Erfolgshonorar für Baureifemachung entfällt bei Miterwerb des Grundstücks durch GbR
KI-Zusammenfassung
Eine Bauträgerin verlangte von einer Erbengemeinschaft ein pauschales Erfolgshonorar für die Herbeigeführte Baureife eines Grundstücks. Streitpunkt war die Auslegung einer Klausel, wonach das Honorar auf den Kaufpreis „angerechnet“ wird, wenn es zu einem Verkauf an die Klägerin kommt. Das OLG Düsseldorf bestätigte die klageabweisende Entscheidung: Die Klausel ist als Ausschluss des Honorars bei Erwerb durch die Klägerin zu verstehen und greift auch beim Erwerb durch eine GbR unter 50%-Beteiligung der Klägerin. Ein Verstoß gegen § 4 HOAI liege nicht vor; die Berufung wurde zurückgewiesen.
Ausgang: Berufung gegen die klageabweisende Entscheidung zum Erfolgshonorar für Baureifemachung zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Individualklausel, die eine „Anrechnung“ eines Erfolgshonorars auf den Kaufpreis für den Fall des Erwerbs vorsieht, kann nach ihrem Vertragszusammenhang dahin auszulegen sein, dass der Vergütungsanspruch bei Erwerb vollständig entfällt.
Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Grundstück und ist der Vergütungsberechtigte an dieser GbR maßgeblich beteiligt, kann eine vertragliche Klausel „Verkauf an den Vergütungsberechtigten“ auch diesen Miterwerb erfassen, wenn Sinn und Zweck der Regelung auf den Erwerb unter Beteiligung des Vergütungsberechtigten zielt.
Die tatrichterliche Auslegung individueller Vertragsabreden ist in der Berufungsinstanz nur eingeschränkt überprüfbar; maßgeblich sind Verstöße gegen Auslegungsregeln, Denk- oder Erfahrungssätze oder das Übergehen wesentlichen Auslegungsstoffs.
Ein vertraglich vereinbarter Wegfall eines Vergütungsanspruchs bei Eintritt einer Bedingung benachteiligt den Vergütungsberechtigten nicht schon deshalb treuwidrig, weil der Bedingungseintritt in seiner Disposition steht.
Eine Vergütungsregelung ist nicht allein deshalb wegen Unterschreitung von Mindestsätzen nach § 4 HOAI unwirksam, wenn die HOAI auf die geschuldete Tätigkeit nicht anwendbar ist oder der Wegfall der Vergütung als zulässige bedingte Vereinbarung zu bewerten ist.
Vorinstanzen
Landgericht Wuppertal, 2 O 260/02
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 11. Juli 2003 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages ab-wenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin, die in W..... ein Bauträgergeschäft betreibt, verlangt von den Beklagten, einer Erbengemeinschaft, ein Erfolgshonorar für die Herbeiführung der Baureife bezüglich eines den Beklagten vormals gehörenden Grundstücks. Gemäß Ziffer V. 2. der schriftlichen Vereinbarung (Hülle Blatt 127 GA), die am 07.10.1999 von dem Beklagten zu 1. für die Erbengemeinschaft unterschrieben wurde, hat die Klägerin bei Herbeiführung der Baureife einen Anspruch auf Vergütung in Höhe von pauschal 255.000 DM. In Ziffer V. 3. der Vereinbarung ist geregelt, dass der Vergütungsanspruch der Klägerin auf den Kaufpreis angerechnet wird, wenn es zu einem Verkauf des Grundstücks an die Klägerin kommt.
In der Folgezeit wurde die Baureife des Grundstücks herbeigeführt. Die Beklagten veräußerten das Grundstück an die "ARGE M.....", eine Gesellschaft bürG.....en Rechts, die durch den Zusammenschluss der jeweils zu 50 % an der Gesellschaft beteiligten Klägerin mit der H..... G..... GmbH & Co. KG entstanden war.
Die Parteien streiten vor allem über die Auslegung der in Ziffer V. 3. der schriftlichen Vereinbarung getroffenen "Anrechnungsvereinbarung".
Wegen der Darstellung des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (§ 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO).
