Pachtvertrag Reithalle wirksam; „Kaution“ als Darlehen nach Kündigung nicht mehr geschuldet

Oberlandesgericht Düsseldorf · I-24 U 169/09 · 08.11.2010

KI-Zusammenfassung

Der Verpächter verlangte nach außerordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzugs Zahlungen aus einem als „Mietvertrag“ bezeichneten Vertrag über eine Reithalle. Streitpunkt war u.a., ob mangels Unterschriften weiterer Beteiligter überhaupt ein Vertrag zustande kam und ob eine „Kaution“ geschuldet sei. Das OLG bejahte einen wirksamen Pachtvertrag allein mit dem Beklagten, verneinte aber den Anspruch auf die „Kaution“, weil diese als zinsvergünstigtes Darlehen zu qualifizieren sei, dessen Auszahlungsanspruch mit der Kündigung entfalle. Pacht bzw. Pachtausfallschaden wurde teilweise zugesprochen; Nebenkostenvorauszahlungen wurden wegen Abrechnungsreife abgewiesen, weitergehende Anrechnung anderweitiger Einnahmen mangels Substantiierung des Beklagten verneint.

Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich: Verurteilung auf 10.675 EUR beschränkt, im Übrigen Klage abgewiesen (u.a. „Kaution“ und Nebenkostenvorauszahlungen).

Abstrakte Rechtssätze

Ob ein unterschriebener Vertrag bindend zustande gekommen ist, ist nach §§ 133, 154, 157 BGB vorrangig anhand des Wortlauts der Urkunde und erkennbarer Vorbehalte bei Unterzeichnung auszulegen.

Nachvertragliche Erklärungen können zur Auslegung des Parteiwillens herangezogen werden, wenn sie einen verlässlichen Rückschluss auf das bei Vertragsschluss Gewollte zulassen und nicht erkennbar interessengeleitet durch rechtliche Beratung überformt sind.

Wird dem Pächter neben dem Gebrauch auch die Fruchtziehung eingeräumt, liegt regelmäßig ein Pachtvertrag i.S.d. § 581 Abs. 1 BGB vor, auch wenn die Parteien ihn als „Mietvertrag“ bezeichnen.

Eine als „Kaution“ bezeichnete Zahlung kann als (zinsvergünstigtes) Darlehen zu qualifizieren sein; nach außerordentlicher Kündigung entfällt dann der Anspruch auf Auszahlung des Darlehens, verbleiben können lediglich Schadensersatzansprüche wegen Zinsverlustes.

Nach Eintritt der Abrechnungsreife kann der Verpächter Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr verlangen, sondern hat über die umlagefähigen Nebenkosten abzurechnen; anderweitige Einnahmen sind anzurechnen bzw. im Rahmen der Schadensminderungspflicht zu berücksichtigen, wobei der Pächter weitergehende Anrechnungstatbestände substantiiert darzulegen und zu beweisen hat.

Vorinstanzen

Landgericht Kleve, 2 O 31/09

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das am 5. August 2009 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Kleve teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kläger 10.675,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 6.860,00 EUR seit dem 01. Dezember 2008 zu zahlen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges tragen der Kläger zu 40% und der Beklagte 60%, die des zweiten Rechtszuges der Kläger zu 2/3 und der Beklagte zu 1/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Das Landgericht, auf dessen Tatbestand im Übrigen Bezug genommen wird, hat den Beklagten nach der vom Kläger am 24. November 2008wegen Zahlungsverzugs außerordentlich erklärten Kündigung des beiderseits unterzeichneten, aber nicht, wie beabsichtigt, per 01. August 2008 vollzogenen "Mietvertrags" über die auf dem Anwesen des Klägers gelegene Reithalle (Nettomiete 1.500 € + 19% MWSt = 1.785 € + Betriebskostenvorauszahlung 285 € = 2.000 €/mtl) wie folgt verurteilt:

