Löschung einer Rückauflassungsvormerkung nach Tod der Berechtigten – Aufhebung der Zurückweisung
KI-Zusammenfassung
Der Eigentümer beantragte die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung nach Vorlage der Sterbeurkunde seiner Mutter; das Grundbuchamt verweigerte dies mangels Bewilligung der Erben. Das Oberlandesgericht hob die Zurückweisung auf und entschied, dass der gesicherte Auflassungsanspruch höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich war und mit dem Tod erloschen ist. Damit genügte der Todesnachweis (§ 29 GBO) zum Unrichtigkeitsnachweis; eine Löschungsbewilligung der Erben war nicht erforderlich.
Ausgang: Beschwerde des Beteiligten gegen Zurückweisung des Löschungsantrags erfolgreich; Zurückweisungsbeschluss aufgehoben
Abstrakte Rechtssätze
Eine Löschung im Grundbuch bedarf keiner Bewilligung, wenn die Unrichtigkeit der Eintragung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist.
Ist der durch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherte Anspruch höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich und mit dem Tod der Berechtigten erloschen, besteht der gesicherte Anspruch nicht mehr und die Vormerkung ist unrichtig.
Die Vorlage der Sterbeurkunde kann den nach § 29 GBO zu führenden Unrichtigkeitsnachweis erbringen, wenn daraus zweifelsfrei hervorgeht, dass das gesicherte Recht mit dem Tod erloschen ist.
Die Rechtsprechung zur "Aufladung" einer Vormerkung findet keine Anwendung, wenn der zu sichernde Anspruch ausdrücklich als mit dem Tode der Berechtigten erlöschend vereinbart wurde und somit nicht vererblich ist.
Vorinstanzen
Amtsgericht Kempen
Tenor
Der Beschluss des Amtsgerichts Kempen vom 14.07.2014 – TB-350-6 - wird aufgehoben.
Gründe
I.
Der Beteiligte ist der eingetragene Eigentümer des vorbenannten Grundbesitzes. Die jetzigen Grundstücke Flur 6, Flurstück 623 und 624 bildeten zunächst eine Einheit und standen als Flur 6, Flurstück 566 im Eigentum des am 27.08.1986 verstorbenen Vaters des Beteiligten.
Am 26.11.1986 schlossen der Beteiligte, seine Mutter und seine Schwester einen notariellen Vertrag zur „Vermächtniserfüllung und vorsorglich Erbauseinandersetzung“. Die Vertragsparteien einigten sich, dass der Beteiligte Alleineigentümer des Grundstücks werden sollte. Eine Teilfläche, das jetzige Flurstück 624, sollte abgetrennt und der Schwester zugewiesen werden. Zugleich wurde der Mutter ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt.
Die Vertragsparteien bewilligten und beantragten, dass gleichzeitig mit der Eintragung des Eigentumswechsels und ohne Zwischenbelastung zu Lasten des dem Beteiligten übertragenen Teilstücks zu Gunsten seiner Mutter ein lebenslängliches unentgeltliches Altenteilsrecht - mit dem vorstehend vereinbarten Inhalt - eingetragen wird mit dem Vermerk, dass „zur Löschung dereinst der Nachweis des Todes der Berechtigten genügt“.
Unter III. der Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien, dass für den Fall, dass das dem Beteiligten oder seiner Schwester übertragene Teilstück weiter veräußert wird, die Mutter berechtigt sei, die unentgeltliche Übertragung des dem Beteiligten bzw. der Schwester übertragenen Teilstücks auf sich zu verlangen. Zugleich bewilligten und beantragten die Vertragsparteien die Eintragung jeweils einer Rückauflassungsvormerkung zur Sicherung des „mit dem Tode (der Berechtigten) erlöschenden Anspruchs auf Rückauflassung“ mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt.
