Notarhaftung: Hinweis auf Zwangsversteigerungsvermerk, aber Schaden außerhalb Schutzzwecks
KI-Zusammenfassung
Die Käufer einer Bauträgerwohnung verlangten vom beurkundenden Notar Schadensersatz, weil er im Termin nicht auf einen eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk hingewiesen habe und sie den Vertrag sonst nicht geschlossen hätten. Das OLG bejahte zwar eine Amtspflichtverletzung (§ 19 BNotO i.V.m. § 17 BeurkG), da der Notar Grundbuchbelastungen und deren rechtliche Bedeutung regelmäßig erörtern muss. Ein Ersatzanspruch scheiterte jedoch, weil sich nicht ein grundbuchbezogenes Risiko (fehlender lastenfreier Erwerb/ungesicherte Vorleistung) verwirklichte, sondern die spätere wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des Bauträgers. Das wirtschaftliche Insolvenzrisiko des Vertragspartners ist grundsätzlich nicht vom Schutzzweck der Belehrung über Grundbucheinträge umfasst; die Berufung blieb erfolglos.
Ausgang: Berufung der Käufer gegen klageabweisendes Urteil zurückgewiesen; trotz Pflichtverletzung kein zurechenbarer Schaden.
Abstrakte Rechtssätze
Der Notar hat bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages den Grundbuchinhalt festzustellen und regelmäßig auf eingetragene Belastungen sowie deren rechtliche Bedeutung für den beabsichtigten Rechtserfolg hinzuweisen (§ 17 BeurkG).
Besteht aufgrund eingetragener Belastungen die Gefahr einer ungesicherten Vorleistung, muss der Notar über die rechtlichen Folgen im Fall der Leistungsunfähigkeit des Verkäufers belehren und Möglichkeiten zur Risikovermeidung aufzeigen.
Verschweigen von Grundbuchbelastungen ist nicht durch den Wunsch einer Vertragspartei gerechtfertigt, diese Belastungen nicht offenlegen zu wollen; die notarielle Neutralität steht einer gebotenen Belehrung nicht entgegen.
Ein Schadensersatzanspruch aus § 19 BNotO setzt voraus, dass sich gerade ein Risiko verwirklicht, vor dem die verletzte Belehrungspflicht schützen soll; Schäden außerhalb dieses Schutzzwecks sind nicht zurechenbar.
Die Belehrung über Grundbucheinträge dient grundsätzlich der Verdeutlichung rechtlicher Risiken des lastenfreien Erwerbs und der Vorleistungsgefahr, nicht der Aufklärung über die allgemeine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Vertragspartners.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 19. November 2008
verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts K.
(2 O 347/07) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Am 8. Dezember 2003 gründeten die P... AG mit einem Anteil von 25 % sowie die V... GmbH mit einem Anteil von 75 % die O.... GmbH. Den Gesellschaftsvertrag beurkundete der Beklagte. Zweck dieser Gesellschaft war es, den sanierungsbedürftigen, unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitz O. in T. zu erwerben, in 15 Wohnungseigentumseinheiten aufzuteilen, und sodann als Eigentumswohnungen zu veräußern. Durch vom Beklagten am gleichen Tag beurkundeten Kaufvertrag kaufte die O.... GmbH von den Eheleuten B. den Grundbesitz O. zum Preis von 900.000,- €, wobei 300.000,- € bis zum 15. Januar 2004 auf ein Anderkonto des Beklagten zu zahlen waren; der Restkaufpreis wurde bis zum 30. Juni 2004 verzinslich gestundet. Zudem wurde dieser Restkaufpreises durch Bestellung einer Briefgrundschuld auf dem verkauften Grundbesitz abgesichert, die jedoch erst am 4. Juli 2004 im Grundbuch eingetragen wurde.
Um den Kaufpreis bezahlen zu können, gewährte die P... AG der O.... GmbH am 26. Februar 2004 ein Darlehen in Höhe von 450.000,- €. Dieses Darlehen wurde durch eine am Grundbesitz O. bestellte erstrangige Grundschuld abgesichert. Diese Grundschuldbestellung beurkundete der Beklagte am 29. April 2004. Die Grundschuld wurde am 19. Mai 2004 im Grundbuch eingetragen.
Ab Juli 2004 begann die O.... GmbH mit dem Verkauf der noch herzustellenden Eigentumswohnungen; die jeweiligen Kaufverträge wurden vom Beklagten beurkundet.
