Keine Anwendung des §181 BGB bei Eintragung von Wohnungsrecht und Vormerkung
KI-Zusammenfassung
Die Parteien beantragten im Grundbuch die Eigentumsumschreibung zugunsten der Erwerberin, die Eintragung lebenslanger Wohnungsrechte und eine Vormerkung. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit Verweis auf ein angebliches Insichgeschäft der Betreuerin nach §181 BGB. Das OLG hob die Zwischenverfügung auf: §181 greift nicht, weil die Vertreterin nicht zugleich auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts auftrat; ein rein materieller Interessenkonflikt genügt nicht. Das Amtsgericht ist zur erneuten Entscheidung angewiesen.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts erfolgreich; Zwischenverfügung aufgehoben und Amtsgericht zur erneuten Entscheidung angewiesen
Abstrakte Rechtssätze
§ 181 BGB greift nur, wenn derselbe Rechtssubjekt auf beiden Seiten eines Rechtsgeschäfts auftritt oder der Vertreter ein einseitiges Rechtsgeschäft sich selbst gegenüber vornimmt; ein bloßer materieller Interessenkonflikt genügt nicht.
Eine Vertreterhandlung ist kein Insichgeschäft, wenn der Vertreter für den Vertretenen handelt und zugleich in eigenem Namen lediglich eine künftig mögliche Begünstigung erwirbt.
Eine Ausdehnung oder analoge Anwendung des Verbots des Insichgeschäfts nach § 181 BGB kommt nur in eng typisierbaren Fällen in Betracht, nicht für beliebige Einzelfallinteressen.
Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht mit der Begründung verweigern, es liege ein Insichgeschäft vor, wenn die formalen Voraussetzungen des § 181 BGB fehlen; in einem solchen Fall ist die Zwischenverfügung aufzuheben und die Vorinstanz zur erneuten Entscheidung zu verweisen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Nettetal
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Nettetal aufgehoben. Das Amtsgericht wird angewiesen, über die Eintragungsanträge der Beteiligten nach Maßgabe der Gründe dieses Beschlusses erneut zu entscheiden.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Gründe
I.
Im Grundbuch sind als Eigentümer des in Rede stehenden Grundbesitzes eingetragen die Beteiligte zu 4) und ihr verstorbener Ehemann zu je ½.
Der Ehemann ist beerbt worden von der Beteiligten zu 4) und dem Beteiligten zu 3) – dem gemeinsamen Sohn – zu je ½. Die Ehefrau des Beteiligten zu 3), die Beteiligte zu 2), ist dessen gesetzliche Betreuerin.
Mit notariellem Vertrag vom 26.01.2015 übertrugen die Beteiligten zu 3) und 4) – zu ½ Anteil als Erbengemeinschaft, die Beteiligte zu 4) darüber hinaus zu ½ Anteil als Miteigentümerin – den Grundbesitz im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die Beteiligte zu 1).
Die Beteiligte zu 1) ist die Tochter der Beteiligten zu 2) und 3) und die Enkelin der Beteiligten zu 4).
Die Beteiligte zu 1) räumte den Beteiligten zu 3) und 4) jeweils ein lebenslanges Wohnungsrecht an einer Wohnung im Hause ein. Sie verpflichtete sich ferner gegenüber der Beteiligten zu 2), ihr nach dem Tode des Beteiligten zu 3) das lebenslange Wohnungsrecht an den von dessen Wohnungsrecht umfassten Räumen einzuräumen.
Die Beteiligten erklärten die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung der Beteiligten zu 1) als Eigentümerin im Grundbuch, zugleich vereinbarten und bewilligten sie die Eintragung der Wohnungsrechte der Beteiligten zu 3) und 4) sowie die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres bedingten Anspruchs auf Einräumung des Wohnungsrechts für die Beteiligte zu 2).
Die Beteiligte zu 2) vertrat den Beteiligten zu 3) bei Abschluss des notariellen Vertrages; das Betreuungsgericht genehmigte deren Erklärungen.
Mit notariellem Schreiben vom 29.05.2015 haben die Beteiligten die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 1), die Eintragung der Wohnungsrechte für die Beteiligten zu 3) und 4) und die Eintragung der Vormerkung für die Beteiligte zu 2) beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 12.06.2015 hat das Grundbuchamt ausgeführt, die Beteiligte zu 2) sei von der Vertretung des Beteiligten zu 3) ausgeschlossen. Sie werde einerseits als dessen Vertreterin, andererseits im eigenen Namen tätig (Bestellung der Vormerkung zur Einräumung des Wohnungsrechts). Die Beteiligte zu 2) könne kein Rechtsgeschäft im Namen des Beteiligten zu 3) und zugleich im eigenen Namen vornehmen. Dabei komme es nicht darauf an, dass der Anspruch auf Einräumung des Wohnungsrechts erst nach dem Tode des Beteiligten zu 3) entstehe und von der Beteiligten zu 1) zu erfüllen sei. Es sei das Rechtsgeschäft insgesamt zu betrachten. Es müsse daher – sofern der Beteiligte zu 3) nicht selber das Rechtsgeschäft genehmigen könne - vom Betreuungsgericht ein Ergänzungsbetreuer bestellt werden, der den Vertrag genehmigen müsse. Dessen Erklärungen seien dann vom Betreuungsgericht zu genehmigen.
