WEG: Schadensersatz für mangelhaften Dachausbau – Verjährung nicht nach Werkvertragsrecht
KI-Zusammenfassung
Die übrigen Wohnungseigentümer verlangten vom ausbauberechtigten Teileigentümer Ersatz der Kosten zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum (Dach) nach einem Dachausbau. Streitig war insbesondere, ob Ansprüche wegen Werkmängeln werkvertraglich kurz verjähren oder aus dem Gemeinschaftsverhältnis (pVV) der langen Verjährung unterliegen. Das OLG wies die weitere Beschwerde zurück und bestätigte Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung wegen Verletzung von Schutz- und Treuepflichten beim erlaubten Eingriff ins Gemeinschaftseigentum. Die kurze Verjährung des Werkvertragsrechts der beauftragten Unternehmer kann der ausbauende Eigentümer den übrigen Eigentümern nicht entgegenhalten; die (nach neuem Recht verkürzte) Frist war rechtzeitig gehemmt/unterbrochen.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde gegen die zugesprochene Schadensersatzpflicht wegen Dachmängeln zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Erlaubte bauliche Eingriffe eines Wohnungseigentümers in das Gemeinschaftseigentum begründen gegenüber der Gemeinschaft schuldrechtliche Schutz- und Treuepflichten zur fachgerechten und mangelfreien Ausführung.
Verletzt der ausbauberechtigte Wohnungseigentümer diese Pflichten und entstehen am Gemeinschaftseigentum Mängel, kann die Gemeinschaft nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung Schadensersatz in Höhe der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen.
Der ausbauberechtigte Wohnungseigentümer hat sich Verschulden der von ihm beauftragten Unternehmen als Erfüllungsgehilfen zurechnen zu lassen; ein fehlendes eigenes Verschulden entlastet nicht, wenn Entlastungstatsachen nicht dargelegt werden.
Der ersatzfähige Schaden kann bereits in der mangelhaften Herstellung des Gemeinschaftseigentums liegen; die Erstattungsfähigkeit der objektiv erforderlichen Mängelbeseitigungskosten hängt nicht davon ab, dass die Gemeinschaft die Arbeiten bereits ausgeführt hat oder Folgeschäden eingetreten sind.
Die werkvertragliche Verjährung gegenüber dem ausführenden Unternehmer ist im Verhältnis zwischen ausbauberechtigtem Wohnungseigentümer und übrigen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht als Einrede durchgreifend, wenn die Haftung aus dem Gemeinschaftsverhältnis hergeleitet wird; eine Billigkeitskorrektur nach § 242 BGB kommt hierfür regelmäßig nicht in Betracht.
Vorinstanzen
Landgericht Düsseldorf, 25 T 792/03
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde und hat den übrigen Beteiligten die diesen im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 32.630,- EUR.
Rubrum
I. Die Beteiligten zu 1 bis 22 sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage F. 6 - 10 in Hilden. Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer der im Dachgeschoss liegenden Teileigentumseinheiten Nr. 19, 20 und 21.
§ 4 b der notariellen Teilungserklärung vom 25. März 1994 regelt hinsichtlich dieser Teileigentumsrechte Folgendes:
"Die jeweiligen Eigentümer der im Dachgeschoss gelegenen Teileigentumsrechte Nr. 19, 20 und 21 erhalten das Recht, unter Beachtung der baubehördlichen Vorschriften, auf eigene Kosten das Teileigentum zu Wohnzwecken auszubauen. Hierin eingeschlossen sind auch Veränderungen des Dachstuhls und der Ein- oder Ausbau von Loggien oder Dachgauben.
Der jeweilige Eigentümer hat dafür Sorge zu tragen, dass während der Umbaumaßnahmen die anderen Wohnungseigentümer möglichst wenig belästigt werden und stellt diese Wohnungseigentümer von den Kosten der Umbaumaßnahmen frei. Dies gilt auch für Arbeiten, die am Gemeinschaftseigentum in diesem Zusammenhang durchgeführt werden."
