Berufung gegen Räumungs- und Zahlungsurteil wegen Geschäftsüberlassung als Pachtvertrag zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte focht ein Urteil an, das ihn zur Räumung und Herausgabe eines Geschäftslokals sowie zur Zahlung von 157,30 EUR nebst Zinsen verurteilt. Das OLG bestätigt, dass die schriftlich vereinbarte Geschäftsüberlassung als Pachtvertrag zu qualifizieren ist und die Räumungspflicht besteht. Eine behauptete mündliche Vereinbarung zum Kündigungsausschluss scheitert an der Schriftform (§ 550 BGB) bzw. führt bei Gesamtnichtigkeit zu Herausgabeansprüchen nach § 812 BGB. Die Berufung wird mangels durchgreifender Angriffe abgewiesen.
Ausgang: Berufung des Beklagten gegen das Räumungs- und Zahlungsurteil als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein als »Geschäftsübergabevertrag« bezeichneter Vertrag kann nach Auslegung als Pachtvertrag zu qualifizieren sein, wenn die Vereinbarungen auf die Überlassung eines Geschäftsraums gerichtet sind.
Eine Vereinbarung, die die ordentliche Kündigung eines Pachtvertrags über ein Jahr hinaus ausschließen soll, bedarf der Schriftform nach § 550 BGB; eine bloß mündliche Abrede begründet keine durchsetzbaren Ausschlussrechte.
Fehlt die erforderliche Schriftform, gilt das Pachtverhältnis für unbestimmte Zeit und kann frühestens nach Ablauf eines Jahres ab Überlassung ordentlich gekündigt werden (§§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 BGB).
Führt der Formmangel zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags, begründet dies keinen Bestandsschutz des Besitzers; in diesem Fall besteht gegebenenfalls ein Herausgabeanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Erhebt die Berufung keine substantiierten Angriffe gegen die entscheidungserheblichen Feststellungen und Ansprüche des Landgerichts, bleibt die erstinstanzliche Entscheidung im Ergebnis bestätigt und die Berufung wird abgewiesen.
Vorinstanzen
Landgericht Kleve, 2 O 375/07
Tenor
1. Die Berufung des Beklagten gegen das am 16. April 2008 verkündete Ur-teil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Kleve -Einzelrichterin- wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
2. Berufungsstreitwert: 8.557,30 EUR
Gründe
I.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe des Geschäftslokals sowie zur Zahlung (157,30 EUR nebst Zinsen und Kosten) verurteilt. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen im Ergebnis keine dem Beklagten günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf den Hinweisbeschluss vom 25. November 2008. Dort ist ausgeführt worden:
"1. Räumungsanspruch
a) Der Beklagte bezweifelt nicht, dass das angefochtene Urteil dann nicht zu beanstanden ist, wenn Grundlage der vertraglichen Beziehung der Parteien der Pachtvertrag ist, den sie am 19. Juli 2006 unter den Titeln "Geschäftsübergabevertrag" und "Ergänzung zum Geschäftsübergabevertrag" schriftlich vereinbart haben. Auch der Senat folgt dieser Beurteilung, so dass es dazu keiner näheren Ausführungen mehr bedarf.
b) An der Räumungs- und Herausgabepflicht des Beklagten aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB ändert sich aber im Ergebnis auch dann nichts, wenn seine unter Beweis gestellte Behauptung zutreffen sollte, die Parteien hätten abweichend vom schriftlich fixierten Vertragsinhalt mündlich einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, und zwar bis zum Wirksamwerden des gleichzeitig vereinbarten Unternehmenskaufvertrags nach Ablauf von zwei Jahren. Aus dieser Vereinbarung könnte der Beklagte wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform (§§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB) keine Besitzrechte herleiten, so dass das Vertragsverhältnis gemäß §§ 581 Abs. 2, 550 Satz 2, 584 Abs. 1 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündbar ist.
aa) Wird nämlich ein Pachtvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann - frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung - ordentlich gekündigt werden. Zwar hätten die Parteien nach der Behauptung des Beklagten keine bestimmte Laufzeit vereinbart. Es ist aber herrschende Meinung, dass die in Rede stehende Formvorschrift auch auf Pachtverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Vertragsparteien, wie der Beklagte hier behauptet, die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (vgl. BGH NJW-RR 2008,1329 = NZM 2008, 687; NJW 1960, 475f.; OLG Köln ZMR 2001, 963, 966 jew. zum Mietvertrag; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 550 BGB Rn 20; Lindner-Figura/ Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete Kap. 6 Rn 16; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 550 Rn 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 550 Rn 5; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 Rn 28; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 550 Rn 7).
bb) Unter der Prämisse des vom Beklagten behaupteten Kündigungsausschlusses durch bloße mündliche Vereinbarung konnte das Pachtverhältnis beiderseitig ordentlich mit gesetzlicher Frist (§ 584 Abs. 1 BGB) gekündigt werden, mit Rücksicht auf §§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 Satz 2 BGB allerdings erstmals frühestens zum Ablauf eines Jahres ab Überlassung der Pachtsache, hier also frühestens nach Ablauf des 31. Juli 2007. Zwar war demnach die Kündigungserklärung vom 28. Februar 2007 verfrüht und konnte das Vertragsverhältnis noch nicht zur Auflösung bringen. In diesem Sinne vorfristig ist aber nicht mehr die Räumungs- und Herausgabeklage, in der problemlos eine Wiederholung der Kündigungserklärung gesehen werden kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rn 830 m. w. N.) und die dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten Ende Oktober 2007 zugegangen ist. Sie hätte das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Juli 2008 beendet, so dass das angefochtene Urteil im Ergebnis zu bestätigen sein wird.
c) An diesem rechtlichen Befund würde sich schließlich im Ergebnis auch dann nichts ändern, wenn man im Streitfall mit Blick auf den verbundenen Mietkaufvertrag wegen des (hier zu unterstellenden) Formverstoßes abweichend von §§ 581 Abs. 2, 550 BGB nicht zu einem Pachtvertrag mit unbestimmter Laufzeit, sondern gemäß §§ 125, 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit der Vertragsvereinbarung käme (vgl. BGH WM 1963, 534 = MDR 1963, 854; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn 782; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 550 Rn 13). In diesem Fall wäre der Beklagte nämlich gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Altn. BGB zur Herausgabe der Räume verpflichtet gewesen, und zwar nicht erst mit Ablauf des 31. Juli 2008, sondern spätestens mit Ablauf der ihm mit Schreiben vom 28. Februar 2007 gesetzten Frist zum 31. März 2007.
2. Zahlungsanspruch/Nebenansprüche
Diesbezüglich bringt der Beklagte keine Berufungsangriffe vor, so dass sich dazu weitere Erwägungen erübrigen."
II.
An dieser Beurteilung, gegen die der Beklagte innerhalb der ihm gewährten Frist zur Stellungnahme auch keine Einwendungen mehr erhoben hat, hält der Senat fest.
III.
Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren liegen vor. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.