Sittenwidriger Immobilienkauf: Rückzahlung des Kaufpreises nach § 812 BGB
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte als Insolvenzverwalterin Rückzahlung des Kaufpreises für eine Eigentumswohnung und griff die klageabweisende Entscheidung des LG an. Das OLG bejahte die Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen sittenwidriger Überhöhung (§ 138 Abs. 1 BGB) bei einem Verkehrswert von 25.000 € und einem vertraglich vereinbarten Kaufpreis von 54.000 €. Rückforderbar sei jedoch nur der tatsächlich gezahlte Betrag von 43.000 € nach § 812 Abs. 1 BGB; eine Sittenwidrigkeit könne durch nachträgliche Preisreduzierung nicht „geheilt“ werden. Eine Aufrechnung der Beklagten scheitere u.a. an § 95 InsO.
Ausgang: Berufung erfolgreich: Verurteilung zur Rückzahlung von 43.000 € nebst Zinsen; im Übrigen bleibt die Klageabweisung bestehen.
Abstrakte Rechtssätze
Für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung begründet regelmäßig die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung des Begünstigten im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB.
Eine nachträgliche Herabsetzung einer ursprünglich sittenwidrig überhöhten Gegenleistung beseitigt die bei Vertragsschluss eingetretene Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts nicht.
Ist ein Kaufvertrag wegen sittenwidriger Leistungsüberhöhung nichtig, kann der Leistende die tatsächlich erbrachte Zahlung nach § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Aufrechnung mit einem Anspruch, der erst nach Verfahrenseröffnung aufschiebend/bedingt entsteht oder erst später aufrechenbar wird, nach Maßgabe von § 95 InsO ausgeschlossen.
Vorinstanzen
Landgericht Krefeld, 3 O 100/07
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 16.07.2009 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 43.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2004 zu zahlen.
Im übrigen verbleibt es bei der Klageabweisung.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 1/5, die Be-klagte 4/5.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleis-tung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Rubrum
I.
Zur Darstellung des Sach- und Streitstandes in erster Instanz wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung nebst der darin wiedergegebenen Sachanträge Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Es hat ausgeführt, der seinerzeit zwischen der Schuldnerin und der Beklagten abgeschlossene Kaufvertrag sei nicht gemäß § 138 BGB nichtig. Der Verkehrswert der verkauften Eigentumswohnung habe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bei lediglich 25.000 € gelegen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hätten sich die Parteien des Kaufvertrages seinerzeit abweichend von dem im notariellen Vertrag genannten Betrag von 54.000 € auf einen Kaufpreis von 43.000 € verständigt. Die dazu als Zeugin vernommene Schuldnerin habe keinen Zweifel daran gelassen, dass der Kaufpreis 43.000 € habe betragen sollen und sie in dieser Höhe einen Kredit bei der Bausparkasse in Anspruch genommen habe. Der Aussage der Zeugin sei zu entnehmen, dass der abweichend im notariellen Kaufvertrag genannte Betrag für sie keine Zahlungsverpflichtung habe darstellen sollen.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie meint, das Landgericht sei aufgrund falscher Beweiswürdigung zu dem Ergebnis gelangt, der Kaufpreis für die Wohnung habe lediglich 43.000 € betragen. Die Würdigung der Aussage der Schuldnerin sei nicht nachvollziehbar, nicht ansatzweise begründet und durch den Inhalt des Protokolls nicht gedeckt. Die Zeugin I habe vielmehr ausgesagt, die von ihr gekaufte Wohnung habe 54.000 € gekostet.
Das Gericht habe auch verkannt, dass die Aussage des Zeugen G, wonach der Kaufpreis im Nachhinein um 20 % vermindert worden sei, nicht plausibel sei. Sich aufdrängende Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen G habe das Landgericht nicht einmal erwähnt. Aus dem Datenausdruck der finanzierenden Bank ergebe sich, dass dort bereits ein Kaufpreis in Höhe von 54.000 € als vereinbart dargestellt sei.
Rechtlich fehlerhaft verkenne das Landgericht, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes von einem besonders groben Missverhältnis bereits dann auszugehen sei, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch wie der der Gegenleistung sei.
An der Nichtigkeit würde auch die beklagtenseits behauptete nachträgliche Kaufpreisreduzierung nichts ändern.