Am 21.10.1987 wurde der Beteiligte als Eigentümer eingetragen. Zugleich wurden zugunsten der Mutter in Abteilung II. folgenden Rechte eingetragen:
Nr. 2.:Altenteil für (…). Zur Löschung des Rechts genügt der Todesnachweis der Berechtigten. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 26. November 1986, eingetragen am 21. Oktober 1987.
Nr. 3.:
Rückauflassungsvormerkung – auflösend bedingt – für (…). Zur Löschung des Rechts genügt der Todesnachweis der Berechtigten. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 26. November 1986, eingetragen am 21. Oktober 1987.
Am 09.04.2014 hat der Beteiligte - unter Vorlage einer Sterbeurkunde seiner am 03.04.2014 verstorbenen Mutter - die Löschung der Rechte in Abteilung II lfd. Nr. 2. und 3. beantragt.
Das Recht II./Nr. 2 wurde am 15.04.2014 gelöscht. Hinsichtlich des Rechts Nr. 3 hat das Grundbuchamt beanstandet, dass zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung die Bewilligung der Erben notwendig sei.
Einer Bewilligung bedürfe es nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen sei, wobei an den Nachweis strenge Anforderungen zu stellen seien. Eine Löschung im Wege der Berichtigung sei nur dann möglich, wenn der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der Form des § 29 GBO nachweise, dass jede Möglichkeit des Bestehens des gesicherten Anspruchs ausgeschlossen sei. Im vorliegenden Fall sei nicht ausgeschlossen, dass der Anspruch auf Rückübertragung bereits vor dem Tode der Berechtigten geltend gemacht worden sei. Die vertragliche Vereinbarung könne (grundbuchrechtlich) ohne weitergehende Anhaltspunkte nicht dahin ausgelegt werden, dass auch ein zu Lebzeiten bereits entstandener aber noch nicht erfüllter Auflassungsanspruch mit dem Tod erlöschen solle. Da die Vererblichkeit eines etwa bereits entstandenen Rückauflassungsanpruchs damit nicht ausgeschlossen sei, könne die Löschung nur mit Bewilligung der Erben erfolgen. Daran ändere der damals in die Urkunde aufgenommene Löschungserleichterungsvermerk nichts.
Die Notarin ist der Auffassung mit Schreiben vom 04.06.2014 unter Hinweis auf die Formulierung in der notariellen Urkunde, dass „zur Sicherung des mit dem Tode von (...) erlöschenden Anspruchs auf Rückauflassung“ eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen werden solle, entgegengetreten.
Durch Beschluss vom 14.07.2014 hat das Grundbuchamt – Rechtspfleger – den Antrag zurückgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten vom 20.08.2014, die dem Senat vom Grundbuchamt erstmals am 27.08.2014 vorgelegt worden ist. Durch Beschluss vom 11.09.2014 – I 3 Wx 207/14 - hat der Senat die Sache zurückgegeben, da die Beschwerde ohne Nichtabhilfeentscheidung vorgelegt worden war.
Durch Beschluss vom 06.11.2014 hat das Amtsgericht der Beschwerde (erneut) nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt unter Bezugnahme auf die (ergänzte) Entscheidung vom selben Tage sowie die zunächst im Retent gebliebene Nichtabhilfeentscheidung vom 27.08.2014.
In der Nichtabhilfeentscheidung vom 06.11.2014 führt das Grundbuchamt aus, dass es sich entgegen der Auffassung des Beteiligten nicht um eine auflösend bedingte Rückauflassungsvormerkung handele. In der Urkunde vom 26.11.1986 sei keine bedingte Vormerkung bewilligt worden. Vielmehr sei eine Rückauflassungsvormerkung für einen bedingten Anspruch bewilligt worden. Die zur damaligen Zeit durchaus übliche uneindeutige Eintragung des Zusatzes – „auflösend bedingt“ – sei nicht zweifelsfrei auf die Vormerkung zu beziehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundbuchakten Bezug genommen.
II.
Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.
1.