Der Beteiligte zu 1 ließ in den Jahren 1995/1996 durch eine von ihm beauftragte Holzbau- und Dacheindeckungsfirma den Dachausbau durchführen, wobei er auch umfangreiche Veränderungen an der Dacheindeckung vornahm und große Dachgauben einbauen ließ. In den folgenden Jahren wurden verschiedene Mängel am Dach festgestellt. Die Beteiligten zu 2 - 22 beantragten daraufhin bei dem Amtsgericht Langenfeld die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens (Aktenzeichen 34 H 4/02). Der von dem Gericht beauftragte Sachverständige stellte in seinem Gutachten fest, dass die im Rahmen der Ausbauarbeiten vorgenommen Dacharbeiten zahlreiche Mängel aufweisen und zur Beseitigung dieser Mängel brutto 34.800,-- EUR notwendig seien (Sachverständigengutachten vom 3. November 2002 - 34 H 4/02 Bl. 75 ff.). Den von dem Sachverständigen ermittelten Betrag abzüglich 2.170,--. EUR für Arbeiten, die zur Beseitigung von Sturmschäden vorgenommen worden waren und bereits durch die Versicherung erstattet worden waren, haben die Beteiligten zu 2 - 22 gegen den Beteiligten zu 1 mit Schriftsatz vom 10. Mai 2003 geltend gemacht.
Sie haben die Auffassung vertreten, dass der Beteiligte zu 1 aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung auf Schadenersatz in Höhe der Kosten für die Beseitigung der Mängel hafte. Soweit die Mängel beim Ausbau des Dachgeschosses durch die von ihm beauftragten Firmen verursacht worden seien, habe er für deren Handeln als Erfüllungsgehilfen einzustehen.
Die Antragsteller haben beantragt,
den Antragsgegner zu verurteilen, an sie, z. Hd. der Verwalterin nach WEG, der Firma M. Miet- und Eigentumsverwaltung, Hilden, 32.630,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.09.2001 zu zahlen.
Der Beteiligte zu 1 hat beantragt, den Antrag abzulehnen.
Er hat die Einrede der Verjährung erhoben. Er hat darauf verwiesen, dass mögliche Mängelansprüche gegen die von ihm beauftragte Firma gemäß § 638 BGB verjährt seien, da die Schlussrechnung vom 7. Dezember 1995 datierte und die Abnahme spätestens am 15. April 1996 erfolgt sei. Im Übrigen stehe den Beteiligten zu 2 - 22 ein Schadenersatzanspruch nicht zu, da die vom Sachverständigen festgestellten Mängel bislang nicht zu einem konkreten Schaden geführt hätten. Die Möglichkeit des Schadenseintritts durch die festgestellten Mängel sei lediglich abstrakt und äußerst unwahrscheinlich.
Das Amtsgericht Langenfeld hat nach mündlicher Verhandlung durch Beschluss vom 15. Oktober 2003 den Beteiligten zu 1 verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen deren Verwalterin 32.630,-- EUR nebst Zinsen zu zahlen und dem Beteiligten zu 1 die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Amtsgericht Langenfeld auferlegt.
Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beteiligte zu 1 hafte den Beteiligten zu 2 - 22 unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung auf Erstattung der Kosten, die zur Beseitigung der an der Dacheindeckung festgestellten Mängel erforderlich seien. Dem Beteiligten zu 1 habe es im Rahmen des ihm gestatteten Dachausbaus als Schutzpflicht gegenüber den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft oblegen, die Aus- und Umbaumaßnahmen so vorzunehmen, dass keine Schäden am Gemeinschaftseigentum des Daches verursacht würden. Diese Pflicht habe der Beteiligte zu 1 dadurch verletzt, dass die von ihm durchgeführten Aus- und Umbaumaßnahmen zu den im selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängeln an der Dacheindeckung geführt hätten. Für die von ihm beauftragten Handwerksunternehmen hafte der Beteiligte zu 1 nach den §§ 276, 278 BGB. Die Ansprüche seien auch nicht verjährt. Die werkvertragliche Verjährungsfrist komme dem Beteiligten zu 1 nicht zugute, da er den Beteiligten zu 2 - 22 aus einem anderen Rechtsgrund als aus dem Werkvertragsverhältnis zu den von ihm beauftragten Firmen hafte.
Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat der Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.
Zur Begründung hat er ausgeführt, das Amtsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass mögliche Ansprüche der Beteiligten zu 2 - 22 nicht verjährt seien. Soweit das Amtsgericht eine Haftung aus positiver Forderungsverletzung angenommen habe, verkenne es, dass hierdurch dem Antragsgegner ein unübersehbares Haftungsrisiko aufgebürdet werde. Die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers, der einen Handwerker mit der Durchführung von Arbeiten beauftrage, würde dadurch wesentlich weitreichender als die Haftung des beauftragten Fachunternehmers selbst, der sich auf die kurzen Verjährungsfristen des Werkvertrages berufen könne. Die kurzen Verjährungsfristen des Werkvertragsrechtes müssten daher zur Vermeidung unsachgemäßer Ergebnisse auch dem Beteiligten zu 1 im Verhältnis zu den Beteiligten zu 2 - 22 zugute kommen.
Das Landgericht hat nach erneuter mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 20. Juli 2004 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
Gegen die Entscheidung der Kammer wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, mit der er die Änderung der Entscheidungen der Vorinstanzen und die Zurückweisung des Gesuchs der Antragsteller erstrebt.
Die Beteiligten zu 2 - 22 treten dem entgegen.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II. Das zulässige Rechtsmittel nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).
1. Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beteiligte zu 1 den Beteiligten zu 2 - 22 nach den vor der Schuldrechtsreform geltenden Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung (pVV) hafte. Da das Schuldverhältnis zwischen den Beteiligten vor dem 1. Januar 2002 begründet worden sei, komme das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung zur Anwendung (vgl. Art. 229, § 5 EGBGB).
Der Beteiligte zu 1 habe gegenüber den Beteiligten zu 2 - 22 ihm obliegende Schutzpflichten bei dem von ihm vorgenommenen Dachausbau verletzt. Die Eigentümergemeinschaft habe gegen den Ausbauberechtigten einen schuldrechtlichen Anspruch auf die vollständige und mangelfreie Durchführung des Ausbaus und widrigenfalls Schadensersatzansprüche nach den Grundsätzen der pVV [vgl. KG Berlin, ZMR 2000, 635]. Aus dem Gemeinschaftsverhältnis träfen jeden Wohnungseigentümer über § 14 Nr. 1 WEG hinaus weitere Schutz- und Treuepflichten hinsichtlich des Umgangs mit dem Gemeinschaftseigentum. Zu diesen Schutz- und Treuepflichten gehöre zum Einen die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, solche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum zu unterlassen, die ihm nicht durch die Gemeinschaft gestattet worden sind. Darüber hinausgehend müsse er dann, wenn ihm ein derartiger Eingriff grundsätzlich erlaubt worden sei, dafür Sorge tragen, dass das Gemeinschaftseigentum nicht in einer durch die Erlaubnis nicht gedeckten Weise beeinträchtigt wird [vgl. Armbrüster, ZMR 1997, 395 ff.]. Diese Pflicht habe der Beteiligte zu 1 - so zutreffend das Amtsgericht - verletzt, indem die Dachausbauarbeiten durch die von ihm beauftragte Firma nicht fachgerecht vorgenommen worden seien. Der Dachstuhl einschließlich der Dachgauben und der Dacheindeckung stehe im Gemeinschaftseigentum. Wie der in dem selbständigen Beweisverfahren beauftragte Sachverständige W. in seinem Gutachten nachvollziehbar und für die Kammer überzeugend ausgeführt habe, sei die Überdeckung der Firstziegel auf die angrenzenden Dachflächen zu gering ausgeführt worden, sei die verschieferte Oberlage der Gaubenabdichtung nicht weit genug unter die Betondachsteineindeckung im Kehlbereich hochgezogen worden, seien die Lötnähte an den Dachgauben nicht fachgerecht ausgeführt worden, fehle an den Traufblechen die erforderliche Verlötung, seien an den seitlichen Dachkanten der Dachgauben regelwidrig einfache Traufbleche verwendet und der Anschluss der bituminösen Abdichtung auf diese Bleche mangelhaft ausgeführt worden, seien die Pressschienen regelwidrig lediglich mit korrosionsgeschützten statt korrosionsbeständigen Schrauben befestigt worden, sei die Verschweißung der Dachabdichtungsbahnen untereinander mangelhaft vorgenommen worden und überdecken die Betondachsteine die Kehlbleche der Fenster nicht ausreichend. Dass diese Mängel auf den von ihm vorgenommenen Dachausbau zurückzuführen sind, habe der Antragsgegner nicht bestritten.