Am 22. Oktober 2004 kündigte die P... AG dieses Darlehen.
Am 5. Oktober 2004 schlossen die O.... GmbH und die P... AG einen Abtretungs- und Pfandfreigabevertrag, in dem die O.... GmbH ihre Ansprüche aus dem Verkauf einer an Dr. P. verkauften Wohneinheit an die P... AG abtrat. Im Gegenzug erteilte die P.I.T. GmbH die Pfandfreigabe bezüglich der zu ihren Gunsten auf dem Grundbesitz O. eingetragenen Grundschuld. Tatsächlich wurde der Kaufvertrag zwischen dem Erwerber Dr. P. und der O.... GmbH erst am 5. November 2004 vom Beklagten beurkundet. Die Unterschriften unter diese Vereinbarung beglaubigte ein Notarvertreter des Beklagten am 6. Januar 2005. Gestützt auf diese Pfandfreigabeerklärung stellte ein Notarvertreter des Beklagten sodann am 10. Januar 2005 einen Antrag auf Löschung der zugunsten der P... AG eingetragenen Grundschuld.
Am 14. Februar 2005 beantragte die P... AG den Erlass einer einstweiligen Verfügung, in der der O. untersagt werden sollte, die Löschung der Grundschuld zu betreiben. Diesem Antrag entsprach das Landgericht K. durch Beschluss vom 15. Februar 2005. Weil der Beklagte gleichwohl an dem gestellten Löschungsantrag festhielt, wies das AG Kempen den Löschungsantrag am 1. März 2005 zurück.
Auf Antrag der P... AG ordnete das AG Kempen am 7. März 2005 die Zwangsversteigerung des gesamten Grundbesitzes O. an. Der Zwangsversteigerungsvermerk wurde am 11. März 2005 ins Grundbuch eingetragen. Am 31. März 2005 schlossen die P... AG und die O.... GmbH einen widerruflichen Vergleich, in dem die P... AG die Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrages gegen Zahlung einer Ablösesumme bewilligte. Daraufhin wurde der Zwangsversteigerungsvermerk am 4. April 2005 gelöscht.
Mit Anwaltschreiben vom 5. Juli 2005 teilte die P... AG dem Beklagten mit, sie habe erneut einen Zwangsversteigerungsantrag gestellt und bat den Beklagten, die Käufer hierüber zu informieren. Dieser Bitte kam der Beklagte nicht nach.
Am 15. Juli 2005 wurde erneut ein Zwangsversteigerungsvermerk, dieses Mal jedoch nur auf 8 Kaufobjekten eingetragen. In der Folgezeit schlossen die P... AG und die O.... GmbH am 10. August 2005 erneut einen Vergleich, in dem die P... AG die Antragsrücknahme gegen Zahlung einer Ablösung bewilligte, woraufhin dann der Zwangsversteigerungsvermerk am 18. August 2005 gelöscht wurde.
Am 13. September 2005 wurde die Grundschuld der P... AG im Grundbuch gelöscht.
Aus der in der Grundschuldbestellungsurkunde erfolgten persönlichen Unterwerfung wurde auf Antrag der P... AG am 25. November 2005 zu Lasten von zwei Wohnungseigentumsobjekten ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen.
Am 6. Dezember 2005 beurkundete der Beklagte den zwischen den Klägern und der O.... GmbH geschlossenen Kaufvertrag über eine dieser beiden Wohneinheiten auf dem O. zum Preis von 349.562,- €. Die O.... GmbH verpflichtete sich, die Eigentumswohnung bis zum 30. November 2006 bezugsfertig herzustellen.
Die Kläger sollten den Kaufpreis in Raten gemäß einem Ratenzahlungsplan leisten, der der MaBV entsprach. Den zum Zeitpunkt der Beurkundung im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk nahm der Beklagte als laufende Nummer 2 der in Abteilung II eingetragenen Belastungen unter der Bezeichnung "Vermerk" auf. Wegen des weiteren Inhalts dieses Kaufvertrages wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift verwiesen.
Am 20. Dezember 2005 zahlten die Beklagten die erste Kaufpreisrate in Höhe von 104.868,60 € auf ein Notaranderkonto des Beklagten. Am 5. Januar 2006 wurde die Auflassungsvormerkung zugunsten der Kläger im Grundbuch eingetragen.