Tabelle 1

Zeile	Position	Zw.-Rechng/€	Antrag/€	LGU/€
01	"Kaution" (Darlehen)		6.000,00	6.000,00
02	Miete/netto 08-11/08 (4 x 1.500 €)	6.000,00
03	19% MWSt aus Zeile 02 (4 x 215 €)	860,00
04	BKV1) 08-11/08 (4 x 285 €)	1.140,00
05	Sa. Miete 08-11/08	8.000,00	8.000,00	8.000,00
06	NE1) 12/08-02/09/Schadensers.(3 x 1.500 €)		4.500,00	4.500,00
07	19% MWSt aus Zeile 06 (3 x 285 €)		855,00	0,00
08	Schadensminderung/anderw. Einnahmen		0,00	- 685,00
09	Summen		19.355,00	17.815,00

Legende:

1) BKV = Betriebskostenvorauszahlung

2) NE = Nutzungsentschädigung

Der Kläger nimmt die Teilabweisung der Klage (Tab. 1, Zeilen 07, 08) hin.

Der Beklagte greift das Urteil in vollem Umfange an. Er macht hauptsächlich geltend, der hier vorliegende "Mietvertrag" sei (ebenso, wie der über die "westliche Vorburg") nicht wirksam zustande gekommen. Es fehlten nämlich die Unterschriften seiner beiden Mitunternehmerinnen, die als Geschäftsführerin (Frau F.) bzw. als Pferdefachtrainerin (Frau K.) an der im "Mietobjekt" zu betreibenden Unternehmung (Seminare und Coachings "powered by horse") vereinbarungsgemäß hatten beteiligt (künftig: Mitunternehmerinnen) und deshalb auch "Mitmieterinnen" hatten werden sollen. Hilfsweise hat er geltend gemacht:

Wegen der Kündigung des Vertrags habe der Kläger keinen Anspruch mehr auf die "Kaution" (Tab. 1, Zeile 01); vielmehr müsse er seinen behaupteten Schaden endgültig abrechnen. Wegen eingetretener Abrechnungsreife könne der Kläger keine Betriebskostenvorauszahlungen (Tab. 1, Zeile 04) mehr beanspruchen. Der Kläger müsse sich sehr viel mehr anderweitige Einnahmen als die vom Landgericht berücksichtigten (Tab. 1, Zeile 08) anrechnen lassen, und zwar nicht nur für die Zeit ab Dezember 2008, sondern auch für die Monate August bis November 2009.

• Wegen der Kündigung des Vertrags habe der Kläger keinen Anspruch mehr auf die "Kaution" (Tab. 1, Zeile 01); vielmehr müsse er seinen behaupteten Schaden endgültig abrechnen.
• Wegen eingetretener Abrechnungsreife könne der Kläger keine Betriebskostenvorauszahlungen (Tab. 1, Zeile 04) mehr beanspruchen.
• Der Kläger müsse sich sehr viel mehr anderweitige Einnahmen als die vom Landgericht berücksichtigten (Tab. 1, Zeile 08) anrechnen lassen, und zwar nicht nur für die Zeit ab Dezember 2008, sondern auch für die Monate August bis November 2009.

Der Beklagte beantragt,

unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen.

Der Kläger, der seine klageerweiternd eingelegte Anschlussberufung (26.565,71 € nebst Zinsen) wieder zurückgenommen hat, beantragt

Zurückweisung der Berufung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat nur einen Teilerfolg. Der Beklagte ist in Höhe eines Teilbetrags von 10.675,00 EUR zu Recht verurteilt worden. In diesem Umfange muss das angefochtene Urteil aufrecht erhalten bleiben. Wegen des darüber hinaus gehenden Betrags von 7.140,00 EUR ist die Verurteilung nicht gerechtfertigt. In diesem Umfange ist das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

1. Der Beklagte schuldet dem Kläger zusammengefasst die folgenden Positionen:

Tabelle 2

Zeile	Position	Betrag/€
01	"Kaution" (Darlehen)	0,00
02	Pacht/netto 08-11/08 (4 x 1.500 €)	6.000,00
03	19% MWSt aus Zeile 02 (4 x 215 €)	860,00
04	BKV 08-11/08 (4 x 285 €)	0,00
05	Schadensers. 12/08-02/09 (3x 1.500 €)	4.500,00
06	Schadensminderung/anderw. Einnahmen	- 685,00
07	Summe	10.675,00

