Aufklärungspflicht bei „Entwicklungskosten“ für Baugrundstück; Freistellung von Erschließungsbeiträgen

Oberlandesgericht Düsseldorf · I-21 U 183/11 · 27.08.2012

KI-Zusammenfassung

Die Kläger verlangten vom Projektentwickler die Rückzahlung gezahlter „Entwicklungskosten“ sowie anteiligen Ersatz eines später festgesetzten Kanal-Erschließungsbeitrags. Streitig war, ob den 20.000 € „Entwicklungskosten“ eine werthaltige Gegenleistung gegenüberstand und ob die vertragliche Freistellung auch hoheitliche Kanalanschlussbeiträge erfasst. Das OLG bestätigte einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus § 241 Abs. 2 BGB und bejahte zudem eine Freistellungspflicht aus dem notariellen Vertrag. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen; Verjährung lag nicht vor.

Ausgang: Berufung des Beklagten gegen die Verurteilung zur Rückzahlung/Freistellung wurde als unbegründet zurückgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein vertragliches Schuldverhältnis aus einer Reservierungsvereinbarung kann Schutz- und Aufklärungspflichten nach § 241 Abs. 2 BGB begründen, wenn der Vertragspartner erkennbar auf die überlegene Sachkunde des anderen angewiesen ist.

Wer von einem privaten Käufer „Entwicklungskosten“ fordert, muss ungefragt aufklären, wenn dem Zahlungsversprechen tatsächlich keine werthaltige, für das betroffene Grundstück relevante Entwicklungsleistung gegenübersteht und der Käufer hiervon erkennbar in Fehlvorstellung ausgeht.

Die regelmäßige Verjährung eines Schadensersatzanspruchs aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB erst mit Kenntnis (oder grob fahrlässiger Unkenntnis) der anspruchsbegründenden Umstände; bei Laien kann eine fehlende Veranlassung zur Überprüfung grobe Fahrlässigkeit ausschließen.

Eine vertragliche Kostengarantie/Freistellung für „Erschließungskosten“ ist nach §§ 133, 157 BGB aus der Empfängersicht auszulegen und kann auch hoheitlich erhobene Kanalanschluss- bzw. Erschließungsbeiträge erfassen, wenn diese nach dem Vertragsverständnis Teil der Erschließung sind und keine klare Einschränkung vereinbart bzw. aufgeklärt wurde.

Vorinstanzen

Landgericht Wuppertal, 2 O 290/09

Bundesgerichtshof, V ZR 219/12 [NACHINSTANZ]

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 22.07.2011 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wird zurückgewiesen. 

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt. 

Das Urteil und das landgerichtliche Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht zuvor die Kläger Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet haben. 

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A)

Mit ihrer Klage, die Grundlage des vorliegenden Berufungsrechtsstreits ist, haben die Kläger Erstattung von ihnen an den Beklagten gezahlten "Entwicklungskosten“ in Höhe von 20.000 € sowie des an die Stadt S….. gezahlten Erschließungsbeitrags in Höhe von 5642,66 € jeweils nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlich entstandener Anwaltsgebühren in Höhe von 1467,03 € verlangt. Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Beklagte betreibt unter der Firma "K….." ein Projektentwicklungsunternehmen. Die Kläger wiederum sind seit 2003 Eigentümer des Grundbesitzes M…..straße … in S….. . Dieses Grundstück befindet sich im Gebiet des bereits seit 1977 bestandskräftigen Bebauungsplanes XYZ. Das Plangebiet XYZ grenzt unmittelbar an das Gebiet des Bebauungsplanes ABC, das von dem Beklagten entwickelt wurde. In Bezug auf das Planungsgebiet des Bebauungsplanes ABC hatte die Stadt S..... im Februar 2003/März 2003 einen Erschließungsvertrag gemäß § 124 Abs. 1 BauGB mit der Fa. T..... aus E..... geschlossen. Das klägerische Grundstück grenzt unmittelbar an das Gebiet, auf das sich dieser Erschließungsvertrag bezog.

Der Beklagte vermittelte das Grundstück im Auftrag der früheren Grundstückseigentümer an die Kläger. In diesem Zusammenhang schlossen die Parteien am 11.9.2003 einen als Reservierungsvereinbarung bezeichneten Vertrag. In dieser Vereinbarung heißt es auszugsweise:

"…

2.) Die Kaufinteressenten beabsichtigen, das Grundstück zu einem Kaufpreis von € 120.000,-- (in Worten: Euro einhundertzwanzigtausend) als Gesamtpreis inklusive Entwicklungskosten zu erwerben.3.) Die Kaufinteressenten werden einen Betrag von 20.000 € an Entwicklungskosten an die Firma K….. und einen Betrag von 100.000 € an den Verkäufer, gesamt € 120.000,00,-- als Gesamtpreis zahlen.4.) K….. reserviert den Kaufinteressenten ab dem Tag der Unterzeichnung das unter 1.1 bezeichnete Grundstück bis zum 16.10.2003.5.) Der Kaufinteressent bezahlt eine Reservierungsgebühr in Höhe von Euro 700,-- einschließlich MwSt. an K….. . Die Gebühr wird fällig mit Unterzeichnung dieser Reservierung und übersandter Rechnung.6.) Die Reservierungsgebühr wird mit der Zahlung von 20.000 € Entwicklungskosten zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung verrechnet.…"

