Architektenhaftung: Hinweis auf Finanzierungs- und Kostenrisiken beim Rohbauverkauf

Oberlandesgericht Düsseldorf · I-21 U 24/03 · 15.12.2003

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte von Architekt und Maklerfirma Schadensersatz wegen unzureichender Aufklärung über Risiken eines Verkaufs des Bauobjekts in der Rohbauphase. Streitpunkt war, ob der Architekt bei Vorplanung und Beratung über das Spannungsverhältnis von Kostenschätzung und Finanzierung hinreichend auf wirtschaftliche Risiken hinweisen musste. Das OLG bejahte eine vertragliche Nebenpflicht zu klaren, eindringlichen Risikohinweisen und sah diese als verletzt an; zugleich wurde der Anspruch wegen erheblichen Mitverschuldens der Bauherren gekürzt. Auf die Berufung wurde das Urteil teilweise abgeändert und nur noch ein reduzierter Betrag zugesprochen; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.

Ausgang: Berufung teilweise erfolgreich; Schadensersatz wegen Hinweispflichtverletzung zugesprochen, im Übrigen Klage abgewiesen (Kürzung wegen Mitverschuldens).

Abstrakte Rechtssätze

Der Architekt hat spätestens in der Vorplanung (Leistungsphase 2) die finanziellen Möglichkeiten des Auftraggebers zu ermitteln und den wirtschaftlichen Rahmen des Bauvorhabens abzustecken; eine generelle Vermögenswahrungspflicht besteht grundsätzlich nicht.

Aus der Ermittlung des Kosten- und Finanzierungsrahmens folgt als vertragliche Nebenpflicht, den Auftraggeber auf wirtschaftliche Risiken hinzuweisen, die sich aus einem Spannungsverhältnis zwischen kalkulierten Baukosten und Finanzierung ergeben, sofern keine Kenntnis des Auftraggebers hiervon angenommen werden darf.

Ein bloß allgemeiner Hinweis auf eine ungewisse Baukostenentwicklung genügt nicht, wenn besondere Umstände eine erhebliche Kostensteigerungsgefahr nahelegen; erforderlich ist dann eine hinreichend klare und eindringliche Darstellung des Risikos.

Für die haftungsausfüllende Kausalität ist maßgeblich, ob der Auftraggeber bei ordnungsgemäßem Hinweis typischerweise von der risikobehafteten Disposition Abstand genommen hätte; der Schaden kann in der Differenz zwischen erzieltem Erlös und dem voraussichtlich erreichbaren Verkehrswert liegen.

Trifft der Auftraggeber trotz erkennbar riskanter und wirtschaftlich ungünstiger Entscheidung eine Maßnahme gegen (wenn auch unzureichenden) Rat, ist ein erhebliches Mitverschulden nach § 254 BGB anspruchsmindernd zu berücksichtigen.

Vorinstanzen

Landgericht Wuppertal, 4 O 92/98

Leitsatz

1.

Der Architekt muss spätestens im Rahmen der Vorplanung (Leistungsphase 2 nach § 15 HOAI) die finanziellen Möglichkeiten des Auftraggebers ermitteln und dementsprechend den wirtschaftlichen Rahmen des Bauvorhabens abstecken. Eine allgemeine Verpflichtung, die Vermögensinteressen des Auftraggebers zu wahren, trifft ihn hingegen grundsätzlich nicht.

2.

Im Zusammenhang mit der Wahrnehmung dieser originären Vertragspflichten obliegt es dem Architekten darüber hinaus als vertragliche Nebenpflicht, den Auftraggeber auf die sich aus dem Spannungsverhältnis zwischen den kalkulierten Baukosten und der Finanzierung des Bauvorhabens ergebenden wirtschaftlichen Risiken hinzuweisen, sofern er nach den Umständen nicht davon ausgehen darf, dass der Auftraggeber sich dieser Risiken bewusst ist und sie in seine Planungen einbezogen hat.

3.

