Berufung gegen Teilanerkenntnis im Mietstreit wegen entfernter Einbauten zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger erhebt Berufung gegen das teilweise stattgebende Urteil des Landgerichts über Schadensersatz und Kosten im Mietverhältnis. Streitgegenstand sind die Entfernung von Einbauten, Elektroarbeiten und weitere Instandsetzungsaufwendungen. Das OLG hält die Berufung für aussichtslos: Wegnahmerecht, fehlende Fristsetzung und unzureichender Tatsachenvortrag rechtfertigen keine höhere Zahlung. Zudem erfolgt ein Hinweis zur kostenrechtlichen Begünstigung bei Berufungsrücknahme.
Ausgang: Berufung des Klägers im Beschlussverfahren wegen fehlender Erfolgsaussichten abgewiesen (zurückzuweisen vorgesehen)
Abstrakte Rechtssätze
Die Berechtigung zur Wegnahme nach § 539 Abs. 2 BGB erstreckt sich auch auf Einbauten und bauliche Veränderungen; dabei ist unerheblich, ob die Einbauten nur vorübergehend oder zu wesentlichen Bestandteilen geworden sind (§§ 94, 95, 539 BGB).
Ein Schadensersatzanspruch aus abgetretenen Rechten nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 398 BGB setzt voraus, dass der Vermieter zuvor wirksam in Verzug gesetzt wurde; eine spätere oder unklare Abtretung begründet diesen Verzug nicht automatisch.
Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Wiederherstellung nach §§ 280, 281 BGB bedürfen grundsätzlich einer angemessenen, konkreten Fristsetzung zur Leistung; Schreiben ohne Fristsetzung sind regelmäßig nicht ausreichend, es sei denn, die Fristsetzung ist nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich (Gefahr im Verzug).
Zur Begründung eines Ersatzanspruchs für Beschädigungen der Mietsache ist konkreter Sachvortrag zur Beschaffenheit bei Überlassung und bei Rückgabe erforderlich; bloße Fotoeinreichungen ohne substantiierten Vergleichs- oder Detailvortrag ersetzen diesen Nachweis nicht.
Vorinstanzen
Landgericht Duisburg, 6 O 79/09
Tenor
1.
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschluss¬verfahren zurückzuweisen. Der Kläger erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von z w e i W o c h e n schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
2.
Der für den 6. Oktober 2011 geplante Senatstermin entfällt.
Gründe
Die Berufung des Klägers hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat der Klage zu Recht nur in Höhe von 893,74 EUR stattgegeben. Die hiergegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Kläger günstigere Entscheidung.
I.
1.
Der Kläger kann wegen des durch die Beklagte vorgenommenen Ausbaus von Türen, Türfutter, Toiletten und Waschtisch keine Ansprüche geltend machen.
a) Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte diese Gegenstände gegenüber dem Kläger berechtigt entfernt hat.
Die unstreitig im Zuge von Umbauarbeiten von der Beklagten vorgenommenen Einbauten fallen unter die §§ 94, 95 BGB und berechtigten die Beklagte gem. § 539 Abs. 2 BGB zur Wegnahme. Ohne Belang ist, ob die Einbauten zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten und im Eigentum des Mieters blieben (§ 95 BGB; vgl. auch BGH NJW-RR 1997, 1216; Senat, Grundeigentum 2007, 222 f. m.w.N.) oder als bauliche Veränderungen zu wesentlichen Bestandteilen der Mietsache wurden und deshalb in das Eigentum des Vermieters übergingen (§§ 947 Abs. 2, 94 BGB; vgl. hierzu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2006, § 539 Rn. 27 m.w.N.). Denn das Wegnahmerecht ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz (vgl. BGH, NJW 1981, 2564, 2565; Senat, ZMR 2010, 959).
Auch mit seinem Vortrag, die Beklagte habe die fraglichen Gegenstände dem Untermieter K. bei Beginn des Mietverhältnisses übergeben, durch die Übergabe der Schlüssel an den Kläger den Besitz an dem Objekt aufgegeben und dokumentiert, dass die Gegenstände, die noch im Objekt gewesen seien, dort verbleiben sollten, vermag der Kläger einen eigenen Anspruch auf Schadensersatz nicht zu begründen. Zunächst einmal hat der Untermieter K. das Objekt entgegen der Berufungsbegründung des Klägers nicht bereits zum 1. Juli 2008, sondern erst zum 1. November 2008 angemietet. Dass die Beklagte das Objekt untervermietet hat, beinhaltet zudem nicht die Erklärung, die fraglichen Gegenstände dauerhaft dem Kläger überlassen zu wollen.
b) Der Kläger hat auch einen Schadensersatzanspruch aus abgetretenem Recht des Untermieters K. gemäß §§ 536 a Abs. 2 Nr. 1, 398 BGB nicht schlüssig dargetan.