Durch Urteil vom 11.07.2003 hat das Landgericht Wuppertal die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, dass die unter Ziffer V. 3. der schriftlichen Vereinbarung getroffene Bestimmung einem Vergütungsanspruch der Klägerin entgegenstehe. In Betracht kämen zwei Auslegungsmöglichkeiten. Entweder werde für den Fall, dass die Klägerin das Grundstück später erwürbe, erklärt, es werde eine Anrechnung im Sinne einer Aufrechnung der Vergütungsforderung gegen die Kaufpreisforderung erfolgen, oder es sollte nach der Bestimmung eine "Anrechnung" in dem Sinne erfolgen, dass die Klägerin ihren Honoraranspruch in diesem Fall verlöre. Der Zusammenhang der in der Vereinbarung getroffenen Bestimmungen und der Sinn und Zweck der Regelung unter Ziffer V. 3. sprächen deutlich für ein Verständnis im Sinne der zweiten Auslegungsalternative. Aus den Vertragsbestimmungen (insbesondere Ziffer I. 2. und IV.) sei ersichtlich, dass die Klägerin mit der Vereinbarung im Wesentlichen das Ziel verfolgt habe, ihr den Erwerb des Grundstücks zu ermöglichen. Durch Ziffer V. 3. des Vertrages habe der Beklagten ein Anreiz dafür geboten werden sollen, das Grundstück an die Klägerin und nicht an Dritte zu veräußern. Dies sei deshalb naheliegend, da den Parteien, wie aus Ziffer IV. 2., 2. Absatz deutlich werde, bewusst gewesen sei, dass die in Ziffer IV. 2. aufgeführte Verpflichtung das Grundstück vorrangig an die Klägerin zu verkaufen, formnichtig gewesen sei. Dafür, dass die Klägerin möglicherweise selbst nach Abschluss des Kaufvertrages nicht sicher davon ausgegangen sei, dass der Vergütungsanspruch für die Herbeiführung der Baureife noch bestehe, spräche auch, dass sie den angeblichen Vergütungsanspruch nicht an die "ARGE M....." abgetreten habe, damit diese eine Aufrechnung gegenüber dem Kaufpreisanspruch vornehmen konnte.
Unter Berücksichtigung von Treu und Glauben sei zudem davon auszugehen, dass der Vergütungsanspruch bei jedem Verkauf an die Klägerin oder – wie hier – an Dritte gemeinsam mit der Klägerin entfalle. Immer dann sei der mit der Vereinbarung erfolgte Zweck erreicht und es bestünde die Möglichkeit, das Grundstück als Bauträger mit Häusern zu bebauen und diese gewinnbringend zu veräußern. Soweit die Klägerin sich darauf berufe, nicht sie, sondern die "ARGE M..... GbR" habe das Grundstück erworben, stütze sie sich in unzulässiger Weise auf eine formale Rechtsposition.
Schließlich sei der Ausschluss der Vergütung in Ziffer V. 3. der Vereinbarung auch nicht wegen Unterschreitung der Mindestsätze nach § 4 HOAI unwirksam. Zum einen sei die HOAI auf das Herbeiführen der Baureife nicht anwendbar. Jedenfalls stelle das Entfallen des Vergütungsanspruchs keine unzulässige Unterschreitung der Mindestsätze des § 4 HOAI dar. Ebenso wie der Erlass des vereinbarten Honorars, sei auch die Vereinbarung eines Honoraranspruchs unter einer Bedingung zulässig.
Gegen dieses Urteil hat die Klägerin form- und fristgerecht Berufung eingelegt und begründet.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr nach Ziffer V. 2. der schriftlichen Vereinbarung ein Vergütungsanspruch zustehe, der durch die Anrechnungsklausel in Ziffer V. 3. der Vereinbarung nicht wieder entfallen sei. Zum einen greife die Regelung bereits deshalb nicht ein, weil das Grundstück nicht an sie – die Klägerin – veräußert worden sei. Dies sei auch keine formale Betrachtung, da sie als nur 50 %-iger Gesellschafter der Erwerbergesellschaft auch wirtschaftlich nur 50 % der Chance aus einer etwaigen Verwertung des Grundstücks habe ziehen können. Richtigerweise sei die Anrechnung in Ziffer V. 3. der Vereinbarung auch nicht im Sinne einer Aufrechnung, sondern im Sinne einer Verrechnung zu verstehen, das heißt, die Kaufpreisforderung habe im Hinblick auf die Vorwegerfüllung (Baureifemachung) von vornherein nur noch in geringerer Höhe bestanden. Entscheidend sei, dass die Vereinbarung auf keinen Fall die Regelung eines Verzichts auf den Vergütungsanspruch bedeutet habe.