Selbst wenn man hypothetisch den vom Landgericht herangezogenen Kaufpreis von 43.000 € zugrunde legen würde, sei von einer Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB auszugehen in Anbetracht des Umstandes, dass der im Immobiliengeschäft gänzlich unerfahrenen Schuldnerin nicht einmal eine Besichtigung der Wohnung ermöglicht worden sei.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des am 16.07.2009 verkündeten Urteils des Landgerichts Krefeld die Beklagte zu verurteilen, an sie 43.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2004 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verweist darauf, dass die Klägerin bei ihrer Beweiswürdigung die Aussage der Schuldnerin verkürzt wiedergebe, die ausweislich des Protokolls gesagt habe, dass sie die 11.000 € nicht an sie, die Beklagte, gezahlt habe und dass sie diese auch nicht an sie habe zahlen sollen, wie ihr Herr B gesagt habe.
Nach den insoweit übereinstimmenden Aussagen der Zeugen G und I sei von der Letzteren an sie, die Beklagte, ein Betrag in Höhe von 43.000 € zu zahlen gewesen. Der Datenausdruck der finanzierenden Bank sei erstinstanzlich nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegt worden. Dieser vermöge nichts an dem Umstand zu ändern, dass die finanzierende Bank der Zeugin I lediglich einen Betrag in Höhe von 43.000 € zur Verfügung gestellt habe, dieser Betrag seitens der Zeugin unstreitig an sie, die Beklagte, auch gezahlt worden sei und darüber hinausgehende Zahlungen nach der eindeutigen Aussage der Zeugin von dieser an sie zu keinem Zeitpunkt erbracht worden seien.
Sie sei auch nicht dazu verpflichtet gewesen, die Schuldnerin über Immobilienwerte aufzuklären.
Bei seiner rechtlichen Würdigung sei das Landgericht zutreffend von einem Kaufpreis in Höhe von 43.000 € ausgegangen.
Nach Aussage des Zeugen G habe sie, die Beklagte, sich am Tage der notariellen Beurkundung mündlich auf die Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 43.000 € mit der Schuldnerin geeinigt. Eine Eintragung sei erfolgt.
Ob daneben der notariell beurkundete Kaufvertrag über einen Kaufpreis in Höhe von 54.000 € von Anfang an nichtig gewesen sei, sei von daher irrelevant.
Unerheblich sei ebenso, ob die mündliche Vereinbarung zwischen ihr und der Zeugin I zeitlich vor oder nach der notariellen Beurkundung getroffen worden sei.
Zuzustimmen sei der Klägerin lediglich dahingehend, dass der vereinbarte Kaufpreis in Höhe von 43.000 € den sachverständig festgestellten Verkehrswert um 72 % übersteige. Dies reiche nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes allerdings für ein besonders grobes Missverhältnis beim Leistungsaustausch der Parteien nicht aus.
Auch die von der Klägerin zweitinstanzlich erstmals angeführten angeblichen "Umstände" änderten nichts an der zutreffenden Begründung des Landgerichts. Es sei davon auszugehen, dass die Besichtigung der Wohnung für die Zeugin I beim Abschluss des Kaufvertrages gänzlich unerheblich gewesen sei, da sie nicht einmal angegeben habe, sie habe auf einer Besichtigung bestanden. Überdies habe sie kaum über die Sachkunde verfügt, bei einer Besichtigung zu einer Werteinschätzung zu gelangen.
Die Klägerin könne keinesfalls den geltend gemachten Betrag in voller Höhe verlangen, da sie den Zuschlag in der Zwangsversteigerung zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Betrag geduldet habe.
II.
Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Sie hat innerhalb der Berufungsfrist einen ordnungsgemäßen Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe für die durchzuführende Berufung gestellt. Nach Bewilligung von Prozesskostenhilfe durch am 15. März 2010 zugestellen Beschluss vom 24.02.2010 hat die Klägerin durch am 16.03.2010 eingegangenen Schriftsatz Berufung verbunden mit einem Wiedereinsetzungsgesuch eingelegt. Mit am 12. April 2010 eingegangenen Schriftsatz gleichen Datums hat sie die Berufung begründet. Der Klägerin ist daher Wiedereinsetzung gegen die Versäumung der Berufungs- und Begründungsfrist zu gewähren.
Das zulässige Rechtsmittel hat auch in der Sache mit dem jetzt noch gestellten Antrag Erfolg.
Der geltend gemachte Anspruch besteht in Höhe von 43.000 €. Der klägerische Anspruch resultiert aus § 812 Abs. 1 BGB. Die Zahlung des Kaufpreises durch die Schuldnerin erfolgte rechtsgrundlos.
Der Kaufvertrag vom 03.07.2004 ist nichtig gemäß § 138 Abs. 1 BGB.