2. Der Vertrag, bei dem es sich wegen der mitvereinbarten Fruchtziehung (vgl. § 100 BGB) der Sache nach nicht um einen Miet-, sondern um einen Pachtvertrag im Sinne des § 581 Abs. 1 BGB handelt (vgl. BGH ZMR 1981, 306; MDR 1991, 1063 m.w.N.; Senat ZMR 2009, 443 [juris Tz 12]; MDR 2008, 1029 [juris Tz 16]), ist entgegen dem vom Beklagten geführten Hauptangriff wirksam zustande gekommen. Die vom Landgericht im Wege der Auslegung (§§ 133, 154, 157 BGB) gewonnene Qualifizierung des Rechtsverhältnisses als bindenden Pachtvertrages (nicht Mietvertrages, wie auch das Landgericht insoweit fälschlich, aber im Ergebnis rechtlich folgenlos annimmt) teilt der Senat. Die Parteien hatten bei Vertragsunterzeichnung am 31. Juli 2008 den Modus unverbindlicher Vertragsverhandlungen verlassen und es kann auch nicht festgestellt werden, dass die Mitunternehmerinnen des Beklagten auch Vertragspartnerinnen werden sollten.

a) Zu diesem Ergebnis führt bereits der stets zu beachtende Auslegungsgrundsatz, nach dem zunächst vom Wortlaut der unterzeichneten Vertragsurkunde auszugehen ist. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass im Rubrum, in dem eingangs des Vertrags die Parteien näher individualisiert werden, nur der Beklagte genannt ist, und zwar als alleiniger "Mieter". Von weiteren "Mitmietern" ist nicht, auch nicht andeutungsweise die Rede. Ferner hat der Beklagte die Vertragsurkunde ohne jeden erkennbaren Vorbehalt unterzeichnet. Sollte er einmal die Absicht gehabt haben, seine Mitunternehmerinnen absprachegemäß in das Vertragsverhältnis zum Kläger einzubinden, dann hatte er diese Absicht jedenfalls am 31. Juli 2008 erkennbar nicht aufrecht erhalten. Ob er im Verhältnis zu seinen Mitunternehmerinnen dazu berechtigt gewesen ist, spielt im Verhältnis zum Kläger keine Rolle.

b) Die Auslegung nach dem Wortlaut der Urkunde wird indiziell gestützt durch die nachfolgenden Umstände. Dass der Beklagte aus dem Vertrag allein berechtigt und verpflichtet sein sollte, entsprach dem wirklichen Willen beider Parteien. Dass der verlautbarte Vertragstext so gewollt war und nicht nur auf einer verfehlten und etwa deshalb unbeachtlichen Ausdrucks- oder Gestaltungsweise beruhte, wird durch die Email des Beklagten vom 02. August 2008 (GA 64 f) belegt. Der sehr geschäftserfahrene Beklagte bestätigt dort nämlich indirekt den Vertragsschluss per 01. August 2008 allein mit ihm.

aa) Der Beklagte erläutert in der Email die persönlichen, rechtlich im Verhältnis zum Kläger aber gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB unbeachtlichen Gründe, die ihn im Verhältnis zu seinen Mitunternehmerinnen daran hindern, den Vertrag durchzuführen und bittet schließlich um "menschliches Verständnis" für seine Abstandnahme vom Vertrag, bringt aber gleichzeitig zum Ausdruck, dass sein Verhalten aus der Sicht des Klägers unverständlich erscheinen müsse. In diesem Vortrag kann eine authentische nachträgliche Wiedergabe des bei Vertragsschluss Gewollten aus der – wenn auch rechtslaienhaften – Sicht des Beklagten gesehen werden. Er sieht sich zwar gebunden, bittet aber aus persönlichen Gründen um Entlassung aus dem Vertrag und Rücksichtnahme auf seine Motive. Das ist ein klassischer Fall von "Vertragsreue".

