Mietminderung bei fehlender Entwidmung und Denkmalschutz eines Bahnhofsgebäudes
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangte Miete/Nutzungsentschädigung für ein als „Kulturzentrum“ angemietetes, denkmalgeschütztes Bahnhofsgebäude; der Mieter stellte Zahlungen ein und verlangte Rückerstattung. Streitpunkt war, ob fehlende Entwidmung bzw. Nutzungs-/Denkmalschutzgenehmigungen einen Mangel i.S.d. § 536 BGB begründen. Das OLG bejahte den Zahlungsanspruch weitgehend, da weder eine Nutzungsuntersagung vorlag noch eine fehlende Genehmigungsfähigkeit substantiiert dargetan war; Schallschutzmaßnahmen fielen nach Vertrag und Risikoverteilung nicht in die Vermieterpflicht. Nebenkostenvorauszahlungen für Jan–Jun 2007 wurden wegen Zeitablaufs/Abrechnungsreife nicht zugesprochen; die Widerklage blieb erfolglos.
Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich: Nebenkostenanteile entfallen; Miet-/Nutzungsentschädigung überwiegend zugesprochen, Widerklage abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse begründen nur dann einen Mangel i.S.d. § 536 BGB, wenn sie die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder erheblich beeinträchtigen und in der Beschaffenheit der Mietsache angelegt sind.
Das bloße Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung stellt für sich genommen keinen Mietmangel dar; erforderlich ist regelmäßig eine behördliche Nutzungsuntersagung oder ein ernstlich zu erwartendes Einschreiten, sofern das Vorhaben genehmigungsfähig ist.
Beruft sich der Mieter auf eine mietmindernde fehlende Genehmigungsfähigkeit wegen objektbezogener Umstände, hat er die Tatsachen, aus denen sich die fehlende Genehmigungsfähigkeit oder ein zu erwartendes behördliches Einschreiten ergibt, substantiiert darzulegen.
Die Denkmaleigenschaft eines Mietobjekts schließt die vereinbarte Nutzung nicht ohne Weiteres aus; eine Mietminderung setzt konkrete Anhaltspunkte dafür voraus, dass die erforderliche denkmalrechtliche Erlaubnis voraussichtlich versagt wird.
Umbaumaßnahmen (z.B. Schallschutz) gehören nicht allein wegen des vereinbarten Nutzungszwecks zur Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters, wenn der bauliche Zustand bei Vertragsschluss bekannt war und bauliche Änderungen vertraglich von Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wurden.
Zitiert von (4)
3 zustimmend · 1 neutral
Vorinstanzen
Landgericht Duisburg, 4 O 177/07
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 25.03.2008 ver-kündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.520,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basis-zinssatz aus je 460,00 EUR seit dem 05.07.2006, 04.08.2006, 05.09.2006, 06.10.2006, 07.11.2006, 05.12.2006, 05.01.2007, 06.02.2007, 06.03.2007, 05.04.2007, 05.05.2007 und 05.06.2007 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 8% und der Beklagte 92% zutragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert des Berufungsverfahrens:
- bis zum 25.07.2008: bis 22.000,00 €,
- danach: bis 19.000,00 €.
Gründe
I.
Die Parteien waren verbunden durch Mietvertrag vom 19.05./27.09.2005 über das Gebäude des ehemaligen Bahnhofs Duisburg-Walsum. Der beklagte Verein zahlte die vereinbarte Miete für die Zeit vom 15.04.2005 bis einschließlich Juni 2006. Danach leistete er keine Zahlungen mehr. Am 06.03.2008 begann der Beklagte mit der Räumung des Mietobjekts. Spätestens am 22.05.2008 nahm die Klägerin das Bahnhofsgebäude wieder in Besitz.
Durch das angefochtene Urteil, auf dessen Tatbestand wegen der weiteren Einzelheiten des unstreitigen Sachverhalts und des streitigen Parteivorbringens erster Instanz gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht nach Beweisaufnahme den Beklagten zur Zahlung von 6.450,00 € nebst Zinsen sowie zur Räumung des Mietobjekts verurteilt und zugleich die Widerklage abgewiesen.
Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Er macht geltend, auf Grund öffentlich-rechtlicher Beschränkungen sei das Bahnhofsgebäude von Beginn der Mietzeit an nicht für den im Vertrag vorgesehenen Nutzungszweck als "Kulturzentrum" nutzbar gewesen. Zum einen sei es - unstreitig - noch dem Bahnbetrieb gewidmet gewesen; die erforderliche Umwidmung habe gefehlt. Zum anderen sei der Vertragszweck auf Grund des für das Gebäude - ebenfalls unstreitig - bestehenden Denkmalschutzes nicht zu verwirklichen gewesen. Insbesondere die zur Gewährleistung des Schallschutzes bei lauten Musikveranstaltungen notwendigen Umbaumaßnahmen seien aus Gründen des Denkmalschutzes nicht durchführbar gewesen. Im übrigen sei der Beklagte seit dem 20.06.2007 nicht mehr im Besitz des Objektes gewesen.
Die Parteien haben den Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsantrages übereinstimmend für erledigt erklärt und beantragen insoweit, jeweils der Gegenseite die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Der Beklagte beantragt im Übrigen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils
den Zahlungsantrag der Klägerin insgesamt abzuweisen, widerklagend die Klägerin zu verurteilen, an ihn 8.917,50 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
- den Zahlungsantrag der Klägerin insgesamt abzuweisen,
- widerklagend die Klägerin zu verurteilen, an ihn 8.917,50 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
hilfsweise,
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerin beantragt im Übrigen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die Berufung des Beklagten hat nur in einem geringen Umfang Erfolg. Im übrigen hat es bei der Entscheidung des Landgerichts zu verbleiben.
1.
Die Klage ist durch Zeitablauf hinsichtlich der vom Landgericht zugesprochenen Teilbeträge von monatlich 155,00 € (Nebenkostenvorauszahlungen) für die Monate Januar bis Juni 2007 nebst der hierauf entfallenden Zinsen unschlüssig geworden. Mit Ende des Jahres 2008 ist der Abrechnungszeitraum auch für diese Nebenkostenvorauszahlungen abgelaufen. Auf die zutreffenden Erwägungen des Landgerichts zu den Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Juli bis Dezember 2006, die hier sinngemäß in gleicher Weise gelten, wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen.
2.
Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den Beklagten aus §§ 535 Abs. 2, 546 a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 3 des Mietvertrags und Ziff. 12.5 der AVB der A.-AG zur Zahlung von Miete/Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 460,00 € für die Zeit von Juli 2006 bis einschließlich Juni 2007 nebst Verzugszinsen aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 und 2 BGB verurteilt. Entgegen der Auffassung des Beklagten war der Mietzinsanspruch nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB infolge für das gemietete Bahnhofsgebäude bestehender öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen gemindert oder ausgeschlossen.
a)
Der Beklagte war nicht berechtigt, die Mietzahlungen wegen des Fehlens einer Entwidmung des Bahnhofsgebäudes und einer baurechtlichen Genehmigung der nach dem Inhalt des Vertrags beabsichtigten Nutzung als "Kulturzentrum" einzustellen.
aa)
Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, dann einen Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 BGB darstellen, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist (vgl. BGH NJW 2000, 1713; OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - DWW 2006, 240 m.w.N.). In diesem Sinn kann auch das Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung einen Mangel darstellen, der den Mieter zur Minderung der vereinbarten Miete berechtigen (§ 536 Abs. 1 BGB) und daneben die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) geben kann.