Dabei kann dahinstehen, ob sich das Objekt bei Übergabe an den Untermieter K. in einem Zustand befand, der den zwischen diesem und der Beklagten geschlossenen vertraglichen Vereinbarungen entsprach. Denn jedenfalls ist die Beklagte mit der Mängelbeseitigung nicht wirksam in Verzug gesetzt worden (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Untermieter K. hat die Abtretung ihm ggf. gegen die Beklagte zustehender Ansprüche erst am 8. November 2008 erklärt. Vor diesem Hintergrund war das Schreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 7. November 2008 nicht geeignet, die Beklagte wegen ihr gegenüber dem Untermieter K. obliegender Verpflichtungen in Verzug zu setzen. Etwaige Erfüllungsansprüche aus dem Untermietvertrag standen zu diesem Zeitpunkt allein dem Untermieter selbst zu; hinzukommt, dass die fraglichen Aufwendungen in der Folgezeit nicht der Untermieter, sondern der Kläger getätigt hat. Zu dem Inhalt des in der Abtretungserklärung in Bezug genommenen Schreibens vom 6. November 2008 fehlt schließlich jeder Vortrag.
2.
Dem Kläger stehen auch keine Schadensersatzansprüche zu, soweit er Erstattung des ihm entstandenen Aufwands für die Entfernung von Podesten und Trennwänden geltend macht. Gegen die dahingehenden - zutreffenden - Ausführungen des Landgerichts bringt der Kläger mit der Berufung nichts vor.
3.
Einen Schadensersatzanspruch wegen von ihm in Auftrag gegebener und gezahlter Arbeiten im Zusammenhang mit der Elektrik hat der Kläger ebenfalls nicht schlüssig dargetan.
a) Zwar war die Beklagte gemäß § 14 Nr. 2 des Mietvertrages gegenüber dem Kläger verpflichtet, von ihr vorgenommene bauliche Maßnahmen bei Beendigung des Mietvertrages zu beseitigen und den früheren Zustand wieder herzustellen. Einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Pflicht kann der Kläger aber nur unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB geltend machen; danach hätte er der Beklagten eine angemessene Frist zur Leistung setzen müssen. Dies ist, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, nicht geschehen.
Das Schreiben der Bevollmächtigten des Klägers vom 7. November 2008 war zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs nicht geeignet. Denn die Beklagte schuldete lediglich den Rückbau der von ihr eingebrachten elektrischen Vorrichtungen; nicht hingegen war sie, wie es mit dem Schreiben verlangt wird, verpflichtet, die Elektrik in dem Mietobjekt "in Ordnung" zu bringen (vgl. auch Senat, ZMR 2010, 959). Das weitere Schreiben vom 18. November 2008 beinhaltet keine Fristsetzung. Eine solche war auch nicht entbehrlich; allenfalls die Beseitigung eines konkret gefährdenden Zustandes hätte ohne vorherige Fristsetzung vorgenommen werden können (§ 281 Abs. 2 BGB). Die verlangten und ausweislich der vorgelegten Rechnungen durchgeführten Maßnahmen gehen indes hierüber weit hinaus.
b) Aus dem gleichen Grund scheitern auch Ansprüche des Klägers aus abgetretenem Recht des Untermieters K.; auch dieser hätte der Beklagten eine Frist zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes setzen müssen. Da der Untermieter das Mietobjekt unstreitig unrenoviert übernehmen sollte, war die Beklagte auch ihm gegenüber nicht verpflichtet, wie mit Schreiben vom 7. November 2008 verlangt die Elektrik insgesamt in Ordnung zu bringen. Dass die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes, die die Beklagte als Vermieterin dem Untermieter K. schuldete, den von dem Kläger beauftragten Rückbau der Elektrik (Rechnung vom 27. November 2008) beinhaltete, ist zudem nicht ersichtlich.
c) Inwieweit die Beklagte für die ausweislich der Rechnung der Firma S. vom 21. November 2011 vom 17. bis zum 20. November 2008 vorgenommenen Arbeiten - Lieferung und Verlegung einer neuen Stromkreiszuleitung vom Zählerschrank bis zum Kabelanfang des Erdkabels zu den Garagen - einstandspflichtig sein soll, hat der Kläger schließlich nach wie vor nicht nachvollziehbar erläutert.
4.
Wegen der behaupteten Beschädigungen im Übrigen hat der Kläger mit der Berufung lediglich auf die vorgelegten Fotos verwiesen und zu dem Fußboden ergänzend vorgetragen, dieser sei bei Übergabe an den Untermieter K. "in Ordnung" gewesen und durch die Beklagte mutwillig zerstört worden.
Der für einen Schadensersatzanspruch erforderliche konkrete Vortrag dazu, in welchem Zustand sich der Boden bei Überlassung des Mietobjekts an die Beklagte befand und wie im Einzelnen sich der Zustand bei Rückgabe darstellte, fehlt somit weiterhin. Bereits das Landgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, dass die vorgelegten Fotos einzelner Ausschnitte des Fußbodens substantiierten Sachvortrag nicht zu ersetzen geeignet sind.
Die Beklagte war im Übrigen ausweislich des Mietvertrages berechtigt, das ihr unrenoviert übergebene Mietobjekt bei Beendigung ebenfalls unrenoviert zurückzugeben (vgl. § 23 des Mietvertrages). Auch aus diesem Grund schuldete sie die geltend gemachten Kosten für eine Neuverlegung des Bodens nicht.
II.
Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.
III.
Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an (OLG Brandenburg, MDR 2009, 1363; Senat, ZIP 2010, 1852 f.).