Auch der Geschehensablauf bestätige eine Auslegung im Sinne eines durch den Erwerb nicht ausgeschlossenen Vergütungsanspruchs. Der Vergütungsanspruch habe bei den Verhandlungen der späteren Kaufvertragsparteien über den Kaufpreis keine Erwähnung, viel weniger denn bei seiner Ermittlung irgendeine Berücksichtigung gefunden. Auch im Innenverhältnis der Erwerbergesellschaft (ARGE M.....) sei der Vergütungsanspruch nicht berücksichtigt worden, sondern vielmehr dem Mitgesellschafter der Erwerbergesellschaft (H..... G..... GmbH & Co. KG) unbekannt geblieben. Daraus sei der zwingende Schluss zu ziehen, dass damals auch die Beklagten in dem Erwerb des Grundstücks keinen Anrechnungsfall erkannten, weil nicht die Klägerin, sondern ein Dritter Käufer gewesen sei. Schließlich habe der Notar, als der Geschäftsführer der Klägerin bei Fälligkeit des Kaufpreises ihn gefragt habe, ob er den Kaufpreis um sein Honorar in Höhe von 250.000 DM vermindern könne, dies mit der Begründung verneint, es handele sich um unterschiedliche Rechtspersönlichkeiten. Die von den Beklagten eingeführte ursprüngliche Kalkulation (Bl. 70 GA) zeige ebenfalls den Bestand des Vergütungsanspruchs.
Die Klägerin vertritt weiter die Ansicht, dass auch das wirtschaftliche Verständnis des Landgerichts fehlgehe. Angesichts der engen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt werde durch die Verwertung des erworbenen Grundstücks nur das Bauträgerrisiko entgolten, nicht aber das Architektenrisiko bezüglich der Herbeiführung der Baureife, das deshalb zusätzlich habe vergütet werden müssen. Unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach § 242 BGB sei – entgegen der Ansicht des Landgerichts – allenfalls eine Anpassung des Vergütungsanspruchs in Höhe von 50 % vorzunehmen.
Die Klägerin hat zudem beantragt, ihre Klage gegen den Beklagten zu 5., Herrn P. S....., zu erweitern, da es sich hierbei um ein weiteres Mitglied der Erbengemeinschaft handele. Eine dahingehende Klageerweiterung sei als sachdienlich zuzulassen und eine etwaige Verweigerung der Zustimmung des Beklagten P. S..... jedenfalls missbräuchlich.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 11. Juli 2003 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 130.379,42 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 27.07.2002 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und treten der Berufung im Einzelnen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens entgegen. Sie behaupten, dass es von Anfang an klar gewesen sei, dass die Klägerin nicht über ausreichende Mittel verfüge, um die Grundstücke allein zu erwerben, weshalb sie Geschäftspartner gesucht habe. Sollte es ihr nicht gelingen, einen Geschäftspartner zu finden, habe die Klägerin sich durch die Vereinbarung dahingehend absichern wollen, dass sie ein gesondertes Honorar für die Herbeiführung der Baureife erhielte. Sollte es der Klägerin hingegen gelingen die Grundstücke mit zu erwerben, habe die Klägerin aufgrund der erheblichen Gewinnmarge kein gesondertes Honorar für die Erwirkung von Baulandqualität in Rechnung stellen wollen. Dies sei stets so besprochen worden. Da die Klägerin nicht den finanziellen Teil habe abdecken können, sei ihr Anteil im Verhältnis zum Miterwerber die Baureifemachung der Grundstücke und nicht zuletzt der Umstand gewesen, dass im Fall der Veräußerung des Grundstücks unter Beteiligung der Klägerin kein gesondertes Honorar für die Baureifeherstellung habe gezahlt werden müssen.
Das Landgericht habe den Vortrag folglich richtig in dem Sinne ausgelegt, dass die Klägerin ihren Honoraranspruch verlöre im Fall eines Miterwerbs. Für sie – die Beklagten – sei als Laien der Unterschied zwischen einem Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichenen Rechts unter Beteiligung der Klägerin und einem Erwerb durch die Klägerin nicht klar gewesen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Entscheidung richtet sich gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB nach den bis zum 31.12.2001 geltenden Vorschriften des Schuldrechts.
Die Klageerweiterung auf Herrn P. S....., den Beklagten zu 5., ist zulässig, da dieser der Klageerweiterung zugestimmt hat.
