Berufung zurückgewiesen: Mietvertrag endet 31.12.2003 – Räumungspflicht
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte legte Berufung gegen das Urteil des LG Kleve ein, mit dem die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2003 und die Räumungspflicht festgestellt wurden. Das OLG Düsseldorf bestätigte die Entscheidung: der Klägerantrag war als Leistungsklage auf künftige Räumung auszulegen (§ 257 BGB), die Kündigung/Widerspruch der Kläger war wirksam, ein einseitiges Optionsrecht des Beklagten greift nicht. Neue Verteidigungsmittel wurden nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.
Ausgang: Berufung des Beklagten gegen die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses und die Räumungsverpflichtung als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Das Gericht ist hinsichtlich der Auslegung eines klägerischen Antrags nach § 308 ZPO nicht an den Wortlaut gebunden; aus dem Gesamtvortrag kann ein Antrag als Klage auf künftige Leistung zu verstehen sein.
Eine Feststellung der Verpflichtung zur künftigen Leistung (z. B. Räumung) kann im Wege der Klage auf künftige Leistung nach § 257 BGB erfolgen, wenn die Besorgnis künftiger Nichterfüllung vorliegt.
Eine wirksam schriftlich erklärte Kündigung bzw. ein fristgerechter schriftlicher Widerspruch verhindert die Durchsetzung einer nach Vertragstext behaupteten einseitigen Verlängerungsoption des Mieters.
Die Geltendmachung neuer Verteidigungs‑ und Beweismittel in der Berufungsinstanz kann gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen werden, wenn sie neue Verteidigungsmittel darstellen.
Die Ausübung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsrechte stellt grundsätzlich keinen Verstoß gegen Treu und Glauben dar.
Vorinstanzen
Landgericht Kleve, 1 O 90/03
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 19. September 2003 verkün-dete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve wird zurückgewie-sen.
Die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt der Beklagte.
Gründe
Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet. Das Landgericht hat zu Recht die Feststellung getroffen, dass das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 2003 endet und dass der Beklagte verpflichtet ist, zu diesem Zeitpunkt das Mietobjekt geräumt heraus zu geben.
I.
Das Vorbringen des Beklagten in der Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung.
1. Das Landgericht hat die Räumungsverpflichtung nicht unter Verstoß gegen § 308 ZPO ausgesprochen. Zwar spricht der Wortlaut des klägerischen Antrages für eine insgesamt erhobene Feststellungsklage. Mit einer solchen kann aber nur über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses befunden werden, hier das Ende des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2003, nicht jedoch über die sich hieraus ergebende rechtliche Folge, nämlich die Räumungsverpflichtung, worauf die Beklagte selbst zu Recht hinweist. Das Landgericht hat deshalb den auf zwei Punkte gerichteten Antrag des Klägers, nämlich auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses und auf die Räumungsverpflichtung, jeweils zum 31. Dezember 2003, mit Recht dahin ausgelegt, dass die Kläger auch die Räumung in rechtlich durchsetzbarer Weise erreichen wollten. Dies war hier im Wege der Klage auf künftige Leistung gem. § 257 möglich, im Übrigen ein Weg, den die Kläger im Schreiben ihres Anwalts vom 17. Oktober 2002 (S. 2, GA 13) auch selbst angedroht haben. Diese Auslegung des klägerischen Antrages war zulässig und geboten; denn aus dem Gesamtvortrag der Kläger folgt eindeutig ihr auch auf den Ausspruch der Räumungsverpflichtung gerichtetes Begehren, so dass der Wortlaut des Antrages lediglich als sprachlich verunglückt anzusehen war (vgl. dazu Zöller/Vollkommer ZPO, 24. Aufl. § 308 Rn. 2).
Die weitere Voraussetzung für den Ausspruch nach § 257 BGB, die Besorgnis der künftigen Nichterfüllung (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 257 Rdnr. 6 m.w.N.), ist hier aufgrund des Verhaltens des Beklagten eindeutig gegeben.
