Geschäftswertfestsetzung: Verkehrswertermittlung einer Eigentumswohnung bei KostO/RVG
KI-Zusammenfassung
In einer Vergütungsfestsetzung nach § 11 RVG stritt der Rechtsanwalt über den in die Geschäftswertbemessung einzubeziehenden Wert einer Eigentumswohnung. Das Landgericht hatte den Wert auf EUR 85.000,- festgesetzt; die Beschwerde des Rechtsanwalts führte beim OLG überwiegend zum Erfolg, das den Wert auf EUR 107.440,13 feststellte. Das OLG begründete dies mit Hochrechnung des 1978 gezahlten Kaufpreises mittels Baupreisindex, Abzug altersbedingter Wertminderung nach Ross-Tabelle und einem Sicherheitsabschlag; die Beschwerde der Landeskasse war unzulässig.
Ausgang: Weiterer Beschwerde des Anwalts wird überwiegend stattgegeben; Landeskassenbeschwerde unzulässig verworfen; Geschäftswerte neu festgestellt (u.a. Wohnung EUR 107.440,13).
Abstrakte Rechtssätze
Die Höhe des Geschäftswertes richtet sich nach § 19 Abs. 2 KostO; der letzte Einheitswert ist maßgeblich, sofern nicht aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten (u.a. Verkehrswert) ein höherer Wert hervorgeht.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Eigentumswohnung kann statt der vereinfachten Sachwertmethode die Hochrechnung eines tatsächlich gezahlten früheren Kaufpreises mittels Baupreisindex herangezogen werden.
Bei Hochrechnung aus früheren Werten ist für Wohngebäude der Baupreisindex (nicht der allgemeine Verkaufspreisindex) zu verwenden; daraus zu ermittelnde Werte sind um altersbedingte technische Wertminderung gemäß einschlägigen Tabellen (z.B. Ross) zu kürzen.
Bei Indexhochrechnungen ist zusätzlich ein Sicherheitsabschlag vorzunehmen, um Schätzungsrisiken und fehlende Abschläge in den Indexzahlen zu berücksichtigen.
Eine weitergehende Beschwerde ist unzulässig, wenn der Beschwerdeführer durch den angegriffenen Beschluss nicht beschwert ist (vgl. § 31 Abs. 3 Satz 5, § 14 Abs. 5 KostO).
Tenor
1.
Die weitere Beschwerde der Landeskasse gegen den Beschluss der 7. Zivil-kammer des Landgerichts Krefeld vom 17.02.2010 wird als unzulässig verworfen.
2.
Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird auf die weitere Beschwerde des Rechtsanwalts Dr. L. der Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 17.02.2010 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Auf die Beschwerde des Rechtsanwalts Dr. L. wird der Beschluss des Amtsgerichts Krefeld – Rechtspflegerin - vom 09.09.2009 abgeändert und der Geschäftswert für das Testamentseröffnungsverfahren auf 277.996,75 € und der Geschäftswert für das Erbscheinerteilungsverfahren auf 135.090,75 € festgesetzt.
3.
Die Verfahren über die Beschwerde und die weitere Beschwerde sind gebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.
Rubrum
I.