Dagegen beschweren sich die Beteiligten. Die Einräumung des Wohnrechts betreffe nur die Beteiligte zu 1) als Erwerberin und die Beteiligte zu 2) als mögliche Begünstigte. § 181 BGB sei darauf nicht anwendbar. Ein Interessenkonflikt sei nicht gegeben, da die Interessen des Beteiligten zu 3) nicht berührt würden.
Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie mit Beschluss vom 23.07.2015 dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Als Begründung hat es ausgeführt, es sei nicht möglich, den Gesamtvertrag in einzelne Segmente aufzuspalten. Der Interessenkonflikt ergebe sich daraus, dass die Beteiligte zu 2) eine Leistung erhalte, obwohl sie nicht Miteigentümerin des Grundstücks sei.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
1.
Das Rechtsmittel ist gemäß §§ 71, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO als Beschwerde zulässig und nach der vom Grundbuchamt erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.
2.
Es hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist rechtsfehlerhaft.
Entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes ist eine Genehmigung der Erklärungen der Beteiligten zu 2) für den Beteiligten zu 3) nicht geboten. Denn die Voraussetzungen des § 181 BGB liegen nicht vor.
Für ein Insichgeschäft im Sinne des § 181 BGB genügt es nicht, wenn der Vertreter auf ein und derselben Seite des Rechtsgeschäfts im eigenen und im fremden Namen auftritt (MüKo/Schubert, BGB, 7. Aufl., § 181, 22 m.N.). Der Senat hat bereits früher (NJW 1985, 390) im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 50, 8, 11) entschieden, dass § 181 BGB im Interesse der Klarheit und der Sicherheit des Rechtsverkehrs als eine formale Ordnungsvorschrift aufzufassen ist, bei der der Interessengegensatz zwar das gesetzgeberische Motiv, aber zur Tatbestandserfüllung grundsätzlich weder erforderlich noch ausreichend ist. § 181 BGB greift regelmäßig nur dann ein, wenn dieselbe Person auf beiden Seiten eines Rechtsgeschäfts auftritt oder wenn der Vertreter ein einseitiges Rechtsgeschäft sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornimmt. Hieran hält der Senat nach Überprüfung fest.
Auch der Bundesgerichtshof hat mehrfach bekräftigt (zuletzt NJW 1991, 982, 983), § 181 BGB regele nicht den materiellen Interessenkonflikt, sondern lediglich die unzulässige formale Beteiligung derselben Person auf beiden Seiten bei einem Vertragsschluss.
Gerade daran aber fehlt es hier.
Die Beteiligte zu 2) hat hier einerseits die für die Veräußerung des Grundbesitzes erforderlichen Willenserklärungen für den Beteiligten zu 3) gegenüber der Beteiligten zu 1) abgegeben und andererseits – in Bezug auf die Einräumung des Wohnungsrechts, das sie nach dem Tode des Beteiligten zu 3) erhalten soll – gegenüber der Beteiligten zu 1) für sich im eigenen Namen gehandelt. Sie ist mithin nicht zugleich auf beiden Seiten eines Rechtsgeschäfts aufgetreten.
Eine Erweiterung des Anwendungsbereichs von § 181 BGB in dem Sinne, dass der Ausschluss der Vertretungsmacht deshalb auf Rechtsgeschäfte erstreckt werden soll, die sich formal nicht zwischen Vertreter und Vertretenem abspielen, weil materiell die Gefahr eines Interessenwiderstreits bestünde (offengelassen von BGHZ 50, 8), kommt nicht in Betracht.
Eine Erweiterung des Verbots von Insichgeschäften durch Analogie kann nur erfolgen, wenn es sich um einen Interessenkonflikt handelt, der abstrakt-generell beschrieben werden kann und nicht nur eine Bewertung des Einzelfalls darstellt. § 181 BGB erfasst das Insichgeschäft als typisierbare Fallgruppe. Es widerspräche daher bereits der Struktur der Regelung, wollte man sie allgemein auf Interessenkonflikte anwenden. (MüKo/Schubert, a.a.O., Rdnr. 40 m.N.).
Eine Erweiterung des § 181 BGB durch Auslegung oder Analogie erfolgt allenfalls in zwei Bereichen. Zum einen bei Sachverhalten, bei denen keine Stellvertretung vorliegt, aber ein vergleichbares Auftreten einer Person für einen anderen, den letztlich die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen treffen. Insofern bedarf es eines vergleichbaren Schutzes vor Interessenkonflikten. Zum anderen bedarf es einer weiten Auslegung oder analogen Anwendung des § 181 BGB, wenn zwar formal keine Personenidentität auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts im Sinne eines Selbstkontrahierens oder einer Mehrfachvertretung vorliegt, materiell betrachtet aber eine Personenidentität besteht, die lediglich nach außen verdeckt ist. (MüKo/Schubert, a.a.O., Rdnr. 41).
In anderen Fällen von möglichen materiellen Interessenkonflikten kommt eine Anwendung von § 181 BGB nicht in Betracht. Zwar mag das Eigeninteresse des Vertreters am Vertretergeschäft ggf. einen Interessenkonflikt begründen; er ist aber nach herrschender Meinung nicht in gleicher Weise typisierbar, so dass § 181 BGB nicht eingreift (MüKo/Schubert, a.a.O., Rdnr. 42 m.N.).
Nach alledem besteht das vom Amtsgericht angenommene Eintragungshindernis nicht. Die Zwischenverfügung ist somit aufzuheben.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs.1, 25 Abs. 1 GNotKG.