Streitwertberechnung bei Räumung: höchste Staffelmiete und Ausschluss von Betriebskostenvorauszahlung
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte rügte den Streitwert eines Räumungsantrags. Streitfrage war, welcher Jahresbetrag nach § 41 GKG zugrunde zu legen ist und ob Betriebskostenvorauszahlungen einzubeziehen sind. Das OLG setzte den Streitwert auf 9.996,00 € (12×700€ plus 19% MwSt.) und stellte klar, dass abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen nicht zum Entgelt zählen. Die Beschwerde war partiell erfolgreich.
Ausgang: Streitwertbeschwerde teilweise stattgegeben; Streitwert für Räumungsantrag auf 9.996,00 € festgesetzt, Betriebskostenvorauszahlung nicht berücksichtigt.
Abstrakte Rechtssätze
Bei Räumungsklagen wegen Beendigung des Mietverhältnisses ist nach § 41 Abs. 2 GKG das für ein Jahr zu zahlende Entgelt maßgeblich.
Bei einer Staffelmiete ist der maßgebliche Jahresbetrag aus der höchsten vereinbarten Staffel zu errechnen.
Zum Entgelt gehören nach § 41 Abs. 1 S. 2 GKG neben der Nettomiete nur solche Nebenkosten, die als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abzurechnen sind.
Betriebskostenvorauszahlungen, die jährlich abzurechnen sind, sind keine pauschalen Entgeltsbestandteile und bleiben bei der Streitwertberechnung unberücksichtigt.
Die auf die Miete zu zahlende Mehrwertsteuer ist Bestandteil des Entgelts und in die Streitwertermittlung einzubeziehen.
Tenor
Auf die Streitwertbeschwerde des Beklagten zu 2) wird der Streitwertbe-schluss der Kammer vom 27.08.2009 unter Zurückweisung der weitergehen-den Beschwerde teilweise abgeändert. Der Streitwert für den Räumungsan-trag wird auf 9.996,00 € (= 12 x 700,00 € x 19 % MWSt.) und für den Vergleich auf 18.088,00 € (= 9.996,00 € + 6.378,00 € + 1.713,60 €) festgesetzt.
Rubrum
Die gemäß § 68 GKG zulässige Beschwerde ist teilweise begründet. Wird wegen Beendigung eines Mietverhältnisses die Räumung eines Grundstücks verlangt, so ist das gemäß § 41 Abs. 2 GKG für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend. Der maßgebliche Jahresbetrag ist aus dem höchsten Entgelt zu errechnen, wenn das Entgelt – wie hier gemäß § 3 Abs. 2 MV (die höchste Staffel beträgt 700,00 €) - aufgrund einer Staffelmiete in verschiedenen Zeiträumen verschieden hoch ist (BGH, Beschl. v. 21.9.2005, NZM 2005, 944 - XII ZR 256/03). Nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG zählen zum Entgelt neben dem Nettogrundentgelt auch die Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden. Vom Entgeltbegriff werden grundsätzlich alle Leistungen umfasst, die der Mieter, Pächter oder Nutzer von Gesetzes wegen oder aufgrund vertraglicher Vereinbarung für die Gebrauchsüberlassung zu erbringen hat. Hierzu gehört auch die auf die Miete zu zahlende Mehrwertsteuer (BGH, Beschl. v. 2.11.2005, GuT 2006, 81 = ZMR 2006, 190 - XII ZR 137/05). § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG findet auch bei der Ermittlung des Räumungsstreitwerts Anwendung, da für die Bestimmung des Entgelts in § 41 Abs. 2 GKG auf Absatz 1 verwiesen wird (BGH, Beschl. v. 30.10.2007, NZM 2007, 935 - VIII ZR 163/07). Dass die Räumungsklage sich (auch) gegen den Untermieter richtet, bedingt keine Änderung des Streitwerts (Senat, OLGR 2005, 74).
Hieran gemessen beträgt der Streitwert für den streitgegenständlichen Räumungsantrag 9.996,00 €. Bei dem für die Betriebskosten in § 3 Abs. 2 MV ausgewiesenen Betrag von 120,00 € monatlich handelt es sich nicht um eine Pauschale, sondern um eine abzurechnende Vorauszahlung. Gemäß § 3 Abs. 2 MV ist neben der Miete monatlich ein Betrag von 120,00 € als Betriebskostenvorschuss gemäß Abs. 3 zu entrichten. Dieser enthält eine Aufzählung der Betriebskosten und den Zusatz, dass die Betriebskosten in der vereinbarten Kaltmiete nicht enthalten sind. § 4 Abs. 2 MV regelt schließlich, dass die Heiz- und Betriebskosten gemäß § 3 in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben werden und jährlich mit dem Mieter abzurechnen sind. Damit haben die Parteien bei verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157, 242 BGB eine Abrechnung der in § 3 Abs. 3 MV genannten Betriebskosten vereinbart, sodass es sich bei dem Betrag von 120,00 € um eine bei der Streitwertberechnung nicht zu berücksichtigende Betriebskostenvorauszahlung handelt.
Bei verständiger Würdigung erfasst die Beschwerde auch den für den Vergleich festgesetzten Streitwert, da dort der Wert für den Räumungsantrag ebenfalls mit 10.281,60 € (statt richtig 9.996,00 €) berücksichtigt wurde.
Das Verfahren ist gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet, § 68 Abs. 3 GKG.