Im Rahmen einer Vergütungsfestsetzung nach § 11 RVG streiten Rechtsanwalt Dr. L. und der von ihm vertretene Heribert B. über den in die Geschäftswertbemessung für das Testamentseröffnungsverfahren und das Erbscheinerteilungsverfahren einzubeziehenden Wert für eine zum Nachlass gehörende Eigentumswohnung. Das Amtsgericht – Rechtspflegerin – ist gemäß § 11 Abs. 4 RVG verfahren und hat mit Beschluss vom 09.09.2009 den Geschäftswert festgesetzt (Bl. 62 GA); die Festsetzung erfolgte in Anlehnung an den Bescheid des Finanzamtes Krefeld über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes bezogen auf den 18.12.2008 (Erbfall) für Zwecke der Erbschaftssteuer mit EUR 56.500,- (Bl. 50 GA). Auf die Beschwerde des Rechtsanwalts Dr. L. (Bl. 65 GA) hat das Landgericht mit Beschluss vom 17.02.2010 (Bl. 92ff GA) die Geschäftswertfestsetzung abgeändert und die Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von EUR 85.000,- berücksichtigt; es ist nach Prüfung der verschiedenen Bewertungsmethoden von dem in 1978 gezahlten Kaufpreis ausgegangen und hat die Änderung des Verbraucherpreisindex berücksichtigt sowie Abschläge wegen Abnutzung und Schätzungsrisikos vorgenommen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Landeskasse, die die Eigentumswohnung mit EUR 56.500,- angesetzt wissen will (Bl. 102f GA), sowie die weitere Beschwerde des Rechtsanwalts Dr. L., der den Verkehrswert nach der vereinfachten Sachwertmethode mit EUR 107.924,36 berücksichtigt wissen will (Bl. 107ff GA).
II.
Die weitere Beschwerden der Landeskasse (Bl. 102f GA) gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 17.02.2010 (Bl. 92ff GA) ist bereits gemäß § 31 Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 5 KostO unzulässig. Die Landeskasse ist durch den angegriffenen Beschluss nicht beschwert. Durch die Erhöhung des Wertes für die Eigentumswohnung erhöhen sich der für die Gerichtsgebühren maßgebliche Wert und damit auch die Gerichtsgebühren. Einer Erörterung der von der Landeskasse aufgeworfenen Frage, ob der nach § 19 Abs. 2 KostO zu ermittelnde Wert für die Eigentumswohnung nicht mit dem vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert von EUR 56.500,- gleichgestellt werden kann, findet daher nicht statt.
III.
Die weitere Beschwerde des Rechtsanwalts Dr. L. (Bl. 107ff GA) gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 17.02.2010 ist gemäß § 32 Abs. 2 RVG, § 31 Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 5 KostO zulässig und hat überwiegend Erfolg. Im Ergebnis ist die Eigentumswohnung bei der Geschäftswertfestsetzung mit EUR 107.440,13 zu berücksichtigen.
Die Höhe des Geschäftswertes bestimmt sich nach § 19 Abs. 2 KostO. Danach ist der letzte Einheitswert maßgeblich, sofern sich nicht aus dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten oder aus den Grundakten ersichtlichen Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ein höherer Wert ergibt. Zutreffend hat das Landgericht einen höheren Wert, namentlich den Verkehrswert ermittelt.
1.
Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Landgericht hierbei nicht die vereinfachte Sachwertmethode angewandt, sondern für die Ermittlung auf den in 1978 gezahlten Kaufpreis abgestellt hat.
Das vereinfachte Sachwertverfahren ist – wie auch das Landgericht ausgeführt hat - ein anerkanntes Bewertungsverfahren, das den Gebäudewert unter Zugrundelegung des Brandversicherungswertes und den Bodenwert anhand der Bodenrichtwerte ermittelt. Für die Entscheidung, dieses Bewertungsverfahren im vorliegenden Fall nicht anzuwenden, hat das Landgericht nachvollziehbare Gründe aufgeführt, denen keine rechtlichen Bedenken entgegenstehen. Eine Brandversicherungssumme war hier nur für den Gesamtwert des im Jahre 1969 errichteten Wohnungskomplexes angegeben. Der Senat teilt die Bedenken des Landgerichts, für die Ermittlung des Verkehrswertes einer einzelnen Wohnung den Brandversicherungswert quotal entweder nach den Miteigentumsanteilen oder nach der Größe der Wohnungen zu verteilen. Erfahrungsgemäß unterscheiden sich die einzelnen Wohneinheiten in einem Wohnkomplex nach Lage und Ausstattung und vor allem Jahre nach ihrer Errichtung auch hinsichtlich ihres Zustandes. Dementsprechend kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert des Gesamtkomplexes sich nicht nach einem gleichen Maßstab auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Vor diesem Hintergrund kann der Ermittlung des Verkehrswertes durch Hochrechnung des Kaufpreises mittels Baukostenindex der Vorzug gegeben werden. Diese Berechnungsweise stellt eine ebenfalls mögliche Berechnungsweise dar (LG Bayreuth, JurBüro 1994, 40f, 43f). Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis spiegelt regelmäßig den Verkehrswert einer Eigentumswohnung zuverlässig wider. Er berücksichtigt die konkrete Lage, Ausstattung und auch den Zustand der einzelnen Wohnung nebst Anteilen am Gemeinschaftseigentum.