bb)
Das Fehlen einer für die Nutzung als Versammlungsstätte - wie hier - erforderlichen Aufhebung der Widmung des Gebäudes als Bahnhof und Erteilung einer entsprechenden baurechtlichen Nutzungsgenehmigung, die der Beklagte beschaffen muss (Nr. 1.3 AVB) führt allerdings nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB und damit zur Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Zwar bedarf ein Mieter bei einer beabsichtigten Nutzungsänderung grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung (vgl. BVerwG BauR 1990, 582). Er darf auch ohne deren (auch vorläufige) Erteilung den Betrieb nicht aufnehmen, andernfalls handelt er ordnungswidrig. Einen Mangel stellt das bloße Fehlen der Genehmigung jedoch nicht dar, weil im Falle der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens die Beschaffenheit der Mietsache nicht beeinträchtigt ist (BGH MDR 1992, 1147; Senat DWW 2006, 286). Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (vgl. BGH ZMR 1971, 220; OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - DWW 2005, 235; DWW 2006, 240; Senat a.a.O.; KG GE 2002, 664).
cc)
Dass diese Voraussetzungen hier erfüllt gewesen wären, vermag der Senat den im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) nicht zu entnehmen. Ordnungsbehördliche Maßnahmen zur Untersagung der beabsichtigten Nutzung waren nicht angedroht; insbesondere ist solches nicht dem Schreiben der Stadt Duisburg vom 13.08.2007 zu entnehmen. Anhaltspunkte dafür, dass nach der (unproblematisch zu erlangenden) Entwidmung des Bahnhofs durch die Bundeseisenbahnverwaltung eine Nutzungsgenehmigung aus bauordnungsrechtlichen oder sonstigen ordnungsbehördlichen Gründen hätte verweigert werden können, hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte nicht vorgetragen. Es hat nicht einmal behauptet, sich vor Juli 2007 überhaupt um eine entsprechende Nutzungsänderung bemüht zu haben. Hinzu kommt, dass die Klägerin in zahlreichen vergleichbaren Fällen für eine Entwidmung gesorgt hat.
b)
Ebenfalls ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, das Mietobjekt sei wegen seiner Eintragung als Denkmal in die Denkmalliste gemäß § 3 DSchG NW von vornherein nicht für die Verwirklichung des vorgesehenen Mietzwecks geeignet gewesen, weswegen ein Anspruch auf Mietzahlung nach § 536 Abs. 1 BGB entfalle. Dies verkennt den Inhalt der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Der dort vereinbarten Nutzung des Mietobjekts als "Kulturzentrum" - also als Versammlungsstätte für kulturelle Zwecke - steht die Unterschutzstellung des Gebäudes nach dem Denkmalschutzgesetz als solche nicht entgegen. Zwar hätte die Nutzungsänderung des bisherigen Bahnhofsgebäudes gemäß § 9 Abs. 1 b) DSchG NW der Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde bedurft. Es ist aber nichts dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass diese Erlaubnis nicht erteilt worden wäre. Insoweit gelten auch hier die obigen Ausführungen (II. 2. a) entsprechend.
Der Annahme einer sich aus der Unterschutzstellung des Bahnhofs nach dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Mangelhaftigkeit des Mietobjekts steht ferner entgegen, dass der Beklagte gerade nach denkmalgeschützten Objekten gesucht hat. So heißt es in seinem Schreiben an die D.-GmbH vom 14.02.2006:
"Es werden gesucht Objekte in Westdeutschland, von Hamburg übers Ruhrgebiet bis München, Schwerpunkt Ballungsgebiete. Das Objekt sollte unter Denkmalschutz stehen oder unter Denkmalschutz gestellt werden können. ..."