Gemäß dem am 23. Januar 2006 zwischen der O.... GmbH und der P... AG geschlossenen Vergleich (Bl. 301 – 305 GA) wurde am 8. Februar 2006 der am 25. November 2005 eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk gelöscht.
Danach zahlte der Beklagte die von den Klägern auf sein Anderkonto gezahlte erste Kaufpreisrate aus, wobei 44.000,- € an die P... AG gemäß dem Vergleich vom 23. Januar 2006 für die Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrages und 60.000,- € an die Sparkasse K. flossen, die im Wege der Abtretung am 30. September 2004 die durch Briefgrundschuld gesicherte restliche Kaufpreisforderung der Eheleute B. erworben hatte.
In der Folgezeit gelang es der O.... GmbH wegen finanzieller Probleme nicht, die aus 15 Einheiten bestehende Wohnanlage fertig zu stellen. Am 5. Mai 2006 kündigten die Kläger den Bauträgervertrag und führten zusammen mit neun anderen Wohnungseigentümern die noch ausstehenden Sanierungsarbeiten an der Wohnanlage O. aus.
Am 12. September 2006 bestellte das Amtsgericht K. für die O.... GmbH einen vorläufigen Insolvenzverwalter. Am 24. September 2007 wurde über das Vermögen der O.... GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet.
Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte hätte sie im Beurkundungstermin vom 8. Dezember 2005 über die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der O.... GmbH sowie über den zum damaligen Zeitpunkt eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk unterrichten müssen. Hätte er dies getan, hätten sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen.
Sie reklamieren, ihnen sei ein Schaden in Höhe von 172.345,13 € entstanden, weil sie für die Fertigstellung ihrer Eigentumswohnung 403.345,13 € hätten aufwenden müssen, diese Wohnung jedoch nur einen Verkehrswert von 230.000,- € habe.
Die Kläger haben behauptet:
Die O. GmbH sei von Anfang an finanziell nicht in der Lage gewesen, das Bauvorhaben O. fertig zu stellen; das gesamte Projekt sei darauf angelegt gewesen, die Erwerber zu betrügen. Dem Beklagten seien als "Hausnotar" der für die O.... GmbH handelnden Personen die Interna des Firmengeflechts und insbesondere die desolaten finanziellen Verhältnisse der O.... GmbH bekannt gewesen. Der nachhaltige und unüberbrückbare Streit mit ihrer Gesellschafterin P... AG sei für die O.... GmbH lebensbedrohlich gewesen und habe ihr – für den Beklagten erkennbar – liquide Mittel entzogen. Deswegen sei es für den Beklagten spätestens im Februar 2005 gewiss gewesen, dass das Bauvorhaben O. nicht mehr zu realisieren gewesen sei.
Die Kläger haben beantragt,
1.
den Beklagten zu verurteilen, an sie 173.345,13 € nebst Zinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechts-
hängigkeit zu zahlen.
2.
festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihnen sämtliche
Schäden zu ersetzen, die ursächlich auf eine Beratungspflichtver-
letzung/Aufklärungspflichtverletzung im Zusammenhang mit der
Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der O. Projekt
und ihnen vom 6. Dezember 2005, Urkundenrollen-Nr. 1....,
zurückzuführen sind.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, er habe die Kläger über etwaige wirtschaftliche Schwierigkeiten der O.... GmbH nicht aufklären müssen; auch den eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk habe er im Beurkundungstermin nicht erwähnen müssen, weil die Kläger nach der Vertragsgestaltung vor den hieraus sich ergebenen Risiken geschützt gewesen seien. Denn gemäß Ziffer 4 Absatz II des Kaufvertrages sei Voraussetzung jeder Kaufpreiszahlung die Fälligkeitsmitteilung des Notars gewesen. Diese wiederum habe das Vorliegen aller zur vertragsgemäßen Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen vorausgesetzt, wozu auch das Vorliegen aller Löschungsunterlagen für sämtliche Belastungen in Abteilung II und Abteilung III mit Ausnahme der übernommenen Dienstbarkeiten gehört hätten. Vor danach eintretenden Grundstücksbelastungen seien die Kläger durch die eingetragene Vormerkung geschützt gewesen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Eine notarielle Amtspflicht des Beklagten, die Kläger auf etwaige ihm erkennbare wirtschaftliche Schwierigkeiten der O.... GmbH hinzuweisen, habe nicht bestanden. Ob er auf das zum Zeitpunkt der Beurkundung betriebene Zwangsversteigerungsverfahren habe hinweisen müssen, könne dahinstehen; denn zum Einen seien die Kläger vor den hieraus sich ergebenden Risiken durch die vertragliche Gestaltung hinreichend geschützt gewesen; zum anderen habe sich das mit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks verbundene wirtschaftliche Risiko im vorliegenden Fall nicht verwirklicht, weil der Grundbesitz nicht zwangsversteigert worden sei, sondern vielmehr der Zwangsversteigerungsvermerk kurze Zeit später wieder gelöscht worden sei.
