Berufung: Nutzungsentschädigung bei Rückgabeangebot und Annahmeverzug im Gewerbemietrecht
KI-Zusammenfassung
Die Beklagte bot die Rückgabe gewerblicher Mieträume an; die Vermieterin lehnte wegen unvollständiger Räumung ab und nahm die Räume erst später an. Das Landgericht verurteilte zur Nutzungsentschädigung bis zur tatsächlichen Rücknahme; das OLG reduzierte den Anspruch auf den Zeitraum 01.–08.10.2001. Entscheidend war, dass zurückgebliebene Gegenstände unwesentlich waren und die Vermieterin nach angemessener Frist in Annahmeverzug geriet.
Ausgang: Berufung der Beklagten teilweise erfolgreich; Klage nur insoweit begründet, dass Nutzungsentschädigung für 01.–08.10.2001 in Höhe von 566,04 EUR zu zahlen ist.
Abstrakte Rechtssätze
Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB steht dem Vermieter nur für die Zeit zu, in der der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich gegen den Willen des Vermieters vorenthält.
Vorenthalten liegt nicht vor, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache anbietet und der Vermieter das Angebot zu Unrecht ablehnt.
Der Vermieter gerät in Annahmeverzug, wenn er ein nur unwesentlich von der vollständigen Rückgabe abweichendes Erfüllungsangebot zurückweist; insbesondere sind einzelne verbleibende, die Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigende Gegenstände unschädlich.
Bei Rückgabe von Räumen am Belegenheitsort gilt die Schlüsselübergabe als Erfüllung; hat der Vermieter dort nicht seinen Sitz, ist ihm eine angemessene Frist zur Mitwirkung an der Rücknahme einzuräumen, nach deren Ablauf Annahmeverzug eintritt.
Vorinstanzen
Landgericht Duisburg, 24 O 40/02
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das am 10. Dezember 2002 verkündete Urteil der 4. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Duisburg teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an die Klägerin 566,04 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04. Oktober 2001 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 90%, die Beklagte 10%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Nach beendetem Mietverhältnis mit Ablauf des 30. September 2001 hatte die Beklagte (Mieterin) der Klägerin (Vermieterin) mit Schreiben vom 29. September 2001, das bei der Klägerin am 04. Oktober 2001 eingegangen war, die Rückgabe der Mietsache (Gewerberäume, in denen die Beklagte eine Kfz-Werkstatt betrieben hatte) angeboten. Die Klägerin wies das Angebot zurück unter Hinweis darauf, die Mietsache sei nur unvollständig geräumt. Am 13. Dezember 2001 nahm die Klägerin die Räume zurück und bestätigte sie als "ordnungsgemäß übergeben", obwohl die Beklagte weitere Räumungsleistungen nicht erbracht hatte. Das bebaute Grundstück, auf dem mehrere Gewerbebetriebe Räume gemietet hatten, darunter ein weiterer Kfz-Betrieb, hatte die Klägerin veräußert. Gegenüber der Erwerberin, die die aufstehenden Gebäude wegen einer Neubebauung abreißen ließ, hatte sie sich anlässlich der Grundstücksübergabe am 29. April 2002 verpflichtet, bestimmte näher bezeichnete Sachen auf ihre Kosten vom Grundstück zu entfernen zu lassen.
Das Landgericht hat die Beklagte nach Beweisaufnahme antragsgemäß zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 5.306,66 EUR für die Zeit vom 01. Oktober bis 13. Dezember 2001 (nebst Zinsen) verurteilt. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit welcher sie weiter die Abweisung der Klage verfolgt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt und das angefochtene Urteil verwiesen.
II. Das zulässige Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg. Die Beklagte schuldet der Klägerin Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nur in der Zeit vom 01. bis zum 08. Oktober 2001. Darüber hinausgehende Ansprüche bestehen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.
1. Die Beklagte schuldet der Klägerin Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a.F.) nur während der Vorenthaltung der Mietsache. Vorenthalten hat die Beklagte sie der Klägerin aber nur bis zum 8. Oktober 2001.
a) Ein Vorenthalten im Sinne der vorgenannten Bestimmung liegt nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht (Senat ZMR 2003, 23 = NZM 2002, 742.). Vorenthalten der Mietsache bedeutet demnach die Weigerung des Mieters, den nach rechtlich beendetem Mietverhältnis geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) zu erfüllen. Ein Vorenthalten liegt dagegen nicht vor, wenn sich der Vermieter zu Unrecht weigert, die ihm zur Rückgabe angebotene Mietsache anzunehmen (Senat aaO).
b) Von diesem Rechtsverständnis geht auch das Landgericht im Ansatz zutreffend aus. Es meint jedoch, die Beklagte habe der Klägerin wegen unvollständiger Räumung ein annahmefähiges Rückgabeangebot nicht unterbreitet, so dass jene nicht in Annahmeverzug geraten sei. Diese Rechtsauffassung trifft auf der Grundlage des gewonnenen Beweisergebnisses nicht zu.