Trifft der Auftraggeber im Zusammenhang mit der Realisierung des Bauvorhabens erkennbar risikobehaftete, im Ergebnis für ihn wirtschaftlich ungünstige Entscheidungen, so muss er sich trotz unzureichender Hinweistätigkeit des Architekten im Einzelfall ein u.U. erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Land-gerichts Wuppertal - Einzelrichter - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 11.203,59 EUR nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 25. 12.1996 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen:

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin die-se zu 86 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 14 %; die au-ßergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) dieser zu 14 % und die Klägerin zu 86 %; die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) diese zu 16 % und die Klägerin zu 84 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin zu 37 % und den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 63 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Wegen des im Berufungsverfahren im wesentlichen unveränderten Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit den sich aus den folgenden Ausführungen ergebenden Änderungen und Ergänzungen Bezug genommen - § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache hinsichtlich eines Teilbetrages von 6.580,88 EUR nebst anteiligen Zinsen Erfolg. Im übrigen ist sie unbegründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten als Gesamtschuldnern nach den Grundsätzen einer schuldhaften positiven Vertragsverletzung (pVV) aus eigenem und abgetretenem Recht ihres verstorbenen Ehemannes Schadensersatz in Höhe von 11.203,59 EUR beanspruchen.

1. Haftung des Beklagten zu 1)

Der Beklagte zu 1) haftet der Klägerin aus dem Gesichtspunkt einer schuldhaften positiven Vertragsverletzung (pVV) auf Schadensersatz, weil er es versäumt hat, seine damaligen Auftraggeber mit der gebotenen Klarheit und Eindringlichkeit auf die finanziellen Risiken eines Verkaufs des Bauobjekte noch während der Rohbauphase hinzuweisen.

Es gehört zu den wichtigen Aufgaben des Architekten, im Rahmen der Vorplanung (Leistungsphase 2 nach § 15 HOAI) die finanziellen Möglichkeiten des Auftraggebers zu ermitteln und dementsprechend den wirtschaftlichen Rahmen des Bauprojektes abzustecken (BGH BauR 1991, 366; OLG Düsseldorf BauR 1998, 880). Eine allgemeine Verpflichtung, die Vermögensinteressen des Auftraggebers zu wahren, trifft ihn hingegen grundsätzlich nicht; sie besteht allenfalls bei Bauvorhaben, die ein Rendite-Objekt betreffen (BGH NJW 1975, 1657; BGH NJW 1981, 2182).

Im Zusammenhang mit der Wahrnehmung dieser originären Vertragspflichten obliegt es dem Architekten darüber hinaus als vertragliche Nebenpflicht, den Auftraggeber auf die sich aus dem Spannungsverhältnis zwischen den kalkulierten Baukosten und der Finanzierung des Bauvorhabens ergebenden wirtschaftlichen Risiken hinzuweisen, sofern er nach den Umständen nicht davon ausgehen darf, dass der Auftraggeber sich dieser Risiken bewusst ist und sie in seine Planungsüberlegungen einbezogen hat. Dieser Verpflichtung ist der Beklagte zu 1) im Streitfall nicht in ausreichendem Maße nachgekommen.

Der Beklagte zu 1) musste seinerzeit erkennen und er war sich dessen nach eigenem Sachvortrag auch bewusst, dass der Verkehrswert des fertigen Sanierungsobjektes bei einem frühzeitigen Verkauf schon während der Rohbauphase kaum würde realisiert werden können. Darüber hinaus war es für ihn offenkundig, dass die, wenngleich nicht zur Vertragsgrundlage erhobenen, so ihm doch zumindest bekannten Gewinnerwartungen seiner Auftraggeber entscheidend davon abhingen, dass die zu diesem Zeitpunkt nur grob im Wege einer Kostenschätzung kalkulierten Baukosten eingehalten werden konnten. Es liegt allerdings in der Natur gerade eines Sanierungs- bzw. Umbauvorhabens, dass unvorhersehbare Erschwernisse im Bauverlauf nicht selten zu erheblichen Kostensteigerungen führen. Auch das weiß der Architekt. Hier musste der Beklagte zu 1) aus alledem weitergehend die Erkenntnis gewinnen, dass die Gewinn- bzw. Finanzierungserwartungen seiner Auftraggeber nach dem frühzeitigen Verkauf des Objektes nur noch durch die Einhaltung der bisher gewonnenen Vorstellungen über die Kosten des Bauvorhabens zu verwirklichen waren. Auf dieses, durch den Zusammenhang zwischen einem wirtschaftlich ungünstigen Verkauf während der Rohbauphase und der unsicheren Kostenentwicklung begründete erhebliche Risiko, musste der Beklagte zu 1) die Klägerin und ihren Ehemann rechtzeitig vor dem Verkauf des Objektes hinweisen.