1. Das Landgericht Wuppertal hat zu Recht die Klage als unbegründet abgewiesen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Vergütung für die Herbeiführung der Baureife des Grundstücks.
Dem Anspruch der Klägerin auf Vergütung der Baureife gemäß Ziffer V. 2. der schriftlichen Vereinbarung steht Ziffer V. 3. entgegen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, wird die Vergütung zwar grundsätzlich allein von der Erbengemeinschaft und nicht auch von Herrn St..... geschuldet, da der Vertrag allein zwischen der Klägerin und den Beklagten geschlossen wurde.
Der unter der aufschiebenden Bedingung der Herbeiführung der Baureife stehende Vergütungsanspruch ist jedoch durch Ziffer V. 3. der schriftlichen Vereinbarung ausgeschlossen. Das Landgericht hat die "Anrechnungsvereinbarung" zu Recht dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin ihren Honoraranspruch verlieren sollte, wenn das Grundstück an sie veräußert würde. Infolge des Erwerbs des Grundstücks durch die ARGE M..... GbR unter 50 %iger Beteiligung der Klägerin ist diese Voraussetzung erfüllt.
Die in der Berufungsinstanz nach der Neufassung der ZPO durch Gesetz vom 27.07.2001 nur noch eingeschränkt überprüfbare Auslegung der Anrechnungsvereinbarung - eine Individualvereinbarung – durch das Landgericht ist rechtlich nicht zu beanstanden (§ 513 Abs. 1 ZPO i. V. m. § 546 ZPO). Die Auslegung von Vertragsvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des erstinstanzlichen Gerichts. Sie ist nach der Reform des Zivilprozessrechts nur daraufhin zu überprüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungsgesetze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen wurde. Ob auch eine andere Auslegung möglich gewesen wäre, ist ohne Belang (vgl. OLG Oldenburg, OLG Report Oldenburg 2003, 423; Zöller-Gummer/Heßler, a.a.O., § 513 ZPO Randziffer 2; Zur Revision: BGH, BGH Report 2003, 1075 (1075 f.)).
Die Auslegung der Anrechnungsvereinbarung in Ziffer V. 3. des Vertrages durch das Landgericht Wuppertal ist rechtlich nicht zu beanstanden.
Zutreffend hat das Landgericht bei der Auslegung von Ziffer V. 3. des Vertrages auf den Kontext des Vertrages abgestellt. In Ziffer I. 2. wird zunächst im Wege einer Bestandsaufnahme festgestellt, dass die Klägerin daran interessiert ist, den Grundbesitz nach Baureife zu erwerben und zu bebauen. In Ziffer IV. 1. ist weiterhin festgeschrieben, dass die Klägerin die Vorhand beim Erwerb des Grundstücks vor allen anderen Erwerbern haben soll. Gemäß Ziffer IV. 2. wird der Klägerin zugesagt, sie vor allen anderen Erwerbern bei dem Verkauf des Grundstücks zu berücksichtigen, wenn das Kaufpreisangebot der Höhe nach dem Angebot anderer Interessenten entspricht. Das Landgericht hat aus diesen Bestimmungen zutreffend geschlossen, dass die Klägerin mit der Vereinbarung im Wesentlichen das Ziel verfolgt hat, ihr den Erwerb des Grundstücks zu ermöglichen. Wie das Landgericht richtig erkannt hat, sollte den Beklagten durch die Anrechnungsvereinbarung in Ziffer V. 3. ein Anreiz dafür geschaffen werden, das Grundstück an die Klägerin zu verkaufen. Dies war vor allem deshalb erforderlich, weil die in Ziffer IV. vereinbarte Vorhand – entgegen der Ansicht der Klägerin im Berufungsbegründungsschriftsatz – formnichtig war, was die Parteien auch erkannt hatten (Ziffer IV. 2. am Ende). Lediglich die schwächste Form der Vorhand ist auch bei Grundstücken nicht formbedürftig (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Auflage 2004, Einf. § 145 Randziffer 24; OLG Hamburg NJW-RR 1992, 20 (21)). Eine Vorhandeinräumung in ihrer schwächsten Form liegt aber nur vor, wenn sich der Käufer lediglich verpflichtet, vor einer Erklärung des Kaufinteressenten nicht mit Drittinteressenten abzuschließen. Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden, da sich die Beklagten ausdrücklich verpflichtet haben, die Klägerin als Käuferin vorrangig zu berücksichtigen, wenn das Kaufpreisangebot der Höhe nach dem Angebot anderer Interessenten entspricht.
