Berufung zurückzuweisen: Herausgabe der Bürgschaftsurkunde und unwirksame Renovierungsklausel
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte focht die Verurteilung zur Herausgabe einer Bürgschaftsurkunde an die Klägerin an; das OLG beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Zentral ist, dass die Hauptverbindlichkeit nicht mehr besteht und damit der Herausgabeanspruch besteht. Ferner sind starre Fristen- und Abgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen gemäß § 307 BGB unwirksam; Ersatzansprüche für normale Abnutzung sind ohne konkreten Vortrag nicht durchsetzbar.
Ausgang: Berufung des Beklagten gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen; Klage auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde bestätigt, Renovierungsklauseln als unwirksam angesehen
Abstrakte Rechtssätze
Besteht die vom Sicherungszweck erfasste Hauptverbindlichkeit nicht mehr, kann der Sicherungsnehmer die ihm überlassene Bürgschaftsurkunde herausverlangen.
Starre Fristenregelungen zu Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen sind gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Abgeltungsklauseln, die eine zeitanteilige Berechnung nach einem starren Fristenplan vorsehen und den tatsächlichen Erhaltungszustand unberücksichtigt lassen, sind als Ergänzung der Renovierungspflicht ebenfalls unwirksam.
Ansprüche auf Ersatz wegen normaler Abnutzung (z.B. Teppichverschleiß) sind in der Regel durch den Mietzins abgegolten; ohne substantiierten Vortrag des Vermieters zum Zustand entfällt ein durchsetzbarer Ersatzanspruch.
Vorinstanzen
Landgericht Wuppertal, 7 O 435/05
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurück-zuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit zu den Gründen dieses Beschlusses bin-nen 2 Wochen ab Zustellung schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
Der für den 16. Januar 2007 geplante Termin entfällt.
Gründe
I.
Die zulässige Berufung hat in der Sache voraussichtlich keinen Erfolg. Im Ergebnis hat das Landgericht der Klage zu Recht stattgegeben. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine abweichende Entscheidung. Der Klägerin steht gegen den Beklagten aus dem Mietvertrag der Parteien vom 30. Mai 2001 (MV) ein Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde der Kreissparkasse Herzogtum Lauenburg vom 9. Juli 2001 zu.
Der Beklagte ist verpflichtet, in Abwicklung des seit dem 30. September 2004 beendeten Mietverhältnisses der Klägerin die Urkunde zurückzugeben, die sie ihm kurz nach Beginn des Mietverhältnisses überlassen hatte. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass eine Hauptverbindlichkeit der Klägerin, die noch von dem Sicherungszweck der Bürgschaft umfasst sein könnte, nicht mehr besteht.
Der Beklagte kann auch nicht anteilige Renovierungskosten in Anlehnung an § 18 Nr. 2 MV beanspruchen. Nach dieser Klausel beteiligt sich der Vermieter entsprechend dem Zustand der Mieträume in angemessener Höhe an den Renovierungskosten, wenn eine vom Mieter durchgeführte Renovierung (§ 15) kürzer als zwei Jahre zurückliegt. Diese Klausel ist schon deshalb nicht einschlägig, weil sie erst für das fünfte bis siebente Mietjahr bestimmt war, wie die Bezugnahme auf § 15 MV und die dort niedergelegte fünfjährige Renovierungsfrist zeigt. Der Beklagte kann diese Abgeltungsklausel aber auch deshalb nicht für sich reklamieren, weil sie in Fortschreibung von § 15 Nr. 1 MV gemäß § 307 BGB unwirksam ist. Denn der in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Fristenplan stellt eine "starre" Fälligkeitsregelung dar, die die Klägerin als Mieterin unangemessen benachteiligt. Sie hat sich darin ohne Einschränkung verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen "alle 5 Jahre" fachgerecht renovieren zu lassen. Es entspricht inzwischen gefestigter Rechtsprechung, dass starre Fälligkeitsregelungen dieser Art unwirksam sind (vgl. BGH NJW 2006, 1728; 3006, 2915; 2004, 2586). Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Frist von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind (vgl. BGH NJW 2006, 1728). Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von fünf Jahren ausgerichtet ist, ist ebenfalls gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2006, 3778 - Urteil vom 18.10.2006 –VIII ZR 52/06 – auch bei www.juris.de). Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (BGHZ 105, 71, 77). Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; NJW 2004, 3042 , unter II 2 a bb). Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Räume mit besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter die einzelnen Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmten üblichen - Fristen fehlen (vgl. BGH NJW 2004, 2586). Auch eine "starre" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Räume dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu vereinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Dem folgt der Senat für den vorliegenden Fall. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf anteilige Renovierungskosten, die er auch in vollem Umfang nach fünf Jahren nicht hätte ersetzt verlangen können.