Der von den Klägern erhobene Vorwurf, der Beklagte habe die betrügerischen Absichten der O.... GmbH beziehungsweise ihrer Mehrheitsgesellschafterin gekannt, sei nicht nachgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiterverfolgen.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei aufgrund der unstreitigen Indiztat-sachen bewiesen, dass die O.... GmbH bereits Ende Mai 2004 überschuldet gewesen sei und der Beklagte dies gewusst habe.
Jedenfalls wäre der Beklagte verpflichtet gewesen, sie auf den eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk hinzuweisen. Insoweit seien sie durch die Vertragsgestaltung auch nicht hinreichend geschützt gewesen, weil sie bereits am 20. Dezember 2005 aufgrund der Zahlungsaufforderung des Beklagten vom 9. Dezember 2005 (Bl.382 GA) die erste Kaufpreisrate an die Bauträgerin gezahlt hätten.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils
1.
den Beklagten zu verurteilen, an sie 173.345,13 € nebst Zinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus
53.783,13 € seit dem 5. Dezember 2007 und aus 119.962,- € seit
dem 22. Oktober 2008 zu zahlen.
2.
festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihnen sämtliche
weiteren Schäden zu ersetzen, die ihnen durch die Pflichtverletzung
des Beklagten im Rahmen der Beurkundung des Kaufvertrages zwi-
schen der Firma O.... GmbH und ihnen vom 6. Dezember 2005, Urkundenrollen-Nr. 1...., entstanden sind.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen und macht sich die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils zu eigen.
Da sich das aus dem Zwangsversteigerungsvermerk drohende Risiko nicht verwirklicht habe, komme es nicht darauf an, dass die Kläger die erste Kaufpreisrate schon Ende Dezember 2005 überwiesen hätten, ohne sich an die vertragliche Fälligkeitsregelung zu halten. Vielmehr habe sich mit der Zahlungsunfähigkeit der O.... GmbH ein rein wirtschaftliches Risiko verwirklicht, über das er vor Eintritt der Insolvenz der Bauträgerin nicht habe belehren müssen.
Sein Schreiben vom 9. Dezember 2005 an die Kläger enthalte weder eine Zahlungsaufforderung noch eine Fälligkeitsmittelung. Da die Kläger behaupten, es habe im Dezember keinen Baubeginn gegeben, folge hieraus, dass sie die Hinterlegung auf der ersten Kaufpreisrate auf seinem Anderkonto vor Fälligkeit vorgenommen hätten. Diese Leistung vor Fälligkeit sei aus steuerlichen Gründen erfolgt.
Erstmals im Berufungsrechtszug behauptet der Beklagte, er habe im Beurkundungstermin den Grundbuchinhalt erörtert und in diesem Zusammenhang auch erläutert, warum dieser Zwangsversteigerungsvermerk der Durchführung des Kaufvertrages nicht entgegenstehen werde.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Kläger bleibt in der Sache erfolglos. Den Klägern steht wegen des Schadens, der ihnen dadurch entstanden ist, dass der Beklagte es im Beurkundungstermin vom 6. Dezember 2005 unterlassenen hat, sie auf den im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk hinzuweisen, kein Schadensersatzanspruch aus § 19 BNotO zu. Zwar hat der Beklagte hierdurch seine den Klägern gegenüber bestehenden notarielle Amtspflicht verletzt, der von den Klägern reklamierte Schaden liegt jedoch außerhalb des Schutzzwecks dieser verletzten Amtspflicht, weil dieser nicht dadurch entstanden ist, dass sich in der Folgezeit ein Risiko verwirklicht hat, über das der Beklagte die Kläger hätte belehren müssen. Im Einzelnen ist hierzu folgendes auszuführen:
A.