Soweit die Klägerin rügt, das Landgericht habe als zweite Auslegungsalternative lediglich eine Aufrechnung in Betracht gezogen, und nicht eine Anrechnung im Sinne einer Verrechnung des Vergütungsanspruchs mit dem Kaufpreis, ist dies im Ergebnis unbeachtlich. Der Klägerin ist zwar darin zu folgen, dass als Auslegungsalternative bezüglich der Anrechnungsvereinbarung auch eine Anrechnung im engeren Sinne in Betracht gekommen wäre, wonach der Vergütungsanspruch als unselbständiger Abzugsposten bei der Kaufpreisforderung zu berücksichtigen gewesen wäre (zur Anrechnung vergl.: Staudinger-Karl Heinz Gursky, BGB, Neubearbeitung 2000, Vorbemerkung zu § 387 ff., Randziffer 93 f.; Münchener Kommentar-Schlüter, BGB, 4. Auflage 2001, § 387 Randziffer 50). Das Inbetrachtziehen einer solchen Auslegungsalternative hätte aber nicht zu einem anderen Ergebnis geführt. Die oben aufgeführten Argumente, die gegen eine Aufrechnung sprechen, sprechen auch gegen eine Anrechnung im engeren Sinne. Nach den umfassenden und zutreffenden Ausführungen des Landgerichts sollte im Fall des Erwerbs des Grundstücks durch die Klägerin der Vergütungsanspruch gänzlich entfallen.
Die Klägerin wird durch eine derartige Auslegung der Vereinbarung auch nicht entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB unangemessen benachteiligt. Wollte sie den Vergütungsanspruch nicht verlieren, hätte es ihr frei gestanden das Grundstück nicht zu erwerben. Es lag bei ihr, ob die auflösende Bedingung des Erwerbs des Grundstücks gemäß § 158 II BGB eintrat oder nicht.
Auch die Auslegung des Landgerichts, dass Ziffer V. 3. so zu verstehen sei, dass der Vergütungsanspruch bei jedem Erwerb durch die Klägerin oder durch die Klägerin gemeinsam mit Dritten entfalle, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Es ist durchaus lebensnah anzunehmen, dass die Klägerin als Bauträger durch den Erwerb des Grundstücks und die anschließende Bebauung mit Häusern einen erheblichen Gewinn erwirtschaften wollte, weshalb infolge des Grundstückserwerbs durch die ARGE M..... GbR der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck erreicht war. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, die ARGE M..... als Gesellschaft bürgerlichen Rechts und nicht sie – die Klägerin – habe das Grundstück erworben, beruft sie sich – wie das Landgericht, auf dessen Ausführungen Bezug genommen wird, zutreffend ausgeführt hat – auf eine formale Rechtsposition. Hierbei kann dahinstehen, ob die Behauptung der Beklagten zutrifft, dass von Anfang an klar gewesen sei, dass der Klägerin die finanziellen Mittel zum Alleinerwerb des Grundstücks gefehlt hätten, weshalb sie Geschäftspartner gesucht habe. Jedenfalls hatte die Klägerin, die nicht als Minderheitsgesellschafter, sondern als zu 50 % an der GbR Beteiligte das Grundstück miterworben hat, durch die geplante Bebauung eine erhebliche Gewinnerwartung. Sie war insoweit für die Herbeiführung der Baureife ausreichend entlohnt. Vor diesem Hintergrund ist auch im Hinblick auf die 50 %-ige Beteiligung an der ARGE M..... GbR eine nur 50 %-ige Vergütung nicht anzunehmen. Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass durch die Gewinnmarge infolge der Vermarktung des Grundstücks angesichts der schlechten Lage auf dem Immobilienmarkt nur das Bauträgerrisiko abgegolten sei, nicht aber das Architektenrisiko bezüglich der Herbeiführung der Baureife, ist dies lebensfremd und findet in der schriftlichen Vereinbarung keinen Niederschlag. Die Klägerin hat durch den Miterwerb des Grundstücks den durch die Vereinbarung verfolgten Zweck erreicht, indem sie als Bauträger maßgeblich an der Bebauung und Vermarktung des Grundstücks partizipiert hat.
Auch aufgrund des von der Klägerin behaupteten späteren Geschehensablaufs ergeben sich keine Anhaltspunkte, die der Auslegung des Landgerichts entgegenstehen.