Der Beteiligte zu 1 habe seine Pflichten auch insoweit verletzt, als er im Bereich der Veluxfenster in den Treppenhäusern sowie den Fensterbänken (vgl. Punkt 5.7 des Gutachtens des Sachverständigen W.) die notwendige Wärmedämmung nicht eingebaut habe. Soweit der Beteiligte zu 1 vortrage, er habe im Hinblick auf die Wärmedämmung keine Arbeiten ausgeführt, entfalle dadurch nicht die Pflichtverletzung. Da die Fenster, wie sich auch aus der Rechnung vom 7. Dezember 1995 ergebe, von dem Beteiligten zu 1 selbst eingebaut worden seien, habe es ihm auch oblegen, die zur fachgerechten Ausführung des Fenstereinbaus erforderliche Wärmedämmung einzubringen. Wie der Sachverständige W. in seinem Gutachten nachvollziehbar ausgeführt habe, fehle die Wärmedämmung im Bereich der Veluxfenster in den Treppenhäusern, in den Dachgaubenfenstern zeigten sich Fehlstellen der Wärmedämmung in unterschiedlichen Abmessungen. Daraus ergebe sich, dass die Wärmedämmung durch den Einbau der Fenster erforderlich geworden sei, unabhängig davon, ob diese zuvor vorhanden gewesen sei oder nicht.
Der Beklagte habe auch schuldhaft gehandelt. Zwar treffe ihn kein eigenes Verschulden, er müsse sich jedoch das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen nach § 278 Satz 1 a. F. BGB zurechnen lassen. Als Erfüllungsgehilfin sei hier die von ihm mit der Durchführung der Dachbauarbeiten beauftragte H. Holzbau- und Dacheindeckungs GmbH anzusehen. Deren Mitarbeiter bzw. die Mitarbeiter der von ihr beauftragten Subunternehmerin hätten fahrlässig die ihnen obliegende Verpflichtung, den Ausbau des Daches und den Einbau der Gauben fachgerecht auszuführen, verletzt und dadurch erhebliche Schäden an dem bereits vorhandenen Dach herbeigeführt. Insoweit gelte § 282 BGB a. F. BGB, wonach ein Verschulden des Beteiligten zu 1 bzw. dessen Erfüllungsgehilfen zu vermuten sei. Der Beteiligte zu 1 habe keine Umstände dargelegt, aus denen sich ergibt, dass die in seinem Verantwortungsbereich eingetretene Pflichtverletzung weder von ihm noch von seinen Erfüllungsgehilfen zu vertreten ist.
Den Beteiligten zu 2 - 22 sei dadurch ein Schaden in der geltend gemachten Höhe entstanden. Der Schadenersatzanspruch der Antragsteller umfasse alle unmittelbaren und mittelbaren Nachteile des schädigenden Verhaltens, d.h. sie könnten den Zustand verlangen, der bei einem ordnungsgemäßen Ausbau bestanden hätte. Die Beteiligten zu 2 - 22, denen die Instandhaltung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Daches obliege, könnten daher gemäß § 249 Satz 2 a. F. BGB denjenigen Betrag ersetzt verlangen, der zur Beseitigung der an dem Dach vorhandenen Schäden erforderlich ist. Dies gelte unabhängig davon, ob die übrigen Wohnungseigentümer die Reparaturmaßnahmen bereits veranlasst oder die Instandsetzung (zunächst) unterlassen hätten [vgl. BGH NJW 1997, 520]. Unbeachtlich sei auch, dass über die Schäden am Dach hinaus weitere Schäden am sonstigen Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer nicht eingetreten ist. Der Schaden sei bereits durch die festgestellten Mängel am Dach begründet. Zur ordnungsgemäßen Herstellung des Daches sei nach dem nicht angegriffenen Gutachten des Sachverständigen W. ein Betrag in Höhe von 34782, 60 EUR erforderlich. Von diesem Betrag seien 2170,- EUR für bereits durchgeführte Reparaturarbeiten in Abzug zu bringen, so dass der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 32. 630, - EUR verbleibe.