2. Der Beklagte meint ferner zu Unrecht, das Landgericht habe die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2003 nicht feststellen dürfen.
a) Unabhängig davon, dass nach den vorgelegten Unterlagen und dem Vorbringen der Parteien erhebliche Zweifel bestehen, ob überhaupt ein schriftlicher Mietvertrag zustande gekommen ist, ergibt sich aus der von den Parteien zitierten maßgeblichen Passage, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2003 endet und es sich nur verlängert, wenn eine der Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit einer Verlängerung schriftlich widerspricht. Diesen schriftlichen Widerspruch haben die Kläger mit ihrem Schreiben vom 21. Januar 2000, in dem sie überdies ausdrücklich ihre Kündigung erklärt haben, in rechtlich wirksamer Weise erhoben. Folglich musste die einseitige Optionserklärung des Beklagten vom 22. April 2003 ins Leere gehen (vgl. Senat MDR 2002, 1429 = ZMR 2002, 910).
b) Der Beklagte hat demgegenüber behauptet, es habe Einvernehmen zwischen den Parteien darüber bestanden, dass die Ausübung der Praxis auf Dauer geplant werde. Dieses behauptete Einverständnis steht aber dem Inhalt des Mietvertrages nicht entgegen; denn eine grundsätzliche Planung kann auch wieder geändert werden, wofür überdies die vorzeitige Ausstiegsklausel zu Gunsten des Beklagten in § 2 Abs. 2 des mitgeteilten Vertragstextes spricht. Auch die weitere Behauptung des Beklagten, es sei nicht vorgesehen gewesen, das Mietverhältnis nach Ablauf der festgelegten Vertragsdauer zu beenden, ist nicht anders zu beurteilen; denn auch das schließt nicht aus, dass jede Partei im Laufe der Zeit anderen Sinnes wird. Im Übrigen wären dieses Vorbringen und die Beweisangebote hierzu gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen.
Gleiches gilt für die Behauptung des Beklagten, die Parteien hätten die o.g. Klausel vom Vertragstext abweichend dahin verstanden, dass der Beklagte einseitig eine Verlängerung von 5 Jahren verlangen könne. Überdies hat er nicht mitgeteilt, wodurch dieses Verständnis zum Ausdruck gekommen ist. Ohne solche Erklärungen kann die Behauptung aber nicht nachvollzogen werden und ist auch keiner Beweisaufnahme zugänglich.
Die vom Beklagten weiter aufgeführten äußeren Umstände sprechen ebenfalls nicht, jedenfalls nicht zwingend, für eine zu seinen Gunsten bestehende einseitige Verlängerungsbefugnis; denn Investitionen und eine mit einem Dritten gemeinsam benutzte Röntgenanlage erscheinen auch für eine Mietdauer von 10 Jahren sinnvoll (in der Röntgenvereinbarung ist übrigens nur von einer Dauer von zunächst 5 Jahren die Rede).
c) Schließlich sind die Kläger nicht aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gehindert, sich auf die Beendigung des Mietvertrages zum 31. Dezember 2003 zu berufen. Derjenige, der unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen die Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages erklärt, verstößt grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben im Sinne einer unzulässigen Rechtsausübung (vgl. Senat in ZMR 2002, 585 = NJW-RR 2002, 1139). Dasselbe gilt für einen Vermieter, der sich - wie hier - auf das Auslaufen eines knapp 10 Jahre währenden Mietvertrages beruft.
Besondere Umstände, die hier ausnahmsweise eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind nicht dargelegt:
Entgegen der Meinung des Beklagten konnte er trotz der Kündigung vom 21. Januar 2000 nicht davon ausgehen, dass die Kläger dieses Vorgehen nicht aufrecht erhalten würden. Ein vorheriges Umbesinnen in einem anderen, vergleichsweise wenig bedeutsamen Punkt (hier: Abzug von 20 % der Aufzugswartungskosten) lässt nicht darauf schließen, dass dies auch bezüglich des Vertragsendes der Fall sein würde. Das gilt erst recht angesichts der auf das Auslaufen des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2003 abzielenden klägerischen Schreiben vom 17. Oktober und 6. November 2002.
Die hohen, mit einem Umzug verbundenen Kosten lassen die Kündigung ebenfalls nicht als mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar erscheinen; denn diese würden immer zu irgendeinem Zeitpunkt anfallen, wenn das Mietverhältnis nicht auf unabsehbare Zeit fortgesetzt wurde, wovon der Beklagte selbst bei einem einmaligen einseitigen Optionsrecht nicht ausgehen konnte.