Die vereinbarte Reservierungsgebühr in Höhe von 700 € zahlten die Kläger noch im September 2003 auf eine Rechnung des Beklagten vom 12.9.2003. Mit notariellem Vertrag vom 17.10.2003 erwarben die Kläger sodann das Grundstück von den Eigentümern. Im Teil B des Kaufvertrages sind Vereinbarungen zwischen den Klägern als Käufer und dem Beklagten enthalten. Diese Vereinbarungen lauten wie folgt: 

"Der im Teil A vereinbarte Kaufvertrag ist auf Vermittlung der Firma K….., vertreten durch den hier vollmachtslos vertretenen Herrn K….., zustande gekommen. In dem als Anlage zur Urkunde genommenen Angebot der Firma T..... ist für die auf dem Grundstück durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen (mit Ausnahme der Hausanschlusskosten) ein Aufwand in Höhe von Euro 22.300,00 einschließlich MwSt. errechnet. Herr K..... sichert hiermit dem Käufer zu, dass höhere Kosten nicht auf diesen zukommen werden und verpflichtet sich in diesem Zusammenhang, mit der Firma T..... in entsprechende Verhandlungen zu treten. Sollten jedoch höhere Kosten für die Erschließung des gekauften Grundstücks in Rechnung gestellt werden, so verpflichtet sich Herr K..... bereits heute, die Mehrkosten selbst übernehmen und stellt den Käufer bereits jetzt von der Zahlung etwaiger Mehrkosten frei."

Mit Schreiben vom 25.09.2003 hatte der Beklagte den Klägern bereits eine Aufschlüsselung der Entwicklungskosten für das Grundstück übersandt. Am 16.10.2003 stellte der Beklagte den Klägern einen Betrag in Höhe von 20.000 € für „Entwicklungsgebühr“ abzüglich der bereits bezahlten Reservierungsgebühr in Höhe von 700 €, somit 19.300 €, in Rechnung. Unter dem 17.11.2003 berechnete der Beklagte den Klägern einen Betrag in Höhe von weiteren 20.000 € für „Erschließungskosten“. In dieser Rechnung heißt es, dass „somit die im Kaufvertrag erwähnten Beiträge zur Ersterschließung erledigt“ seien. Beide Rechnungen wurden von den Klägern beglichen. Am 26.11.2003 reichte der Beklagte für die Kläger bei der Stadt S..... eine Bauvoranfrage ein, worauf hin die Stadt S..... am 15.12.2003 einen Bauvorbescheid erließ.

Mit Bescheid vom 12.10.2007 erhob die Stadt S..... einen Erschließungsbeitrag für den Kanalanschluss in Höhe von 5642,66 € von den Klägern, die dieser Beitragserhebung widersprachen, da sie der Ansicht waren, dass die zusätzliche Heranziehung durch die Stadt S....., neben der bereits erfolgten Zahlung der Erschließungskosten, nicht gerechtfertigt sei. In dem sich anschließenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf unterlagen die Kläger jedoch. Das VG Düsseldorf hat mit Urteil vom 17.12.2008 die Anfechtungsklage der Kläger abgewiesen und hierbei darauf abgestellt, dass das Grundstück nicht von dem zwischen der Stadt S..... und der Firma T..... GmbH geschlossenen Erschließungsvertrag erfasst sei. Nach hierdurch bedingter Bestandskraft des Bescheides zahlten die Kläger den Erschließungsbeitrag an die Stadt S...... Die Kläger, die sich im Anschluss an diesen Rechtsstreit am 6.1.2009 an ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten gewandt hatten, forderten durch diesen mit Schreiben vom 2.6.2009 den Beklagten zunächst zur Erstattung des an die Stadt S..... gezahlten Betrages mit Fristsetzung bis zum 11.6.2009 auf und mit weiterem Schreiben vom 27.7.2009 – erfolglos – zur Zahlung der gesamten Klageforderung von 25.642,66 € unter Fristsetzung bis zum 7.8.2009 auf.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im erstinstanzlichen Verfahren wird auf die tatbestandlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Diplom-Ingenieur H..... vom 10.12.2010. Auf dieser Grundlage hat es – unter Klageabweisung im Übrigen – den Beklagten zur Zahlung von 23.896,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 11.11.2009 verurteilt. Diese Entscheidung hat es im Wesentlichen mit folgenden Erwägungen begründet: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Erstattung der für die angebliche Entwicklung des Grundstücks gezahlten Kosten in Höhe von 19.300 € gemäß den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB aufgrund des durch die Reservierungsvereinbarung zustande gekommenen Schuldverhältnisses zu. Die Parteien seien gemäß § 241 Abs. 2 BGB zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Diese Rücksichtnahmepflicht habe der Beklagte verletzt, indem er sich von den Klägern für die Entwicklung des Grundstücks einen Betrag in Höhe von 20.000 € versprechen und auszahlen ließ, obwohl er keine entsprechende Gegenleistung erbracht habe. Denn der Beklagte habe im Hinblick auf das Grundstück der Kläger nicht die von ihm behaupteten Entwicklungsleistungen erbracht, was nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme feststehe. Nach den Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten sei das klägerische Grundstück bereits durch den Bebauungsplan XYZ (und nicht erst durch den Bebauungsplan ABC) in der vorgenommenen Form bebaubar gewesen. Eine alternative Sicherung der Erschließung des klägerischen Grundstücks sei bereits vor dem Ausbau der M…..straße denkbar gewesen. Die Bebauungspläne XYZ und ABC seien voneinander unabhängig. Soweit der Beklagte sich darauf berufe, dass die von ihm durchgeführte Entwicklung des Bebauungsplanes ABC auch der Erschließung des klägerischen Grundstücks über die Meistermannstraße gedient habe, rechtfertige dies nicht die Geltendmachung der Entwicklungskosten. Denn für die Erschließung ihres Grundstücks hätten die Kläger einen Betrag in Höhe von 20.000 €, der auch nicht in Streit stehe, gezahlt. Weitere Kosten für die Entwicklung des Grundstücks in Höhe von 20.000 € könnten nicht geltend gemacht werden. Die Tatsache, dass der Beklagte für die Kläger eine Bauvoranfrage bei der Stadt S..... gestellt habe, rechtfertige die Entwicklungskosten nicht. Zwar sei die Herbeiführung der Baulandqualität, worunter auch die Einreichung einer Bauvoranfrage falle, unstreitig Angelegenheit des Beklagten. Es sei jedoch nicht ersichtlich, dass der Beklagte berechtigt gewesen sei, für diese Tätigkeit Entwicklungskosten von den Klägern geltend zu machen.

