Berufung zurückgewiesen: Wirksamer Mietvertrag und Schadensersatz nach fristloser Kündigung
KI-Zusammenfassung
Die Beklagte wandte sich mit Berufung gegen ein Urteil, das den Kläger aus einem Mietverhältnis zahlungs- und schadensersatzpflichtig hielt. Das OLG bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Berufung nach § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zurück. Entscheidungsgrundlagen waren ein wirksamer Mietvertrag, die Unwirksamkeit der geltend gemachten Anfechtung sowie die fehlende Rechtfertigung der Mietzahlungseinstellung. Ferner wurde ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 281 BGB bejaht.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Duisburg als unbegründet zurückgewiesen; Bestätigung wirksamen Mietvertrags und zugesprochener Schadensersatzansprüche.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mietvertrag ist wirksam zustande gekommen, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbedingungen (Mietsache, Mietzins, Mietdauer, Parteien) geeinigt haben; nähere Angaben zu Fläche, Ausstattung oder vorheriger Besichtigung sind dafür nicht erforderlich.
Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB setzt einen konkreten, schlüssigen Vortrag und Beweisantritt der täuschenden Umstände voraus; bloße Behauptungen oder werbliche Zusagen Dritter genügen nicht.
Zur Verweigerung der Mietzahlung wegen angeblich mangelhafter Übergabe bedarf es substantiierten Vortrags, dass die Mietsache nicht vertragsgemäß übergeben wurde; allgemeine, nicht näher konkretisierte Zustandsbeschwerden begründen keine Zahlungsverweigerung.
Schadensersatzansprüche wegen einer von der Partei zu vertretenden fristlosen Kündigung (vgl. §§ 280, 281 BGB) sind zu gewähren, sofern die kündigende Partei verschuldet gehandelt hat und die Gegenpartei keine substanziierten Einwände zur Schadensminderung vorbringt.
Vorinstanzen
Landgericht Duisburg, 1 O 333/08
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 27. November 2009 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Berufungsstreitwert: 7.062,52 EUR
Gründe
I. Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Beklagten günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 1. Juli 2010. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:
1. Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen.
Die Parteien haben sich über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses (vgl. Senat, OLGR Düsseldorf 2008, 662; Wolf/Eckert/Ball, 10. Auflage, Rdn. 62) - geeinigt. Dies geht aus dem schriftlichen, von der Beklagten unterzeichneten Mietvertrag vom 5. Mai 2008 hervor, der die Beklagte als Mieterin nennt sowie den Mietzins von monatlich 800,00 EUR nebst Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 150,00 EUR und die Mietzeit vom 15. Mai 2008 bis zum 15. Mai 2010 festlegt. Auch das Mietobjekt ist dort hinreichend genau bezeichnet. Wenn die Anschrift der vermieteten Gewerbeeinheit genannt und die vermieteten Flächen näher mit "im Erdgeschoss" … "links" … gelegenes "Ladenlokal vorne, 2 Räume hinten und Souterrain" beschrieben wird, ist den Anforderungen an eine Einigung über die Vermietung eines bestimmten Objekts Genüge getan. Die Beklagte selbst trägt im Übrigen nicht vor, inwieweit es hierüber Zweifel hätte geben können oder gegeben hat. Angaben zu Fläche, Zustand oder Ausstattung der Mietsache sind entgegen der Auffassung der Beklagten für die Wirksamkeit eines Mietvertrages ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Besichtigung des Mietobjekts durch den Mieter. Inwieweit eine Prüfung der Bonität der Beklagten seitens des Klägers von rechtlicher Relevanz sein soll, ist schließlich nicht ersichtlich.
Ob der Vertrag den Anforderungen an die Schriftform genügt, ist im Übrigen unerheblich. Wäre dies nicht der Fall, wäre er nicht unwirksam, sondern hätte als auf unbestimmte Zeit geschlossen zu gelten (§ 550 Satz 1BGB); auf die hier in Rede stehenden Ansprüche des Klägers bleibt dies ohne Einfluss.
2. Die von der Beklagten erklärte Anfechtung ist unwirksam. Aus ihrem Vortrag geht schon nicht deutlich hervor, auf welchen Anfechtungstatbestand sie sich stützen möchte; Anfechtungsgründe sind jedenfalls nicht schlüssig dargetan.