Soweit der Beklagte hingegen einen Umbau des Mietobjekts zum Schutz der Anwohner bei lärmintensiven Veranstaltungen für erforderlich hält, mögen solche Planungen absehbar mit den Erfordernissen des Denkmalschutzes in Widerspruch treten. Für das Vertragsverhältnis der Parteien ist dies aber ohne Relevanz, da der Beklagte nach dem Inhalt des Mietvertrages weder einen Anspruch auf entsprechende Schallschutzmaßnahmen der Klägerin hatte noch solche Baumaßnahmen nach seinem Gutdünken selbst durchführen durfte. Die Pflicht der Klägerin aus § 535 Abs. 1 BGB, dem Beklagten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren, umfasste solches nicht. Dem Beklagten war der bauliche Zustand des Mietobjekts bei Vertragsschluss im Einzelnen bekannt, da ihm das Mietobjekt bereits vor Vertragsschluss, und zwar seit dem 15.04.2005, zur Nutzung überlassen war. Gleichwohl hat er das Bahnhofsgebäude mit der Folge des § 536 b S. 1 BGB angemietet, ohne sich schallschützende Maßnahmen der Klägerin oder die Erlaubnis eigener Baumaßnahmen auszubedingen. Nach § 6 des Mietvertrages waren vielmehr die Errichtung, Änderung oder Ergänzung baulicher Anlagen ausdrücklich von der vorherigen Zustimmung der Klägerin abhängig gemacht worden.
Eine Verpflichtung der Klägerin, den für lärmemittierende Musikveranstaltungen ggf. notwendigen Schallschutz baulich herzustellen, folgt auch nicht aus der Vereinbarung einer Nutzung des Gebäudes als "Kulturzentrum". Dieser Mietzweck besagt nichts darüber, ob mit der vereinbarten Nutzung ein derartiger Lärm verbunden sein sollte, dass es ohne bauliche Maßnahmen zu unzulässigen Lärmimmissionen im Bereich der Anwohner kommen würde. Die Art der kulturellen Veranstaltungen, die der Beklagte in dem Mietobjekt durchzuführen beabsichtigte, war in jeder Hinsicht offen gelassen. Auch ohne Herstellung baulicher Schallschutzmaßnahmen war die Durchführung kultureller Veranstaltungen der unterschiedlichsten Art in dem Bahnhofsgebäude möglich, wie etwa die in der Satzung des Beklagten (dort § 5) vorgesehenen Gesprächskreise oder Theatervorstellungen. Die Durchführbarkeit von Veranstaltungen, für die der vorhandene Schallschutz des Gebäudes nicht ausreichend war, fiel nach der Gestaltung des Vertrages allein in den Risikobereich des Beklagten, der im Einzelfall etwa die von erwarteten Lärmemissionen betroffenen Anwohner hätte um Erlaubnis fragen müssen.
Überdies hätte es dem Beklagten nach Nr. 1.3 Abs. 2 der zwischen den Parteien vereinbarten Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) ohnehin frei gestanden, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn ihm die für die beabsichtigte Nutzung erforderlichen Genehmigungen aus Gründen versagt worden wären, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts zusammenhängen. Davon hat der Beklagte keinen Gebrauch gemacht. Der von dem Beklagten behauptete Umstand, Anwohner hätte sich bereits vor Vertragsschluss bei der für die Klägerin damals tätigen A.-GmbH über erwartete Lärmbelästigungen beschwert, ist für die Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen ohne Belang, zumal auch der Beklagte nicht behauptet, es sei bereits damals tatsächlich zu Lärmbelästigungen gekommen.
3.
Der mit der Widerklage verfolgte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB steht dem Beklagten nicht zu. Denn er hat die Mietzahlungen mit Rechtsgrund geleistet. Der Mietzinsanspruch der Klägerin war - wie ausgeführt - nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert oder ausgeschlossen.
4.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 S. 1 91 a Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Hierbei waren dem Beklagten die Kosten des von den Parteien übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärten Räumungsbegehrens aufzuerlegen. Die zulässige Räumungsklage war nach wirksamer fristloser Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) und b) BGB aus § 546 Abs. 1 BGB bis zur Räumung des Mietobjekts nach Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens begründet. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, der Beklagte habe erst am 06.03.2008 mit der Räumung begonnen, das Objekt also nicht zu einem früheren Zeitpunkt geräumt zurückgegeben. Es ist deswegen für die Entscheidung ohne Bedeutung, ob Dritte, nämlich die Zeugin P., den Beklagten ab Mitte Juni 2007 durch Anbringen von Schlössern zeitweilig an dem Betreten des Gebäudes gehindert haben oder nicht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).