Indem der Beklagte im Beurkundungstermin mit den Klägern nicht den Grundbuchinhalt erörtert hat, er insbesondere nicht auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich rechtlich hieraus ergebenden Konsequenzen für den zu beurkundenden Kaufvertrag hingewiesen hat, hat er seine ihm gegenüber den Klägern obliegende Amtspflicht verletzt.
I.
Bei der Urkundstätigkeit hat der Notar die Beteiligten insoweit zu befragen und zu belehren, als es notwendig ist, um eine ihrem Willen entsprechende, rechtswirksame Urkunde zu errichten. In diesem Rahmen sind die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen und die unmittelbaren rechtlichen Bedingungen für den Eintritt des beabsichtigten Rechtserfolges aufzuklären. Bei Grundstückskaufverträgen hat der Notar daher regelmäßig auf die vorhandenen Belastungen des Grundstücks und deren Bedeutung hinzuweisen. Die Aufklärung der Frage, ob Belastungen bestehen, gehört zur Belehrung über die rechtliche Tragweite des Grundstückskaufs. Soll das Grundstück lastenfrei verkauft werden, ist dieser Erfolg von der rechtlichen Tragweite des Geschäfts miterfasst.
Der Notar hat somit bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene Rechte zum Gegenstand haben, den Grundbuchinhalt festzustellen, damit das Rechtsgeschäft mit dem von den Beteiligten gewollten Inhalt erfolgreich rechtlich durchgeführt werden kann (BGH WM 1985, 523). Die Ermittlung der Grundbuchlage ist eine wesentliche Voraussetzung für die Beurkundung von Grundstücksgeschäften, weil auf dieser Grundlage der rechtsgeschäftliche Wille der Beteiligten im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG aufbaut.
Besteht wegen eingetragener Belastungen für den Käufer die Gefahr einer ungesicherten Vorleistung, muss der Notar über die Folgen belehren, die im Falle einer Leistungsunfähigkeit des Verkäufers eintreten und er muss zugleich Wege aufzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (BGH WM 2004, 2028).
Ausgehend von diesen Rechtsgrundsätzen hätte der Beklagte somit die Kläger im Beurkundungstermin darüber belehren müssen, dass es aufgrund des eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerks fraglich ist, ob die Kläger lastenfreies Eigentum an der verkauften Eigentumswohnung erwerben können, wobei er auch darauf hätte hinweisen können, dass er im Rahmen der Vertragsabwicklung keinen Einfluss darauf haben wird, ob der Zwangsversteigerungsvermerk gelöscht wird, es sich hierbei insbesondere nicht um eine Belastung handelt, die durch zweckgebundene Verwendung der ersten auf sein Anderkonto einzuzahlenden Kaufpreisrate beseitigt werden kann. Sodann hätte er den Weg aufzeigen müssen, wie sich durch die Gestaltung des Vertrages verhindern lässt, dass die Kläger ganz oder teilweise den Kaufpreis zahlen, obwohl der Zwangsversteigerungsvermerk noch nicht gelöscht ist.
II.
Erstinstanzlich war unstreitig, dass der Beklagte diese Belehrungen im Beurkundungstermin nicht erteilt hat. Soweit er erstmals im Berufungsrechtszug behauptet, auf den Zwangsversteigerungsvermerk hingewiesen zu haben und erläutert zu haben, wie er die Kläger durch die Vertragsgestaltung davor bewahrt hat, dass sie wegen dieses Zwangsversteigerungsvermerks eine ungesicherte Vorleistung erbringen, ist dieses Vorbringen zum einen unsubstantiiert, weil er nicht konkret darlegt, was er im Beurkundungstermin erklärt hat und wie die Beteiligten auf diese Belehrung reagiert haben, zum anderen steht dieses Vorbringen auch in Widerspruch zu seinem Vorbringen, wonach er mit Rücksicht auf die Interessen der O.... GmbH den Zwangsversteigerungsvermerk verhüllend im Kaufvertrag lediglich als "Vermerk"-Belastung aufgenommen haben will. Denn wenn der Zwangsversteigerungsvermerk tatsächlich im Beurkundungstermin breit erörtert worden wäre, hätte es keinen Grund mehr gegeben, ihn im Kaufvertrag lediglich als "Vermerk" zu bezeichnen.
III.