Der Anspruch auf Erstattung der Entwicklungskosten sei nicht verjährt gemäß § 214 BGB. Die dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB beginne gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei und in dem die Kläger von den anspruchsbegründenden Tatsachen - der Pflichtverletzung des Beklagten – Kenntnis erlangt hätten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen. Entstanden sei der Anspruch im Jahre 2003 durch den Abschluss der Reservierungsvereinbarung und Zahlung der Entwicklungskosten. Erst durch eine Überprüfung und anschließende Mitteilung ihres Vertreters im Jahre 2009 hätten die Kläger Kenntnis von der fehlenden Leistung des Beklagten erlangt. Die vor dem Jahre 2009 bestehende Unkenntnis der Kläger sei nicht grob fahrlässig gewesen. Eine solche grob fahrlässige Unkenntnis könne nicht aus den Angaben des Schreibens des Beklagten vom 25.9.2003 hergeleitet werden. Dasselbe gelte im Hinblick auf die Angaben des Bescheides und den Umstand, dass die Kläger nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages die Möglichkeit zur Überprüfung der vertraglichen Verpflichtungen gehabt hätten. Die Verjährungsfrist habe hiernach mit Kenntnis der Kläger im Jahre 2009 zu laufen begonnen und erst am 31.12.2012 geendet; der Ablauf der Verjährungsfrist sei bereits durch die Erhebung der Klage am 10.11.2009 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt worden.

Der Anspruch auf Erstattung der Entwicklungskosten beschränke sich auf den nach Verrechnung mit den zuvor gezahlten 700 € Reservierungsgebühren sich ergebenden Betrag von 19.300 €. Einen Anspruch auf Erstattung der Reservierungsgebühr in Höhe von 700 € hätten die Kläger nicht, da insoweit wirksame Rechtsgrundlage für die Zahlung dieser Reservierungsgebühr die diesbezügliche Reservierungsvereinbarung gewesen sei.

Die Kläger hätten zudem einen Anspruch auf Zahlung von 3342,66 €. Dieser Anspruch ergebe sich aus der Freistellungsvereinbarung im Teil B des notariellen Kaufvertrages. Bei der von der Stadt S..... geforderten Kanalanschlussgebühr in Höhe von 5642,66 € handele es sich um Erschließungskosten im Sinne der § 8 Abs. 2 und Abs. 4 KAG NRW und nicht um von der Freistellungsvereinbarung ausgenommene Hausanschlusskosten. Die Kläger hätten an den Beklagten 20.000 € für Erschließungskosten gezahlt, so dass mit der zusätzlichen Zahlung der Kanalanschlussgebühr in Höhe von 5642,66 € die Grenze von 22.300 €, ab der die Freistellungsvereinbarung eingreife, erreicht gewesen sei. Somit hätten die Kläger einen Freistellungsanspruch in Höhe des diese Grenze überschießenden Betrages von 3342,66 €.

Zudem könnten die Kläger gegen den Beklagten Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1251,78 € verlangen. Erstattungsfähig seien insoweit die Anwaltskosten für die Durchsetzung des Schadensersatzanspruchs, die auf der Grundlage des Streitwerts von 19.300 € bemessen würden und 1253,78 € betrügen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er sein erstinstanzliches Prozessziel der Klageabweisung weiterverfolgt. Unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens trägt er zur Begründung seines Rechtsmittels im Wesentlichen folgendes vor:

Das landgerichtliche Urteil weise eine Rechtsverletzung im Sinne des § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO auf, weil nicht nachvollziehbar sei, worauf das Gericht die zur Begründung des Urteils herangezogene Rücksichtnahmeverpflichtung stütze. Das Gericht habe ohne hinreichenden Grund in die Vertragsfreiheit der Parteien eingegriffen. Die Parteien hätten mit der Reservierungsvereinbarung vom 11.9.2003 grundsätzlich vereinbart, dass die Kläger das genannte Grundstück erwerben und hierfür einen Kaufpreis in Höhe von insgesamt 120.000 € zahlten. Dies sei in den Punkten 1 und 2 der Reservierungsvereinbarung geregelt. Aus der Reservierungsvereinbarung gehe hingegen nicht hervor, dass die Kläger in irgendeiner Form daran interessiert gewesen seien, wie der Kaufpreis sich zusammensetzte und wie dieser eventuell zwischen dem Beklagten und dem Verkäufer des Grundstücks aufgeteilt werde. Punkt 3 der Reservierungsvereinbarung habe lediglich geregelt, dass die Kläger in Höhe von 20.000 € einen Teil des Kaufpreises an den Beklagten zu zahlen hätten und einen weiteren Teil von 100.000 € an den Verkäufer. Von einer konkreten Gegenleistung, die der Beklagte für die Überweisung der 20.000 € durch die Kläger zu erbringen habe, sei in der Reservierungsvereinbarung an keiner Stelle die Rede. In dieser Vereinbarung sei klar geregelt, dass die Kläger das von ihnen gewünschte Grundstück erhalten und hierfür einen Kaufpreis in Höhe von 120.000 € zahlen sollten. Mit diesem Kaufpreis seien die Kläger einverstanden gewesen, denn sie behaupteten nicht, dass das von ihnen erworbene Grundstück nicht 120.000 € wert sein.

Unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen trägt der Beklagte vor, seine Tätigkeit sei den Klägern in einem Umfang zu Gute gekommen, der einen Wert von 20.000 € deutlich überschritten habe. Richtig sei zwar, dass eine grundsätzliche Bebaubarkeit aufgrund des Bebauungsplanes XYZ möglich gewesen sei. Entscheidend sei jedoch, dass erst aufgrund des Bebauungsplanes ABC eine Straße errichtet worden sei, die direkt an dem Grundstück der Kläger verlaufe. Unter Berücksichtigung lediglich des Bebauungsplanes XYZ sei das Grundstück der Kläger durch ein weiteres Grundstück von der Straße getrennt worden. Der Beklagte hält an seinem erstinstanzlich erhobenen Verjährungseinwand fest.

Im Hinblick auf die Erschließungskosten trägt der Beklagte vor, aus Teil B des notariellen Kaufvertrages vom 17.10.2003 gehe klar hervor, dass die Kläger ausschließlich von den Kosten freigestellt werden sollten, die für Arbeit und Material bei der Erschließung des Grundstücks der Kläger durch die Firma T..... angefallen seien. Ein entsprechendes Angebot der Firma T..... habe dem Vertrag beigelegen. Aus dieser Vereinbarung ergebe sich, dass der Beklagte lediglich für die Kosten habe einstehen wollen, die durch die Arbeit der Firma T..... entstünden. Bei dem Erschließungsbeitrag der Stadt S..... in Höhe von 5642,66 € handele es sich nicht um einen Ersatz für tatsächliche Kosten der Verlegung von Kanalisations- und Anschlussleistungen. Dieser hoheitlich erhobene Beitrag sei von der Freistellung nicht erfasst, was der Vereinbarung der Parteien in Teil B sprachlich zu entnehmen sei.

Hiernach beantragt der Beklagte,

unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Kläger bitten um Zurückweisung der Berufung. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verteidigen sie die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung und tragen insoweit ergänzend vor:

Der Beklagte habe sie getäuscht, was die Werthaltigkeit seiner Tätigkeit angehe. Er habe die Kläger Glauben gemacht, Baurecht geschaffen zu haben. Baulandqualität habe jedoch bereits vorgelegen. Das Landgericht habe nicht in die "Vertragsfreiheit" eingegriffen, sondern den Klägern einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung zugesprochen. Unzutreffend sei, dass die Tätigkeit des Beklagten ihnen in einem Umfang zu Gute gekommen sei, der 20.000 € wertmäßig entspreche. Der Beklagte habe die Kläger doppelt geschädigt, zum einen dadurch, dass er vorgegeben habe, aus dem Grundstück der Kläger Bauland gemacht zu haben und dafür Geld erhalten habe, obgleich Baulandqualität aufgrund des Bebauungsplanes XYZ längst gegeben gewesen sei. Zum anderen, weil er sie an der außerordentlich teuren Erschließungsmaßnahme des privaten Trägers "teilhaben" ließ. Tatsächlich hätten sie die Erschließung ihres Grundstücks zu wesentlich günstigeren Konditionen verwirklichen können.

Das Landgericht habe richtig erkannt, dass ihr Anspruch nicht verjährt sei, denn sie hätten nicht die geringste Ahnung davon gehabt, dass sie vom Beklagten getäuscht worden seien; vielmehr hätten sie diesem rückhaltlos vertraut. Sie seien nicht in der Lage gewesen zu beurteilen, dass die "Entwicklungsleistung" des Beklagten für ihr Grundstück keinen Wert gehabt hätte. Im Hinblick auf die Erschließungskosten tragen die Kläger ergänzend vor, der Beklagte habe die gesamte prozessuale und außerprozessuale Korrespondenz allein in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Dr. W….. abgewickelt. Dieser habe in Abstimmung mit dem Beklagten auch gegenüber ihnen stets erklärt, dass die Stadt S..... eine Doppelzahlung erhalten habe bzw. geltend mache. Wenn – wie die Berufung vorbringe – Teil B des notariellen Kaufvertrages vom 17.10.2003 dahingehend zu verstehen sei, dass die Kläger ausschließlich von den Kosten freigestellt werden sollten, die für Arbeit und Material bei der Erschließung des Grundstücks durch die Firma T..... anfielen, wäre die Führung des Prozesses gegen die Stadt S..... völlig überflüssig gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Rechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

B)

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, jedoch in der Sache unbegründet (§ 513 ZPO), da sie weder einen Rechtsfehler des Landgerichts im Sinne des § 546 ZPO aufgezeigt hat, der sich zu seinen Ungunsten ausgewirkt hat, noch die nach § 529 Abs. 1 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage zugunsten des Beklagten rechtfertigen.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht den Beklagten zur Rückzahlung der von den Klägern gezahlten Entwicklungskosten in Höhe von 19.300,-- € wegen Verletzung einer aus dem Rücksichtnahmegebot nach § 241 Abs. 2 BGB abzuleitenden Aufklärungspflicht und zur Erstattung von 3.342,66 € Erschließungskosten auf der Grundlage der in Teil B des notariellen Vertrages vom 17.10.2003 enthaltenen Freistellungsverpflichtung verurteilt. Die zugesprochenen Nebenforderungen, also die Zinsforderung sowie der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten sind ebenfalls nicht zu beanstanden.

