des § 3 Abs. 1 WEG in einer Teilungserklärung ein Miteigentumsanteil mit mehreren Sondereigentumsrechten verbunden werden kann (Bärmann-Armbrüster, WEG, 12. Aufl. 2013, § 3 Rdnr. 20; Rapp a.a.O., § 3 WEG Rdnr. 7; jeweils m.w. Nachw.). Entscheidend tritt hinzu, dass im Falle der Vereinigung nicht nur kein neuer Aufteilungsplan, sondern auch keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich ist. Mit anderen Worten reicht es aus, dass die von der Vereinigung erfassten Einheiten je für sich abgeschlossen sind. Der Bundesgerichtshof hat dies dahin formuliert, eine Vereinigung sei analog § 890 BGB auch dann zulässig, wenn die vom neugebildeten einheitlichen Sondereigentum erfassten Räume keine in sich abgeschlossene Gesamtwohnung bilden, sondern weiterhin getrennt bleiben. Im Schrifttum ist das an dem Bespiel verdeutlicht worden, es könne „auch ein Sondereigentumsrecht im 1. Stockwerk mit einem solchen im 5. Stockwerk zu einem Wohnungseigentum vereinigt werden“. Überdies wird dezidiert hervorgehoben, die rechtliche Vereinigung müsse keineswegs auch tatsächlich zu einer einzigen Eigentumswohnung führen; denn die Vereinigung zweier Wohnungseigentumseinheiten sei insoweit nicht anders zu behandeln als die Vereinigung zweier Grundstücke, bei der die rechtliche Vereinigung nicht mit einer katastermäßigen Verschmelzung einhergehen müsse: So wie dort ein Grundstück im Rechtssinne entstehe, das unter einer Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht werde, aber aus zwei tatsächlichen Flurstücken bestehe, entstehe hier eine auch im Grundbuch unter einer Nummer gebuchte Wohnungseigentumsberechtigung, die sich jedoch tatsächlich aus zwei Eigentumswohnungen zusammensetze (zu Vorstehendem: BGHZ 146, 241 ff.; KG NJW-RR 1989, 1360 ff.; Böttcher a.a.O., § 5 Rdnr. 14 [allerdings a.a.O. Rdnr. 16 mit der Ansicht, im Falle tatsächlicher Verbindung zu einer einzigen Eigentumswohnung bedürfe es einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung]; Gursky und Rapp a.a.O.; BeckOK WEG – Hügel, Stand: 01.08.2015, § 8 Rdnr. 15).
Diesem Standpunkt scheint indes die 1993 eingeführte Vorschrift des § 5 Abs. 2 Satz 1 GBO zu widersprechen, wonach die an der Vereinigung beteiligten Grundstücke unter anderem unmittelbar aneinandergrenzen sollen. Jene Norm wird aber bei zu vereinigenden Wohnungs- und Teileigentumsrechten für unanwendbar gehalten (Böttcher a.a.O., § 5 Rdnr. 57; Demharter a.a.O., § 5 Rdnr. 8; BeckOK GBO – Kral, Stand: 12.10.2015, Sonderbereich WEG Rdnr. 182; a.A., jedoch ohne weitere Begründung: BayObLG DNotZ 2003, 352 f.; Gursky a.a.O., Rdnr. 10; Bauer/ v.Oefele-Waldner, GBO, 3. Aufl. 2013, §§ 5/6 Rdnr. 16). Hierfür lässt sich zum einen die Erwägung anführen, sei es bei der Begründung von Wohnungseigentum möglich, einen Miteigentumsanteil mit zwei abgeschlossenen Wohnungen zu verbinden, die räumlich getrennt liegen, müsse Gleiches auch bei der Vereinigung gelten (Böttcher a.a.O.). Zum anderen lässt sich den Gesetzesmaterialien entnehmen, dass das erwähnte Erfordernis eingeführt wurde, um für die Zukunft Schwierigkeiten zu vermeiden, die sich bei der Automation des Grundbuchwesens ergeben hatten, falls ein Grundstück in den Bezirken mehrerer Grundbuchämter oder mehrerer Katasterämter lag; die Entstehung neuer derart grenzüberschreitender Grundstücke sollte „für den Regelfall“ ausgeschlossen werden, wobei von vornherein gesehen wurde, dass diese Regelung „nicht ohne Ausnahme“ bleiben könne, weil es Fälle gebe, in denen die Möglichkeit der Vereinigung auch nicht aneinandergrenzenden Grundbesitzes zweckmäßig oder gar unverzichtbar sei, so unter anderem bei der Begründung von Wohnungseigentum an Grundbesitz, der von der Grenze des Grundbuchamts- oder Katasterbezirks durchschnitten werde (BT-Drucks. 12/5553, S. 57/ 58). Bei einer Vereinigung der hier in Rede stehende Art kann sich jedoch bereits die vorstehend erwähnte Grenzüberschreitung nicht ergeben, da die Wohnungseigentumsberechtigungen an demselben Grundstück bestehen müssen (vgl. Böttcher a.a.O.).
Nach diesen Grundsätzen kommt es auf die vom Grundbuchamt hervorgehobenen Gesichtspunkte eines räumlichen Zusammenhanges und einer beabsichtigten einheitlichen Nutzung der zu vereinigenden Einheiten nicht an.
cc)
Darüber hinaus kann im hier gegebenen Fall nicht gesagt werden, es sei von der Vereinigung Verwirrung im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 1 GBO zu besorgen.
