Berufung abgewiesen: Keine Mietminderung wegen angeblich mangelhafter Heizungsanlage
KI-Zusammenfassung
Der gewerbliche Zwischenvermieter rügte die Heizungsanlage eines Einfamilienhauses und begehrte Mietminderung nach § 536 BGB. Das Landgericht wies die Minderung zurück, das OLG beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Es fehlten konkrete Darlegungen zum technischen Mangel, zur Abweichung vom Stand der Technik und zu den konkreten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Ausgang: Berufung des Beklagten mangels Erfolgsaussicht und unzureichender Darlegung eines Mangels nach § 536 BGB als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Allein außergewöhnlich hohe Heizkosten begründen keinen Sachmangel; der Kostenaspekt ist für den Mangelbegriff grundsätzlich irrelevant.
Ein Sachmangel i.S.v. § 536 BGB liegt nur vor, wenn übermäßig hohe Betriebskosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen; die Beurteilung richtet sich nach dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus/der Errichtung.
Der Mieter trägt Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Mangels und dessen konkrete Auswirkungen auf die Tauglichkeit der Mietsache; er muss u. a. Angaben zur Heizleistung in den betroffenen Räumen und zu den konkreten Beeinträchtigungen machen, um eine Minderungsquote zu bestimmen.
Die Berufung ist im Beschlussverfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, wenn sie offensichtlich keine Erfolgsaussicht hat; bei Rücknahme vor Entscheidung gilt eine kostenrechtliche Privilegierung nach GKG.
Vorinstanzen
Landgericht Wuppertal, 17 O 181/09
Tenor
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Be-schlussverfahren zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von z w e i W o c h e n schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
2. Der für den 7. September 2010 geplante Senatstermin entfällt.
Gründe
Das Rechtsmittel des Beklagten hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage zu Recht auch so weit stattgegeben, wie der Beklagte mit der Berufung Klageabweisung begehrt. Es hat zutreffend und unter eingehender Berücksichtigung des Vortrags des Beklagten zu der angeblich mangelhaften Heizungsanlage einen hieraus resultierenden Minderungsanspruch (§ 536 BGB) verneint. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Beklagten günstigere Entscheidung.
I.
Der Beklagte als gewerblicher Zwischenvermieter eines Einfamilienhauses, in dem Demenz-Kranke betreut werden, hat die Voraussetzungen einer Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen des Zustandes der Heizungsanlage weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren schlüssig dargetan.
1. Selbst wenn die - inzwischen ausgetauschte und daher einer sachverständigen Begutachtung nicht mehr zugängliche - Heizungsanlage "völlig unwirtschaftlich" gearbeitet hätte, wie es der Beklagte nach wie vor nur unsubstantiiert vorträgt, würde dies nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache begründen. Denn der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant (vgl. KG, ZMR 2008, 892; KGReport 2006, 89; LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907). Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar, der zur Minderung der Grundmiete berechtigte; der Mieter hat daher regelmäßig auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine vorhandene, funktionstaugliche Heizungsanlage gegen eine andere, wirtschaftlichere Anlage austauscht (vgl. Lindner/Figura, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 14 Rn. 255). Nur wenn übermäßig hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob die Heizungsanlage in diesem Sinne mangelhaft ist, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit ihres Einbaus bzw. der Gebäudeerrichtung zu beurteilen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III Rn 1305). Der Vermieter ist dagegen nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten, und muss daher auch nicht eine dem technischen Entwicklungsstand zur Zeit ihres Einbaus entsprechende Heizungsanlage deshalb erneuern, weil sie nach aktuellen Maßstäben unwirtschaftlich arbeitet (vgl. Bub/Treier, aaO, III Rn. 1282 m.w.N.).
Dass die hier in Rede stehende Heizungsanlage dem Stand der Technik im Jahr 2005 nicht entsprach, ist dem Vortrag des insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten nicht einmal zu entnehmen. Auch dass die Heizungsanlage nicht dem Mindeststandard (vgl. zu diesem Begriff BGH, WuM 2004, 527) genügte, den der Beklagte bei Vertragsschluss im Jahr 2005 erwarten durfte, hat er nicht ansatzweise dargelegt. Auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 4. November 1982 (10 U 109/82, WuM 1984, 54) kann sich der Beklagte in diesem Zusammenhang nicht berufen; denn dort führte die Überdimensionierung des Heizungskessels zu einem ungenutzten Energiemehrverbrauch von rund 60%; derartige Werte sind hier nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich. Inwieweit die Anlage den Anforderungen der EnEV (Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007) genügte, ist schließlich schon wegen der fehlenden mietvertraglichen Modernisierungsverpflichtung des Vermieters unerheblich; zudem hat der Beklagte nicht vorgetragen, welche negativen Konsequenzen etwaige Abweichungen von der EnEV - etwa die Herkunft des Kessels aus dem Jahr 1967 - für seinen Mietgebrauch d.h. für die gewerbliche Zwischenvermietung, hatten.
2. Inwieweit sich ein etwaiger Mangel der Heizungsanlage auf den konkreten vertragsgemäßen Gebrauch ausgewirkt hat, hat der Beklagte auch im Übrigen nicht genügend dargetan, um einen Minderungsanspruch schlüssig zu begründen. Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Beruft sich der hierfür nach allgemeinen Regeln der Beweislast darlegungs- und beweisbelastete Mieter auf eine unzureichende Heizungsanlage, obliegt es ihm mithin darzulegen, wie sich die Heizleistung in den verschiedenen Räumen dargestellt hat und welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgingen. Es müssen hinreichende Anknüpfungstatsachen vorgetragen werden, die eine Einstufung der Erheblichkeit der Beeinträchtigung und eine Beurteilung der Minderungsquote ermöglichen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdn. 323; KG, Grundeigentum 2007, 445). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag des Beklagten nicht.
II.
Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren sind gegeben.
III.
Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an (vgl. z. B. Senat, Beschl. v. 1. Februar 2010, I-24 U 156/09, bei juris Rn. 16 m. w. Nachw.; OLG Brandenburg, MDR 2009, 1363).