- Der Beklagte kann auch nicht anteilige Renovierungskosten in Anlehnung an § 18 Nr. 2 MV beanspruchen. Nach dieser Klausel beteiligt sich der Vermieter entsprechend dem Zustand der Mieträume in angemessener Höhe an den Renovierungskosten, wenn eine vom Mieter durchgeführte Renovierung (§ 15) kürzer als zwei Jahre zurückliegt. Diese Klausel ist schon deshalb nicht einschlägig, weil sie erst für das fünfte bis siebente Mietjahr bestimmt war, wie die Bezugnahme auf § 15 MV und die dort niedergelegte fünfjährige Renovierungsfrist zeigt. Der Beklagte kann diese Abgeltungsklausel aber auch deshalb nicht für sich reklamieren, weil sie in Fortschreibung von § 15 Nr. 1 MV gemäß § 307 BGB unwirksam ist. Denn der in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Fristenplan stellt eine "starre" Fälligkeitsregelung dar, die die Klägerin als Mieterin unangemessen benachteiligt. Sie hat sich darin ohne Einschränkung verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen "alle 5 Jahre" fachgerecht renovieren zu lassen. Es entspricht inzwischen gefestigter Rechtsprechung, dass starre Fälligkeitsregelungen dieser Art unwirksam sind (vgl. BGH NJW 2006, 1728; 3006, 2915; 2004, 2586). Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Frist von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind (vgl. BGH NJW 2006, 1728). Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von fünf Jahren ausgerichtet ist, ist ebenfalls gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2006, 3778 - Urteil vom 18.10.2006 –VIII ZR 52/06 – auch bei www.juris.de). Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (BGHZ 105, 71, 77). Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; NJW 2004, 3042 , unter II 2 a bb). Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre" Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall dazu führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Räume mit besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter die einzelnen Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf nach Ablauf der im Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmten üblichen - Fristen fehlen (vgl. BGH NJW 2004, 2586). Auch eine "starre" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Räume dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso wenig zu vereinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf. Dem folgt der Senat für den vorliegenden Fall. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf anteilige Renovierungskosten, die er auch in vollem Umfang nach fünf Jahren nicht hätte ersetzt verlangen können.
Der Beklagte kann sein Gegenrecht auch nicht mit Erfolg auf Ersatzansprüche wegen des verfleckten Teppichbodens stützen. Zwar handelt es sich insoweit nicht um Schönheitsreparaturen (vgl Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rn. 224 m.w.N.). Der Beklagte hat aber Einzelheiten zum Zustand des Bodens nicht vorgetragen. Dann kann durchaus eine normale Abnutzung des Teppichbodens vorliegen, die naturgemäß in für Schulungszwecke gemieteten Unterrichts- und Büroräumen erheblich ist. Davon geht auch der Beklagte aus, wenn er geltend macht, die Klägerin werde für den Verschleiß anteilig herangezogen. Dieser Verschleiß ist durch den Mietzins abgegolten. Der Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils gerechtfertigt. Insoweit fehlt es auch an einem Berufungsangriff.
- Der Beklagte kann sein Gegenrecht auch nicht mit Erfolg auf Ersatzansprüche wegen des verfleckten Teppichbodens stützen. Zwar handelt es sich insoweit nicht um Schönheitsreparaturen (vgl Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rn. 224 m.w.N.). Der Beklagte hat aber Einzelheiten zum Zustand des Bodens nicht vorgetragen. Dann kann durchaus eine normale Abnutzung des Teppichbodens vorliegen, die naturgemäß in für Schulungszwecke gemieteten Unterrichts- und Büroräumen erheblich ist. Davon geht auch der Beklagte aus, wenn er geltend macht, die Klägerin werde für den Verschleiß anteilig herangezogen. Dieser Verschleiß ist durch den Mietzins abgegolten.
- Der Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils gerechtfertigt. Insoweit fehlt es auch an einem Berufungsangriff.
II.
Auch die Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 2 und 3 ZPO liegen vor.
Der Beklagte wird darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme des Rechtsmittels vor einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.
| Z. Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht | T. Richter am Oberlandesgericht | S. Richter am Oberlandesgericht |