Sofortige Beschwerde gegen Kostenauferlegung nach fingiertem Mietvertrag zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beklagte legte sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts ein. Das OLG bestätigt, dass der zwischen Vater und Sohn behauptete Hauptmietvertrag fingiert und damit nichtig ist, weshalb aus dem Untermietvertrag kein dem Zwangsvollstreckungsschutz entgegenstehendes Besitzrecht folgt. Auch ein Zuschlagseintritt nach §566 BGB scheidet wegen fehlender Identität aus. Die Kostenentscheidung wird bestätigt.
Ausgang: Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts wird zurückgewiesen; Beklagte trägt die Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mietvertrag kann als Scheinvertrag i.S.v. § 117 Abs. 1 BGB angesehen werden, wenn die objektiven Umstände (enge Familienbeziehung, ungewöhnlich niedrige Miete, umfassende Nutzungsrechte bei geringem Entgelt) die Vermutung einer bloßen Anscheinvereinbarung nahelegen.
Ist der Hauptmietvertrag nichtig, erwirbt ein Untermieter hieraus kein abgeleitetes Recht, das der Zwangsvollstreckung nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG entgegensteht.
Der gesetzliche Vermieterwechsel nach § 566 BGB setzt die Identität zwischen Veräußerer und Vermieter voraus; eine bloße nachträgliche Zustimmung eines Mit‑Eigentümers macht diesen nicht zum Veräußerer oder Mitvermieter.
Bei Entscheidung über die Kosten nach § 91a ZPO kann das Beschwerdegericht eine summarische Prüfung vornehmen und nach billigem Ermessen entscheiden, ohne alle für den Ausgang des Hauptsachverhalts bedeutsamen Rechtsfragen erneut umfassend zu prüfen.
Bei freiwilliger Räumung und Rückgabe der Mietsache kann das Gericht dies im Rahmen der Billigkeitsabwägung als Umstand werten, der dem Rückgabewilligen die Tragung der Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Leitsatz
BGB §§ 117, 566
ZPO § 731
ZVG §§ 57, 93
1. Zur Annahme eines Scheinmietvertrages i.S. des § 117 BGB, wenn ein im Haushalt seiner Eltern lebender, einkommensloser 18.-jähriger Sohn mit sei-nem Vater einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über ein im Elternhaus gelegenes Schlafzimmer mit Dusche + WC, sowie einen Arbeitsraum ab-schließt, der ihm zusätzlich ein Nutzungsrecht an sämtlichen Räumen des Hauses (einschließlich Garten und Keller) einräumt und mit dem zugleich sämtliches Inventar des Grundstücks zu einer bar zu zahlenden Gesamt-Bruttomiete von monatlich 90,00 € überlassen werden soll.
2. Es fehlt an der für den gesetzlichen Vermieterwechsel i. S. des § 566 BGB notwendigen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer, wenn Vermieter lediglich einer von zwei Miteigentümern (hier: Eheleute) ist.
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Einzelrich-ters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 8. August 2007 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Beklagte.
Rubrum
Die gemäß §§ 91 a Abs. 2, 577 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat den Beklagten mit zutreffender Begründung die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Gemäß § 91 a ZPO hat der Senat wie das Landgericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu befinden. Diese Entscheidung hat zwar den bisherigen Sach- und Streitstand zu berücksichtigen. Sie erfolgt aber zugleich auch nach billigem Ermessen. Der Senat kann sich deshalb auf eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten der Klage beschränken und darauf verzichten, alle für den Ausgang des Rechtsstreits bedeutsamen Rechtsfragen zu überprüfen (BGHZ 67, 343, 345; BVerfG NJW 1993, 1060, 1061). Die Klage war hiernach bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses nach § 731 ZPO zulässig und begründet. Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die der Senat sich zu eigen macht, fehlte der Klage entgegen der Auffassung der Beklagten nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Der Senat teilt insbesondere die Auffassung des Landgerichts, dass aufgrund der besonderen Umstände des Streitfalls davon auszugehen ist, dass jedenfalls der vorgelegte und auf den 28.11.2002 datierte Mietvertrag zwischen dem ursprünglichen Eigentümer U. B. und dessen Sohn L. B. (nachfolgend als Hauptmietvertrag bezeichnet) – und nur hierauf kommt es an – fingiert war, §§ 117 Abs. 1, 138 Abs. 1 BGB. Die hierauf beruhende Nichtigkeit dieses Vertrages hat zur Folge, dass die Beklagte aufgrund des zwischen ihr und L. B. geschlossenen Untermietvertrages (angebliches Datum 15.12.2004) kein der Zwangsvollstreckung der Klägerin nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG entgegenstehendes, abgeleitetes Besitzrecht erlangt hat, so dass der Klauselerteilungsklage ohne das erledigende Ereignis hätte stattgegeben werden müssen. Bereits das Amtsgericht hat mit Urteil vom 05.03.2007 (GA 88 ff.) ausführlich und überzeugend die Gründe dargestellt, die die Annahme nahe legen, der Hauptmietvertrag sei fingiert. Das Landgericht hat sich diesen Ausführungen angeschlossen. Die Beschwerde zeigt keine Umstände auf, die eine hiervon abweichende Beurteilung rechtfertigen. Die Beklagte hat während des gesamten Verfahrens keinen nachvollziehbaren Grund vorgetragen, der die nach den besonderen Umständen des Streitfalls auf der Hand liegende Annahme eines fingierten Hauptmietvertrages ausräumen könnte. Ein plausibler Grund, warum ein im Haushalt seiner Eltern lebender, einkommensloser 18.-jähriger Sohn mit seinem Vater einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über ein im Elternhaus gelegenes Schlafzimmer mit Dusche + WC, sowie einen Arbeitsraum abschließt, der ihm zusätzlich ein Nutzungsrecht an sämtlichen Räumen des Hauses (einschließlich Garten und Keller) einräumt und mit dem zugleich sämtliches Inventar des Grundstücks zu einer bar zu zahlenden Gesamt-Bruttomiete von monatlich 90,00 € überlassen worden sein soll, ist nicht erkennbar. Unter diesen Umständen mag es dahinstehen, ob der ohne vorherige Anhörung der Beklagten übernommene Klägervortrag, aufgrund einer polizeilichen Durchsuchung vom 22.02.2007 stehe fest, dass Mietvertrag und Untermietvertrag erst am 13.10. bzw. 19.10.2006 auf einem Laptop erstellt worden seien, zutrifft oder nicht. Einer Beweisaufnahme durch die von der Beklagten zum Beweis des Gegenteils benannten Zeugen bedurfte und bedarf es im Rahmen der nach billigem Ermessen zu treffenden Kostenentscheidung nicht.
Unabhängig von vorstehenden Ausführungen ist die Klägerin aber auch nicht durch den Zuschlag gemäß §§ 57 ZVG, 566 BGB in den Hauptmietvertrag eingetreten, so dass der Beklagten auch aus diesem Grund kein Recht i.S. des § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG zustand. Bereits das Amtsgericht hat darauf hingewiesen, dass es an der für den gesetzlichen Vermieterwechsel notwendigen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt. Abgesehen davon, dass die Beklagte eine angebliche Zustimmung der früheren Miteigentümerin H. B. nicht substanziiert vorgetragen hat, ist der Mietvertrag nach seinem ausdrücklichen Rubrum allein zwischen Herrn U. B. als Vermieter und Herrn L. B. als Mieter geschlossen worden. Eine etwaige nachträgliche Zustimmung zu einem ohne ihre Beteiligung abgeschlossenen Mietvertrag über die im hälftigen Eigentum der Eheleute stehenden Räume, machte Frau H. B. aber noch nicht zur Mitvermieterin bzw. Mitveräußerin i.S. des § 566 BGB (BGH, WM 1974, 908, 909 unter I 2; Staudinger /Emmerich, 2006, § 566 BGB, RdNr. 22).
Schließlich teilt der Senat unter den dargestellten besonderen Umständen des Streitfalls auch die Auffassung der Kammer, die Beklagte habe sich durch die Räumung und Rückgabe der Räume freiwillig in die Rolle der Unterlegenen begeben und sei auch aus diesem Grund im Rahmen der zu treffenden Billigkeitsentscheidung zur Tragung der Kosten des Rechtsstreits verpflichtet. Dass die Beklagte die Räume an ihren Vermieter, den ehemaligen Beklagten zu 1), und nicht unmittelbar an die Klägerin herausgegeben hat, ändert hieran nichts.
Auf eine unzulässige Abtrennung des Verfahrens kann sich die Beklagte schon deshalb nicht berufen, weil das Amtsgericht den Rechtsstreit bindend an das Landgericht Düsseldorf verwiesen und sich das Verfahren im Übrigen übereinstimmend erledigt hat. Die zitierten Entscheidungen des BGH (NJW 1995, 3120) und des OLG München (NJW 1984, 2227) betreffen kein Verfahren nach § 91 a ZPO und rechtfertigen im Streitfall keine abweichende Beurteilung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Streitwert: bis 3.500,00 €