Die Einwände des Beklagten, mit denen er zu begründen versucht, warum keine Pflichtverletzung gegeben sei, verfangen nicht.
Seiner Verpflichtung zur Neutralität hätte es nicht entgegen gestanden, den Zwangsversteigerungsvermerk im Beurkundungstermin anzusprechen. Denn die Rücksichtnahme auf die Wünsche des Verkäufers, der seine im Grundbuch eingetragenen Belastungen nicht bekannt werden lassen will, rechtfertigt grundsätzlich ein Verschweigen nicht (BGH WM 1992, 527).
Das Argument, eine Erörterung des Zwangsversteigerungsvermerks sei deswegen entbehrlich gewesen, weil er den Kaufvertrag rechtlich so ausgestaltet habe, dass eine ungesicherte Vorleistung der Kläger nicht bestanden habe, überzeugt ebenfalls nicht. Die Belehrungspflicht dient dazu, die Parteien in die Lage zu versetzen, einen ihrem tatsächlichen Willen entsprechenden Vertrag abzuschließen. Da es nicht Aufgabe des Notars ist, die Parteien zu einem Abschluss eines Vertrages zu führen, der nach seiner Vorstellung vernünftig und ausgewogen ist, kann er der Belehrungspflicht, die die Parteien in die Lage versetzen soll, die rechtliche Tragweite ihrer Erklärungen zu verstehen, nicht dadurch ersetzen, dass er einen Vertragstext wählt, der eine – wenn auch sachgerechte – Lösung für die rechtlichen Probleme enthält, die er mit den Vertragsparteien hätte erörtern müssen. Dass dies kein Ersatz für die Beratung sein kann, zeigt sich schon daran, dass es nicht ausgeschlossen ist, dass eine mögliche Reaktion eines Vertragspartners auf die rechtliche Belehrung auch darin bestehen kann, dass er es ablehnt, einen Vertrag abzuschließen, solange ungewiss ist, ob dieser überhaupt vollzogen werden kann. Ein dahingehender Wille eines Vertragspartners kann im Zuge der Beurkundung nur dann deutlich werden, wenn die Vertragsparteien zuvor über die aus dem Grundbuch ersichtlichen Hindernisse für die Vertragsdurchführung belehrt worden sind.
B.
Der von den Klägern reklamierte Schaden liegt jedoch außerhalb des Schutzzwecks dieser Pflichtverletzung, so dass er dem Beklagten nach dem normativen Schadensbegriff nicht zugerechnet werden kann.
I.
Im vorliegenden Fall hat sich nicht ein vom Zwangsversteigerungsvermerk ausgehendes Risiko verwirklicht, insbesondere ist die Vertragsdurchführung nicht an diesem Eintrag gescheitert und die Kläger haben auch keine ungesicherte Vorleistung erbracht, weil der Beklagte über die erste Kaufpreisrate zugunsten der O.... GmbH erst disponiert hat, nachdem sichergestellt war, dass die Kläger eine Vormerkung auf einen lastenfreien Eigentumserwerb erworben hatten.
Das wirtschaftliche Risiko, dass sich verwirklicht hat bestand darin, dass die O.... GmbH in der Folgezeit finanziell nicht in der Lage gewesen ist, die von ihr geschuldeten Bauleistungen zu erbringen und die Kläger berufen sich gerade darauf, dass sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätten, wenn sie gewusst hätten, dass ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist, weil sie dann im Beurkundungstermin Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der O.... GmbH bekommen hätten. Die Belehrungspflicht des Notars über die im Grundbuch vorhandenen Einträge dient jedoch nicht auch dazu, es dem Grundstückskäufer zu ermöglichen, sich ein Bild über die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Grundstücksverkäufers zu machen. Vielmehr dient die Belehrungspflicht über die aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen nur dazu, dem Käufer die rechtliche Tragweite vor Augen zu führen, die er mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages eingeht. Sie soll deshalb nur verhindern, dass er nicht erkennt, dass aufgrund der bestehenden Grundstücksbelastungen die Gefahr besteht, dass der Verkäufer den versprochenen lastenfreien Eigentumserwerb wegen dieser bestehenden Belastungen möglicherweise nicht wird erfüllen können.
