Zurückweisung der Beschwerde zur Zustimmung für Montage von Regenrinnen
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümer zu 1 und 2 begehrten gerichtliche Zustimmung der Miteigentümer zur Montage von Regenrinnen über ihren Balkonen auf Kosten der WEG. Das OLG weist die sofortige weitere Beschwerde zurück. Es betont, dass bei einem abgelehnten Eigentümerbeschluss der Weg der Anfechtung bzw. der Gestaltungsklage nach § 21 WEG offensteht und zuvor erfolglose Bemühungen in der Versammlung erforderlich sind.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde auf Verpflichtung zur Zustimmung zur Montage von Regenrinnen zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Geltendmachung der Mitwirkung der Wohnungseigentümer an einer Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung richtet sich nach § 21 WEG.
Wurde die Angelegenheit in der Eigentümerversammlung behandelt und ein Negativbeschluss gefasst, ist der richtige Rechtsweg die Anfechtung des Beschlusses und ggf. eine Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG; eine unmittelbare Leistungsklage gegen die Ablehnenden ist danach nicht möglich.
Für die gerichtliche Durchsetzung oder Gestaltung ordnungsgemäßer Verwaltung besteht ein Rechtsschutzbedürfnis nur, wenn der Antragsteller zuvor im Zumutbaren vergeblich versucht hat, die Maßnahme durch Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen.
Ein Pflichtanspruch auf Durchsetzung einer bestimmten Verwaltungsmaßnahme besteht nicht, wenn diese nicht die einzig in Betracht kommende geeignete Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist.
Vorinstanzen
Landgericht Wuppertal, 6 T 309/07
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1 und 2 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.
Wert: 6.000,- Euro.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 bis 23 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal, die die Beteiligte zu 24 verwaltete.
In der Eigentümerversammlung vom 06. Februar 2001 wurden zu TOP 6 verschiedene Sanierungsarbeiten beschlossen. Nach dem Beschluss oblag es dem Beirat, einen Architekten zu beauftragen. Der vom Beirat beauftragte Architekt H. wies die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Schreiben vom 20. Juni 2001 darauf hin, dass an den Balkonstirnseiten keine Regenrinnen vorhanden seien, so dass Wasser ungeleitet herunter laufe und es so zu unansehnlichen Verschmutzungen komme.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. Juni 2001 beschlossen die anwesenden Wohnungseigentümer Sanierungsarbeiten der Fassade. Eine Beschlussfassung über die Anbringung von Regenrinnen erfolgte nicht.
Auf Drängen der Beteiligten zu 1 und 2 stand gemäß der Einladung vom 31. Januar 2002 zur Eigentümerversammlung vom 26. Februar 2002 zu TOP 13 die Beschlussfassung über die Montage einer Dachrinne an den Kopfleisten der Balkone der Beteiligten zu 1 und 2 auf der Tagesordnung.
In dieser Versammlung wurde mehrheitlich beschlossen, dass Regenrinnen an den Kopfleisten der Balkone der Beteiligten zu 1 und 2 auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft montiert werden sollten.
Mit Fax-Schreiben vom 26. und 28. Juli 2005 bat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 und 2 die Verwalterin um Anbringung von Regenrinnen an den über den ihren gelegenen Balkonen. Die Verwalterin lehnte eine solche Maßnahme auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Schreiben vom 28. Juli 2005 unter Bezugnahme auf das erstgenannte Schreiben ab und wies gleichzeitig darauf hin, nach der Beschlusslage werde die Eigentümergemeinschaft wohl keine Einwände erheben, wenn die Beteiligte zu 1 und 2 die Kosten übernähmen.
Mit am 04. bzw. 08. August 2005 Gericht eingegangenen Anträgen haben die Beteiligten zu 1 und 2 gebeten,
die Beteiligten zu 3 bis 23 zu verpflichten, als Gesamtschuldner an den Stirnseiten der Balkone über den Balkonen der Wohnung der Beteiligten zu 1 und 2 auf ihre, der Beteiligten zu 3 bis 23, Kosten Regenrinnen anbringen zu lassen.
In der Eigentümerversammlung vom 07. September 2005 stand die Beschlussfassung über die Montage von Regenrinnen an den über denen der Beteiligten zu 1 und 2 gelegenen Balkonen der Miteigentümer L. und V. an.
Man ging aufgrund Schreibens des Verfahrensvertreters der Beteiligten zu 1 und 2, der Vermoosung auf deren Balkonen reklamiert hatte, an sich davon aus, dass die Regenrinne an den Balkonen über diesen Einheiten angebracht werden sollte, bat aber diesbezüglich um Aufklärung, die der Verfahrensvertreters der Beteiligten zu 1 und 2 unter Hinweis auf die bei Gericht eingereichten Anträge verweigerte.