Der Beklagte zu 1) hat den Auftraggebern solche Bedenken zwar mitgeteilt. Die nach dem erstinstanzlichen Beweisergebnis feststellbaren Hinweise reichten indes nicht aus, um ihnen das Ausmaß der absehbaren Risiken mit der gebotenen Klarheit vor Augen zu führen.

Der Senat geht auf der Grundlage der Bekundungen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen S..... und B..... mit dem Landgericht davon aus, dass die Klägerin und ihr Ehemann von dem Beklagten zu 1) rechtzeitig darauf hingewiesen wurden, dass der frühzeitige Verkauf des Objektes während der Rohbauphase mit Rücksicht auf den noch nicht endgültig kalkulierten Kostenrahmen risikobehaftet war (Zeugin S....., S. 6 der Sitzungsniederschrift vom 12.05.1999, Bl. 246 GA). Die hiergegen von der Klägerin im Berufungsverfahren vorgetragenen Einwendungen gegen die erstinstanzliche Beweiswürdigung sind unbeachtlich, weil das Berufungsgericht an das Tatsachenergebnis der erstinstanzlich verfahrensfehlerfrei durchgeführten Beweisaufnahme gebunden ist - § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Der Senat teilt im übrigen die Auffassung des Landgerichts, dass trotz der entgegenstehenden Bekundungen des Ehemannes der Klägerin keine ernsthaften Zweifel an der Glaubwürdigkeit der vorerwähnten Zeugen und der Glaubhaftigkeit ihrer Bekundungen bestehen.

Der demnach im obigen Sinne erteilte Hinweis reichte nicht aus, um den Auftraggebern das Risiko ihrer Vorgehensweise angemessen klarzumachen. Ihnen war zunächst zu vergegenwärtigen, dass mit der Entscheidung für einen frühzeitigen Verkauf die baulichen und finanziellen Eckdaten für das Projekt weitgehend festlagen und ihnen kaum noch Planungsspielraum verblieb. Bei dieser Sachlage kam es für eine auskömmliche Realisierung des Projektes nunmehr ausschließlich und damit entscheidend auf die Baukosten an, die zum damaligen Zeitpunkt nur durch eine den Vorgaben der DIN 276 (Fassung 1993) nicht genügende und insoweit unzureichende Kostenschätzung des Beklagten zu 1) (Anlage 6 zur KS, Bl. 35f. GA) grob veranschlagt waren. Ob jene Kostenschätzung, wie das Landgericht in Verkennung der Darlegungs- und Beweispflicht der Klägerin annimmt, darüber hinaus inhaltlich falsch und deshalb mangelhaft war, kann vorliegend ebenso dahinstehen, wie es für die Entscheidung des Rechtsstreits auch nicht darauf ankommt, ob die Ausklammerung der Baunebenkosten und der bereits bezahlten Aufwendungen aus der ausschließlich für die Finanzbeschaffung bestimmten Kostenschätzung zwischen den Parteien vereinbart war, wie die Beklagten geltend machen. Denn der Beklagte zu 1) musste aus den genannten Gründen in jedem Fall davon ausgehen, dass es gegenüber der Kostenschätzung zu Kostensteigerungen kommen würde, die bei Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen im Bestand nicht selten den ursprünglich in einer beanstandungsfreien Kostenschätzung veranschlagten Baukostenbetrag um 30 % und mehr übertreffen. Gerade wenn er eigenem Tatsachenvortrag zufolge darüber hinaus wusste, dass die in der Kostenschätzung erfassten Kostengruppen nicht vollständig waren und schon deshalb Mehraufwendungen entstehen mussten, hätte er den Auftraggebern umso eindringlicher die sich aus alledem ergebende Möglichkeit einer ganz erheblichen Kostensteigerung durch Darstellung der zu erwartenden Kostenentwicklung im Einzelnen erläutern und den Bauherrn insbesondere eine konkrete Vorstellung davon vermitteln müssen, welche Kostensteigerungsraten bei gewöhnlichem Lauf der Dinge einzuplanen waren. Diesen, durch die besonderen Umstände des Einzelfalles begründeten hohen Anforderungen war durch einen für die Auftraggeber nicht erkennbar verifizierbaren allgemeinen Hinweis auf eine ungewisse Entwicklung der Baukosten und das sich im Zusammenspiel mit dem Verkauf des Objektes hieraus ergebende Risiko für ihre Gewinn- bzw. Finanzierungserwartungen nicht Genüge getan. Hätten sie einen im obigen Sinne tauglichen Hinweis erhalten, so hätten sie bei zu unterstellender vernünftiger Handlungsweise von dem frühzeitigen Verkauf Abstand genommen und dann nach Fertigstellung des Objektes voraussichtlich einen Erlös mindesten in Höhe des im landgerichtlichen Verfahren sachverständig ermittelten Verkehrswertes erzielen können. In der Differenz beider Beträge liegt ihr (Mindest-) Schaden.