I)

Zu Recht hat das Landgericht den Klägern gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der für die angebliche Entwicklung des Grundstücks gezahlten Kosten in Höhe von 19.300 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zugesprochen.

1.

Der Beklagte hat mit den Klägern am 11.9.2003 eine Reservierungsvereinbarung im Bezug auf das streitgegenständliche Grundstück in S..... W….., Gemarkung W….., Flur … Flurstück … geschlossen. Gegenstand dieser Reservierungsvereinbarung war zum einen die Verpflichtung des Beklagten, das besagte Grundstück für die Kläger bis zum 16.10.2003 zu reservieren, d.h. es anderen Interessenten nicht zum Kauf anzubieten, auf einen baldigen Abschluss hinzuwirken bzw. notwendige Vorbereitungen für einen Vertragsabschluss durchzuführen (vgl. insoweit Ziffer 5.) der Reservierungsvereinbarung), wofür im Gegenzug die Kläger sich zur Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 700 € verpflichteten. Gleichzeitig verpflichteten sich die Kläger zur Zahlung eines Betrages von 20.000 € "Entwicklungskosten" an den Beklagten (vgl. Ziffer 3.) der Vereinbarung). Diese 20.000 € sollten nach der Vorstellung der Kläger als Ausgleich für vom Beklagten erbrachte Entwicklungsleistungen in Bezug auf das reservierte Grundstück dienen, mit denen dieses (erst) Baulandqualität erlangt habe, also überhaupt erst bebaubar, also für sie zur Wohnbebauung nutzbar geworden sei. Tatsächlich hatte der Beklagte solche Entwicklungsleistungen nicht erbracht, da die Bebaubarkeit des Grundstücks bereits zuvor gegeben war. Aufgrund der in § 241 Abs. 2 BGB normierten Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Vertragspartner war der Beklagte zur Aufklärung der Kläger über die tatsächlichen Verhältnisse in Bezug auf die Bebaubarkeit des Grundstücks verpflichtet und damit auch zur Aufklärung über das Fehlen einer echten Gegenleistung zu der von ihnen mit der Reservierungsvereinbarung eingegangenen Zahlungsverpflichtung in Höhe von 20.000 € gehalten. Gegen diese Verpflichtung hat der Beklagte verstoßen, was zu einem Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB führt.

a)

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass mit dem Abschluss der Reservierungsvereinbarung vom 11.9.2003 ein vertragliches Schuldverhältnis zwischen den Parteien zu Stande gekommen ist, durch das der Beklagte gemäß § 241 Abs. 2 BGB zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Kläger verpflichtet gewesen war.

Mit § 241 Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass kraft des Schuldverhältnisses eine Sonderverbindung zwischen den Parteien hervorgerufen wird, bei der es nicht nur um die Herbeiführung des primär geschuldeten Leistungserfolges geht, sondern auch nach Treu und Glauben der eine Vertragspartner von dem anderen entsprechende Rücksichtnahme auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen. billigerweise erwarten kann (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Auflage 2012, Rz. 6 zu § 241). Umfang und Inhalt der Rücksichtnahmepflicht hängen vom jeweiligen Schuldverhältnis (damit bei Verträgen vom Vertragszweck), der Verkehrssitte und wesentlich auch von den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs ab (vgl. Bachmann/Roth in MüKo, BGB, 6. Aufl. 2012, Rz. 51 zu § 241). Hierbei gilt zur näheren Erfassung und Bestimmung der einzelnen aus dem Rücksicht-nahmegebot abzuleitenden Pflichten, dass diesen Pflichten im konkreten Fall umso mehr Gewicht beizumessen ist, die Anforderungen also umso stärker sind, je mehr sich die eine Partei auf besondere Fachkunde der anderen verlassen muss und je größer die Gefahren sind, denen sie ausgesetzt ist (vgl. Bachmann/Roth in MüKo, a.a.O.). Eine besondere und auch wichtige Ausprägung der hieraus sich ergebenden Neben- bzw. Schutzpflichten, die in dem Rücksichtnahmegebot des § 241 Abs. 2 BGB ihre normative Grundlage haben, sind die unterschiedlichen Aufklärungs-, Anzeige-, Warn- und Beratungspflichten. Sie schlagen sich in der Pflicht nieder, den anderen Teil unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren, die diesem verborgen geblieben sind, wobei auch hier der Gedanke bestimmend ist, dass der Schuldner insbesondere aufgrund seiner überlegenen Fachkunde zur Aufklärung verpflichtet ist, wenn Gefahren für das Leistungs- oder Integritätsinteresse des Gläubigers bestehen, von denen dieser keine Kenntnis hatte (vgl. Sutschet in Beck´scher Online-Kommentar, BGB, Rz 77 zu § 241). Ein Schwergewicht solcher Aufklärungspflichten liegt im vorvertraglichen Stadium; hierbei geht es um die Frage, inwieweit der eine Teil den anderen durch Aufklärung und Beratung davor schützen muss, infolge Unkenntnis durch Abschluss eines seinen Interessen nicht entsprechenden Vertrages geschädigt und in seinen in die Vertragsdurchführung gesetzten Erwartungen enttäuscht zu werden (Sutschet, a.a.O., Rz. 81).