bb) Es entspricht geltenden Auslegungsgrundsätzen, auch nach Vertragsschluss liegende Ereignisse zum Verständnis von Willenserklärungen heranzuziehen, wenn sie den Rückschluss auf das, was die Vertragsparteien bei Vertragsschluss wirklich wollten, zulassen (vgl. BGH NJW 2003, 2748 sub II.2b; 2005, 3205, 3207 sub II.2a,bb; Senat ZMR 2009, 844, juris Rz 5). Solche Rückschlüsse sind insbesondere dann rechtlich zulässig, wenn nachvertragliche Äußerungen der Kontraktpartner in erkennbarer Weise noch nicht durch eine einseitig geprägte Interessenwahrnehmung, wie sie insbesondere durch den Eintritt rechtlicher Beratung durch berufliche Rechtsbesorger indiziert wird, verfälscht sind. So verhält es sich mit der hier in Rede stehenden Email, in welcher der Beklagte alle weiteren Argumente unter der Prämisse eines bindenden Vertragsschlusses vorbringt.

cc) Auf diese Auslegungsgesichtspunkte ist der Beklagte hingewiesen worden. Weiteren Vortrag hat er danach zu diesem Thema nicht mehr gehalten.

II.

Die Hilfsangriffe des Beklagten sind allerdings teilweise begründet.

1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erfüllung eines "Kautionsversprechens" in Höhe von 6.000,00 € (Tab.2/Zeile 01).

a) Der geltend gemachte Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung aus § 5 S. 1 Pachtvertrag (PV) ist vom Landgericht (insoweit der Diktion der Vertragsklausel folgend, rechtlich unzutreffend als "Kaution" qualifiziert worden. Die Rückzahlungsklausel (§°5 S. 2 und 3 PV) belegt vielmehr, dass es sich um ein zinsvergünstigtes Darlehen handelte. Mit der Kündigung des Pachtvertrags entfällt aber auch der Erfüllungsanspruch auf Auszahlung des Darlehns. Geschuldet wird allenfalls noch Schadensersatz wegen des infolge der außerordentlichen Kündigung erlittenen Zinsverlustes; ein solcher Schadensersatzanspruch ist aber nicht Gegenstand der Klage.

b) Der Kläger ist auf die gebotene rechtliche Qualifizierung der "Kaution" als Darlehen hingewiesen worden. Weiteren Vortrag hat er dazu nicht mehr gehalten. Vielmehr hat er auf den Hinweis nur mit der klageerweiternden Anschlussberufung reagiert, die er anschließend aber wieder zurückgenommen hat.

2. Der Kläger hat indes für die Zeit vom 1. August bis 30. November 2008 Anspruch auf die Pacht (§§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB) und – nach wirksamer außerordentlicher Kündigung des Pachtvertrags wegen Zahlungsverzugs – für die Zeit vom 01. Dezember 2008 bis zum 28. Februar 2009 (Ende des hier anhängigen Anspruchszeitraums) Anspruch auf Ersatz der ausgefallenen Pachten (§§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB) des gemäß § 3 Abs. 3 S. 1 PV erstmals zum Ablauf des 31. Dezember 2012 kündbaren Vertrags. Diese Rechtsfolgen ergeben sich zwanglos aus den Erwägungen oben (sub II.2), nach denen der Vertrag wirksam zustande gekommen ist, der Beklagte zu Unrecht die Pachtzahlung verweigert und damit die Kündigung des Vertragsverhältnisses schuldhaft provoziert hat.

a) Das Landgericht hat den Beklagten daher zu Recht wegen der Pachten von August bis November 2008 einschließlich MWSt (Tab.2/Zeilen 02, 03) und wegen Pachtausfalls für die Zeit von Dezember 2008 bis Februar 2009 ohne MWSt (Tab.2/Zeile 05) verurteilt. Dagegen bringt der Beklagte auch nichts Substanzielles mehr vor.