Soweit die Klägerin behauptet, dass bei den Verhandlungen der späteren Kaufvertragsparteien über den Kaufpreis der Vergütungsanspruch keine Erwähnung, viel weniger denn Berücksichtigung gefunden habe und dass auch dem Mitgesellschafter, der Firma H..... G..... GmbH & Co. KG, der Vergütungsanspruch unbekannt geblieben sei, weshalb dieser im Innenverhältnis keine Berücksichtigung gefunden habe, kann die Richtigkeit dieser Behauptungen dahinstehen. Hieraus kann nicht gefolgert werden, dass ein gesonderter Vergütungsanspruch im Fall des Erwerbs durch die ARGE M..... GbR bestehen sollte und die Vertragsvereinbarung in Ziffer V. 3. in diesem Sinne auszulegen ist. Wurde bei den Kaufpreisverhandlungen der Vergütungsanspruch überhaupt nicht erwähnt – so die Klägerin – so spricht dies umgekehrt gerade dafür, dass nach dem Verständnis der Parteien ein Vergütungsanspruch im Falle des Erwerbs durch die ARGE M..... GbR nicht anfallen sollte. Gerade der Umstand, dass insbesondere dem Geschäftsführer der H..... G..... GmbH & Co. KG der Vergütungsanspruch unbekannt geblieben ist, spricht dafür, dass ein solcher auch nicht bestand. Andernfalls hätte es mehr als nahegelegen, im Innenverhältnis zur H..... G..... GmbH & Co. KG diesen Vergütungsanspruch zu erwähnen und zur Verhandlungsgrundlage zu machen. Die Klägerin hätte immerhin einen Ausgleich dafür fordern können, dass sie die Baureife des Grundstücks herbeigeführt hat, wofür der Miterwerber nicht zahlen musste. Aus der Tatsache, dass nicht über den Vergütungsanspruch gesprochen wurde, kann jedenfalls nicht gefolgert werden, dass ein solcher bestand.
Soweit die Klägerin weiterhin behauptet, der Notar habe auf Nachfrage ihres Geschäftsführers bei Zahlungsfälligkeit des Grundstückskaufpreises erklärt, eine Verminderung des Kaufpreises um die Vergütung in Höhe von 225.000,00 DM für die Baureifeherstellung sei nicht möglich, da es sich um zwei unterschiedliche Rechtspersönlichkeiten handele, ist dies unbeachtlich. Die Richtigkeit dieser Behauptung unterstellt, kann hieraus nicht auf den Inhalt der zeitlich früheren vertraglichen Vereinbarung geschlossen werden. Die Klägerin behauptet gerade nicht, dass in Gegenwart des Notars bei Vertragsschluss über den Vergütungsanspruch und eine Anrechnung gesprochen worden sei. Dass die Klägerin selbst zum Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit nach einer Aufrechnungsmöglichkeit gefragt hat, die der Notar zutreffend verneint hat, lässt nur den Schluss zu, dass die Klägerin selbst im Nachhinein von einem aufrechenbaren Zahlungsanspruch ausging. Der Umstand, dass vor dem Notar bei Kaufvertragsschluss offenbar gerade nicht über den Vergütungsanspruch geredet wurde, lässt vielmehr den Schluss zu, dass ein solcher im Fall des Miterwerbs der Klägerin zwischen den Parteien nicht vereinbart war.
Schließlich spricht auch die von den Beklagten vorgelegte ursprüngliche Kalkulation (Bl. 70 GA) nicht gegen die Auslegung des Landgerichts. In dieser Kalkulation, die von dem Geschäftsführer der Klägerin erstellt wurde nach Zusammenschluss der ARGE M..... GbR, ist der Vergütungsanspruch in Höhe von 225.000,00 DM in die Kaufpreisfindung eingeflossen. Dies bedeutet aber nur, dass die Klägerin bei der Ermittlung des für die ARGE M..... GbR akzeptablen Kaufpreises diese Position mitberücksichtigt hat. Daraus kann gerade nicht geschlossen werden, dass der Klägerin im Fall des Erwerbs durch die Gesellschaft bürgerlichenen Rechts ein eigener zusätzlicher Vergütungsanspruch wegen der Herstellung der Baureife zustehen sollte.
Ziffer V. 3. der schriftlichen Vereinbarung ist schließlich auch nicht wegen Verstoß gegen § 4 HOAI unwirksam. Auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich erscheint (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Klägerin: 130.379,42 €.