Ihren Vortrag, die Vormieterin und der Dolmetscher T. hätten falsche Angaben über die Ertragsfähigkeit eines in den Räumen möglichen Gewerbes gemacht, der Dolmetscher T. habe das Objekt als "Goldgrube" präsentiert, das Tageseinnahmen von 400 EUR ermögliche, hat die Beklagte trotz des wiederholten Bestreitens des Klägers nicht unter Beweis gestellt. Gleiches gilt für die angeblich unzutreffenden Angaben der Vormieterin betreffend das vorhandene Mobiliar. Zudem müsste sich der Kläger Täuschungshandlungen der Vormieterin oder des Dolmetschers nur zurechnen lassen, wenn er diese kannte oder kennen musste (§ 123 Abs. 2 BGB); auch hierzu ist der Vortrag der Beklagten nicht hinreichend konkret und es liegt kein Beweisantritt vor. Inwieweit es sich bei den behaupteten Aussagen tatsächlich um rechtlich relevante Täuschungshandlungen und nicht nur um unverbindliche Anpreisungen gehandelt hat, bedarf daher keiner Entscheidung.
Der weitere Vortrag der Beklagten zu möglichen Anfechtungsgründen ist unschlüssig. Fehlvorstellungen über ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten hat die Beklagte selbst zu verantworten und rechtfertigen eine Anfechtung nicht. Auch die Ausnutzung der geschäftlichen Unerfahrenheit einer Vertragspartei durch die andere begründet keinen Anfechtungsgrund; der dahingehende Vortrag der Beklagten ist im Übrigen ohne jede Substanz.
3. Der Beklagten stand kein Recht zu, die Zahlung der Miete zu verweigern, weil eine Übergabe nicht stattgefunden, der Kläger insbesondere der Beklagten das Objekt nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) geeigneten Zustand übergeben habe. Die Beklagte hat unstreitig Schlüssel zu dem Objekt erhalten und damit den unmittelbaren Besitz erlangt. Es ist auch davon auszugehen, dass die Räume in einem vertragsgerechten Zustand übergeben worden sind. Vor dem Hintergrund, dass der Mietvertrag keine Angaben zu dem vertraglich vorausgesetzten Nutzungszweck enthält, kann sich die Beklagte in diesem Zusammenhang nicht darauf berufen, die Räume seien in einem zum Betrieb einer Bäckerei oder eines Cafés nicht brauchbaren Zustand gewesen. Mangels näherer Vereinbarungen der Parteien über den Zustand des Mietobjekts ist auch der weitere Vortrag der Beklagten, der Fußboden sei verschlissen, Wände und Decken in abgenutztem Zustand, ein neuer Anstrich fällig gewesen, nicht geeignet, Zweifel am vertragsgerechten Zustand des Mietobjekts zu begründen, die eine Vernehmung der hierzu von dem Kläger benannten Zeugin P. nötig machten. Im Übrigen hat die Beklagte durch ihren Prozessbevollmächtigten am 15. Mai 2008 derartige Beanstandungen nicht ansatzweise erhoben.
Der Vortrag der Beklagte schließlich, das in dem Objekt befindliche Mobiliar sei "sämtlich unbrauchbar", ist schon deshalb ohne Relevanz, weil die Beklagte selbst vorträgt, das Inventar von der Vormieterin übernommen zu haben; der Kläger hat den Zustand des Mobiliars mithin nicht zu verantworten.
4. Die Beklagte ist zu Recht auch aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB zum Ersatz des Schadens verurteilt worden, der dem Kläger infolge der von ihr zu vertretenden fristlosen Kündigung des Mietvertrages entstanden ist. Gegenüber den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts hierzu hat die Beklagte mit der Berufung nichts mehr vorgebracht. Insbesondere ist ein Verstoß des Klägers gegen seine Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB) nicht ersichtlich; hierzu fehlt es sowohl an konkretem Vortrag als auch an einem Beweisantritt der in diesem Zusammenhang darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten.
5. Gegen die von dem Landgericht zutreffend (vgl. hierzu ergänzend auch BGH, NJW 2003, 1395) ausgesprochene Verpflichtung der Beklagten, die Kosten auch des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits zu tragen, wendet sich die Beklagte mit der Berufung nicht. Die dahingehende Auslegung ihrer Erklärung durch das Landgericht hat die Beklagte hingenommen und ist auch nicht zu beanstanden.
II. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Die dagegen vorgebrachten Einwände der Beklagten im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27. Juli 2010, in dem lediglich der bisherige Vortrag ohne eine Auseinandersetzung mit den Gründen des Senatsbeschlusses wiederholt wird, geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung; weitere Einwände hat die Beklagte innerhalb der verlängerten Frist nicht erhoben.
III. Auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren sind erfüllt. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO).
IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.