Die Schadensersatzansprüche der Beteiligten zu 2 - 22 seien nicht verjährt. Das Amtsgericht habe zutreffend dargelegt, dass die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung gemäß § 195 a. F. BGB 30 Jahre betragen habe. Die nunmehr nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geltende regelmäßige Verjährungsfrist belaufe sich lediglich auf 3 Jahre und sei damit kürzer. Dies habe gemäß § 6 Abs. 4 des Artikels 229 EGBGB zur Folge, dass die neue kurze Verjährungsfrist von 3 Jahren ab dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung vom 1. Januar 2002 an gelte. Diese Frist sei zu dem Zeitpunkt, als die Ansprüche der Beteiligten zu 2 - 22 rechtshängig geworden seien, noch nicht abgelaufen gewesen. Die Verjährungsfrist sei daher durch die Antragstellung rechtzeitig unterbrochen worden. Der Beteiligte zu 1 könne sich auch nicht darauf berufen, dass die von ihm beauftragte Firma sich ihrerseits gemäß § 638 BGB auf Verjährung berufen und er bei dieser daher nicht Rückgriff nehmen könne. Wie das Amtsgericht bereits dargelegt habe, könne der Beteiligte zu 1 diese mögliche Verjährungseinrede der ausführenden Unternehmerin nicht gegenüber den Beteiligten zu 2 - 22 geltend machen. Die Einrede betreffe das zwischen dem Beteiligten zu 1 und der von ihm beauftragten Firma bestehende Vertragsverhältnis und nicht das Verhältnis zwischen ihm und den übrigen Wohnungseigentümern. Dem Beteiligten zu 1 werde dadurch ein unzumutbares Haftungsrisiko nicht aufgebürdet. Ihn treffe vielmehr das allgemeine Risiko eines jeden Bestellers, mögliche Schadenersatzansprüche nicht mehr durchsetzen zu können. Für ihn realisiere sich das gleiche Risiko, als wenn Schäden an seinem Sondereigentum entstanden wären, die er ebenfalls endgültig alleine zu tragen haben würde. Anderes ergebe sich für das vorliegende Verfahren auch nicht aus dem von dem Beteiligten zu 1 zitierten Vorlagebeschluss des OLG Hamm in dem vom 30. September 1998, der den Fall betreffe, dass ein Wohnungseigentümer im Rahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die allen Wohnungseigentümern als ordnungsgemäße Verwaltung obliege, die Durchführung von Arbeiten in Auftrag gegeben hat. Der Beteiligte zu 1 habe aber nicht eine Instandsetzung des (Gemeinschafts-) Daches in Auftrag gegeben, sondern im eigenen Interesse den (ihm gestatteten) Ausbau des Daches vorgenommen.
2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Gesichtspunkte, die darauf hindeuten, dass der angefochtene Beschluss der Kammer von einem entscheidungserheblichen Rechtsfehler beeinflusst sein könnte, hat der Beschwerdeführer nicht aufgezeigt und sind auch nicht sonst ersichtlich. Insbesondere ist für die von Seiten des Beschwerdeführers befürwortete Ergebniskorrektur zu seinen Gunsten in Form der Annahme einer Verjährung nach Werkvertragsrecht aus Billigkeitsgesichtspunkten (§ 242 BGB) kein Raum.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Kostenerstattung war aus Billigkeitsgründen anzuordnen. Denn der Beteiligte zu 1 hätte zum Einen aufgrund der in den wesentlichen Punkten überzeugend begründeten Entscheidungen der Vorinstanzen die Aussichtslosigkeit seines Rechtsmittels erkennen können, zum Anderen standen Antragsteller und Antragsgegner einander in vergleichbarer Verfahrensstellung wie Kläger und Beklagter in einem auf Zahlung von Schadensersatz gerichteten Zivilprozess gegenüber.