b) Der Kläger kann aber mit Blick auf die mit Ablauf des 31. Dezember 2009 eingetretene Abrechnungsreife keine Nebenkostenvorauszahlungen für die Zeit von August bis November 2008 mehr verlangen (Tab.2/Zeile 04; nach Kündigung ab 12/08 werden von ihm ohnehin keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr geltend gemacht). Verbrauchsabhängige Kosten (Wasser, Abwasser) sind ohnehin nicht entstanden, so dass allenfalls anteilige Kosten für Versicherung und Grundsteuer abzurechnen wären; die Umlage sonstiger Nebenkosten ist nicht vereinbart worden (§°6 PV, GA 15).

c) Auf diesen rechtlichen Gesichtspunkt ist der Kläger hingewiesen worden. Weiteren Vortrag hat er danach zu diesem Thema nicht mehr gehalten, insbesondere hat er die fällig gewordene Betriebskostenabrechnung nicht nachgeliefert.

3. Dagegen greift der Einwand des Beklagten, der Kläger müsse sich über die vom Landgericht im angefochtenen Urteil bereits berücksichtigten 685,00 EUR hinaus weitere Einnahmen anrechnen lassen, nicht durch.

a) Richtig ist zwar der vom Beklagten eingenommene und vom Landgericht auch beachtete rechtliche Ausgangspunkt. Ein Verpächter muss sich trotz fortbestehenden Pachtverhältnisses (hier von August bis Ende November 2008) anderweitige Einnahmen aus der Überlassung der Pachtsache an Dritte anrechnen lassen (§§ 581 Abs. 2, 537 Abs. 2 BGB) und es obliegt ihm gemäß § 254 Abs. 2 BGB, sich nach Beendigung des Pachtverhältnisses (hier: von Dezember 2008 bis Februar 2009 [Ende des Anspruchszeitraums]) um die anderweitige Nutzung der Pachtsache zu bemühen, um den Pachtausfallschaden gering zu halten.

b) Der Kläger bleibt aber dabei, dass er in der Zeit von August bis Ende November 2008 aus einer anderweitigen Überlassung der Reithalle an Dritte keine Einnahmen erzielt habe und in der Zeit danach insgesamt nur die vom Landgericht bereits berücksichtigten 685,00 EUR (12/08: 110 €; 01/09: 165 €; 02/09: 410 €). Der Kläger hat entsprechend der ihm erteilten Auflage eine detaillierte Auflistung aller Einnahmen sogar über den 28. Februar 2009 hinaus vorgelegt und er hat die Namen der Mieter und die Boxen, die diese (begleitend) für ihre Pferde gemietet haben, zueinander in Beziehung gesetzt. Mehr musste der Kläger, um seiner sekundären Darlegungslast zu genügen, nicht vortragen. Es ist Sache des nun in substantiierter Weise ins Bild gesetzten Beklagten, entsprechend der ihn aus § 254 Abs. 2 BGB treffenden Darlegungs- und Beweislast vorzutragen und Beweis dafür anzutreten, dass der Kläger die (hier nur umstrittene) Reithalle nicht nur an die von diesem genannten, sondern noch an andere Personen vermietet hat. An einem solchen Vortrag und Beweisantritt fehlt es auch im zweiten Rechtszug. Die Wiederholungen aus dem ersten Rechtszug sind ungenügend. Die in das Wissen der erneut benannten Zeugen gestellten Tatsachen ("die Reithalle sei gut vermietet gewesen") lassen nicht den Rückschluss auf eine umfangreichere Vermietung zu, als sie der Kläger zugestanden hat.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Der Rechtsstreit gibt dem Senat keine hinreichende Veranlassung, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO.

Berufungsstreitwert:

bis zum 29. September 2010: 44.380,71 €, davon entfallen auf die Berufung 17.815,00 € und auf die Anschlussberufung 26.565,71 € (12.540,71 € + 14.025,00 €).

danach: 44.380,71 €