Nach diesen Grundlinien ist der Schuldner – regelmäßig bereits im vorvertraglichen Stadium – auf der Grundlage des so näher umgrenzten Rücksichtnahmegebots gehalten, den Gläubiger, also den Vertragspartner, der sich zu einer Geldleistung verpflichtet, darüber zu informieren, wenn seiner – des Gläubigers – Zahlungspflicht keine auch nur ansatzweise werthaltige Gegenleistung gegenübersteht. Dies gilt namentlich dann, wenn dem Gläubiger als Privatmann erkennbar die Kenntnisse zur Beurteilung der wirtschaftlichen Tragweite und Hintergründe der gegenseitigen Leistungsverpflichtungen fehlen und er (für den Vertragspartner erkennbar) von falschen Vorstellungen ausgegangen ist.

b)

Vorliegend sind die Kläger ersichtlich davon ausgegangen, dass der Beklagte in Bezug auf das von ihnen zu erwerbende Grundstück Entwicklungsleistungen erbracht hatte, die letztlich notwendige Bedingung dafür waren, dass dem in Rede stehenden Grundstück überhaupt Baulandqualität zukam, es also zu einem bebaubaren – innerhalb eines Bebauungsplans – liegenden Grundstück wurde. Ein dahingehendes Verständnis und eine in diese Richtung gehende Annahme hat der Beklagte bei den Klägern selbst hervorgerufen. In dem Schreiben vom 25.9.2003 (GA 87) listet der Beklagte auf entsprechende vorherige Anfrage der Kläger die Entwicklungskosten für das in Rede stehende Grundstück auf. Einleitend heißt es in dem Schreiben unter Bezugnahme auf die von der Firma T..... erbrachten Leistungen:

"dazu gehören alle Maßnahmen, die notwendig sind, um das Grundstück mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan zu versehen":

Dem folgt eine Aufzählung von Maßnahmen, die sich ersichtlich auf Tätigkeiten der Firma T..... im Zusammenhang mit dem zwischen ihr und der Stadt S..... geschlossenen Erschließungsvertrag gemäß § 124 Abs. 1 BauGB vom 24.02.2003/ 4.3.2003 beziehen. Gegenstand dieses Vertrages war jedoch die Erschließung von Baugrundstücken im Bereich des Gebietes, das von dem im April 2002 in Kraft getretenen Bebauungsplan ABC umfasst war. Die somit bei den Klägern bestehende und durch den Beklagten hervorgerufene Vorstellung, dass die in dem Schreiben vom 25.9.2003 aufgeführten Maßnahmen dazu dienten, dass das in Rede stehende Grundstück "mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan" versehen werden könne, also (auf die bei den Klägern bestehende Laiensphäre übertragen) nunmehr bebaubar gemacht worden sei, war unzutreffend; hierauf hätte der Beklagte hinweisen müssen.

Das Landgericht hat es auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Dipl-Ing. H..... vom 10.12.2010 für erwiesen erachtet, dass das klägerische Grundstück bereits durch den Bebauungsplan XYZ in der vorgenommenen Form bebaubar gewesen sei. Entgegen der Vorstellung, die bei den Klägern ersichtlich zum Zeitpunkt des Abschlusses der Reservierungsvereinbarung vorherrschte und durch das Schreiben vom 25.09.2003 noch einmal verstärkt wurde, wurde die Bebaubarkeit ihres – zukünftigen – Grundstücks nicht erst durch den Bebauungsplan ABC erreicht. Die Annahme der Kläger, die ersichtlich ihrer Bereitschaft zur Zahlung eines Betrages von 20.000 € für Entwicklungskosten an den Beklagten zu Grunde lag, dass ohne diese Maßnahmen und Entwicklungsleistungen, für die dieser Zahlbetrag – jedenfalls soweit es ihr Grundstück betrifft – einen angemessenen Ausgleich darstellen soll, die Erschließung ihres Grundstücks nicht gesichert gewesen wäre und damit auch eine grundlegende Voraussetzung für die Bebaubarkeit des Grundstücks und damit Nutzung mit dem plangemäßen Vorhaben nicht gegeben wäre, war also falsch. Diese Fehlvorstellung zu berichtigen oder sogar vorab zu verhindern, dass es zu dieser Fehlvorstellung kommt, war der Beklagte aufgrund des Rücksichtnahme-gebots und der hieraus resultierenden Aufklärungspflicht gehalten.

c)

Substanzielle Einwände gegen diese Feststellung des Landgerichts, wonach auch vor dem Ausbau der Meistermannstraße im Rahmen der Umsetzung des Erschließungsvertrages vom 24.02.2003/4.3.2003 eine Erschließung des klägerischen Grundstücks alternativ auch auf anderem Wege gesichert gewesen wäre und damit die Entwicklungskosten in Bezug auf den Bebauungsplan ABC keine gewesen sind, die notwendigerweise erst zu einer Bebaubarkeit des klägerischen Grundstücks geführt haben, werden von der Berufung nicht aufgezeigt.