Dass sich der Schutzzweck der Belehrungspflicht des Notars über bestehende Grundstücksbelastungen hierin erschöpft, zeigt sich daran, wie diese Belehrungspflicht nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom Notar näher ausgestaltet und erfüllt werden muss: Danach besteht seine erste rechtliche Belehrungspflicht darin, über die Folgen aufzuklären, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch eine Vorleistung Begünstigten eintreten (vgl. BGH WM 2004, 2028). Die zweite rechtliche Belehrungspflicht (vgl. BGH aa0) besteht darin, den Vertragspartnern Wege aufzuzeigen, wie dieses Risiko, über das er zuvor belehrt hat, vermieden werden kann. Beide Belehrungspflichten haben demnach nur den Schutzzweck, den Vertragspartnern die Risiken aufzuzeigen, die sich aus den bestehenden Grundstücksbelastungen ergeben können, und Wege aufzuzeigen, wie sie sich vor diesen Risiken schützen können. Somit zielen beide Belehrungspflichten nur darauf ab, zu verhindern, dass sich ein aus den Grundstücksbelastungen ergebendes wirtschaftliches Risiko verwirklicht.
Dieses Ergebnis steht auch im Einklang mit den allgemeinen Grundsätzen der notariellen Belehrungspflicht. Diese Belehrungspflicht knüpft im Ausgangspunkt immer an rechtliche Risiken an, die sich aus dem Wesen des Vertrages und der konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Vertrages ergeben, und sie dient dazu, zu verhindern, dass ein Vertragspartner mit dem Abschluss des Vertrages ein rechtliches Risiko eingeht, dessen Bestehen ihm möglicherweise nicht oder nicht vollständig bewusst gewesen ist. Demgegenüber gehört es grundsätzlich nicht zu den Pflichten des Notars, darüber zu belehren, ob er den Vertrag für wirtschaftlich sinnvoll erachtet, oder ob er die Vertragsparteien als hinreichend leistungsfähig ansieht, die eingegangenen Leistungsverpflichtungen auch erfüllen zu können. Mithin liegt das Risiko, sich durch den Abschluss eines notariellen Vertrages an einen wirtschaftlich nicht leistungsfähigen Vertragspartner zu binden, grundsätzlich außerhalb der rechtlichen Belehrungspflichten, die dem Notar nach § 17 BeurkG obliegen.
II.
Der Einwand der Kläger, es habe sich im vorliegenden Fall das Risiko verwirklicht, dass sie eine ungesicherte Vorleistung erbracht hätten, weil sie – veranlasst durch das Schreiben des Beklagten vom 9. Dezember 2005 (Bl. 382/383 GA) – die erste Kaufpreisrate am 20. Dezember 2005 auf das Notaranderkonto eingezahlt hätten, obwohl zu diesem Zeitpunkt die Rate noch nicht fällig gewesen sei, insbesondere die O.... GmbH noch nicht mit den Sanierungsarbeiten begonnen gehabt habe, rechtfertigt keine andere rechtliche Beurteilung. Denn hierdurch haben sie keine ungesicherte Vorleistung erbracht.
Der notarielle Kaufvertrag sah in Ziffer (6) vor, dass die erste Kaufpreisrate schon vor Eintritt der Fälligkeit auf das Notaranderkonto eingezahlt werden musste, und zwar bis zum 20. Dezember 2005, falls die Verkäuferin bis dahin die Sanierungsarbeiten bereits begonnen hat, andernfalls war die Einzahlung mit Beginn der Sanierungsarbeiten vorzunehmen. Genau dies hat der Beklagte den Klägern auch in seinem Schreiben vom 9. Dezember 2005 mitgeteilt. Wenn die Kläger trotz dieser vertraglichen Absprache und der zutreffenden Wiederholung dieser Absprache im Schreiben vom 9. Dezember 2005 die erste Kaufpreisrate auf das Anderkonto eingezahlt haben, obwohl die O.... GmbH noch nicht die Sanierungsarbeiten in Angriff genommen hatte, kann dies somit nicht zu Lasten des Beklagten gehen.
Weil der Beklagte aufgrund der im Vertrag getroffenen Treuhandauflage verpflichtet war (und sich hieran auch gehalten hat), über die Kaufpreisrate auf dem Anderkonto erst dann zu verfügen, wenn der lastenfreie Eigentumserwerb der Kläger gesichert war, ist es auch in der tatsächlichen Abwicklung der ersten Ratenzahlung nicht zu einer ungesicherten Vorleistung der Kläger gekommen.
C.