Das Grundbuchamt hätte die beantragte Löschung der Rückauflassungsvormerkung nicht wegen des Fehlens einer Löschungsbewilligung der Erben zurückweisen dürfen.
Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Der Grundsatz der einseitigen Bewilligung gilt sowohl für rechtsändernde als auch berichtigende Eintragungen, wobei zu den Eintragungen auch Löschungen zählen (vgl. nur Demharter, GBO, § 19 Rn. 3).
Einer Bewilligung nach § 19 GBO bedarf es nur dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist, § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO.
Das ist schon dann der Fall, wie das Grundbuchamt eingangs seiner Entscheidung zutreffend ausführt, wenn die Vormerkung, deren Löschung hier begehrt wird, selbst auflösend bedingt oder befristet ist (vgl. hierzu auch OLG Hamm DNotZ 2014, 224 ff, Rn. 5 m.N.).
Der hinter das Wort Rückauflassungsvormerkung in Parenthese gesetzte Zusatz „auflösend bedingt“ könnte dies nahelegen. Es kann vorliegend indes offenbleiben, ob der Zusatz bei der Eintragung zu Recht vorgenommen worden ist, oder ob es sich nur um eine „zur damaligen Zeit durchaus übliche uneindeutige Eintragung“ handelt und sich die Bedingung nur auf das zu sichernde Recht bezieht, wie das Grundbuchamt meint.
Jedenfalls ist der Unrichtigkeitsnachweis erbracht, weil feststeht, dass das durch die Vormerkung gesicherte Recht nicht mehr besteht.
Denn der gesicherte Auflassungsanspruch war höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich. Das ergibt sich zur Überzeugung des Senats aus folgenden Umständen.
Schon der Zusammenhang der Einräumung des Rechts in der notariellen Urkunde vom 26.11.1986 mit der gleichzeitigen Bestellung des Altenteils spricht dafür, dass beide Rechte nur der Mutter des Beteiligten persönlich zustehen und auflösend bedingt durch deren Tod sein sollten.
In der zugrundeliegenden Bewilligung der Rückauflassungsvormerkung vom 26.11.1986 heißt es ausdrücklich, dass diese zur Sicherung des „mit dem Tode (der berechtigten Mutter) erlöschenden Anspruchs auf Rückauflassung“ bewilligt werde.
Zusätzlich vereinbarten die Vertragsparteien sowohl hinsichtlich des Altenteilrechts als auch hinsichtlich der Auflassungsvormerkung, dass beide mit dem Vermerk versehen werden sollten, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt. Dabei kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob nach der Rechtsprechung des BGH (Vgl. BGH NJW 1992, 1683) die Auflassungsvormerkung heute noch mit dem Inhalt eingetragen werden kann, dass zu ihrer Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten genüge. Durch die vertragliche Vereinbarung ist - auch im Zusammenhang mit dem vereinbarten Löschungserleichterungsvermerk - jedenfalls hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der Anspruch auf Rückauflassung auf jeden Fall mit dem Tod der Berechtigten erlöschen sollte, auch dann, wenn dieser schon vor dem Tod entstanden, aber noch nicht erfüllt sein sollte.
Der zu sichernde Anspruch war also höchstpersönlich, unveräußerlich und unvererblich, mithin ein durch den Tod der Berechtigten auflösend bedingter Anspruch. Die von dem Bundesgerichtshof entwickelte Rechtsprechung zum Aufladen einer Vormerkung kommt in einem solchen Fall nicht zum Tragen (vgl. OLG Hamm, a.a.O. Rn. 9).
Damit steht auch fest, dass der zu sichernde Anspruch nicht (mehr) besteht.
Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist somit durch Vorlage der Sterbeurkunde der Auflassungsberechtigen in grundbuchrechtlicher Form, § 29 GBO, nachgewiesen. Der Löschungsantrag hätte daher nicht wegen des Fehlens einer Löschungsbewilligung zurückgewiesen werden dürfen.
Nach alledem war der Zurückweisungsbeschluss aufzuheben.
2.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.