Zwar soll gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 GBO nach heutiger Rechtslage eine Vereinigung insbesondere dann unterbleiben, wenn die Grundstücke im Zeitpunkt der Vereinigung mit unterschiedlichen Grundpfandrechten oder Reallasten oder mit denselben Grundpfandrechten oder Reallasten in unterschiedlicher Rangfolge belastet sind; auch spricht alles dafür, dass mit dieser Neufassung die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 26. September 2013 (NJW 2014, 1002 ff.) bereits überholt ist. Vorliegend aber steht nicht in Streit, dass sämtliche Einheiten in Abt. III identisch belastet sind, und für die Existenz von Reallasten gibt es keinen Anhaltspunkt.
dd)
Ob schließlich die Beibehaltung der 88 Bezifferungen gemäß Aufteilungsplan in Widerspruch zum Erfordernis des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1, 2. Halbs. WEG steht, kann auf sich beruhen. Zwar sind danach alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen, jedoch gilt diese Vorschrift nur für die Erstaufteilung (Hügel a.a.O.).
b)
Weitergehende Bedenken gegen die beantragte Vereinigung können nur materiell-rechtlicher Natur sein.
Insoweit jedoch ist die Prüfungspflicht des Grundbuchamtes anerkanntermaßen beschränkt. Dem Grundbuchamt obliegt weder im Interesse der Beteiligten, noch in demjenigen des Rechtsverkehrs eine allgemeine Rechtsfürsorge für die materielle Richtigkeit der im Grundbuch ausgewiesenen Rechtsverhältnisse; es hat sich grundsätzlich auf die Prüfung zu beschränken, ob die Eintragungsvoraussetzungen in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen sind. Nur dann, wenn zu seiner Überzeugung Tatsachen feststehen, aus denen sich ergibt, dass das Grundbuch durch die beantragte und bewilligte Eintragung unrichtig würde, hat es den Eintragungsantrag zurückzuweisen (statt aller: Demharter a.a.O., Anh. § 13 Rdnr. 41 m.w.Nachw.).
Derartige Tatsachen dürften sich aber im gegebenen Fall nicht feststellen lassen.
Dass es für die materiell-rechtliche Wirksamkeit einer Vereinigung keines – noch dazu vom Eigentümer dem Grundbuchamt gegenüber darzulegenden – Sachgrundes bedarf, versteht sich vor dem Hintergrund des Art. 14 GG von selbst. Darüber hinaus hat sich die Beteiligte in der Rechtsmittelbegründung ausdrücklich darauf berufen, die Vereinigung diene der Erhöhung der Beleihungsfähigkeit des Grundbesitzes.
Ob das Vorgehen der Beteiligten in ihrem Verhältnis zum Kreditgeber vertragsgemäß ist oder ob hiermit dessen Förderrichtlinien zumindest in einem untechnischen Sinne umgangen werden, hat das Grundbuchamt erst recht nicht zu beurteilen.
Dann aber könnten materiell-rechtliche Bedenken allenfalls noch daraus resultieren, dass sich die Beteiligte bei der beabsichtigten Vereinigung institutionellen Rechtsmissbrauch – Missbrauch von Gestaltungsformen – vorhalten lassen müsste. In der Tat scheint dies der Kern der vom Grundbuchamt gehegten Bedenken zu sein. Indes ist jener Vorwurf nicht gerechtfertigt. Wie oben unter a) gezeigt, wird es nach überwiegender Auffassung hingenommen, dass sich beim Wohnungs- und Teileigentum rechtliche und tatsächliche Lage sozusagen entkoppeln und die natürliche Betrachtungsweise (einschließlich etwaiger aus ihr gewonnener Befürchtungen) verlassen wird. In der Konsequenz dieser Sichtweise liegt es, dass Miteigentumsanteile und mit diesen verbundene Zuordnungen von Sondereigentum zu rein rechtlichen Größen werden, die sich ohne Veränderung der faktischen Gegebenheiten je nach den Bedürfnissen der Verkehrsfähigkeit oder der Beleihungsmöglichkeiten verändern lassen (im gegebenen Fall sind die Wohnungsgrundbücher gerade einmal vor einem Jahr angelegt worden), sich letztlich – nicht unähnlich der Lage bei Kapitalgesellschaften, insbesondere der GmbH – als bloßer „Rechtsmantel“ darstellen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG. Hätte das Grundbuchamt, wie es von seinem Rechtsstandpunkt aus geboten gewesen wäre, den Eintragungsantrag sogleich zurückgewiesen, wären der Beteiligten keine Gerichtskosten für das Rechtsmittelverfahren entstanden, weil ihre gegen die Zurückweisung gerichtete Beschwerde – wie sich aus den vorstehenden Ausführungen unter II. 2. ergibt – aller Voraussicht nach Erfolg gehabt hätte (§§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG).
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO liegen nicht vor. Den hier entscheidungstragenden Erwägungen des Senats (nämlich zur Zulässigkeit des Rechtsmittels) kommt keine grundsätzliche oder weiterführende Bedeutung zu.
Nach alldem ist eine Wertfestsetzung nicht veranlasst.