Die Eigentümergemeinschaft entschied daraufhin mehrheitlich, über diesen Tagesordnungspunkt nicht zu beschließen.
In der Sitzung des Amtsgerichts vom 05. Dezember 2005 haben die Beteiligten zu 1 und 2 ihre Anträge dahin geändert, dass die Anbringung der Regenrinnen auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen soll.
Am 19. Dezember 2005 lehnte die Eigentümerversammlung die Anbringung von Dachrinnen über den Balkonen der Wohnung der Beteiligten zu 1 und 2 - dieser TOP war auf Anregung des Amtsgerichts in der Sitzung vom 05. Dezember 2005 aufgenommen worden - ab.
Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme zur Auslegung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 13 vom 26. Februar – Vernehmung des Architekten H. als Zeugen - am 08. Februar 2006 die Anträge der Beteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen, weil die Beteiligten zu 1 und 2 nicht bewiesen hätten, dass der Eigentümerbeschluss dahin zu verstehen ist, dass Regenrinnen über ihren Balkonen angebracht werden sollten. Ob die Beteiligten zu 1 und 2 einen dahin gehenden Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hätten, könne dahinstehen, weil die Eigentümerversammlung vom 19. Dezember 2005 zu TOP 5a einen solchen Antrag - unangefochten – abgelehnt habe.
Hiergegen haben die Beteiligten zu 1 und 2 sofortige Beschwerde eingelegt und haben beantragt,
unter Änderung der angefochtenen Entscheidung die Beteiligten zu 3-23 zu verpflichten, zuzustimmen, dass an den Stirnseiten der Balkone über den Balkonen der Wohnungen der Beteiligten zu 1 und 2 auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einschließlich der Beteiligten zu 1 und 2 Regenrinnen anbringen zu lassen (richtig: angebracht werden),
hilfsweise durch anderweitig geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tagen, dass von den Stirnseiten der Balkone über den Balkonen der Wohnungen der Beteiligten zu 1 und 2 nicht ungeleitet Wasser herunterläuft und zu Verschmutzungen ihrer Balkone führt.
Die Beteiligten zu 3 bis 23 haben um Zurückweisung des Rechtsmittels gebeten und sich u. A. auf Verjährung berufen.
Das Landgericht hat nach erneuter Beweisaufnahme – Vernehmung des Architekten H. als Zeugen - am 12. Juni 2009 die sofortige Beschwerde wegen Anspruchsverjährung zurückgewiesen.
Hiergegen wenden sich die die Beteiligten zu 1 und 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde.
Sie machen u. A. geltend, das Landgericht habe zu Unrecht Verjährung angenommen.
Die Beteiligten zu 3 bis 23 treten dem entgegen.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die gemäß §§ 45 Abs. 1 Satz 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat in der Sache keinen Erfolg.
1.Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung u. A. ausgeführt, bei dem Verpflichtungsbegehren der Beteiligten zu 1 und 2 handele es sich um die Verfolgung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG. Ob ein solcher gegenüber den Beteiligten zu 3-23 besteht, könne dahin stehen. Denn mit Ablauf des 31. Dezember 2004 sei Verjährung eingetreten.
2.Diese Erwägungen halten der dem Senat gemäß §§ 27 FGG, 546 ZPO obliegenden rechtlichen Nachprüfung nur im Ergebnis stand.
Das mit der weiteren Beschwerde durch Haupt- und Hilfsantrag verfolgte Begehren der Beteiligten zu 1 und 2 hat – ungeachtet der Frage der Anspruchsverjährung - in der Sache keinen Erfolg.
a)
Mit dem Hauptantrag wollen die Beteiligten zu 1 und 2 die Beteiligten zu 3-23 verpflichtet sehen, zuzustimmen, dass an den Stirnseiten der Balkone über den Balkonen der Wohnungen der Beteiligten zu 1 und 2 auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einschließlich der Beteiligten zu 1 und 2 Regenrinnen angebracht werden.
Hierbei handelt es sich um die Geltendmachung der Mitwirkung der Wohnungseigentümer bei einer bestimmten Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG).
