Beschwerde gegen Erinnerung: Geschäftswertfestsetzung bei Grundbuchumschreibung (240.000 €)
KI-Zusammenfassung
Die Landeskasse nahm Beschwerde gegen die Erinnerung gegen den Kostenansatz des Amtsgerichts Krefeld wegen der Geschäftswertfestsetzung vor. Streitig war, ob der vom Notar mitgeteilte Verkehrswert von 240.000 € angesetzt werden darf, obwohl das Grundstück später für 125.000 € verkauft wurde. Das OLG Düsseldorf gab der Beschwerde statt und hielt am Geschäftswert fest. Es betonte die Bedeutung notarieller Wertermittlungen und die Berücksichtigung eingetragener Grundschulden als Bewertungsfaktor.
Ausgang: Beschwerde der Landeskasse gegen die Erinnerung gegen den Kostenansatz stattgegeben; Erinnerung der Kostenschuldnerin zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Für den Wert eines Grundstücks im Sinne des GNotKG ist der Verkehrswert maßgebend (§ 46 GNotKG).
Die Mitteilung des Notars gehört nicht zu den "Angaben der Beteiligten" nach § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG; der den Geschäftswert nach § 39 Abs. 1 S. 1 GNotKG mitteilende Notar ist jedoch zur sorgfältigen Prüfung verpflichtet, sodass seine Angaben bei der Amtsermittlung maßgebliche Bedeutung haben können.
Ein später erzielter Veräußerungspreis rechtfertigt nur dann eine Abweichung von einer zuvor mitgeteilten Verkehrswertfeststellung, wenn aus den Folgegeschäften oder sonstigen Umständen hinreichende Anhaltspunkte für eine abweichende Wertfeststellung zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt vorliegen.
Bei der Bestimmung des Verkehrswerts können im Grundbuch eingetragene Belastungen (insbesondere Grundschulden) berücksichtigt werden; bei Bankgläubigern erlaubt die Beleihungsgrenze Rückschlüsse auf den Verkehrswert ( Beleihungswerte liegen regelmäßig in der Größenordnung von ca. 60–85 % des Verkehrswerts).
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Tenor
Auf die Beschwerde der Landeskasse wird der Beschluss des Amtsgerichts Krefeld vom 20. Mai 2016 abgeändert. Die Erinnerung der Kostenschuldnerin gegen den Kostenansatz des Amtsgerichts Krefeld – Grundbuchamt – vom 8. September 2015 (Bl. 22, 23 GA) i.V. mit den hierzu ergangenen Kostenrechnungen vom 9. September 2015 (Kassenzeichen 703171782526 und 703171792525, Bl. 22a, 23a GA) wird zurückgewiesen.
Die Verfahren über die Erinnerung und die Beschwerde sind gerichtsgebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.
Rubrum
I.
Die Beschwerde der Landeskasse ist gemäß § 81 Abs. 2 S. 1 GNotKG zulässig und hat in der Sache Erfolg.
Der für die Eigentumsumschreibung anzusetzende Geschäftswert beträgt 240.000 €.
Gemäß § 46 GNotKG ist für den Wert eines Grundstücks der Verkehrswert maßgebend. Dieser wurde von dem die Grundbuchberichtigung beantragenden Notar unter dem 4. September 2015 (Bl. 21 GA) mit 240.000 € mitgeteilt. Dies hat das Amtsgericht Krefeld – Grundbuchamt – seiner Kostenberechnung zu Grunde gelegt.
Zwar zählt die Mitteilung des Notars nicht zu den „Angaben der Beteiligten“, die gemäß § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG zu den Faktoren zählen, anhand derer der Verkehrswert zu bestimmen ist, wenn er – wie vorliegend – nicht feststeht. Denn der Notar ist nicht in diesem Sinn ein „Beteiligter“ (Hartmann, Kostengesetze, 44. Aufl. 2014, § 46 GNotKG Rn. 7). Allerdings ist auch der Notar, der nach § 39 Abs. 1 S. 1 GNotKG den Geschäftswert mitteilt, zu dessen sorgfältiger Prüfung verpflichtet, so dass auch dessen Angaben bei der erforderlichen Amtsermittlung maßgebliche Bedeutung zukommen kann. Dafür, dass der Notar vorliegend sorgfaltspflichtwidrig gehandelt hätte, bestehen keine Anhaltspunkte.
Die Veräußerung des Grundbesitzes im Februar 2016 für einen Kaufpreis von 125.000 € rechtfertigt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts keine von der Verkehrswertmitteilung des Notars abweichende Beurteilung. Zwar kann sich – anders als von der Landeskasse vertreten – durchaus auch später, insbesondere aus Folgegeschäften, ein abweichender Verkehrswert für den maßgeblichen Bewertungszeitpunkt der Fälligkeit ergeben, so dass die Geschäftswertfestsetzung evtl. zu ändern ist. Die Voraussetzungen hierfür liegen jedoch nicht vor.
Gemäß § 46 Abs. 3 Nr. 1 GNotKG können bei der Bestimmung des Verkehrswert eines Grundstücks auch im Grundbuch eingetragene Belastungen herangezogen werden. Das Grundstück ist im Zuge der Veräußerung im Februar 2016 mit einer Grundschuld in Höhe von 180.000 € belastet worden. Die Grundstücksbelastung kann vor allem dann die Funktion als Faktor der Wertbemessung erfüllen, wenn - wie hier – eine Bank Gläubigerin ist, weil die insoweit geltende Beleihungsgrenze in der Regel einen Rückschluss auf den Grundstückswert zulässt. Die Beleihungsgrenze soll sicherstellen, dass der Darlehnsrückzahlungsanspruch erforderlichenfalls durch Verwertung des Grundstücks befriedigt werden kann, wobei ins Kalkül zu ziehen ist, dass im Falle der Zwangsversteigerung der Erlös den Verkehrswert häufig nicht deckt. Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass der Beleihungswert ca. 60–85 % des Verkehrswerts darstellt (Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage 2015, § 29 Rn. 36). Dies steht mit der Verkehrswertmitteilung des Notars vom 4. September 2015 in Einklang und rechtfertigt im Ergebnis die Verkehrswertbemessung in Höhe von
240.000 €.
Der Kostenausspruch folgt aus § 81 Abs. 8 GNotKG.