Auch ansonsten gehen die Einwände der Berufung im Zusammenhang mit dem nach den obigen Ausführungen rechtsfehlerfrei vom Landgericht bejahten Anspruch wegen Verletzung des Rücksichtnahmegebots aus § 241 Abs. 2 BGB ins Leere. Soweit der Beklagte vorbringt, die Parteien hätten mit der Reservierungsvereinbarung vom 11.9.2003 grundsätzlich vereinbart, dass die Kläger für das zu erwerbende Grundstück einen Kaufpreis von insgesamt 120.000 € zahlten, scheint vordergründig Ziffer 2., wo von der Absicht der Kläger (als Kaufinteressenten), das Grundstück zu einem Kaufpreis von 120.000 € als Gesamtpreis inklusive Entwicklungskosten zu erwerben, die Rede ist, für eine diesbezügliche Vorstellung der Kläger von einem einheitlichen Kaufpreis von 120.000 € zu sprechen. Die Formulierung in der nachfolgenden Ziffer 3. der Reservierungsvereinbarung belegt jedoch bei lebensnaher und interessengerechter Auslegung, dass diese 120.000 € strikt aufzuteilen sind in 100.000 €, die an den Verkäufer des Grundstücks fließen sollten und 20.000 €, die der Beklagte im Hinblick auf die (oben behandelten und tatsächlich in Bezug auf das in Rede stehende Grundstück nicht angefallenen) Entwicklungskosten erhalten sollte. Soweit der Beklagte den Eindruck vermitteln will, den Klägern sei es lediglich um einen Kaufpreis von insgesamt 120.000 € gegangen, der an den Veräußerer zu zahlen gewesen sei, wobei es sie nicht interessiert habe, wie sich dieser Betrag zusammensetze und ob der Beklagte einen Teilbetrag hiervon in Höhe von 20.000,-- € unmittelbar von ihnen – den Klägern – oder von den Verkäufern erhalte, verhilft dies der Berufung nicht zum Erfolg. Gegen einen solchen Ansatz spricht zum einen, dass er keinen Niederschlag in dem notariellen Kaufvertrag vom 17.10.2003 gefunden hat, in dem im Übrigen in § 3 ein Kaufpreis von 96.500 € festgeschrieben wurde; zum anderen spricht gegen den Ansatz des Beklagten das bereits oben zitierte Schreiben vom 25.9.2003. Dadurch, dass die Kläger ersichtlich um eine Aufschlüsselung der Entwicklungskosten, die in der Reservierungsvereinbarung mit einem Betrag von 20.000 € wertmäßig eingestuft wurden, baten, brachten sie deutlich zum Ausdruck, dass für sie im Rahmen der Entscheidungsfindung die Werthaltigkeit der Entwicklungskosten, für die sie 20.000 € an den Beklagten zahlen sollten, eine eigenständige Bedeutung hatte.

d)

Nicht durchdringen kann der Beklagte des Weiteren mit seinem Vortrag in der Berufungsbegründung, dort Seite 3 unten = GA 299, den Klägern sei seine Tätigkeit in einem Umfang zu gute gekommen, der einen Wert von 20.000 € deutlich überschritten habe. In diesem Zusammenhang führt der Beklagte an, erst aufgrund des Bebauungsplans ABC sei eine Straße errichtet worden, die direkt an dem Grundstück der Kläger verlaufe. Unter Berücksichtigung lediglich des Bebauungsplanes XYZ sei das Grundstück der Kläger durch ein weiteres Grundstück von der Straße getrennt gewesen.

Hierzu hat bereits das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass die Kläger für straßenbauliche Maßnahmen, durch die unter anderem die wegemäßige Erschließung ihres Grundstücks über die Meistermannstraße abgesichert worden sei, auf der Grundlage der Rechnung vom 17.11.2003, die wiederum auf der entsprechenden Vereinbarung Teil B des notariellen Kaufvertrages vom 17.10.2003 basiert, Erschließungskosten in Höhe von 20.000 € an den Beklagten gezahlt haben. Dass sich die gezahlten 20.000 € auf die Erschließungsmaßnahmen bezogen, die in Teil B des notariellen Kaufvertrages vom 17.10.2003, dort Seite 13 unter Bezugnahme auf ein als Anlage zur Urkunde genommenes Angebot der Firma T..... behandelt werden, ergibt sich zweifelsfrei aus der Rechnung vom 17.11.2003. Dort ist aufgeführt, dass mit der Zahlung der 20.000 € " die im Kaufvertrag erwähnten Beiträge zur Ersterschließung somit erledigt sind". In dem besagten Angebot der Firma T..... werden die anteilig das streitgegenständliche Flurstück 26 treffenden Erschließungskosten mit 22.300 € brutto angegeben. Berechnet wird dieser Betrag auf der Grundlage eines Gesamtaufwands von 397.000 €, der wiederum aufgeschlüsselt wird unter anderem in Kanal- und Straßenbau. Vor diesem Hintergrund sind die Erschließungsmaßnahmen, von denen die Kläger nunmehr dadurch partizipieren, dass ihr Grundstück durch die von der Firma T..... durchgeführten baulichen Maßnahmen bezüglich der Meistermannstraße über diese Zuwegung erschlossen wurde, von den Erschließungskosten erfasst, wegen derer die Kläger auf entsprechende Anforderung und Rechnung des Beklagten einen Betrag von 20.000 € gezahlt haben.

2.

Der nach alledem zutreffend erkannte Anspruch auf Erstattung der "Entwicklungskosten" als Schadensersatzanspruch aus den §§ 280, 241 Abs. 2 BGB, ist – wie das Landgericht ebenfalls beanstandungsfrei dargelegt hat – nicht verjährt. Die Ausführungen des Beklagten in der Berufungsbegründung, dort Seite 4 = GA 300 geben keinen Anlass, von den richtigen rechtlichen Ansätzen des Landgerichts und den hieraus gezogenen Schlussfolgerungen abzuweichen.