Bestehen Vereinbarungen und Beschlüsse nicht, so kann die Mitwirkung der Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung darin liegen, die Zustimmung zu einer Maßnahme zu erteilen, die allein ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (Merle in Bärmann WEG 10. Auflage 2008 § 21 Rdz. 47).
b)
Diese Voraussetzungen erfüllt das Hauptantragsbegehren der Beteiligte zu 1 und 2 nicht.
aa)
Den Eigentümerbeschlüssen vom 19. Dezember 2005 zu TOP 5 und 5a kommt in ihrer Gesamtwirkung der Charakter eines - nach allgemeiner Meinung zulässigen (vgl. Merle a.a.O., § 23 Rdz. 56 ff. mit Nachweisen) - Zweitbeschlusses zu, in dem die Eigentümergemeinschaft sich erneut mit dem Thema der Anbringung von Regenrinnen im Bereich der Balkone der Beteiligten zu 1 und 2 beschäftigt und diese dahin geregelt hat, dass zwar der Eigentümerbeschluss vom 26. Februar 2002 zu TOP 13 nicht aufgehoben wird, also Bestand haben soll (TOP 5 GA), aber – wie die Ablehnung zu TOP 5a zeigt – lediglich, worüber sich der Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 nicht verhält, in der Form, dass Regenrinnen an den Balkonen der Beteiligten zu 1 und 2 angebracht werden sollten oder sollen.
Da die Beteiligten zu 1 und 2 die Beschlüsse vom 19. Dezember 2005 nicht angefochten haben, ist zwar durch den Negativbeschluss zu TOP 5 a ihr Begehren nicht bestandskräftig abgelehnt, aber sie können dasselbe auf keinen vorangegangenen Eigentümerbeschluss stützen.
Hiernach ist dem Hauptantrag der Erfolg zu versagen. War die Wohnungseigentümerversammlung nämlich mit der Angelegenheit befasst und hat sie den Antrag abgelehnt, so muss der Wohnungseigentümer diesen Negativbeschluss anfechten und zugleich Klage auf Durchsetzung des Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG durch richterliche Gestaltung nach § 21 Abs. 8 WEG n. F. (ebenfalls u. U. nach altem Recht, vgl. Weitnauer/Mansel WEG 9. Auflage 2005 nach § 43 Rdz. 3) erheben. Für eine Leistungsklage auf Zustimmung Derjenigen, die den Antrag abgelehnt haben, ist bei abgeschossenem Beschlussverfahren kein Raum mehr (Merle, a.a.O. § 21 Rdz. 56).
bb)
Etwas Anderes mag gelten, wenn Gegenstand der erstrebten Zustimmung, nämlich die Anbringung der Regenrinnen oberhalb der eigenen Balkone der Beteiligten zu 1 und 2, die einzige in Betracht kommende Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung wäre. Hierfür besteht aber kein Anhalt. Dies gilt umso mehr als die Beteiligten zu 1 und 2 – das zeigt nicht zuletzt ihr Hilfsantrag – selbst nicht von der Einzigartigkeit dieser Maßnahme ausgehen.
c)
Dem Hilfsantrag der Beteiligten zu 1 und 2 , durch anderweitig geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tagen, dass von den Stirnseiten der Balkone über den Balkonen ihrer Wohnungen nicht ungeleitet Wasser herunter läuft und zu Verschmutzungen ihrer Balkone führt, ist ebenfalls kein Erfolg beschieden.
Dieser Antrag, geht auf Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bei der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Die gerichtliche Geltendmachung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung setzt allerdings voraus, dass der betreffende Wohnungseigentümer sich zuvor erfolglos bemüht hat, eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeizuführen.
Entsprechendes gilt, wenn man in diesem Antrag ein Gesuch auf gerichtliche Gestaltung ordnungsgemäßer Verwaltung sehen würde. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Regelungsklage zur ordnungsgemäßen Regelung der Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG besteht ebenfalls nur, wenn der Kläger bzw. Antragsteller im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren zuvor vergeblich versucht hat, die Maßnahmen durch Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen (Merle a.a.O § 21 Rdz. 56, 185, § 43 Rdz. 133).
Dafür, dass die Beteiligten zu 1 und 2 außerhalb der mit dem Hauptantrag begehrten Maßnahme um ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne ihres Hilfsantrags angetragen haben, besteht indes ebenso wenig Anhalt wie dafür, dass die übrigen Beteiligten es von vornherein ablehnen würden, sich in einer Eigentümerversammlung mit diesem Antragsgegenstand, dem ein nachvollziehbares Interesse zugrunde liegen kann, zu befassen oder einen diesbezüglichen Antrag in jedem Falle ablehnen würden (vgl. hierzu Senat ZMR 1998, 449).
Das Rechtmittel der Beteiligten zu 1 und 2 ist hiernach insgesamt zurückzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 62 Abs. 1; 47 a. F. WEG.