2.
Die Entscheidung des Landgerichts beruht allerdings auf einer Verletzung des Rechts, soweit das Landgericht bei der Ermittlung des Verkehrswertes anhand des in 1978 gezahlten Kaufpreises auf die Entwicklung des Verkaufpreisindex abgestellt und einen Abschlag für die Abnutzung von 0,8 % p.a. vorgenommen hat.
Für Wohngebäude gibt es einen gesonderten Preisindex, namentlich den Baupreisindex. Die Preisindizes für Wohngebäude (Bekanntmachung der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren im AllMBL.) erlauben die Ableitung des Geschäftswertes für Grundstücke, die mit Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern bebaut sind wie auch für Eigentumswohnungen aus früheren Werten durch Hochrechnung des jeweils aktuellen Baupreisindizes. Damit besteht die Möglichkeit, den Verkehrswert für Eigentumswohnungen durch Hochrechnung eines zu einem früheren Zeitpunkt bekannten Wohnungswertes (Kaufpreis, Herstellungskosten) nach dem Baupreisindex zu ermitteln (Korinthenberg/Lappe/Bengel/Tiedtke, KostO, 18. Auf., § 19 Rn. 35, 35a). Aus den entsprechenden unter www.bundesbank/statistik veröffentlichten Indizes ergeben sich folgende Werte: für das 2. Quartal 1978 (Kaufvertrag) 49,9 und das 4. Quartal 2008 (Erbfall) 114. Hieraus ergibt sich eine Entwicklung von:
(DM 140.000,- x 114) : 49,9 = DM 319.839,67, entsprechend EUR 163.531,42.
Hiervon ist die altersbedingte technische Wertminderung in Abzug zu bringen. Diese bemisst sich bei Eigentumswohnungen nach der Tabelle zur Berechnung der Wertminderung wegen Alters von Gebäuden nach Ross, Anlage 8a WertR 2006 idF v. 01.07.2006, BAnz. Nr. 121 S. 4798 (Korinthenberg/Lappe/Bengel/Tiedtke, § 19 Rn. 35b). Danach ist für das im Jahre 1969 erstellte Gebäude bei einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren und einer Restnutzungsdauer im Jahre 2008 von noch 61 Jahren ein Abschlag von 27 % vorzunehmen. Der vom Landgericht ermittelte Abschlagswert von 31,2 % ist demnach zu hoch gegriffen. Es ergibt sich ein Wert von EUR 119.377,93.
Von diesem Wert ist ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen, weil in den Indexzahlen keine Abschläge enthalten sind (Korinthenberg/Lappe/Bengel/Tiedtke, § 19 Rn. 35a, c). Einen Sicherheitsabschlag in entsprechender Höhe hat das Landgericht auch berücksichtigt. Es ergibt sich ein anzunehmender Verkehrswert von EUR 107.440,13.
Der nunmehr ermittelte Wert steht auch in Einklang mit den Angaben der am Nachlassverfahren Beteiligten. Diese hatten den Wert mit "EUR 120.000,- oder etwas weniger" angegeben (vgl. Testamentseröffnungsverfahren Bl. 20 GA; Erbscheinsantrag Bl. 3 Akte 121 VI 30/09; Grundbuchberichtigungsantrag Bl. 92 Grundakten 4622 Krefeld).
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 31 Abs. 5 KostO.