Es besteht ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, welches die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung auf Seiten der Beklagten begründet. Der Verkehrs- und Marktwert der Eigentumswohnung betrug zum Zeitpunkt des Kaufs 25.000 € wie durch das erstinstanzlich eingeholte Sachverständigengutachten (Bl. 184 ff. GA.) nachgewiesen wurde und von der Beklagten nicht mehr substantiiert in Frage gestellt wird.
Der zwischen den seinerzeitigen Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis betrug 54.000 €.
Die entsprechende Behauptung der Klägerin ist nicht offensichtlich unwahr. Zwar mag nach den Umständen einiges dafür sprechen, dass der in dem notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis ein Scheingeschäft war und in Wirklichkeit lediglich ein Kaufpreis von 43.000 € vereinbart war. Es ist aber auch nicht ausgeschlossen, dass die Schuldnerin geglaubt hatte, Herr B zahle für sie weitere 11.000 €. Herr B war nicht vertretungsberechtigtes Organ der Beklagten. Es ist grundsätzlich auch nicht völlig ausgeschlossen, dass Mitarbeiter aus erfolgsabhängigen Gehaltsbestandteilen Rückvergütungen gewähren.
Die Klägerin macht sich die Aussage der Schuldnerin, wie sie in dem angefochtenen Urteil wiedergegeben ist, jedenfalls nicht zu eigen. Dazu ist sie auch nicht verpflichtet.
Die Beklagte hat erstinstanzlich ausdrücklich eingeräumt, dass ein Kaufpreis von 54.000 € vereinbart gewesen sei. Sie hat lediglich geltend gemacht, nach Vertragsschluss sei es zu einer Herabsetzung des Kaufpreises um 11.000 € gekommen (Klageerwiderung Bl. 62 d.A., Bl. 212 d.A.).
Von diesem Vorbringen ist die Beklagte auch zweitinstanzlich nicht abgerückt. Sie macht vielmehr geltend, es komme nicht darauf an, ob die Vereinbarung über 43.000 € vor oder nach dem notariellen Vertragsschluss getroffen worden sei und ob das Notargeschäft ein Scheingeschäft sei. Auch unter Bezug auf die Zeugenaussagen macht die Beklagte lediglich geltend, es sei gesagt worden, die Zeugin I habe an die Beklagte einen Betrag in Höhe von (nur) 43.000,-- € zahlen sollen.
Für ein Scheingeschäft wäre die Beklagte aber zunächst einmal behauptungspflichtig. Sie stellt indes entsprechende Behauptungen nicht auf und ist daran festzuhalten.
Es ist daher davon auszugehen, dass unstreitig zunächst einmal der im notariellen Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis von 54.000 € vereinbart worden ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten spielt es dann keine Rolle, wenn, wie sie behauptet, nachträglich der Kaufpreis um 11.000 € herabgesetzt worden wäre und das Geschäft in dieser Form wirksam wäre.
Für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit kommt es nämlich auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts an (Palandt/Heinrichs BGB, 69. Aufl. § 138 Rn. 9). Dies gilt nicht nur für belastende Umstände. Die Sittenwidrigkeit kann nicht im Nachhinein dadurch beseitigt werden, dass der sich sittenwidrig Verhaltende die überhöhte Leistung nachträglich reduziert.
Weitere Umstände, die die Vermutung der Sittenwidrigkeit entkräften könnten, gibt es nicht. Die beklagte Aktiengesellschaft, die als G AG firmiert, hätte den Grundstückswert zumindest kennen können. Der Umstand, dass die an die Schuldnerin verkaufte Wohnung mit einer Grundschuld über 78.000 DM belastet war, besagte für deren Wert unmittelbar nichts.
Nach den Ausführungen des in erster Instanz tätig gewesenen Sachverständigen ist das Vergleichswertverfahren zur Bewertung im konkreten Fall weniger geeignet, jedoch weist danach der Grundstücksmarktbericht 2004 des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte NRW für Eigentumswohnungen im Kreis V der Baujahresgruppe 1970 – 1979 einen Durchschnittspreis von 1.060 €/qm aus. Das Ergebnis des Gutachters liegt für die streitgegenständliche Wohnung bei einem Wert von rd. 1.087 €/qm.
Nach dem Inhalt des zweitinstanzlich neuen Datenausdrucks zum Kreditantrag vom 14.06.2004 (Anlage K 14 Bl. 273 ff. GA.), dessen Existenz und Inhalt von der Beklagten zweitinstanzlich nicht bestritten wird, ist dort eine Wohnfläche von 38 qm angegeben (Bl. 274 R d.A.). Tatsächlich beträgt die Wohnfläche nach den Ermittlungen des erstinstanzlich tätig gewesenen Sachverständigen 23 qm (Gutachten C vom 21.05.2008, Bl. 186, 188 GA.).