aa) Richtig ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt, wonach ein annahmefähiges und -pflichtiges Rückgabeangebot nur dann vorliegt, wenn der Mieter dem Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Mietsache im Sinne des § 854 Abs. 1 BGB anbietet und einräumt. Bei Räumen geschieht das regelmäßig dadurch, dass der Mieter sie räumt und dem Vermieter die Schlüssel anbietet. Ein Mieter, der zwar die Schlüssel übergibt, aber nicht räumt (oder umgekehrt), erfüllt den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht (BGH NJW 1988, 2665, 2666). Dementsprechend bedeutet das im Vorfeld der Erfüllungshandlung, dass der Vermieter, der die Rücknahme nicht geräumter Mietflächen ablehnt, nicht in Annahmeverzug gerät (BGH NJW 1983, 1049, 1050; vgl. auch Senat aaO). Bis zur Räumung bleibt dem Vermieter die Mietsache vorenthalten und der Mieter zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verpflichtet.
bb) In Annahmeverzug gerät der Vermieter aber dann, wenn er ein Erfüllungsangebot zurückweist, welches nur unwesentlich von der vollständigen Erfüllung der Rückgabeverpflichtung abweicht, insbesondere dann, wenn nur einzelne Sachen zurückbleiben, die den Vermieter an der Besitzausübung und Nutzung der Mietsache nicht wesentlich hindern (BGH NJW 1983, 1049, 1050; 1988, 2665, 2666; 1994, 3232, 3233f). Ob das zutrifft, lässt sich nicht generell beantworten, sondern hängt von den Umständen des jeweiligen Streitfalls ab (BGH NJW 1983, 1049, 1050).
cc) Die Beklagte hatte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur wenige Gegenstände zurückgelassen (1 Colaautomat, 1 Stapel Autoscheiben, und Gerümpel in Gestalt eines defekten Tisches und einiger defekter Stühle). Der Senat folgt insoweit der Beweiswürdigung des angefochtenen Urteils, die auch von der Beklagten hingenommen wird. Die Besitzausübung und Nutzung der insgesamt 960 m² großen Fläche ist nicht in spürbarer Weise eingeschränkt worden, zumal die Beklagte ersichtlich keinen Wert mehr auf die weitere Nutzung dieser Gegenstände legte und deshalb Obhutspflichten der Klägerin mit der Rücknahme nicht entstanden. Das wird von der Klägerin auch nicht geltend gemacht. Gestützt wird diese Einschätzung vielmehr noch dadurch, dass die Klägerin am 13. Dezember 2001 die Räume schließlich als vertragsgemäß zurückgenommen hatte, obwohl die Mietsache nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch zu diesem Zeitpunkt nicht (vollständig) geräumt worden war. Damit hat die Klägerin mittelbar selbst zum Ausdruck gebracht, dass die in Rede stehenden Sachen ihr Besitz- und Nutzungsrecht nicht wesentlich beeinträchtigten.
dd) Daraus folgt, dass die Klägerin schon mit Ablauf des 08. Oktober 2001 mit der Rücknahme der Mietsache in Annahmeverzug geraten war. Das wörtliche Angebot der Rücknahme vom 29. September 2001 genügte gemäß § 295 BGB. Räume sind durch Übergabe der Schlüssel am Belegenheitsort zurück zu geben, wenn wie hier im Vertrag nichts Abweichendes vereinbart worden ist (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1048). Da die Klägerin am Belegenheitsort nicht ihren Sitz hatte, konnte die Beklagte die Schlüssel dort nicht einfach zurück lassen. Vielmehr musste die Klägerin bei der Rücknahme mitwirken, indem sie am Belegenheitsort die Schlüssel an einem zu verabredenden Termin entgegennahm. Dafür und für die Prüfung eines abnahmefähigen Angebots ist der Klägerin eine angemessene Frist einzuräumen, die der Senat hier mit vier Tagen ansetzt. Nachdem der Klägerin das annahmefähige Angebot am 04. Oktober 2001 zugegangen war, geriet sie mit Ablauf des 08. Oktober 2001 in Annahmeverzug. Seit diesem Zeitpunkt wird ihr die Mietsache nicht mehr vorenthalten.
Die Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 01. Oktober bis 08. Oktober 2001 beträgt (8/31 x 4.289,68 DM = 1.107,08 DM) 566,04 EUR. Dieser Betrag ist gemäß §§ 288, 284 Abs. 1, 546a Abs. 1 BGB mit dem gesetzlichen Zinssatz zu verzinsen.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die zur Vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.
Berufungsstreitwert: 5.306,66 EUR
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