Beschwerde gegen Ablehnung der Grundbuchberichtigung wegen fehlender Auflassung zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Notar und Beteiligte beantragten die Berichtigung des Grundbuchs nach einem Erbauseinandersetzungsvertrag; das Amtsgericht lehnte den Antrag mit der Begründung ab, es fehle die erforderliche Auflassung. Das OLG Düsseldorf weist die Beschwerde zurück. Das Gericht stellt klar, dass keine Berichtigung möglich ist, wenn das Grundbuch nicht unrichtig ist und die Parteien nur eine Berichtigungsbewilligung gestellt haben; eine Zwischenverfügung zur Nachbeurkundung war nicht geboten.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zurückweisung des Antrags auf Grundbuchberichtigung als unbegründet zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Grundbuchberichtigung setzt voraus, dass das Grundbuch unrichtig ist; ohne eine solche Unrichtigkeit besteht kein Anspruch auf Berichtigung.
Die notariell beurkundete Bildung und Zuordnung von Bruchteilsanteilen kann grundsätzlich als konkludente Auflassung ausgelegt werden, wenn sich der Wille zur Eigentumsübertragung aus der Urkunde ergibt.
Eine Auslegung der Urkunde zu Lasten des erklärten und ausdrücklich auf die Berichtigung beschränkten Antrags ist ausgeschlossen; wenn die Beteiligten ausdrücklich nur die Berichtigungsbewilligung wünschen, kann dies nicht in einen Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels umgedeutet werden.
Bei fehlender Auflassung kommt eine Zwischenverfügung zum Zweck einer Nachbeurkundung (§ 44a BeurkG) nicht in Betracht; das Erlassen einer Zwischenverfügung liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Rechtspflegers und ist nicht stets geboten.
Vorinstanzen
Amtsgericht Langenfeld
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 und 3 sind jeweils zu 1/6, der Beteiligte zu 2 zu 1/3 und die Beteiligte zu 1 bis 4 in ungeteilter Erbengemeinschaft zu einem weiteren Drittel Eigentümer des eingangs bezeichneten Grundbesitzes.
Sie schlossen am 26. Januar 2010 zu Urkunde Nr. 15/2010 des Notars Dirk G. in Duisburg-Ruhrort einen u. A. wie folgt lautenden Erbauseinandersetzungsvertrag:
„Die Erschienenen heben hiermit die Erbengemeinschaft hinsichtlich des 1/3
Anteils an der Grundbesitzung auf und setzen sich dergestalt auseinander,
dass sie Bruchteilsanteile bilden und diese Bruchteilsanteile sich wie folgt
entsprechend den Anteilen an der Erbengemeinschaft zuordnen:
M. K. 1/8 Anteil
J. K. 1/16 Anteil
M. G. K. 1/16 Anteil
M. J. K. 3/4 Anteil
Grundbuchberichtigung
Der Erschienene bewilligt und beantragt für sich und die von ihm
Vertretenen das Grundbuch wie folgt zu berichtigen:
Herr M. K. (1/3+1/8 x 1/3=18/48) 9/24 Anteil,
Herr J. K. (1/6+1/16 x 1/3=9/48) 3/16 Anteil,
Herr M. G. K. (1/6+1/16 x 1/3=9/48) 3/16 Anteil,
Frau M. J. K. (3/4x 1/3=3/12) 1/4 Anteil
Eigentümer an der vorgenannten Grundbesitzung.“
Unter dem 11. Februar 2010 beantragte der Notar unter Bezugnahme auf seine Urkunde u. A. „die Grundbuchberichtigung“.
Das Amtsgericht – Rechtspfleger – hat am 18. Februar 2010 den Antrag auf Grundbuchberichtigung zurückgewiesen, da es an der erforderlichen Auflassung fehle, dieser Mangel nicht rückwirkend heilbar und für eine Zwischenverfügung daher kein Raum sei.
Hiergegen legt der Notar Beschwerde namens der Beteiligten zu 1 bis 4 und macht geltend, die Auflassung müsse nicht ausdrücklich erklärt werden; sie könne sich auch aus der Auslegung der notariellen Erklärungen ergeben. Im vorliegenden Fall seien sowohl die Eintragungsbewilligung als auch der Eintragungsantrag in der notariellen Urkunde enthalten. Zudem ergebe sich aus den Regelungen auf Seite 2 der Urkunde, dass die Beteiligten die Erbengemeinschaft aufheben wollen und sich entsprechende Bruchteilsanteile im Grundbuch zuordneten. Es könne hiernach nicht zweifelhaft sein, dass Eigentum nach Bruchteilen übertragen werden sollte. Zudem habe der Antrag nicht zurückgewiesen werden dürfen, sondern eine Zwischenverfügung ergehen müssen, um eine Nachbeurkundung gemäß § 44a BeukG zu ermöglichen.