Insoweit hat das Landgericht richtigerweise darauf abgestellt, dass der Anspruch auf Erstattung der Entwicklungskosten der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB unterfällt und gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen begonnen hatte, in dem der Anspruch entstanden ist und in dem die Kläger von den anspruchsbegründenden Tatsachen - der Pflichtverletzung des Beklagten – Kenntnis erlangt hatten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen. Im weiteren hat das Landgericht in diesem Zusammenhang ausgeführt, von dem im Jahre 2003 durch Abschluss der Reservierungsvereinbarung und Zahlung der Entwicklungskosten entstandenen Anspruch hätten die Kläger erst durch eine Überprüfung und anschließende Mitteilung ihres Prozessvertreters im Jahre 2009 Kenntnis erlangt, da ihnen erst zu diesem Zeitpunkt die fehlende Entwicklungsleistung des Beklagten als Gegenleistung zu der erfolgten Zahlung in Höhe von 20.000 € offenbar geworden ist. Dass die Kläger bereits im Jahre 2003 nach entsprechender Prüfung und Kontrolle hätten beurteilen können, dass sie für die Zahlung der 20.000 € Entwicklungskosten keinen Gegenwert erhalten hatten, ist zwar zutreffend; der Beklagte verkennt jedoch, dass die Kläger keine Veranlassung gehabt hatten, ihre durch den Beklagten veranlassten Vorstellungen und Annahmen zu hinterfragen. Solche Zweifel hatten sich den Klägern als Laien insbesondere mit Rücksicht auf den Inhalt der Schreiben vom 25.9.2003 nicht aufgedrängt. Vor diesem Hintergrund kann von einem grob fahrlässigen Verhalten der Kläger nicht die Rede sein.

II)

Unbegründet ist die Berufung darüber hinaus, soweit sie sich dagegen richtet, dass das Landgericht den Klägern einen Anspruch auf Zahlung von 3342,60 € auf der Grundlage der Freistellungsvereinbarung im Teil B des notariellen Kaufvertrages zugesprochen hat. Einen Rechtsfehler hat die Berufung auch insoweit nicht aufgezeigt, als sie darauf abstellt, aus Teil B des Kaufvertrages vom 17.10.2003 gehe klar hervor, dass die Kläger ausschließlich von Kosten freigestellt werden sollten, die für Arbeit und Material bei der Erschließung des Grundstücks der Kläger durch die Firma T..... angefallen seien.

Insoweit setzt sich der Beklagte bereits in Widerspruch zu seinem erstinstanzlichen Vorbringen. In der Klageerwiderung vom 1.12.2009, dort Seite 5 = GA 67 argumentierte der Beklagte noch, es handele sich bei den 5642,66 €, die die Stadt S..... mit Beitragsbescheid vom 12.10.2007 erhoben hat, um Hausanschlusskosten, die von der "Kostengarantieerklärung" des Beklagten in Teil B des notariellen Kaufvertrages explizit ausgenommen worden seien.

Maßgeblich ist für die Bestimmung des Umfangs der Freistellungsverpflichtung des Beklagten eine nach den Grundsätzen der §§ 157,133 BGB vorzunehmende Auslegung der diesbezüglichen vertraglichen Regelungen. Wichtig ist in diesem Rahmen, dass in Teil B des notariellen Kaufvertrages auf das Angebot der Firma T..... Bezug genommen wurde. Auch heißt es in Satz 3 des Teils B, dass der Beklagte den Klägern zusichere, dass höhere Kosten als die dort in diesem Angebot genannten 22.300 € brutto auf sie nicht zukommen würden und sich der Beklagte gegenüber den Klägern verpflichtete, mit der Firma T..... in entsprechende Verhandlungen einzutreten. Von entscheidender Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, ob die Kläger billigerweise auf der Grundlage ihrer Empfängersicht den nachfolgenden Satz in Teil B, wonach in dem Fall, dass höhere Kosten für die Erschließung des gekauften Grundstücks in Rechnung gestellt würden, diese von dem Beklagten zu übernehmen seien und er die Kläger als Käufer freistelle, dahingehend verstehen durften und konnten, dass hiermit sämtliche Erschließungskosten, und nicht nur diejenigen, die aus Erschließungsmaßnahmen der Firma T..... resultierten, sondern auch jegliche weitere gegebenenfalls von der Stadt S..... hoheitlich erhobenen Kanalanschlussgebühren erfasst werden sollten. Letzteres ist nach Auffassung des Senats zu bejahen. Die Kläger konnten nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass insbesondere Kanalanschlussmaßnahmen als Bestandteil von Erschließungsmaßnahmen in vollem Umfang von den Erschließungsmaßnahmen, wie sie in dem Angebot der Firma T..... ebenfalls erwähnt werden, in die Freistellungsverpflichtung des Beklagten einbezogen wären. Eine entsprechende Aufklärung der Kläger durch ihn darüber, dass neben den Erschließungsmaßnahmen, die Gegenstand des Angebots der Firma T..... waren und die explizit erwähnt worden sind, noch weitere Erschließungskosten in Form von Kanalanschlussgebühren anfallen können und solche nicht Gegenstand der Freistellungsverpflichtung sein sollten, hat der Beklagte nicht dargelegt.

III)

Im Hinblick auf die vom Landgericht zuerkannten Nebenforderungen (Zinsforderung und Anspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten) fehlt es an tauglichen Berufungsangriffen im Sinne § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

C)

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf der Anwendung der §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.Anlass, aus den Gründen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer des Beklagten: 22.642, 66 €