Ob der Beklagte verpflichtet gewesen wäre, die Kläger über die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der O.... GmbH zu belehren, wenn er gesicherte Erkenntnisse gehabt hätte, dass diese Firma zum Zeitpunkt der Beurkundung insolvenzreif gewesen ist, aber eine Insolvenzverschleppung betreibt, oder ob er in diesem Fall die Beurkundung hätte ablehnen müssen, kann dahinstehen, weil die Kläger weder schlüssig dargetan haben, dass die O.... GmbH zu diesem Zeitpunkt insolvenzreif gewesen ist, und sie erst recht nicht beweisen können, dass der Beklagte um diese etwaige Insolvenzreife wusste.
Zum Zeitpunkt der Beurkundung lagen dem Beklagten zwar Informationen vor, aus denen sich ergab, dass die O.... GmbH und ihre Minderheitsgesellschafterin sich quasi in einem Dauerstreit befanden und die O.... GmbH praktisch die erste Kaufpreisrate der Käufer benötigte, um das Darlehen der P... AG und den gestundeten Kaufpreis, den die O.... GmbH an die Eheleute B. zu zahlen hatte, teilweise zu begleichen. Mithin blieben aus diesen Zahlungen keine liquiden Mittel übrig, die die O.... GmbH zur Erfüllung ihrer Bauverpflichtungen hätte einsetzen können. Hieraus mag sich für den Beklagten der Verdacht ergeben haben, dass die Verwirklichung des Bauvorhabens sowohl durch den Streit innerhalb der Gesellschaft als auch infolge finanzieller Engpässe der O.... GmbH gefährdet sein könnte. Eine gesicherte Erkenntnis ließ sich hieraus indes nicht gewinnen, weil der Beklagte keinen Einblick in die wirtschaftliche Situation der O.... GmbH hatte, so dass es aus seiner Sicht jedenfalls nicht ausgeschlossen war, dass ihr ein Partner zur Seite stand, der die zu erbringenden Bauleistungen vorfinanzierte. Bei dieser Ausgangslage gab es keine Verpflichtung des Beklagten, die Kläger auf diese ihm bekannten Verdachtsmomente hinzuweisen, denn nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH WM 2004 2028; BGH RuS 1981, 34) ist der Notar nicht verpflichtet, auf seine Bedenken hinsichtlich der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Vertragspartners hinzuweisen und gegebenenfalls den anderen Vertragspartner vom Abschluss des Vertrages abzuhalten.
D.
Schließlich haben die Kläger auch nicht schlüssig dargetan, dass der Beklagte im Rahmen der sogenannten erweiterten betreuenden Belehrungspflicht verpflichtet gewesen wäre, sie darauf hinzuweisen, dass der abgeschlossene Vertrag das wirtschaftliche Risiko beinhaltet, auf einer Bauruine sitzen zu bleiben, wenn die O.... GmbH mangels wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit nicht in der Lage sein wird, das Bauvorhaben zu verwirklichen beziehungsweise fertig zu stellen.
Die gesonderte betreuende Belehrungspflicht des Notars tritt nur dann ein, wenn der Notar aufgrund besonderer Umstände Anlass zu der Vermutung haben muss, es drohe einem Beteiligten ein Schaden, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen, welche die Bedeutung des beurkundeten Rechtsgeschäfts für seine Vermögensverhältnisse beeinflussen, einer Gefährdung dieser Interessen nicht bewusst ist. Der Notar muss diese besonderen Umstände aber nicht ermitteln (BGH WM 1985, 523). Im vorliegenden Fall haben die Kläger nicht einmal dargetan, dass sie sich des wirtschaftlichen Risikos nicht bewusst gewesen sind, das sich verwirklicht, wenn die O.... GmbH vor Fertigstellung des Bauvorhabens insolvent wird.
E.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 und 711 ZPO.
Mit Rücksicht darauf, dass der Bundesgerichtshof sich bislang – soweit ersichtlich – noch nicht ausdrücklich mit der Frage auseinander gesetzt hat, ob die Belehrung über bestehende Grundstücksbelastungen auch den Schutzzweck hat, dem Käufer das wirtschaftliche Risiko einer etwaigen wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit des Verkäufers zu verdeutlichen, wird gemäß § 543 ZPO zu Gunsten der Kläger die Revision zuzulassen.
Streitwert des Berufungsverfahrens: bis 185.000,- €.