Das Amtsgericht – Rechtspfleger – hat am 23. Juli 2010 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt und u. A. ergänzend ausgeführt:
In der vorliegenden Urkunde sei eine für die Eigentumsänderung erforderliche Erklärung nicht enthalten, und zwar weder die Auflassung, noch die Bewilligung des Eigentumswechsels noch der Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, sondern nur eine Grundbuchberichtigungsbewilligung nebst Antrag. Eine Auslegung könne nicht dazu führen, dass die Urkunde ohne jede für die Eintragung erforderliche Erklärung zu vollziehen wäre.
Eine Zwischenverfügung komme bei fehlender Auflassung zum Zwecke eines
Nachtragsvermerks nach § 44 a BeukG komme nicht in Betracht.
Der Notar macht ergänzend geltend, es komme nicht auf den ausdrücklichen Wortlaut der Urkunde an; vielmehr sei der tatsächliche Wille durch Auslegung zu ermitteln. Antragsinhalt sollte zwar nur eine Berichtigung des Grundbuchs sein, dies aber nur, weil die Beteiligten – unzutreffend - davon ausgegangen seien, dass nach erfolgreicher Erbauseinandersetzung und Zuordnung der Bruchteilseigentumsanteile nur noch eine Berichtigung des Grundbuchs notwendig sei.
Die Beteiligten seien sich darüber einig gewesen, „dass die Beteiligten anlässlich der Beurkundung auch über eine Auflassung (=vertragliche Eigentumsübertragung) gesprochen haben“.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.
II.
1.
Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 bis 4 ist gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO zulässig.
2.
Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat den Antrag auf Grundbuchberichtigung im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen
a)
Da das Grundbuch weder unrichtig war noch durch den beurkundeten Erbauseinandersetzungsvertrag hinsichtlich der Zuordnung der Miteigentumsanteile am Grundstück unrichtig geworden ist, ist für die beantragte Berichtigung, wovon nunmehr auch die Beteiligten ausgehen - zumindest ohne weitere Grundbucherklärungen - kein Raum.
b)
aa)
Es mag Einiges dafür sprechen, dass die notariell beurkundete Bildung der im Einzelnen bezeichneten Bruchteilsanteile und ihrer Zuordnung entsprechend den Anteilen an der Erbengemeinschaft – entgegen der Auffassung der Rechtspflegerin – prinzipiell als eine entsprechende Auflassung ausgelegt werden könnte.
bb)
Dies vermag dem Petitum des Notars aber vorliegend nicht zum Erfolg zu verhelfen.
Denn Besonderheiten des Falles verbieten hier, den notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag für dahin auslegungsfähig zu halten, dass in ihm konkludent die Auflassung sowie die Bewilligung des (Mit-)Eigentumswechsels bzw. der Antrag auf Eintragung des jeweils neuen Eigentümers enthalten sei und die Beteiligten um einen dahin gehenden grundbuchlichen Vollzug nachsuchen.
Die Beteiligten haben nämlich nicht nur ausdrücklich allein die Berichtigung bewilligt, obwohl sie „anlässlich der Beurkundung auch über eine Auflassung (= vertragliche Eigentumsübertragung) gesprochen haben“, sondern die Berichtigung entsprach – wenn auch fehlgeleitet durch eine unzutreffende rechtliche Bewertung – nach eigenem Vorbringen ihrem erklärten Willen.
Demnach war und ist auch ihr Antrag allein auf den grundbuchlichen Vollzug der Berichtigungsbewilligung gerichtet. Der Notar verfolgt nämlich – obwohl von ihm als unzutreffend erkannt – auch in der Beschwerdeinstanz weiter den Vollzug der Berichtigungsbewilligung.
Diese Konstellation indes sperrt – da nicht dem Willen der Beteiligten entsprechend - eine Auslegung der beurkundeten Erklärungen als Antrag auf grundbuchlichen Vollzugs einer Eigentumsübertragung.
c)
Zu Unrecht beanstanden die Beteiligten zu 1 bis 4, dass das Grundbuchamt ihnen nicht durch Zwischenverfügung (§ 18 GBO) Gelegenheit zur Nachbeurkundung einer Auflassung gegeben, sondern ihren Antrag sogleich abgelehnt hat.
Durch diese Verfahrensweise hat der Rechtspfleger seinen Ermessens- und Beurteilungsspielraum zur Leitung, Förderung und Ausgestaltung des Verfahrens (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O. Rdz. 429) konkret nicht überschritten. Denn der Vollzug der Übertragung der Miteigentumsanteile im Wege der Erbauseinandersetzung nach Auflassung hätte ein Abgehen vom Berichtigungsantrag und somit einen anders lautenden neuen Antrag erfordert (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O. Rdz. 442a)
Hiernach war das Rechtsmittel der Beteiligten gegen den den Vollzug der notariellen Urkunde verweigernden Beschluss zurückzuweisen.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dann bedarf es für Gerichtszwecke auch nicht der Wertfestsetzung.