Des weiteren greift auch nicht der vom Beklagten angeführte Umstand durch, innerhalb von 1 1/2 Jahren ließen sich keine geeigneten Ersatzräume finden. Zu berücksichtigen ist, dass er bereits ab Januar 2000, also fast 4 Jahre vor dem Auslaufen des Mietverhältnisses, den Endzeitpunkt kannte. Wenn er sich dann weder rechtzeitig um neue Räumlichkeiten bemühte, noch Verhandlungen mit den Klägern über eine Verlängerung über den 31. Dezember 2003 hinaus aufnahm, evtl. zu anderen Konditionen, z.B. zu einem höheren Mietzins, so kann dies nicht zu Lasten der Vermieter gehen. Wenn ihm eine Weiterführung des Mietvertrages so unverzichtbar erschien, wie er es nun in der Berufungsbegründung darstellt, so hätte es nahe gelegen, den Klägern ein besonders günstiges Angebot zu machen und nicht darauf zu bauen, ein vom Mietvertragstext nicht gedecktes einseitiges Optionsrecht durchsetzen zu können.
II.
Darauf hat der Senat den Beklagten im Beschluss vom 15. Januar 2004 hingewiesen. Seine dagegen gerichtete Stellungnahme vom 10. Februar 2004 führt nicht zu einem anderen Ergebnis:
1. Das Gericht ist auch im Rahmen des § 308 Abs. 1 ZPO nicht an den Wortlaut eines Klageantrages gebunden und darf ihn auslegen (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 24. Aufl., § 308 Rdnr. 2 m.w.N.). Der in dem genannten Zitat enthaltene Klammerzusatz "§ 139 I. 2." bedeutet entgegen der Meinung des Beklagten nicht, dass das Gericht zu einem Hinweis verpflichtet ist, sondern die Vorschrift soll zum Beleg dazu dienen, dass auch das Gesetz einen Anhaltspunkt für die Auslegungsfähigkeit von Klageanträgen bietet. In dem für § 308 Abs. 1 ZPO bedeutsamen Zusammenhang macht das aber nicht einen konkreten Hinweis erforderlich. Anderenfalls würde sich die Frage der Auslegungsbedürftigkeit und -fähigkeit nicht mehr stellen.
2. Die vom Beklagten angesprochene Frage eines eventuell fehlenden schriftlichen Vertragsschlusses hat der Senat ersichtlich nicht als entscheidungserheblich beurteilt.
Das behauptete Einvernehmen der Parteien darüber, die Ausübung der Praxis sei auf Dauer geplant gewesen, steht dem Inhalt des Mietvertrages schon deshalb nicht entgegen, weil er auch ohne das streitige Optionsrecht eine Laufzeit von 10 Jahren hatte. Ferner hat der Beklagte nicht mitgeteilt, in welcher Weise das behauptete Einvernehmen der Parteien zum Ausdruck gekommen sei. Das wäre aber erforderlich gewesen, um die angebotenen Beweise ohne Ausforschung erheben zu können und zudem angesichts des Wortlautes des Vertrages, vor allem der vorzeitigen Ausstiegsklausel zu Gunsten des Beklagten in § 2 Abs. 2. Schließlich weist der Senat nochmals darauf hin, dass jedenfalls die Beweisangebote hierzu als neue Verteidigungsmittel gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen wären. In erster Instanz hat sich der Beklagte lediglich bereits auf sein Optionsrecht berufen. Die jetzt benannten Beweismittel sind dagegen neu.
Dasselbe gilt für die Beweisangebote zu der weiteren Behauptung, es sei nicht vorgesehen gewesen, das Mietverhältnis nach Ablauf der festgelegten Vertragsdauer zu beenden.
3. Die vom Beklagten angeführte Senatsentscheidung vom 22. Januar 2002 ist lediglich insoweit einschlägig, als es um die grundsätzliche Befugnis eines Vertragspartners zur ordentlichen Kündigung ohne Verstoß gegen Treu und Glauben geht, und nur hierzu vom Senat angeführt worden, nicht dagegen für die einzelnen Fallumstände, die einer umfassenden Abwägung bedürfen.
Diese Abwägung hat der Senat in seinem inhaltlich oben (unter I.) wiedergegebenen Beschluss vom 15. Januar 2004 vorgenommen. Hervorgehoben sei nur nochmals, dass der Beklagte bereits ab Januar 2000 den Endzeitpunkt des Mietverhältnisses kannte und keinen durchgreifenden Anlass hatte, die Ernsthaftigkeit der anwaltlich ausgesprochenen Kündigung zu bezweifeln.
4. Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Beschlussentscheidung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 und 3 ZPO) liegen vor; denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung aufgrund mündlicher Verhandlung, weil nur die Umstände des Einzelfalles für die Entscheidung wesentlich sind.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Streitwert für die Berufungsinstanz: 24.542,04 EUR.
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