Die Klägerin muss sich indes ein erhebliches Mitverschulden an der Entstehung eines für sie wirtschaftlich ungünstigen Bauergebnisses zurechnen lassen - § 254 BGB. Denn letztlich war es ihre Entscheidung und die ihres Ehemannes, gegen den bewiesenen Rat des Beklagten zu 1) das Objekt schon zu einem Zeitpunkt zu verkaufen, in dem der tatsächliche Verkehrswert des fertiggestellten Anbaus nicht realisiert werden konnte. Weil sie sich hierdurch zugleich den Planungsspielraum für signifikante Einsparungen oder gar eine Abstandnahme von dem Projekt genommen haben, obwohl sie der Beklagte zu 1) - wenngleich unzureichend - auf mögliche Kostensteigerungen aufmerksam gemacht hatte, muss die Klägerin sich nun entgegenhalten lassen, durch eigenes und ihr zuzurechendes Verschulden ihres Ehemannes entscheidend zum wirtschaftlichen Misserfolg des Projektes beigetragen zu haben. Der Senat ist entgegen der Auffassung des Landgerichts der Ansicht, dass dieses Eigenverschulden schwerer wiegt als der schuldhafte Verursachungsbeitrag des Beklagten zu 1), dem lediglich vorzuwerfen ist, die erforderlichen Hinweise nicht mit der gebotenen Deutlichkeit erteilt zu haben. In Erwägung all dessen erscheint eine Haftungsquote von 40 % zu Lasten des Beklagten zu 1) angemessen.

Danach beträgt der erstattungsfähige Schaden der Klägerin 11.203,59 EUR.

Ausgehend von den mit der Berufung nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts hierzu ist wie folgt zu rechnen:

Verkehrswert des Teileigentums 355.755,36 DM

abzüglich des erzielten Verkaufpreises von ./. 291.550,00 DM

64.205,36 DM

40 % (Haftungsquote) hiervon sind 25.682,14 DM;

davon ist der unstreitige Honoraranspruch

des Beklagten zu 1) mit ./. 3.769,82 DM

abzusetzen, so dass 21.912,32 DM

11.203,59 EUR

1. 11.203,59 EUR

als erstattungsfähiger Schaden zuzüglich Zinsen in erstinstanzlich zuerkannter Höhe verbleiben.

2. Haftung der Beklagten zu 2)

Die Beklagte zu 2), deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1) ist, haftet der Klägerin gesamtschuldnerisch (§ 840 Abs. 1 BGB) ebenfalls aus dem Gesichtspunkt einer schuldhaften positiven Vertragsverletzung (pVV) auf Schadensersatz in Höhe von 11.203,59 EUR

zuzüglich Zinsen in zuerkannter Höhe.

Zwar war die Beklagte zu 2) für die Klägerin und ihren Ehemann vorliegend nicht mit Architektenaufgaben befasst. Als Maklerin war sie grundsätzlich nicht verpflichtet, ihre Auftraggeber darauf hinzuweisen, dass über die durch den vorzeitigen Verkauf des Objekts bedingten Einbußen beim Verkaufserlös hinaus erhebliche Baukostenrisiken zu besorgen waren. Eine dahingehende Verpflichtung ergab sich mit Rücksicht auf die besonderen Umstände des Streitfalles hier dennoch, weil der Beklagte zu 1) als verantwortlicher Architekt und Geschäftsführer der beteiligten Maklerfirma untrennbar auch für diese bei der Realisierung des Bauvorhabens mitgewirkt und die Auftraggeber dementsprechend umfassend beraten hat. Dann aber ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, auch der solcherart in die Verwirklichung des Bauvorhabens eingebundenen Beklagten zu 2) in ebensolchem Maße Hinweispflichten abzuverlangen, wie sie den Beklagten zu 1) in seiner Eigenschaft als Architekt persönlich trafen. Das stellen die Beklagten im Berufungsverfahren im übrigen auch gar nicht in Abrede.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichtes auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich erscheint - § 543 Abs. 2 ZPO.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 17.784,47 EUR