Die Schuldnerin hatte zudem vor Kaufabschluss nicht einmal Gelegenheit, die gekaufte Wohnung zu besichtigen.
Die Klägerin kann die von der Schuldnerin erbrachte Leistung zurückverlangen.
Diese Leistung beträgt allerdings nicht 54.000 €, sondern lediglich 43.000 €. Dieser Betrag wurde unstreitig tatsächlich an die Beklagte gezahlt.
Wie die Klägerin zu Recht ausführt (vgl. SS. v. 01.02.2008, S. 2), findet im Falle der Unwirksamkeit eines Vertrages wegen sittenwidriger Leistungsüberhöhung eine Saldierung nicht statt.
Der Beklagten stehen auch keine Gegenansprüche zur Verfügung, mit denen sie wirksam die Aufrechnung erklären könnte.
Nachdem die ursprünglich von der Schuldnerin gemäß § 812 Abs. 1 BGB geschuldete Herausgabe des Kaufobjektes infolge der Zwangsversteigerung nicht mehr möglich ist, kommt ein Wertersatzanspruch der Beklagten gemäß § 818 Abs. 2 BGB in Betracht. Ob und in welcher Höhe dieser besteht, kann offen bleiben. Mit diesem Anspruch könnte die Beklagte jedenfalls gemäß § 95 Abs. 1 Satz 3 InsO nicht aufrechnen.
Die Forderung der Schuldnerin auf Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises war ab der Zahlung im Juli 2004 (Bl. 14 GA.) fällig. Die Aufrechnung mit der Forderung der Beklagten war im Sinne von § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO erst ab Entstehung des Wertersatzanspruchs, d.h. ab dem Tage des wirksamen Zuschlags, dem 14.01.2008 (Anlage K 9, Bl. 156 GA.), also nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 21.09.2006 möglich, § 95 Abs. 1 Satz 2 InsO.
Zu den weiteren Forderungen in Gesamthöhe von 4.390 € hat das Landgericht in der Sitzung vom 04.12.2008 mit Recht den Hinweis erteilt, dass ausreichender Sachvortrag zum Grund der Ansprüche fehlt.
Insbesondere ist nicht erkennbar, dass (weshalb?) die den Zahlungen zugrunde liegenden Vereinbarungen ohne weiteres an der Nichtigkeit des Kaufvertrages teilhaben. "Mietvorschüsse" und Darlehen beziehen sich offenbar auf die wirtschaftlichen Folgen des Kaufvertrags. Bezüglich der behaupteten Zahlung von 2.963,63 € wegen Grunderwerbssteuern, Notar- und Gerichtskosten durch Scheck vom 04.08.2004 ist die zugrunde liegende Vereinbarung ebenfalls nicht vorgetragen (vgl. Bl. 67, 125/110 GA). Die Zuwendungen können einen Zusammenhang mit der Zinsbelastung der Klägerin haben. Ein Bereicherungsanspruch der Beklagten ist aufgrund ihres Vorbringens nicht ohne weiteres festzustellen.
Bezüglich des Darlehens über 1.000 € haben die seinerzeitigen Parteien vereinbart, dass dieses – an Zahlung statt – durch Abtretung der Mieterlöse ab 1. Januar 2005 (ohne Endtermin) getilgt werden sollte. Ein Zahlungsanspruch gegen die Schuldnerin kommt – wenn überhaupt – erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, zu dem feststeht, dass Mieterlöse durch die Schuldnerin nicht mehr erzielt werden können. Dies ist wiederum der Zeitpunkt des Eigentumsverlustes, so dass eine Aufrechnung aus den oben genannten Gründen des § 95 InsO ausscheidet.
Es kann demnach offen bleiben, ob durch die Gutschrift des Betrages von 4.289,66 € durch die Beklagte auf dem von ihr geführten Sondermietkonto für die Schuldnerin ein Verzicht auf die Forderung oder ein negatives Schuldbekenntnis erfolgt ist.
Der Beklagten steht auch kein Schadensersatzanspruch deswegen zu, weil die Klägerin die Zwangsversteigerung des Objektes unter Verkehrswert "geduldet" hat. Hierin kann eine schuldhafte Pflichtverletzung nicht erblickt werden.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 819 Abs. 1, 818 Abs. 4, 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst.
Wert der Berufung: 43.000 €.